营改增后的土地增值税计税依据问题

房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。

需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。

《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。

《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。

一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。

需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。

是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。

直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。

国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。

营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）明确规定，将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
 一、计征契税的成交价格不含增值税。

 二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

 三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

 四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

2021年6月第3期第34卷（总第179期）湖南税务高等专科学校学报Journal of Hunan Taxation CollegeVol.34No.3Jun.2021税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议黎涛（国家税务总局郸城县税务局税收风险管理股，山东郸城274700）摘要：税务机构改革后，土地增值税充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。

但土地增税清算管理在税收政策贯彻执行、税务机关征管、企业账务处理等方面存在的问题不容忽视。

结合工作实践，提出其完善土地增值税立法、强化税收征管、提高企业财务核算的针对性建议。

关键词：土地增值税；清算管理;风险建议中图分类号：F810.423文献标识码：A文章编号：1008-4614（2021）03-0029-05税务机构改革后,随着土地增值税征管手段逐步完善，清算管理日益精细，土地增值税规模越来越大，充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。

土地增值税是财产行为税种中管理难度大、风险比较高的稅种,如何有效加强土地增值稅管理、防范税收执法风险，成为各级税务部门领导关注的焦点。

一、土地增税清算管理存在的问题（一）税收政策在贯彻执行中存在的矛盾和问题1.开发集体土地不征土地增值税有失税收公平。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称土地增值税暂行条例》）第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值稅的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

该条款把集体土地开发房地产排除在外,这对于进行国有土地开发的房地产企业来说是不公平的。

近年来，城乡结合部房地产开发日益红火，对一路之隔的国有土地和集体土地开发，楼房交易价格相差不大，土地购置价款、建筑工程成本、“三项费用”等支出也悬殊不大，但由于土地性质不同而影响是否征收土地增值税，很显然有些不妥。

2•土地增值税预征率偏低。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析随着房地产行业“营改增”的全面推开，老项目土地增值税清算问题也越来越引起关注。

因为清算土地增值税，对于项目的经济效益以及投资收益都有着至关重要的作用。

那么，如何进行老项目土地增值税清算呢？一、清算土地增值税前需要做好何种准备工作首先，在清算土地增值税前，需要进行立项审批、合法土地获取手续以及房地产开发规划等准备工作。

其次，应对土地的估值进行精密计算，要对土地增值进行逐一核算。

因为不同的土地在不同的地段、地区，土地成交价格也是不同的。

因此，计算土地增值税时，必须正确评估土地的市场价值和实际成本，这样才能准确计算土地增值税的应交额度。

最后，需要准备好申报材料，包括《土地增值税纳税申报表》、土地增值税清算报告、土地证明、合同、发票、土地估价报告等必要材料。

这一点，需要注意材料的完整性、准确性以及合法性。

二、老项目土地增值税如何进行清算？1.清算时点清算土地增值税的时点，应该是在房产转让交易时进行，而非在房屋建成之后。

在房屋转让过程中，需要按照国家有关规定进行土地增值税结算，然后由购房人直接向财政部门缴纳土地增值税。

因此，在房屋交易时，开发商需要为土地增值税和房产交易所产生的税费开具发票，这样才能保证整个交易流程的合法性和规范性。

2.土地增值税计算方式早期，国家将土地增值税收入纳入地方财政部门，导致土地增值税率存在差异。

随着营改增税制的推行，土地增值税率不再因地区而异，采用全国统一税率，并调低了土地增值税率，为1%至30%不等。

一般来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额X土地增值税税率-扣除数=应缴土地增值税额。

3.优惠政策在土地增值税计算中，也存在优惠政策。

以个人购房为例，如果购买三年内首套住宅，土地增值税可以减免20%，购房人只需要缴纳土地增值税的80%即可。

此外，如果购房人是低保户或者残疾人，可以减免40%的土地增值税。

总之，老项目土地增值税的清算需要进行细致的准备工作，包括目标标租审批及土地获取、土地估价、申报材料等。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

土地增值税计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。

转让房地产的增值额,是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

土地增值额的大小,取决于转让房第地产的收人额和扣除项目金额两个因素。

对这两个因素的内涵、范围和确定方法等,税法作了较为明确的规定。

一、收入额的确定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,纳税人转让房地产所取得的应税收入,是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入在法内的全部价款及有关的经济利益。

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收人为不含增值税的收入。

货币收入。

货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券股票等有价证券。

实物收入。

实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入。

实物收入的价值不太容易确定,般要对这些实物形态的财产进行估价。

其他收人。

其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产或具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等。

这种类型的收入比较少见,其价值需要进行专门评估确定。

1.对取得的实物收人,要按取得收人时的市场价格折算成货币收入。

2.对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入。

3.取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算土地增值税税额。

对于以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。

4.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

二、扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额时,允许从房地产转让收入总额中扣除国家规定的各项扣除项目金额。

房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。

而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。

自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。

但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。

尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。

本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。

房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。

由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。

为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。

房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。

而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。

对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。

其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。

依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。

财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局2016年4月25日。

房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。

《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。

则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。

2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。

土地增值税中可以扣除是税金分析1、相关税收法律依据分析《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第三条第二款规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

国家税务总局公告2016年第70号第三条规定如下：（1）首先明确计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;（2）营改增后，城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

根据以上营改增的税收政策规定，应注意以下几个成本扣除问题：第一，针对营改增后开发的项目在土地增值税清算时，允许扣除的“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；第二，如果房地产开发项目是老项目，且选择简易计税方法依照5%计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，不允许在增值税销项税额中抵扣，没有享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额必须在土地增值税清算中进行扣除；第三，如果房地产开发项目是营改增后开发的新项目，且选择一般计税方法依照11%（2016年5月1日之后至2018年4月31日）、10%（2018年5月1日之后至2019年3月31日）、9%（2019年4月1日之后）计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中抵扣，享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额不可以在土地增值税清算中进行扣除；第四，营改增后发生的城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

通过以上税收法律政策分析发现，有的房地产企业在计算土地增值税扣除的新老项目，存在的多扣除成本少缴纳土地增值税的税收风险如下：第一，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，在计算土地增值税时，将缴纳的增值税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除；第二，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，将在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额在土地增值税清算时，进行了扣除；第三，营改增后，凡不能按清算项目准确计算的城建税、教育费附加，进行了据实扣除，没有按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

营改增后土地增值税缴纳土地增值税和增值税预缴税款的计征依据存在“税税差异”需要缴纳的土地增值税和增值税均实行先预缴后清算(申报)的征管模式，但土地增值税和增值税预缴税款的计征依据并不相同，存在“税税差异”。

•国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告‣(国家税务总局公告2016年第70号)规定，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

•国家税务总局关于发布†房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法‡的公告‣(国家税务总局公告2016年第18号)规定，纳税人应预缴增值税=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

根据前述规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目无论是适用一般计税方法还是简易计税方法，其土地增值税预征税款的计征依据都与增值税预缴税款的计征依据不同。

例.A房地产开发公司自行开发了B商业地产项目，•建筑工程施工许可证‣注明的开工日期为2015 年3 月15 日，2016年8月取得未完工开发产品预售收入11 100万元。

土地增值税预缴税款的计税依据如下：1.A公司选择一般计税方法缴纳增值税。

增值税预缴税款的计税依据=11100÷(1+11%)=10000(万元)应预缴增值税=10000×3%=300(万元)土地增值税预缴税款的计税依据=11100-300=10800(万元)2.A公司选择简易计税方法缴纳增值税。

增值税预缴税款的计税依据=11100÷(1+5%)=10571.43(万元) 应预缴增值税=10571.43×3%=317.15(万元)土地增值税预缴税款的计税依据=11 100-317.15=10782.85(万元)风险提示二土地增值税应税收入的需把握两个要点•财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知‣(财税…2016‟43号)规定，土地增值税收入为不含增值税收入。

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号2016-11-10为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则、《总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。

纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。

三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

国土资源部办公厅关于印发土地整治工程营业税改征增值税计价依据调整过渡实施方案的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2017.04.06•【文号】国土资厅发〔2017〕19号•【施行日期】2017.04.06•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部办公厅关于印发土地整治工程营业税改征增值税计价依据调整过渡实施方案的通知国土资厅发〔2017〕19号各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局：为适应国家税制改革要求，落实《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，规范土地整治项目预算管理，经商财政部同意，我部制定了《土地整治工程营业税改征增值税计价依据调整过渡实施方案》，现印发你们，请参照执行。

各省级国土资源主管部门可结合本地区的实际情况，按照财政和税务部门对营业税改征增值税的相关要求，调整本地区有关土地整治工程计价依据。

对本方案执行中发现的问题和意见，各级国土资源部门及有关单位可及时反馈给国土资源部。

2017年4月6日土地整治工程营业税改征增值税计价依据调整过渡实施方案为贯彻落实国务院关于营业税改征增值税的战略部署，根据土地整治工程计价实际需要，制订本方案。

一、适用范围本方案适用于执行《土地开发整理项目预算定额标准》（财综〔2011〕128号）（以下简称《定额标准》）的土地整治项目规划设计阶段投资预算中工程施工费编制；其他投资或其他阶段的土地整治工程施工费编制可参照本方案执行。

二、调整依据（一）《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）。

（二）《国务院关于做好全面推开营改增试点工作的通知》（国发明电〔2016〕1号）。

（三）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

（四）《营业税改征增值税试点方案》（财税〔2011〕110号）。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。

其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。

在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。

本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。

需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。

在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。

而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。

“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。

需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。

在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。

这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。

老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。

这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。

关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。

随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。

同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。

房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。

实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

一、预缴土地增值税计征依据。

营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。

采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。

增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。

因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。

相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。

营改增后国有土地一级开发三种涉税难题的处理作者：肖太寿来源：《财会信报》2016年第23期政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。

在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”（建筑行业术语，它指的是生地在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气，以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设）工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。

在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。

土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。

那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理？根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“财税[2016]36号”）附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。

摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。

财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

土地增值税征收的依据是什么
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据.土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额.计算公式为:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额.扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等.
土地增值税的定义是什么?
根据《土地增值税暂行条例》的规定,凡是有偿转让国有土地使用
权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,均应按规定缴纳土地增值税.包括两层含义:一是只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税.纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人.纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入.。