2019财务报表分析形成性考核册02任务 营运能力分析
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财务报表分析作业营运能力分析
财务报表分析作业营运能力分析Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】财务报表分析作业2：营运能力分析格力电器营运能力分析一、公司简介珠海格力电器股份有限公司成立于1991年，是目前全球最大的集研发、生产、销售、格力电器标志服务于一体的专业化空调企业。
格力电器旗下的“格力电器”品牌空调，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品。
格力电器旗下的“格力电器”品牌空调，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品，业务遍及全球100多个国家和地区。
1995年至今，格力电器空调连续16年产销量、市场占有率位居中国空调行业第一；2005年至今，家用空调产销量连续4年位居世界第一；2011年，格力电器全球用户超过8800万。
2012年，格力电器实施全球化品牌战略进入第五年。
格力电器将继续发扬“创造资源、美誉全球”的企业精神和“人单合一、速战速决”的工作作风，深入推进信息化流程再造，以人单合一的自主经营体为支点，通过“虚实网结合的零库存下的即需即供”商业模式创新，努力打造满足用户动态需求的体系，一如既往地为用户不断创新，创出中华民族自己的世界名牌！二、历史比较分析资产运用效率，是指资产利用的有效性和充分性。
资产运用效率的衡量与分析，对于不同报表使用人各具重要意义。
股东通过资产运用效率分析，有助于判断企业财务安全性及资产的收益能力，以进行相应的投资决策；债权人通过资产运用效率分析，有助于判明其债权的物质保障程度或其安全性，从而进行相应的信用决策；管理者通过资产运用效率分析，可以发现闲置资产和利用不充分的资产，从而处理闲置资产以节约资金，或提高资产利用效率以改善经营业绩。
为了帮助大家对格力电器公司有个更好的了解，对格力电器公司的资产运用效率作如下分析: 数据指标值整理如下表：格力电器营运能力历史指标表表1—1历史比较分析:总资产周转率图1—1总资产周转率是指企业一定时期的主营业务收入与资产总额的比率，它说明企业的总资产在一定时期内（通常为一年）周转的次数。
财务分析报表2营运能力
《财务报表分析》形成性考核第二次任务——万科A2011年营运能力分析班级：常州电大11春会计学本科姓名：李玉亭学号：1132001200730一、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
公司努力实践企业公民行为。
万科从2007年开始每年发布社会责任报告。
财务分析-营运能力
目录财务分析-营运能力 (1)引言 (1)财务分析的重要性 (1)营运能力在财务分析中的作用 (2)营运能力的概念和指标 (3)营运能力的定义 (3)常用的营运能力指标 (4)营运能力分析的方法 (4)横向分析 (4)纵向分析 (5)比较分析 (6)营运能力分析的实际应用 (7)利用营运能力分析评估企业的经营状况 (7)利用营运能力分析预测企业的未来发展趋势 (8)利用营运能力分析辅助决策 (8)营运能力分析的局限性和注意事项 (9)营运能力分析的局限性 (9)注意事项 (10)结论 (11)营运能力分析的重要性和价值 (11)对企业财务管理的启示 (12)参考文献 (12)财务分析-营运能力引言财务分析的重要性财务分析是企业管理中非常重要的一项工作，它通过对企业财务数据的收集、整理和分析，帮助企业了解自身的财务状况和经营能力。
财务分析的重要性体现在以下几个方面。
首先，财务分析可以帮助企业评估经营状况。
通过对企业的财务数据进行分析，可以了解企业的盈利能力、偿债能力、运营能力等方面的情况。
这些指标可以反映企业的经营状况，帮助企业了解自身的优势和劣势，从而制定相应的经营策略和决策。
其次，财务分析可以帮助企业发现问题和风险。
通过对财务数据的分析，可以及时发现企业存在的问题和风险，如资金周转不畅、利润下滑、负债过高等。
这些问题和风险如果得不到及时的发现和解决，可能会对企业的经营造成严重的影响甚至导致企业的倒闭。
因此，财务分析可以帮助企业及时预警和应对风险，保障企业的可持续发展。
第三，财务分析可以为企业的决策提供依据。
在企业经营过程中，各种决策都需要有充分的依据和分析。
财务分析可以提供企业的财务数据和指标，为企业的决策提供重要的依据。
比如，在扩大生产规模、引进新产品、投资新项目等决策中，财务分析可以帮助企业评估投资回报率、风险收益比等指标，从而帮助企业做出明智的决策。
第四，财务分析可以帮助企业与外部利益相关者进行沟通。
电大财务报表分析任务营运能力分析有同行业平均值分析完整版
02任务－营运能力分析万科A营运能力分析加入世界贸易组织后,我国将实行全方位的对外开放,经济将逐步融入世界经济的大循环和大竞争,为此,企业领导者必须全面、客观、辩证地分析加入世贸组织对我国企业管理产生的影响,积极应对经济全球化的挑战,充分利用各项经济资源,搞好企业营运能力评估,提高企业营运能力,企业营运能力体现着企业的综合实力，企业营运能力强，就会在激烈的市场竞争中取胜【1】。
从而推动我国企业管理的变革与创新。
此外，企业营运能力与偿债能力和盈利能力之间有着密切的联系，充分发挥企业资源效率的能力,只有通过占用尽量少的资金，带来尽量多的收入，才能给企业实现尽可能多的利润；而企业资产的周转本身也是不断变化的过程，资产周转速度越快,表明企业资产的流动性越强，相应企业偿债能力也就越强。
因此营运能力分析,对企业所有者考察其投入企业资金的运用效率，对债权人评价企业的偿债能力,对加强企业经营管理等各方面都具有非常重要的意义和作用。
2 企业营运能力的内涵及目的和意义2.1企业营运能力的内涵企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。
企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。
企业营运资产的效益通常是指营运资产的利用效果，即企业的产出额与资产占用额之间的比率。
2.2 企业营运能力分析的目的和意义研究企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。
营运能力分析可评价企业资产营运的效率；可以发现企业在资产营运中存在的问题；营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充【2】。
2.2.1 企业营运能力分析的目的2.2.1.1 评价企业资产的流动性企业的两大基本特征是收益性和流动性。
企业经营的基本动机就是获取预期的收益。
从一定意义上讲，流动性是比收益性更重要的概念。
当企业的资产处在静止状态时，根本就谈不上什么收益，当企业运用这些资产进行经营时，才可能有收益的产生。
2019年电大财务报表分析网上形成性考核作业答案
任务1偿债能力分析一、偿债能力分析1、流动比率=流动资产/流动负债2、速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债3、现金比率=可立即动用的资金/流动负债4、现金流量比率=经营活动现金净流量/流动负债二、长期偿债能力1、资产负债率=负债总额/资产总额2、股东权益比率=股东权益总额/资产总额3、偿债保障比率=负债总额/经营活动中现金净流量三、利率保障倍数利率保障倍数=（净利润+所得税+利息费用）/利息费用偿债能力分析：珠海格力电器股份有限公司的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。
现金比率逐年增高，资产负债率逐年降低，说明其财务上趋于稳健。
但公司利率保障倍数很小，其支付利能力很弱。
任务2营运能力分析营运能力体现了企业运用资产能力，资产运用效率高，则可以用较少投入获取较高的收益。
下面从长期和短期两方面来分析格力的营运能力：1、短期资产营运能力（1）存货周转率。
存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为格力的主要资产，存货的管理更是举足轻重。
由于格力业务规模扩大，存货规模增长速度小于其销售增长的速度，因此存货的周转率逐年上升。
若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但格力的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。
因此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速度。
（2）应收账款周转率。
3年来，格力的应收账款周转率有了较大幅度的上升（见表），原因是主营业务的大幅度上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
固定资产周转率急剧下降是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅下降所致, 说明格力没有采取高度的固定资产利用率和管理效率。
总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 格力要提高总资产周转率, 必须改善管理。
财务报表分析任务2营运能力分析(万科)
万科A营运能力分析题目：营运能力分析一、答题要求1．从提供的资料中选择一个公司，并以选定公司的资料为基础进行分析；2．除了题目提供的基础资料外，学生必须自己从各种渠道搜集选定公司的其他相关资料（包括同行业资料）。
3．根据各次记分作业的要求，选用恰当的分析方法，进行必要的指标计算及分析说明，并作出相应结论。
4．由于本课程的四次记分作业具有连贯性，因此学生第一次选定题目资料所提供的某个公司后，后面各次作业都必须针对同一公司进行分析。
（一）总资产周转率2008年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=40991800000/109692000000=0.37372009年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=48881000000/128000000000=0.38062010年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=50713800000/176642000000=0.2871分析：该指标越高说明企业资产营运效率越高，该公司09年总资产周转率比08年略有上升，说明总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。
10年的总资产周转率下降，说明企业的生产效率下降，影响企业的盈利能力。
（二）流动资产营运能力分析1、存货周转率2008年的存货转转率=销货成本/平均存货余额=250053000000/76235670732=0.3282009年的存货转转率=销货成本/平均存货余额=34514700000/88002804691=0.39222010年的存货转转率=销货成本/平均存货余额=30073500000/111714000000=0.2692分析：存货周转率越高，存货变现速度越快，销售能力越强。
该公司09年存货周转率比08奶奶有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。
10年降低，说明10年的销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。
2、应收账款周转率2008年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款=40991800000/886692623.8=46.232009年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款=48881000000/818092050.2=59.752010年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款=50713800000/1153635123=43.96分析：应收账款周转率越高说明企业应收账款回收越快，流动性强。
财务报表分析02任务营运能力分析答案.doc
万科A营运能力分析企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。
企业管运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。
企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。
•企业营运能力分析就是耍通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。
第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。
笫二，营运能力分析可发现企业在资产营运屮存在的问题。
第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础•补充。
(一)全部资产营运能力分析：总资产周转率金售收入/平均资产总额2008年总资产周转率=40,991,779,214.96/[( 100,094,467,908.29+ 119,236,579,721.09)/2)=0.37372009年总资产周转率=48,881,013,143.49/[(119,236,579,721.09+137,608,554,829.39)/21=0.38062()1()年总资产周转率=50,713,851,442.6引[(137,608$54,829.39+215,637$51,741.83)/2]=U・2871分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。
万科09年总资产周转率比08年稍微上升, 其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。
1()年的总资产周转率最低, 说明牛:产效率降低，影响企业的盈利能力。
(二)流动资产营运能力分析：1.存货周转率二销货成本/存货平均余额2008年存货周转率=25,005,274,464.91/((66,472,876,871.40+85,898,696,524.95)/2]=032822009年存货周转率=34,514,717,705.00/((85,898,696,524.95+90,085,294,305.52)/21=039222010年存货周转率=30,073,495,231・18/[(90,085,294,305.52+133,333,458,045・93)/2]=0・2692分析:存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销伟能力强.万科集团2009年的存货周转率比2008年有所提高,提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。
营运能力分析二期
20年 08首旅股 转 份 次 （ 应 4， 数 2 5收 ， 7 81 5 ， 7 7账 0 9 ， 2 4.2 ， ， 0 0 9 8 8 款 8 ， 1 7 0 41 4 周 0） 2/2.6 1 4 ， 7 ， 6 69 ， 2 ， 4 62 ， 0 3 8 38 0 6 3 4 .8 83 .42
以此类推，可以计算出2019、2019年应收账款周转次数 分别为31.54，20.70。
应收账款周转次数表明应收账款的流动性。一般 来说，应收账款周转次数越大，表明应收账款回 收速度越快，企业应收账款管理效率越高。
但在一定的营业规模下，应收账款周转次数越多， 应收账款额越小，企业的信用标准和付款条件较 为苛刻。
以此类推，可以计算2019、2019年首旅集团总 资产周转率分别为0.99，0.82。
在对企业资产营运能力进行分析与评价时，要注 意：
（1）不同行业的特性及其影响 （2）新旧资产会计计价及其影响 （3）总资产中不同组成部分的运用效率及其影响
资产营运能力的分析注重资产的利用情况，可以 用来衡量企业资产的使用效率，同时结合企业销 售额指标，但却忽视了销售的盈利能力，与利润 及报酬无直接关系，难以全面评价企业的盈利性。 所以，企业资产的效率分析要和流动性、盈利性 等指标相结合，综合评价企业的财务状况。
一般情况下，应收账款周转天数越小，表明应收 账款回收的速度越快，资金被其他单位占用的时 间越短，企业管理应收账款的效率也越高。
但该指标不宜过小。该指标过小，表明企业奉行 了过严的信用政策，其结果可能不利于或限制销 售量的扩大，造成存货积压和流动资金周转的缓 慢。
在分析应收账款周转天数时，可以将应收账款账 龄与原订的赊销期限进行对比，可以评价购买方 的信用程度、企业原订信用政策的宽松程度，以 及信用条件的恰当与否。
2019年财务报表分析作业答案.doc
财务报表分析作业二(2009-05-14 20:26:55)转载▼标签：教育题目：资产运用效率分析答题要求：1．从提供的资料中选择一个公司，并以选定公司的资料为基础进行分析；2．除了题目提供的基础资料外，学生必须自己从各种渠道搜集选定公司的其他相关资料（包括同行业资料）。
3．根据各次考核任务的要求，选用恰当的分析方法，进行必要的指标计算及分析说明，并作出相应结论。
4．由于本课程的四次考核任务具有连贯性，因此学生第一次选定题目资料所提供的某个公司后，后面各次考核都必须针对同一公司进行分析。
资产运用效率分析下面的表格应该配图表，可粘贴不上来，自己画吧通过分析宝钢各项资产的周转情况、规模变化、结构变化，发现并改进企业经营过程中对各项资产的利用效率，从而为提高企业盈利能力和核心竞争力打下良好的基础。
（一）资产营运能力比率分析1、总资产周转率（周转次数）＝资产周转额÷资产平均占用额2005年=1.232006年=1.082007年=1.08资产周转期（周转天数）＝计算期天数÷周转次＝计算期天数×资产平均占用额÷资产周转额2005年=360/1.23=292.68（天）2006年=360/1.08=333.33（天）2007年=360/1.08=333.33（天）资产周转率可以用周转次数表示，也可以用周转天数表示。
周转的次数越多，或者周转的天数越少，说明企业营运能力越强。
07年与06年周转天数一样,比05年增加,说明总资产周转率下降,期间增加。
2、营运资金＝流动资产－流动负债2005年= 47,098,125,554.01- 42,678,178,819.85=4419946734.162006年= 67,246,206,235.19- 66,832,110,293.46=414095941.732007年= 76,623,850,345.51- 75,885,168,161.71=738682183.8营运资金是指企业经营中可供流转使用的资本。
2019年企业集团财务管理形成性考核册参考答案
企业集团财务管理形成性考核册参考答案作业一一、单项选择题BCBAB ACBDC二、多项选择题ABC BE BCD BCE BC CE ABCDE ABCDE ABCE BCD三、判断题对错错错对对对错对对四、理论要点题1.请对金融控股型企业集团进行优劣分析答：从母公司角度，金融控股型企业集团的优势主要体现在：（1）资本控制资源能力的放大（2）收益相对较高（3）风险分散金融控股型企业集团的劣势也非常明显，主要表现在：（1）税负较重（2）高杠杆性（3）“金字塔”风险2．企业集团组建所需有的优势有哪些？答：（1）资本及融资优势（2）产品设计，生产，服务或营销网络等方面的资源优势。
（3）管理能力与管理优势3．企业集团组织结构有哪些类型？各有什么优缺点？答：一、U型结构优点：（1）总部管理所有业务（2）简化控制机构（3）明确的责任分工（4）职能部门垂直管理缺点：（1）总部管理层负担重（2）容易忽视战略问题（3）难以处理多元化业务（4）职能部门的协作比较困难二、M型结构优点：（1）产品或业务领域明确（2）便于衡量各分部绩效（3）利于集团总部关注战略（4）总部强化集中服务缺点：（1）各分部间存在利益冲突（2）管理成本，协调成本高（3）分部规模可能太大而不利于控制三、H型结构优点：（1）总部管理费用较低（2）可弥补亏损子公司损失（3）总部风险分散（4）总部可自由运营子公司（5）便于实施的分权管理缺点：（1）不能有效地利用总部资源和技能帮助各成员企业（2）业务缺乏协同性（3）难以集中控制4．分析企业集团财务管理体制的类型及优缺点答：一、集权式财务管理体制优点：（1）集团总部统一决策（2）最大限度的发挥企业集团财务资源优势（3）有利于发挥总公司管理缺点：（1）决策风险（2）不利于发挥下属成员单位财务管理的积极性（3）降低应变能力二、分权式财务管理优点：（1）有利于调动下属成员单位的管理积极性（2）具有较强的市场应对能力和管理弹性（3）总部财务集中精力于战略规划与重大财务决策缺点：（1）不能有效的集中资源进行集团内部整合（2）职能失调（3）管理弱化三、混合式财务管理体制优点：调和“集权”与“分权”两极分化缺点：很难把握“权力划分”的度。
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万科A营运能力分析一、万科股份有限公司营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。
下面以具体指标来分析万科的营运能力:1、万科股份有限公司营运能力指标分析（1）存货周转率存货成本 250053000002008年存货周转率= = =0.3280存货平均余额 76235670732存货成本 345147000002009年存货周转率= = =0.3922存货平均余额 88002804691存货成本 3010735000002010年存货周转率= = =0.2692存货平均余额 111714000000存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。
由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降（见表1）。
若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。
因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。
表1 万科股份有限公司2008-2010年存货周转率（2）应收账款周转率销售收入 409918000002008年应收账款周转率= = =46.23平均应收账款 886692623.8销售收入 488810000002009年应收账款周转率= = =59.75平均应收账款 818092050.2销售收入 507138000002010年应收账款周转率= = =43.96平均应收账款 1153635123相对于2008年来说2009年万科的应收账款周转率有大幅提升( 见表2) , 原因是主营业务的大幅上升,而2010年受房地产市场调控影响略有下降.表2 万科股份有限公司2008-2010年应收账款周转率（3）流动资产周转率销售收入 409918000002008年流动资产周转率= = =0.3924平均流动资产 104464000000销售收入 488810000002009年流动产资周转率= = =0.4010平均流动资产 121898000000销售收入 507138000002010年流动资产周转率= = =0.3020平均流动资产 167926000000流动资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见图3) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。
表3 万科股份有限公司2008-2010年流动资产周转率总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。
但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。
另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定。
2、万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策(1)资金需求的压力日益增大。
为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
(2)现金流的管理。
万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。
因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。
(3)存货的管理。
万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。
此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。
3、万科企业股份有限公司未来展望房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。
其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。
中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。
并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。
2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。
在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。
二、整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议1、营运能力分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。
(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。
同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。
(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。
但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。
这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。
(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。
企业资产营运能力状况评价指标体系中,基本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。
虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、评价,忽视了这些资产对企业长期发展的影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。
企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外,还应包括无形资产等主要的资产。
企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源,而且已经成为21 世纪资产管理的重点。
但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运能力进行评价时,应使眼前利益与长期利益的评价并重,充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用。
(4)缺乏对人力资源有效利用的评价。
广义的营运能力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析,包括对人力资源利用的评价分析。
而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告,应该是现代财务会计的重要内容。
因此对企业营运能力的评价应具有一定的前瞻性,充分考虑我国经济转型时期的特殊情况,全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。
2、对企业营运能力分析的创新指标建议目前,由于企业外部环境的变化,以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。
近几年来,业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。
经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和服务的质量;战略目标,如完成一项并购或项目的关键部分,公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神,管理有效性或公共责任；创新能力,如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额。
归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。
（一）员工满意度和保持力员工关系着企业的成功运营和成长。
流程、系统、计算机和外来顾问都可以作为辅助工具,并可能对其有所帮助,但使企业运转的核心最终还是企业的员工。
员工推动客户关系,他们负责创新与提出新的理念。
员工运营企业,他们与合作伙伴共同促进企业的成功。
员工的工作成效是企业成功的核心要素。
但是长期以来,很多中国的企业在雇佣员工时,往往只关注低廉的人力成本,而忽视了员工的生产效率。
并且,很多企业都要承担以各种方式保证人们就业的社会责任。
因此他们不得不为工作中的浪费和低效买单。
随着社会的发展,这种态度需要加以改变。
拥有低成本和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争。
中国的企业今后必须更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作。
只有员工满意度和保持力得到保证,企业的管理才会显得更加方便和有效,整个企业的营运能力优势就突显了,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的。
（二）管理的有效性随着人类的进步和组织的发展,管理所起的作用越来越大。
概括起来说,管理的重要性主要表现在以下两个方面:第一，管理使组织发挥正常功能。
管理,是一切组织正常发挥作用的前提,任何一个有组织的集体活动,不论其性质如何,都只有在管理者对它加以管理的条件下,才能按照所要求的方向进行。
第二，管理的作用还表现在实现组织目标上。
在现实生活中,我们常常可以看到这种情况,有的亏损企业仅仅由于换了一个精明强干、善于管理的厂长,很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术,却没有发挥其应有的作用;而有些企业尽管物质技术条件较差,却能够凭借科学的管理,充分发挥其潜力,反而能更胜一筹,从而在激烈的社会竞争中取得优势。
通过有效地管理,可以放大组织系统的整体功能。
因为有效地管理,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相加之和,起到放大组织系统的整体功能的作用。
所以，一个企业的管理有效性对整个企业组织的营运能力来说至关重要,企业应该把握其管理的有效性，并且重视这一指标的分析。
（三）市场占有率市场占有率,也可称为“市场份额”是企业在运作的市场上所占有的百分比。