大明宫商业城项目可行性研究报告

大明宫商业城项目可行性研究报告目录第一章总论............................. 错误！未定义书签。

1.1项目概述............................ 错误！未定义书签。

1.2可行性研究报告的依据、内容及范围.. 错误！未定义书签。

1.3承办单位概况 ....................... 错误！未定义书签。

1.4项目主要经济技术指标............... 错误！未定义书签。

1.5结论................................ 错误！未定义书签。

第二章项目提出背景及建设必要性.......... 错误！未定义书签。

第三章市场分析和需求预测................ 错误！未定义书签。

第四章项目建设规模及内容................ 错误！未定义书签。

4.1建设规模............................ 错误！未定义书签。

4.2建设内容............................ 错误！未定义书签。

第五章项目选址及建设条件................ 错误！未定义书签。

5.1选址原则............................ 错误！未定义书签。

5.2项目选址............................ 错误！未定义书签。

5.3项目区自然条件 ..................... 错误！未定义书签。

5.4项目区基础设施条件................. 错误！未定义书签。

第六章项目建设方案....................... 错误！未定义书签。

6.1总图................................ 错误！未定义书签。

6.2技术方案............................ 错误！未定义书签。

6.3土建工程............................ 错误！未定义书签。

6.3.3主要建构筑物建筑................. 错误！未定义书签。

6.3.3建筑方案.......................... 错误！未定义书签。

6.3.4结构方案.......................... 错误！未定义书签。

第七章公用工程............................ 错误！未定义书签。

7.1设计依据与范围....................... 错误！未定义书签。

7.2电气工程 ............................ 错误！未定义书签。

7.3供水工程 ............................ 错误！未定义书签。

7.4排水工程 ............................ 错误！未定义书签。

第八章环境影响评价....................... 错误！未定义书签。

8.1研究依据............................ 错误！未定义书签。

8.2项目所处环境现状................... 错误！未定义书签。

8.3建设期环境影响及治理措施........... 错误！未定义书签。

8.4建设期污染物排放情况及治理措施....... 错误！未定义书签。

8.5运营期环境保护综合利用............... 错误！未定义书签。

8.6绿化................................ 错误！未定义书签。

8.7环境评价结论 ....................... 错误！未定义书签。

第九章节能............................... 错误！未定义书签。

9.1节能必要性.......................... 错误！未定义书签。

9.2主要设计依据与原则................... 错误！未定义书签。

9.3 节能措施............................ 错误！未定义书签。

9.4节水措施 ............................ 错误！未定义书签。

第十章项目招投标方案 .................... 错误！未定义书签。

10.1招标原则........................... 错误！未定义书签。

10.2标书制定原则及招标范围............ 错误！未定义书签。

10.3招标程序........................... 错误！未定义书签。

第十一章职业安全、卫生及消防............ 错误！未定义书签。

11.1 概述............................... 错误！未定义书签。

11.2生产过程中的职业危害因素分析........ 错误！未定义书签。

11.3设计中采用的安全卫生防范措施........ 错误！未定义书签。

11.4工业卫生 ........................... 错误！未定义书签。

第十二章机构设置和劳动定员.............. 错误！未定义书签。

12.1公司体制及组织机构.................. 错误！未定义书签。

12.2劳动定员 ........................... 错误！未定义书签。

第十三章项目组织管理与建设进度.......... 错误！未定义书签。

13.1基本要求 ........................... 错误！未定义书签。

13.2项目组织 ........................... 错误！未定义书签。

13.3项目管理 ........................... 错误！未定义书签。

13.4建设进度 ........................... 错误！未定义书签。

第十四章投资估算和资金筹措.............. 错误！未定义书签。

14.1投资估算编制依据.................. 错误！未定义书签。

14.2估算编制范围 ...................... 错误！未定义书签。

14.3投资估算........................... 错误！未定义书签。

14.4资金筹措........................... 错误！未定义书签。

第十五章财务评价......................... 错误！未定义书签。

15.1财务评价基础数据选取.............. 错误！未定义书签。

15.2运营收入估算 ...................... 错误！未定义书签。

15.3成本费用支出预测.................. 错误！未定义书签。

15.4财务评价指标 ...................... 错误！未定义书签。

15.6财务评价结论 ...................... 错误！未定义书签。

第十六章效益分析......................... 错误！未定义书签。

第一章总论1.1项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。

由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。

另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。

1.2资金筹措与融资方式本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84 万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率为 5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。

1.3项目进行可行性研究的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）本项目总体规划设计方案；（3）《城市居住区规划设计规范》；（4）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》（1999）；（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；（6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；（7）类似工程的相关造价费用水平。

（8）项目投资估算所得到的数据；（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

1.4项目的实施进度安排在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安臵及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安臵及商铺的开发。

本项目建设期总共计划为4年。

其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。

1.5主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表1.1 主要财务数据及评价指标表第二章市场分析2.1 西安市商业物业市场分析（一）商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。

但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。

西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点。

西安商圈分布图（二）典型商圈解析由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了“小寨”商圈的基础消费群体；区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；集文化商贸、流行服饰、餐饮娱乐及现代服务业于一体的综合休闲、购物区。

轻工、康复路商圈——康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了一个家喻户晓的繁华商业区。

目前的康复路商业区影响力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地区物贸交流集散地。

康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。

土门商圈——土门商圈主要由以经营家电产品的国美、以经营百货的土门民生商厦、以及家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。

（三）西安市现有商业街的行业结构分布状况目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装、电子产品、餐饮、通讯产品等。