盐城市商业项目市场调查

盐城市场调查报告盐城是中国江苏省东部城市，地处我国沿海经济带和长江经济带的交界处。

作为江苏省的第三大城市，盐城市经济发展迅速，拥有红盾汽车、浙江吉利、盐城三千集团等众多知名企业。

同时，随着人民生活水平的提高，人们对商品的需求也越来越高。

因此，本文将结合市场调查数据，分析盐城市场的概况和趋势，为企业提供参考和建议。

一、盐城市场概况1. 消费水平从盐城市场调查的数据来看，盐城市的消费水平处于中等水平，但随着城镇化进程的加快和经济的快速发展，消费水平逐渐提升。

据盐城市统计局数据显示，2019年盐城市城镇居民人均可支配收入达到了42722元，相比2018年增长了7.9%。

2. 消费结构盐城市居民的消费结构主要以食品、衣着、居住和其他用品和服务为主，其中食品消费占比最大。

盐城市的消费者对品质和品牌的认知度不断提高，很多消费者比较重视产品的品质和安全性，选择购买有信誉和品牌的产品。

3. 消费习惯盐城市居民的消费习惯与国内其他地区相似。

他们更喜欢选择超市和购物中心进行消费，且购买商品的频率较高。

同时，消费者对于网络购物也比较接受，但相对于线下消费，他们更加看重商品实体店的服务和产品品质。

此外，消费者也会选择去逛一些商业街和市场，有时会网络搜寻相关信息，再去实体店购买，也就是我们所说的“网上预定，实地消费”。

二、盐城市场趋势1. 品质和品牌越来越成为消费者购买的主要考虑因素。

随着消费者对生活质量的追求越来越高，越来越多的人开始关注产品的品质和品牌。

因此，品牌建设和品质监管将成为市场发展的主要趋势。

2. 电商逐渐走向多元化在盐城市场调查中，我们发现越来越多的消费者开始选择电商平台进行购物。

电商逐渐走向多元化，B2C、C2C、B2B等各种电商模式逐渐发展，而大型购物中心和超市也在不断改善网络服务。

因此，企业需要通过整合线上和线下资源，建设跨渠道网络销售平台，以满足消费者的需求。

3. 科技与消费的结合盐城市市场调查数据表明，随着科技的不断进步，越来越多的消费者开始关注科技品质和品牌，例如手机、汽车等。

第一篇 城市发展概况---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------☐ 响水概况 overview of Xiangshui ☐ 城市规划urban planning of Xiangshui ☐ 经济环境分析Economic Environment第一章 响水概况行政区划响水县隶属于江苏省盐城市。

县域总面积1461平方公里，截止2009年底，全县人口60.9万，下辖12个乡镇、3个园区，是国务院批准的对外开放县，又是江苏省综合改革试点县。

发展战略大力实施以工强县、沿海开发、城镇崛起、外向带动四大战略，坚持以项目为主抓手，深入开展项目攻坚和外资突破活动；以沿海和灌河开发为龙头，着力构建“一带两城三区”的大开发格局，打造灌河经济带，努力把县城建设成为“苏北沿海、沿灌河具有水绿滨河特色的宜居城市”和20万人口、24平方公里的现代化中等城市，把陈家港港城建成江苏东北部沿海开发的重要节点、现代化生态型港口新城、响水沿海经济区和化工集中区的生产生活服务基地，做优做强江苏响水经济开发区、陈家港沿海经济区、陈家港化工集中区“三驾马车”，大力发展造船、能源、环保化工、纺织、机械和港口物流等产业，重点打造江苏沿海知名的造船、能源、环保化工三大产业基地，推动工业化与城市化互动并进，促进城乡统筹发展，加快建设更高水平的全面小康新响水。

产业特色农业生产能力和产业化水平不断提高，林果、畜禽、蔬菜和水产等农业主导特色产业初具规模，先后被授予全省“粮棉生产先进县”、“全国夏粮生产先进县”、“全国棉花百强县”和“中国浅水藕之乡”。

盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。

我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。

我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。

我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。

目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。

我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。

如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。

”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。

其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。

这样才有利于商业的销售。

3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。

1一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺  购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城  地址：人民南路  开业时间：2012 年 5 月 18 日  主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威  定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。

 主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订  业态分布 专业店面+娱乐场所  物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理  目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便2 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司     基本情况   功能定位 开业时间   开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米 业态分布以及分配比 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响  项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！  经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25%  目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。

2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

盐城市写字楼市场调研报告编制：上海天仕房地产投资管理有限公司日期： 2008年12月目录：第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况二、宏观经济发展状况三、盐城房地产市场概况第二部分盐城写字楼市场分析一、写字楼销售市场分析二、潜在写字楼物业分析三、市场分析总结第三部分项目SWOT分析一、项目概况二、项目SWOT分析第四部分项目市场定位一、定位背景综述二、项目性质定位三、目标客户定位第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。

1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。

全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。

图2-1：江苏省行政区域图图2-2：盐城市行政区域图因盐得名，历史悠久盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。

东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。

盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。

古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。

早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。

秦汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。

唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。

唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。

资源丰富，生态独特盐城是江苏省面积最大的市。

全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。

海洋和滩涂资源十分丰富。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

在盐城市政府出台的《市区- 住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，另外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。

盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元（按汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，当前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将经过居住环境的改进、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻,西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158。

65万人(亭湖区83.90万，盐都区74。

75万），市区居住人口在80万左右.在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上,沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15％左右。

2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元(按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段.表1 房地产市场与人均GDP的关系0—800元800—4000元4000—8000元8000—20000元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期改善需求为主改善需求为主生存的需要生存、改善需求皆有3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”.河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设,为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前,市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目;城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

盐城市场调研报告盐城市场调研报告一、市场概况盐城市位于中国东部沿海地区，是江苏省的一个地级市。

盐城作为江苏省重要的交通和经济中心，拥有丰富的自然资源和人力资源。

市场潜力巨大，吸引了众多企业和投资者的目光。

二、市场细分1. 消费品市场：盐城市消费品市场规模庞大，涉及多个领域，如食品、服装、家居用品等。

消费者偏爱高品质、环保、健康的产品，对品牌和服务要求也较高。

2. 房地产市场：盐城的房地产市场近年来发展迅速，房价较高。

购房需求以居住需求为主，对住宅的品质和生活配套设施要求较高。

3. 教育市场：盐城市的教育市场非常活跃，涉及学前教育、中小学教育、高等教育等多个层面。

家长对孩子教育投入大，对教育品质要求高，市场潜力巨大。

4. 医疗保健市场：盐城市的医疗保健市场发展良好，涉及医院、药店、保健品等多个领域。

市民关注健康和健康问题，对医疗服务质量要求较高。

三、竞争情况1. 消费品市场：消费品市场竞争激烈，市场上有许多知名品牌，如雀巢、联想等。

品牌影响力和产品质量是竞争的关键要素。

2. 房地产市场：盐城市的房地产市场较为火爆，竞争激烈。

开发商之间竞争主要在房源质量、价格、配套设施等方面。

3. 教育市场：盐城市的教育市场竞争激烈，涉及多个层面。

名校和名师资源是竞争的关键。

4. 医疗保健市场：医疗保健市场竞争激烈，医疗机构、药品和保健品品牌众多。

医疗技术和服务质量是竞争的关键要素。

四、市场机会和前景1. 消费品市场：盐城市消费品市场存在较大机会，市场潜力巨大。

开发绿色、环保、高品质的产品，注重品牌建设和服务质量，有机会在激烈的竞争中脱颖而出。

2. 房地产市场：盐城市房地产市场有较大的发展潜力。

开发适合市民需求的高品质住宅，注重房源质量和生活配套设施，有机会获得市场份额。

3. 教育市场：盐城市教育市场潜力巨大，家长对教育投入多。

提供优质、个性化教育服务，注重名师资源和教学质量，有机会在市场中获得竞争优势。

4. 医疗保健市场：盐城市医疗保健市场前景较好，市民对医疗健康关注度高。

市场篇一、盐城市经济发展现状介绍1、盐城市概述盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计9个县（市、区），总面积1.5万平方公里，人口815万，具有2100多年的悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。

盐城市位于江苏沿海中部，北纬32°33′－34°47′，东经119°27′－121°53′。

全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。

境内河流众多，水网密布。

主要湖泊为大纵湖，面积28平方公里。

盐城处于北亚热带向南暖温带过渡区。

气候湿润，四季分明，日照充足，无霜期长。

全市平均气温13.7－14.4℃，年降水日100－115天，累计平均日照时数为2241－2390小时，无霜期209－218天。

盐城市土地面积1.5万平方公里，现有耕地980万亩，林地面积占总面积的7.3%。

盐城是全国闻名的商品粮基地和江苏农副产品主要产区之一，1998年粮、棉、油总产量分别为485万吨、19.2万吨、17.2万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜和特种经济作物总量名列全省前茅。

盐城还有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市海岸线长580km，占全省的56%，滩涂面积680万亩，占全国的1/7，而且每年以5万亩左右的成陆速度向大海延伸，是江苏省最大的后备土地资源。

盐城的地矿资源主要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。

初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。

204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。

市内有等级公路3451公里，其中高等级公路1090公里。

沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。

民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。

北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。

2、盐城市经济发展现状分析地区GDP的增长带动人均GDP上升：说明：2006年盐城的GDP达到1174亿元，虽然增长幅度较2005年有所下降，但依然保持在一个较快发展的趋势。

盐城商业市场调研报告盐城商业市场调研报告 0 2021 年年 1 11 月一、商业地产的概念 1.商业地产定义商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，商业地产是一种结合体，具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征--环环相扣，系统性极强。

此外住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。

在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在 4：1 到 5：1 之间。

这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。

2.商业地产的利益主体在商业地产的运作中，最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成，各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。

3.商业地产在中国商业地产的概念最早出现在中国是20_年，首先从北京、上海、广州开始，并逐步蔓延到全国。

随着近几年中国房地产业的持续升温，商业地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。

人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。

由于商业地产远比住宅地产的操作要求更高，所以虽然参与开发的很多，但能够坚持做商业地产且比较开展比较成功的仅有大连万达、宝龙地产、世纪金、中粮地产等，这些为数不多的企业基本都是在资金储备、专业人才方面具有很大优势的全国性商业地产开发企业。

盐城地下商业街调查报告地下商业街概况项目名称：华威.家乐福国际购物广场基本概况：由盐城华威置业有限公司开发，地处解放南路与大庆路交界处，紧挨着老城区域市中心，交通便利，周边人流量相对集中，在地理位置上有一定的优越性。

基本业态：规划是以大型超市为主，另辅以药店、餐饮及服饰鞋帽等一些配套商业。

经营状况：最初因家乐福超市的成功引进及开发商承诺的优厚回报率确吸引了不少商家入驻，因其地段位置良好，开业初期商铺经营情况良好。

但因其初期招商时经营业态层次相对杂乱，加之后期管理不善及近年来其周边各大规模的商业社区的形成，使其经营状况越发惨淡。

项目名称：建军路地下商业街基本概况：由江苏长和房地产开发有限公司开发，位于城市主干道建地下，东至人民路，西及金鹰地下通道。

地理位置优越，是老城区人流量最为集中的核心地段，5月份开盘推出商铺，面积60平米，少量60平以下的，已全部售罄，二期刚开始销售，销售情况良好。

基本业态：规划拟建一大型地下品牌商城。

经营状况：目前尚未完工，经营情况还有待考察。

失败案例分析华威铜锣湾广场（现命名“鹤翔商贸城”）由盐城市华威房地产开发有限公司开发建设，2004年8月起对外正式销售，，2007年12月2日重新命名为“鹤翔商贸城”重新开始销售。

a、总佑规划分析：原规划为地下人防巟程，为地下两层结构；b、内部规划分析：单套商业的分割面积为20~100㎡，最大面积为365㎡，（仅有一套）；地下1F：女装、男装、童装、运动服饰、鞋类、皮具、箱包、办公问题、流行饰品、化妆品、礼品、家居用品、南北干货、食品、茶右、保健品、餐饮；地下2F：小型交通工具、日用杂货、小五金、家电、电脑数码。

c、失败原因分析：盲目定位，不符合盐城商业地产的实际需求，同时开发过于匆忙，后期因市政府要求，过快开发建设，导致客户积蓄期过短，并且整体运营招商失败，无商家入住；。

市场研究报告第一部分项目简介：中庚·香格里拉花园项目位于盐城市西环大道——开元路交叉处，项目用地:48431平方米，规划建筑面积约:102073平方米，地下建筑面积:14891 平方米，地上建筑面积:87179.5 平方米；建筑密度:17.5%；绿化率:52％；容积率为:1.80。

项目定位是由11栋10----17层的高层建筑组成,其中10栋高层和小高层定位为高档精品商品住宅来满足高端客户需求,另一栋定位挑高的酒店公寓.项目总户数758户,总停车位634辆.沿开元路和规划道路设成1-3层的商业,商业面积达到8290.9平方米.沿西环大道设计成架空层,主要满足客户的休闲运动,儿童娱乐.在景观设计采用新古典的自然风格.第二部分宏观市场分析：一、城市发展与未来规划1、城市性质:盐城是国务院批准的沿海对外开放城市之一。

1985年9月，江苏省人民政府批准盐城市的城市性质为：“新四军抗日革命根据地，以发展食品、轻纺、机械工业为主的工商城市，市域中心”。

1990年12月，经江苏省人民政府批准，盐城市的城市性质调整为：“苏北沿海中心城市之一，以发展轻纺、食品、机电工业为主的工商城市，新四军抗日革命根据地。

”1995年11月，《盐城市城市总体规划修编纲要》通过专家论证，明确盐城市的城市性质为：江苏沿海中心城市，滩涂、海洋工程开发基地，新四军抗日革命胜利纪念地。

2、城市发展定位:盐都是盐城市的政治、经济、文化中心，是大市区最活跃、最强势的经济板块，是东部沿海城市开发开放的投资热土，发展态势强劲、充满着勃勃生机. 全区率先在全市实现了规划全覆盖，以工业区向城市区转型的新城区，以六大功能片区为依托的高新区，以特色镇和示范村为主导的新农村呈现出互动并进的良好发展态势. 依托盐都现有的产业基础和目标定位，在认真抓好城西南片区纺织汽配产业规划、高新区IT产业规划、重点镇特色镇产业规划的基础上，我区重点编制了全市现代农业、三产服务业和旅游业发展布局规划。