房地产开发企业会计核算特点_会计学堂

房地产企业会计核算浅析房地产企业是指以购建、开发、销售、出租、管理、经营房地产为主要经营活动的企业。

房地产企业在日常经营管理中需要进行会计核算，以及编制相关财务报表，这样可以更好地了解企业的经营状况和财务状况。

本文将对房地产企业会计核算进行浅析，帮助读者更好地了解这一方面的知识。

一、房地产企业会计核算的基本特点1. 长期性：房地产项目的开发、建设、销售周期较长，通常需要几年甚至更长时间，因此房地产企业的会计核算是长期性的。

企业需要通过不同阶段的核算来反映项目的不同阶段的经营状况和财务状况。

2. 资金占用大：房地产企业的资金投入通常较大，需要进行资金的周转和利用，因此会计核算需要对企业的资金运作情况进行及时、准确地反映。

3. 风险性：房地产开发建设涉及的风险较大，包括市场风险、政策风险、资金风险等，企业在会计核算中需要对这些风险进行充分的考虑和应对。

4. 市场变动性：房地产市场需求和价格受多种因素影响，随时可能发生变化，因此企业在会计核算中需要密切关注市场动态，进行及时的调整和反映。

1. 资金核算：房地产企业需要对资金进行周转和利用，因此需要对企业的资金收入、支出、投资、融资等进行核算，包括货币资金、银行存款、应收款项、应付账款等的管理和核算。

2. 成本核算：房地产项目的开发、建设、销售需要进行成本核算，包括土地成本、建设成本、销售成本等，需要对各个环节的成本进行详细核算和分析，为企业的经营决策提供准确的数据支持。

3. 收入核算：房地产企业的主要收入来源包括销售收入、出租收入、物业管理收入等，需要对这些收入进行及时、准确地核算，包括合同签订、款项收取、收入确认等环节的管理和核算。

5. 报表编制：房地产企业需要按照相关法规和会计准则编制资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表，为外部和内部利益相关者提供企业的财务状况和经营成果。

三、房地产企业会计核算的主要问题及解决方案在房地产企业的会计核算过程中，可能会遇到一些问题，如何解决这些问题是非常重要的。

第1讲房地产开发企业的会计核算第1讲房地产开发企业的会计核算曹越2014.02本节知识点概览1.房地产开发产品的特点2.房地产开发经营的特点3.房地产开发企业会计核算的特点4.房地产开发企业会计科目设置《中小企业划型标准》房地产开发经营：营业收入200 000万元以下或资产总额10 000万元以下的为中小微企业。

其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业；营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业；营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

小型企业标准：100<=营业收入<1 000 且 2000<=资产总额<5000（一）房地产开发产品的特点1. 位置的固定性2. 产品多样化3. 开发周期长4. 投资额大5. 价值高（二）房地产开发经营的特点1.开发经营业务的复杂性2.房地产开发的单件性3.房地产开发经营的计划性4.房地产开发的经营风险大（三）房地产开发企业会计核算的特点由于房地产开发产品、开发经营的上述特点，导致房地产开发企业的会计核算具有以下的特点。

1.存货核算的特殊性其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业的土地使用权是作为存货核算的；房地产开发企业的存货的借款费用可以进行资本化。

2.预收账款核算的特殊性由于房地产开发企业的投资额大，营业周期长，房地产开发企业大多实行商品房预售制度，由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项只能计入预收账款，一般房地产开发企业在符合收入确认条件前无法确认为收入，预收账款余额比较大。

鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性，会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中，除列示账龄余额外，还应列示期末余额、预计竣工时间和预售比例。

3.收入核算的特殊性由于房地产开发企业的特殊性，使其收入核算有收入多样性、收入确认的特殊性和各期收入的波动性等特点。

房地产开发企业财务报表的特点房地产行业最大的特点主要体现为以下两点：（1）从产品来看，房地产企业的产品是不动产，从建设到竣工需要很长的周期。

（2）从销售来看，房地产企业存在预售制度，在建设阶段可以对产品进行销售并收取销售款。

从以上房地产行业的特点来看，房地产企业财务报表具有以下特点：（1）大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。

房地产企业预售取得的房款通过“预收账款”科目核算，由于房地产企业从项目建设到竣工需要很长的周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的负债，进而造成项目竣工前资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。

（2）开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。

房地产项目开发周期长、时间跨度大，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算。

（3）管理费用和销售费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。

按《企业会计准则》的要求，房地产企业在开发经营过程中发生的管理费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益，在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转为销售收入前将出现巨额亏损，很难通过财务报表反映企业真实的盈利水平。

财务报告分析的方法财务报告分析是一个分析判断过程，它的基本目标是识别财务报告项目的数量、比率、发展趋势、重要事项的发生与变化，并找出这些变化的产生原因，为预测企业将来提供依据。

财务报告分析的方法主要有比较分析法、比率分析法、因素分析法、综合指数法、综合评分法、雷达图法等方法。

1. 比较分析法比较的标准主要有历史标准、先进标准、考核标准、主要竞争对手企业标准等。

（1）历史标准主要指以前各期实现的数据或历史最好水平。

通过与历史标准对比，可以揭示该指标的变化趋势与变化程度。

（2）先进标准主要指国际、国内或本地区同行业同类企业的先进水平。

通过对比可发现与先进水平的差距。

（3）考核标准主要指考核企业工作的预算、计划、定额等指标。

房地产开发企业会计核算的现状及特点与会计核算规范的建议一、房地产开发企业会计核算的特点（一）计划性和商品性房地产是房产和地产的总称，房地产开发企业主要从事房地产的开发和经营等业务活动，与施工企业相比其经营特征具有计划性和商品性。

计划性主要是指房地产的开发和经营活动除了受到国家计划的严格控制，需要遵循规划、征地、设计、施工和配套、管理的“六统一”原则。

如：房地产企业所征用的土地、房屋建设的标准和质量水准、基础设施的规划等等之外，还要按照企业所规划的建设计划、销售计划等进行经营开发。

商品性主要是指房地产开发企业的商品为建筑物、房子，所开发出来的房屋均将以商品的身份进行市场进行交易，其成交价格按照合同价格或者市场价值进行公允交易。

（二）复杂性房地产开发企业的经营活动的复杂性不言而喻，主要表现在经营业务内容的复杂性和经济往来对象的复杂性。

房地产开发企业经营活动有征地、拆迁、勘察、设计、施工和销售、售后服务等等，除了开发建设土地和房屋之外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。

房地产开发企业的涉及面广泛，经济往来对象较多。

如：物资、材料供给单位，工程设计和勘察单位，受托待建相关联的委托单位等等。

房地产开发企业经营活动的复杂性在一定程度上提高了会计核算处理的难度，加大了财务管理的难度。

（三）房地产建设周期长资金数额大房地产开发建设的周期长，投资数额大。

房地产开发建设周期与建设规模、工程量紧密相连，一般来说，房地产建设开发少则一年，多则数年才能竣工完成，开发建设程序主要包括可行性分析、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程和绿化工程等等多个环节。

房地产建设资金需求量大，开发造价与其他企业相比较高，每一个开发建设环节需要投入巨额的建设资金。

比如说，对于开发项目投资费用就有土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费和相关税费等等。

二、房地产开发企业会计核算的现状（一）会计科目不完善，会计核算准确性有待提高现如今我国有关房地产行业的会计处理的制度准则很多，如：《小企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。

浅析房地产开发企业会计核算篇一：论房地产开发企业会计核算的特点论房地产开发企业会计核算的特点［摘要］房地产商品的特殊性及其房地产开发企业生产经营的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。

本文将从房地产开发企业商品的特征入手，研究其收入标准确认和信息披露等有关会计核算方面的特殊问题。

［关键词］房地产开发企业会计核算特点分析新《企业会计准则》的颁布和实施极大地提高了企业会计信息的可比性。

除金融、证券、保险等特殊行业外，其他各行业均采用统一的会计核算体系，即统一的会计要素确认和计量标准、统一的会计科目和统一的财务报告。

但国民经济各行业有其自身的特殊性，如何体现特殊行业的特点，进而保留其核算上的“个性”是我们所要面临的问题。

房地产商品的特殊性及其房地产开发企业生产经营的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。

本文将从房地产开发企业商品的特征入手，研究其收入标准确认和信息披露等有关会计核算方面的特殊问题。

一、关于房地产开发企业的收入确认标准问题按照行业有关规定，房地产商品销售的前提是首先要取得建设用地许可证、规划许可证和工程施工许可证，并取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同或正式销售合同，预收全部或部分房款，工程竣工验收合格并经买方验收确认后收取尾款、办理产权过户手续等销售环节，因此，房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。

《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。

该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《收入》准则和现行制度等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。

那么，在会计实务中，房地产开发企业究竟应如何确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准，而不是单一的某项标准。

1.法律标准房地产是不动产，不同于一般商品，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。

第一章房地产开发企业基本常识与特点1、房地产企业行业介绍与特点2、房地产企业一般经营模式与流程3、房地产开发企业的会计科目4、房地产开发阶段的划分与涉及税种第一节房地产企业行业介绍与特点一、房地产行业的发展概述房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上.房地产行业发展历程在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。

那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。

到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。

一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程二、房地产企业的基本业务介绍房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。

三、房地产行业的特点房地产行业是一个资源整合型企业开发产品类型多，用途多样性开发流程长、资金密集房地产行业涉及行政主管部门多销售收入种类多，销售行为接受政府监管第二节房地产企业一般经营模式与流程一、经营模式（开发与自持物业）房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。

二、房地产开发流程第三节房地产开发企业的会计科目一、会计科目设置会计科目案其提供会计信息的详细程度不同，可以分为总分类科目和明细分类科目，根据【会计准则】的统一规定，并结合房地产开发企业经营的特点和会计核算的需要，房地产开发企业设置五大类会计科目：资产、负债、所有者权益、成本、损益类1.资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括流动资产和各项长期资产。

房地产企业会计随着房地产行业的不断发展壮大，房地产企业的规模和数量也在迅速增加。

作为房地产企业的核心经营部门之一，会计部门在企业的运营中担负着重要的角色。

本文将探讨房地产企业会计的特点、挑战以及应对策略。

一、房地产企业会计的特点房地产企业会计与其他行业相比具有一些独特的特点，主要表现在以下几个方面：1. 项目性：房地产企业的经营活动通常以项目为单位进行，每个项目都有独立的会计核算。

这种项目性特点使得房地产企业会计更加复杂和繁杂。

2. 长期性：房地产项目往往需要较长的时间周期才能完成，而且在项目开发过程中会经历不同的阶段，如土地购置、规划设计、建设施工等。

因此，房地产企业会计需要关注项目的长期性和不同阶段的收入和支出情况。

3. 风险性：由于房地产行业的波动性较大，市场环境和政策变化等因素都会对房地产企业的经营活动造成一定的风险。

因此，房地产企业会计需要及时了解和应对这些风险，保障企业的财务安全和稳定发展。

4. 多元化：房地产企业通常从事多种类型的业务，如住宅开发、商业地产、工业园区等。

这种多元化业务使得房地产企业会计需要掌握各种不同类型的会计处理方法，确保财务报表的准确性和可比性。

二、房地产企业会计的挑战房地产企业会计在面临以上特点的同时，还面临一些特殊的挑战，其中包括：1. 会计准则的差异：不同国家或地区的会计准则可能存在差异，这给跨国房地产企业的会计处理带来一定的困难。

房地产企业会计部门需要熟悉不同的会计准则，并对差异进行合理处理。

2. 政策和法规变化：房地产行业受到政策和法规的直接影响。

政府对土地供应、房地产税收政策等的调整都会对房地产企业的会计处理产生影响，要求会计部门及时了解和适应政策变化。

3. 大量数据处理：房地产企业的开发项目通常众多、复杂，会计部门需要处理大量的数据，确保准确无误。

这需要会计部门拥有高效的数据处理系统和专业的技术人员。

4. 风险防控能力：房地产企业会计需要具备较强的风险防控能力，能够及时发现和应对风险。

一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。

房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。

房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。

进行的主要业务有：1．土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2．房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。

房屋的经营指房屋的销售与出租。

企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。

企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3．城市基础设施和公共配套设施的开发。

4．代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。

其经营特点主要有以下几点：1．开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2．开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

3．开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。

企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。

经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

(2)涉及面广，经济往来对象多。

企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

4．开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。