物业管理服务的整体设想和策划

物业管理服务的整体设想和策划

物业管理服务的整体设想及策划思路

针对露水河镇各小区的特点，我们的目标是实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长，通过企业化、经营化管理克服旧体制的弊端。为了实现这个目标，我们制定了以下策略：

1.以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，定位管理理念，树立“服务以人为本”、“管理以物为本”的意识，全面改善居住质量，创造文明居住环境。

2.合理设置管理机构，健全和完善各项规章制度，严格人员的素质管理，运用现代化管理手段，致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。

3.在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关。同时，要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职。

4.根据物业管理服务及各小区实际，合理制定各项工作指标，并公开服务承诺，以促进工作质量、完成工作目标。 5.合理制定房屋管理、市政管理、环境卫生管理、绿化管理等各项工作实施方案及管理措施，保障各项工作及目标高质量完成。

6.通过正确核算物业管理经营成本，在为业主提供超值服务的同时，采取有效增收节支措施，不断提高经济效益，走可持续发展之路。

在第二年，我们巩固和提高了第一年的管理成果，并结合创优达标、创建文明社区、创建文明城市等活动，逐步增强了业主参与意识。我们协助成立业主大会，运用专业化管理和完善的法制化建设，充分发挥业主大会的作用，促进物业管理和小区建设。

在战略构想方面，我们引入市场竞争机制，培养和造就一支高素质员工队伍，为企业进一步发展奠定坚实的基础。同时，采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，实现可持续发展。我们不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。此外，我们注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

在物业管理服务的整体设想及策划思路方面，我们以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，全面改善居住质量，创造文明居住环境为目标。我们将树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。具体来说，我们将广泛引入人性化物业管理概念，对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。同时，我们引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障，实现物业的保值、增值。

业主在购房时不仅希望得到一个舒适的住所，更希望物业管理能够保值增值。因此，我们的管理重点是维护业主权益，保持和提高物业的完好程度，从而使物业整体升值，真正体现以物为本的管理理念。

我们将以房屋装修管理为重点开展工作。除了加大宣传力度、勤检查、勤监督外，我们还将全面运用情、理、法手段进行管理，以使小区外观达到整体、有序、统一的效果，实现物业保值增值。

在设备设施管理方面，我们的重点是提高设施设备的可靠性和技术水平，实行专人负责制。我们将建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。

在保证绿化用地的同时，我们也将美化空间环境。在总平面绿化布置上，我们采用草地、树木、小品相结合的手法，创建理想的人居环境。这些设施代表着小区的品味与档次，因此我们将专人专职进行良好养护，以保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。

二、整体方案策划思路

物业服务管理的整体设想及策划可概括为以下几方面：

一）环境保护服务

1、突出小区人车分流管理。我们将充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系，既方便交通又做到了人车分流，同时也为了方便业主货物搬运。

2、建立园林绿化、景点生态链。我们以各小区中央为核心，景观绿地为依托，科学地配置小区内园林绿化，创建绿色生态家园，创造一个四季如画的优美环境。

二）管理措施

措施一：服务过程中前期介入与后期服务相结合。我们选择外地管理先进的物业小区进行参观研究，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化我们镇小区设计，在了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。

措施二：实施人才战略。在实际管理中，我们将建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。我们还将引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。

措施三：真情营造绿色家园。我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将我们镇各小区营造成绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。

1、减轻小区的环境污染。

住宅建筑是生态系统中的一个环节和阶段，存在于一定区域范围内的自然环境之中。为了最大限度减轻住宅环境的污染，我们应尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。同时，应该禁止区内焚烧等行为，实行区外清运生活垃圾。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。

为了美化小区环境，应该加强绿化管理，安排专业的绿化工进行养护和管理。花草树木应该长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观。

在环境建设中融入“人性化”理念可以满足业主的心理需求。我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理。同时，应该拟定《环境手册》，对小区的标志系统、公共设施系统等进行全面的统一设计，避免盲目散乱和视觉污染。

为了营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们应该开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。具体做法包括通过政府职能部门的社区服务平台积极参加社区组织的各项宣传文化活动，与周边区域组成共建单位，增加社区与周边业主的活动交流等。

在管理机构设置和规章制度方面，我们应该严格人员的素质管理，提供全方位服务。采用两个区域管理相结合的管理办法，运用现代化管理手段，实现办公自动化。致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。机构设置应该设立小区物业管理处，全权负责该小区的物业管理。根据精简高效、垂直管理与横向调控的原则，采用管理处主任负责下的机构设置模式。决策层应该由镇物业部门、业主委员会、小区管理处主任共同构成，通过管理处指挥协调和监控管理处工作。同时，应该设立工程部负责小区房屋及其附属设备、设施的验收、交接、运行、养护管理，装修管理及技术指导，公共水电管理和为业主提供有偿和无偿服务。

1）建立业主意见箱，接受业主的意见和建议，及时回复解决问题。

2）建立信息发布制度，定期发布物业管理的相关信息和工作进展情况，增加业主对物业管理的了解和信任。

3）建立紧急事件处理机制，对突发事件进行及时响应和处理，保障业主的生命财产安全。

综合管理部是小区内环境卫生保洁、绿化养护、绿化管理、社区文化建设、物业管理费收取及管理处财务和常用材料、物资采购、保管等工作的负责部门。为了保证各项工作的紧密衔接，我们设计了全面、合理、高效、环环相扣、相互制约的整体运作流程，并由物业各职能部门参与并现场指导。同时，物业分管领导及相关部门全程监督指导，及时进行沟通、协调并解决出现的问题，以使日常管理更加成功、具有特色。

我们的管理机制和规章制度旨在建立全面自我约束机制流程与制度，实现以人为本的经营理念。我们采取双重激励，包括奖惩体系和报酬体系，以及沟通、提升、文化等方面的激励，坚持“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则。同时，我们建立了制度完善的监督规范和分层管理，包括实时监控制度、定期报告制度、定期巡视制度和投诉处理制度。我们还建立了业主意见箱、信息发布制度和紧急事件处理机制，以便及时解决业主的问题和需求。

在未来，我们将继续努力实现管理目标，提高服务质量和业主满意度。

管理处通过多种渠道接受和处理各方面的信息，包括向业主委员会提供工作报告书、向物业主管部门汇报物业管理情况、设置业主意见箱和收集员工反馈信息。管理处主任会分析处理反馈信息，并向相关部门人员发出指令并监督其及时改进，直到问题得到圆满解决。

为了实现专业化、规范化、现代化管理，管理处制定了科学完善、合理量化的管理制度。这些规章制度包括公示管理制度、内部岗位责任制度、内部管理运作制度和考核制度。管理处将根据各小区的特点，补充修改一部分公众管理制度，并在小区业委会未成立之前充分征求意见后公开实施。在业委会成立后，则通过业委会表决通过。同时，管理处还将根据实际动作情况不断完善管理运作制度，使工作真正做到精简高效。

在人员配备上，管理处坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关。事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职。通过这些努力，管理处组建了优秀的管理团队。

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