谈物权法中善意取得规定的理解与适用

论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义导言：《中华人民共和国物权法》是中华人民共和国基本的民事法律之一，旨在保护公民和法人的物权，并规定了不动产的取得、转让和保护等相关事项。

其中，第106条对于不动产善意取得的构成要件作出了明确的解释。

本文将对该解释进行分析和论述。

一、不动产善意取得的概念不动产善意取得是指取得不动产的人在取得时，确信自己所取得的不动产权利合法并保护，且没有知道或者不应当知道其取得的不动产权利存在瑕疵。

二、106条的释义《中华人民共和国物权法》第106条规定：“善意取得不动产的，第三人取得的权利不受尚未登记的他人权利的限制。

”此条文主要对不动产善意取得者的权益保护作出了明确规定。

该条释义可以分为两个关键要素：一是善意取得者的主观要求，即其在取得不动产时的确信；二是对他人权益的限制。

三、不动产善意取得的构成要件《中华人民共和国物权法》第106条释义明确了不动产善意取得的构成要件。

从主观要件上看，不动产善意取得者应当以一定的主观信念取得不动产的权益，即确信自己所取得的权益是合法的并受到法律保护。

这一要件是体现不动产善意取得者的真实心理状态，如果不能满足此要件，则不动产善意取得将无法成立。

从客观要件上看，不动产善意取得者应当在取得不动产时没有知道或者不应当知道该不动产权利存在瑕疵。

这一要件保护了原不动产权益人的合法权益，避免善意取得者通过泄露卖方的瑕疵信息或者其他方式获取信息，从而对不动产进行不当取得。

四、《中华人民共和国物权法》第106条的重要性不动产善意取得的构成要件在保护善意取得者合法权益的同时，也保护了不动产原权利人的合法权益。

该要件在调整两者之间利益冲突的同时，维护了权利的稳定和交易的安全性，具有法律效益。

五、不动产善意取得的实践问题在实践中，不动产善意取得的构成要件具有一定的解释性和引申性。

例如，善意取得者的确信是否应当以合理人的标准来衡量，以及是否要求取得者采取合理的注意义务等。

论物权法中善意取得制度的适用与排除善意取得制度，也被称为即时取得，是指无权处分他人财产的人，将其占有的他人的动产不动产或者动产转让给第三人后，如果受让人在取得该不动产或者动产时出于善意，就可以依法取得对该不动产或者动产的所有权，受让人在依法取得该不动产或者动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求无权处分的转让人赔偿损失的一项法律制度。

从其定义不难看出，其包含三个主体：所有权人、让与人或称无权处分人、受让人或称善意第三人。

善意取得制度主旨在于保护信赖利益，维护社会基本交易秩序的相对安定，维护交易安全。

善意取得制度适用的排除，是指善意取得的原因行为若存在我国合同法第五十二条规定的情形，如危及到了公共利益、公序良俗等不可受损的利益而归于无效，或者是因为受让人在交易过程中存在欺诈、胁联盟迫、乘人之危等法定行为而予以撤销的情形，即便是受让人善意信赖财产处分人享有处分权，也不予认定为构成善意取得而应予以排除适用的制度。

此项规定，是对善意取得制度保护而设定的例外。

此规定之一，从另一层面来讲，是包括我国在内的大多数国家，在私法领域对公共利益的保护，是私权利对公权利的一种让步，也是维护社会稳定性的体现，即实现法的价值。

此规定之二，是要求受让人需具备善良交易动机。

排除制度的滥用会危及善意取得制度的制定目的的顺利实现；毫无限制条件的保护又会与法的作用与价值相抵触，难以维护合法利益。

一、外国的相关规定作为一项古老的民法制度，通说认为善意取得制度起源于日耳曼法，善意取得的开端是确立了“以手护手”原则，后经过一系列的演变，又被称之为“占有公信力”原则。

罗马法及德国等国家也规定了此项制度。

现代各国民法均规定了此项制度。

也是近代大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。

二、我国相关法律法规的规定善意取得制度在物权法出台之前散见于民法通则、民通意见及其他法律法规的相关规定。

作为物权变动的原因之一，我国物权法及其司法解释正式的、较为系统的规定了善意取得制度及其相关法律制度，主要分为动产的善意取得与不动产的善意取得，及抵押权、质权等权利的善意取得。

物权法解释中善意取得规定的理解（上）2016年2月22日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》），该解释共计22条，其中第22条是关于该解释生效时间的规定。

实际涉及司法解释本身的条文为21条，其中第十五条至第二十一条是针对善意取得制度的解释，合计7条，关于善意取得的司法解释的条文正好占整个《物权法解释（一）》条文数的三分之一。

从篇幅上可以看出，善意取得制度的具体适用是这次司法解释的重中之重，故笔者不揣浅陋，特撰此文结合《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等其他相关规定对这些解释的含义作一个简单的梳理。

文章写作时间仓促，定有许多不足，期待各位读者的批评，意见请惠寄：**************。

一、七条解释所涉及的内容概述七条司法解释涉及以下内容：第十五条对善意的含义（第一款）以及善意的举证责任（第二款）作了解释；第十六条则对不动产转让时受让人非善意的认定作了解释；第十七条对受让人受让动产时具有重大过失的情形作了解释；第十八条则对受让人的善意的时间点作了解释；第十九条对“合理的价格”的认定作了相应的解释；第二十条对特殊动产以交付作为善意取得的要件作了解释；第二十一条解释则明确无效的合同和被撤销的合同不能作为善意取得的前提。

二、善意的含义及举证责任（第十五条）（一）善意是指不明知且无重大过失依据《物权法》第一百零六条第一款第一项，受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一，此处的善意的含义，物权法并没有作相应的说明。

依据民法法理，明知（知道）为恶意，不知为善意。

比如善意占有和恶意占有区别就是，占有人知道自己是无权占有的，该无权占有为恶意占有，不知道其为无权占有的，则是善意占有。

但是德日民法在规定动产善意取得的要件时，要么规定，明知或者因重大过失不知道为“非善意”（德国民法典第932条第2款：wenn ihmbekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist【为其所知或者因重大过失不为其所知】。

试论“善意取得”提纲：1、善意取得的概述2、善意取得在现实中的建立基础3、实践中善意取得制度的不足与完善4、小结《物权法》历时14年，8次提交审议，围绕物权法的诸多争论，终在全国“两会”上得以平息。

2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》经第十届全国人大代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。

该法律的出台，为完善我国原有物权法制度，在诸多方面作出了重大的突破。

该法的颁布，也是我国民主法治建设的重要里程碑。

本文就《中华人民共和国物权法》中的善意取得制度的理解与适用略陈己见。

一、善意取得的概述善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。

由此看来，在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。

而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。

《中华人民共和国物权法》在第九章“所有权取得的特别规定”的第一条，即物权法第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权返回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。

”（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的动产或不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

从该项规定，我们可以知道：原则上，对无权转让行为，物之所有权人对物有追回权。

但是，对“返回”的法律后果，如费用、损失、经济手段等都没有作出规定。

善意取得（所有权知识拓展）一、善意取得的法律规定我国物权法第一百零六条规定了善意取得制度：“无处分权人将财产（不动产或者动产）转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人（第三人）取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

”二、根据该规定，善意取得应同时具备如下条件第一：转让的财产（标的物）必须是依法可以流通的不动产或者动产。

简单说，转让的财产必须是合法的财产。

所以，对于赃物（偷来的、抢来的、骗来的、贪污的财产）、遗失物、所有人不明的埋藏物、隐藏物、漂流物或失散的饲养动物，不适用善意取得制度。

即使买受人购买这些财产时出于善意，也不能取得该物的所有权。

这些财产应当归还失主或者归国家所有。

第二：让与人（第二人）并不享有转移财产所有权的权利，即第二人是无权处分人。

例如，承租人、保管人、借用人等将其占有的财产转让给第三人。

第三：受让人通过有效交换而取得该财产。

有效交换包括两方面意思：一是受让人是以有偿的合理价格方式取得财产，如果通过继承、遗嘱等无偿方式取得的，不产生善意取得的效力；二是交换行为是合法有效的法律行为，并不存在无效或者可撤销的行为情况。

第四：受让人（第三人）取得财产时出于善意。

所谓善意，简单说就是不知情，是指受让人在受让取得财产时不知道或者不应当知道让与人并没有让与该财产的权利。

在确定受让人是否出于善意时，应考虑当事人从事交易时的客观情况，如果根据受让财产的性质、价格高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道让与人是无权处分时，则不能认定受让人出于善意。

第五：转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

善意取得的定性及效果（一）原始取得与继受取得原始取得又称固有取得，是物权的绝对发生。

比如先占取得，时效取得中，物权取得的条件在于是否满足先占和时效经过的条件，至于原权利的有无和归属，在所不问。

继受取得又称传来取得，是基于他人既存的权力，是物权的相对发生，是基于法律行为产生的，既依赖他人意思表示而取得的物权。

（二）我国立法的选择《物权法》106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

”对照上述原始取得与继受取得的概念，善意取得中，无权处分人无处分权，依常规思路，其行为在客观上，对于第三人不是法律行为，而是事实行为。

那么物权取得的原因，就不是处于基于意思表示而是根据法律的直接规定。

买受人最终获得的物权与原物权人可以是毫无关联。

此种分析与原始取得说旨意浑然天成，因而善意取得的原始取得说几乎成为无懈可击之通说。

（一）重视从受让人角度考虑问题但是，细细推敲，似乎发现定性善意取得为原始取得有不妥之处。

我们知道，时效取得是一定的事实状态持续经过一定期间，而产生物权变动的效果。

虽然这种事实状态要求占有人以行使物权的意思而存在，但是这个意思是单纯对物的支配这层意思，不同于产生意思表示的效果意思。

再来分析善意取得。

即使我们不承认受让人和让与人之间的行为是法律行为，但它至少是一种交易。

此时受让人当然是有意思的，而且这个意思不仅仅是对物单纯的支配了，它是必须向让与人表示的，重要的是，对于让与人来说，它分明是旨在产生效果的意思。

而这一层意义是绝对区别与时效取得和先占取得的。

这也就是为什么把三者都定性为原始取得总感觉存在不同一性的原因。