养老养生地产模式经典研究

康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。

由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。

来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。

长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

康养地产常见开发模式盘点康养小镇是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点，以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。

康养小镇可以根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，实现与健康相关的大量消费的聚集。

康养地产常见开发模式有哪些呢，现在“唯美乡村”为您盘点康养地产六大开发模式。

模式一：居家式康养地产开发模式居家式康养地产开发模式是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，并加入康养主题概念;仅提供基本康养服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。

模式二：异地度假型康养地产开发模式异地度假型康养地产开发模式将养老与度假旅游结合，针对健康又有支付能力的中老年人，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游度假区开发养老产品。

模式三：康疗型康养地产开发模式康疗型康养地产开发模式，即“社区+医院+地产”模式，是指要嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。

模式四：学院式康养地产开发模式学院式康养地产开发模式是指在园区中以学校为组织形态，以开展符合中老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型康养模式，实现中老年人物质和精神的双盈晚年，从而推动家庭、社会的和谐发展。

模式五：大型综合康养社区开发模式大型综合康养社区综合性强、功能多元，面向健康活跃期、低度护理期以及高度护理期全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的经营方式，所以对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

模式六：全龄社区康养地产开发模式全龄社区是指以全生命周期为线，营造适宜全龄段客户居住的大型成长型活力社区。

老人和其他年龄段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服务，创造生活体验至上的社区。

养老地产发展思路——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。

产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。

截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。

“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。

楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。

”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。

“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。

”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。

2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。

据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。

盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。

虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。

胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。

在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。

最新中国养老地产模式经典案例集锦XXX模式的经典案例集锦展示了目前三种主要的开发模式。

第一种模式是“纯”养老模式，指的是护理型纯养老模式。

这种模式主要以会员制为经营模式，目标客户群体是纯粹的养老客户。

它建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施等。

大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。

这是真正意义上的养老社区。

XXX是一个高端会员制养老第一家。

它坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积㎡。

它以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

第二种模式是“半”养老模式，指的是以普通的住宅物业为基础，通过增加养老服务配套设施，来实现养老服务的模式。

这种模式主要是以普通居民为主要客户，但也会有一定比例的老年人居住。

养老服务是这种模式的重要卖点之一。

例如，上海绿地华府项目就是一个典型的“半”养老项目。

第三种模式是“社区+养老”模式，指的是将养老服务融入到社区中来，以社区为基础，通过养老服务配套设施来实现养老服务的模式。

这种模式主要是以社区居民为主要客户，养老服务是社区服务的重要组成部分。

例如，上海中山公园社区就是一个典型的“社区+养老”项目。

总体来说，XXX模式的发展趋势是多元化和定制化。

不同的养老地产模式适应不同的客户需求，也能够满足老年人对于养老服务的多元化需求。

亲和源社区是一家真正的老年社区，提供多种服务和设施，包括付费的高档公寓、健康会所、XXX、配餐中心和度假酒店。

高档公寓提供不同的房型，价格从2.38万到6.98万不等，房内配备有独立洗手间、冰箱、电视和呼叫器。

健康会所提供游泳池、桑拿房、运动器械区等设施，同时也接待社区外的老年人。

XXX引进XXX，提供英语、电脑、音乐、艺术等15个研究班。

配餐中心与索迪斯餐厅合作，提供养生餐厅服务。

度假酒店提供74套公寓式客房，可供老年人及其朋友居住。

康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益
来源、7种盈利模式
所谓康养地产是指以养老、养生为主题，地产为载体，适老化、病化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。

在人口老龄化日益加重、健康备受重视的背景下，越来越多的地产开发企业或相关社会机构介入康养地产，纷纷推出适宜老年人居住、符合养生人人心理特点及生理特点并能够满足目标群体社会活动需求以及为其健康提供良好基础设施保障的各类康养地产产品。

在我国，康养地产还属于新兴产业，与养老产业并不完全相同，其内涵更为广泛和多元。

康养地产主要有6种开发模式、5种收益来源和7种盈利模式。

表2：康养地产7种盈利模式
表3：康养地产7种盈利模式。

浅述养老地产
一、什么是养老地产？
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种和旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，创新核心在于适老化设计。

养老地产从建筑设计、园林景观规划到装饰标准，其开发接近于高端住宅产品开发的规律。

二、养老地产逐渐成为了房地产行业的另一支新军
据统计，我国60岁以上的老年人口数量已经超过2亿，占全国总人口的14.9%，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%。

中国社会即将进入“银发时代”，在老龄化加速的形势下，各城市养老地产迅猛发展。

三、养老地产的难题
1、需求很大但不是刚需
我国已进入老龄化社会，空巢老人问题频出，但是有消费能力的老年人，都有多种在家养老的选择方向，目前仅全护理类老人有较为显著刚性需求。

2、市场成熟度不高，难获得认可
目前子女仍然以亲自侍奉老人为孝，社会道德压力使老年人不愿意入住养老院，传统养老机构传递过凄凉消极的印象，在民众间影响较大。

3、配套成本高难度大
雾霾污染肆虐，高质量自然生态资源不断减少。

医院床位紧张，优秀医疗资源稀缺，养老地产要求具备医疗技能的专业团队。

4、回报效率低周转慢
建设成本和运营成本居高不下，回款周期长，以及其它因素导致养老地产盈利难。

康养地产运营及盈利模式研究康养地产是指以健康为核心，融合居住、医疗、养老等功能，为人们提供养生、康养的特色地产项目。

随着人们健康意识的提升，康养地产市场潜力巨大。

本文将就康养地产的运营及盈利模式展开研究。

一、康养地产运营模式1. 整合资源：康养地产的运营模式需要整合各类资源，包括医疗资源、养老资源、文化教育资源等。

通过与医院、养老院、健身中心、教育机构等合作，形成资源共享与互补，提供全方位的康养服务。

2. 打造特色：康养地产需要有独特的特色，可以是自然环境的优势，比如山水环境或温泉资源；也可以是文化底蕴的特色，比如历史建筑或传统文化；还可以是医疗养生的特色，比如引进国内外优秀医疗团队和设备。

通过特色打造，提高项目的吸引力和竞争力。

3. 提供综合服务：康养地产需要提供综合的服务，包括居住、医疗、养老、健康管理等。

通过引进优秀的医疗团队提供医疗服务，提供长期照护和养老服务，以及提供健康管理服务，满足不同人群的需求。

4. 运营管理：康养地产需要建立完善的运营管理体系，包括市场营销、项目运营、客户管理等。

通过市场调研，确定目标人群，并通过有效的推广手段吸引客户。

项目运营方面，需要进行全面的规划和设计，包括建筑布局、服务设施等。

客户管理方面，需要建立良好的沟通渠道，及时解决客户的问题。

二、康养地产盈利模式1. 住宅销售：康养地产的主要盈利来源之一是住宅销售。

通过打造优质的居住环境和提供全方位的康养服务，吸引购房者购买住宅。

康养地产的住宅通常具备高品质生活配套，因此具有较高的销售价格和溢价空间。

2. 养老服务：康养地产中的养老服务也是一个重要的盈利模式。

通过提供长期照护、健康管理、养老护理等服务，为老年人提供全面的养老服务。

通过定价合理并持续提供优质服务，可以实现养老服务的盈利。

3. 健康管理：康养地产可以提供健康管理服务，通过提供体检、居民健康档案管理、健康培训等服务，提高居民的健康水平。

通过会员制和健康管理服务的收费，实现健康管理的盈利。

养老地产：六大盈利模式及案例1、旅游度假型养老酒店这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。

刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。

我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

2、城市型养老公寓这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。

但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。

它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

3、CCC持续照料亲情社区CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。

在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。

CCRC模式的养老地产开发运营模式分析1.综合性服务：CCRC模式提供全方位的服务，包括住宅、膳食、医疗护理、社交活动和文化娱乐等。

老年人可以根据自己的需要选择不同的服务项目，以满足个性化需求。

2.多层次护理：CCRC模式提供医疗护理服务，包括独立生活、辅助生活、护理住宿和临终关怀等。

老年人可以根据身体状况和护理需求选择不同的层次，随时调整和转换。

3.社区生活：CCRC模式鼓励老年人之间的互动和社交活动，建立友善和乐观的社区文化。

社区设施和活动场所提供了各种活动和娱乐项目，老年人可以参与各种兴趣小组和俱乐部。

4.设施设备：CCRC模式的养老地产配备了完备的设施设备，包括住宅、餐厅、活动场所、医疗中心和护理设施等。

这些设施和设备可以满足老年人的各种需求，并提供便利和舒适的居住环境。

5.安全保障：CCRC模式通过安全设施和保安措施来确保老年人的安全。

社区设置了24小时的安保人员，安装了监控探头和报警器，以及灭火和防盗设备，保障老年人的人身和财产安全。

6.财务规划：CCRC模式为老年人提供了财务规划和管理服务，帮助老年人制定个人经济计划，并提供相应的金融和保险产品。

这样可以帮助老年人更好地管理财产和资金，减轻经济压力。

7.管理模式：CCRC模式的养老地产采用专业化的管理模式，以提供高质量的服务和管理。

管理团队包括房地产开发、医疗护理、社会工作和金融等专业人士，共同合作开展各项工作。

总之，CCRC模式的养老地产开发和运营模式是一种综合性的服务模式，提供全方位的服务和护理。

通过提供多层次的护理、友好的社区生活、完备的设施设备和安全保障等，能够满足老年人的养老需求，提升老年生活的质量和幸福感。

同时，CCRC模式的养老地产管理团队具备专业知识和经验，能够提供高质量的服务和管理。

康养地产开发运营模式浅析摘要:康养地产项目已成为现代地产领域发展的重要方向。

文章以康养地产开发运营模式为主要研究对象，针对企业在康养地产领域的开发运营模式进行多角度、多层次的论述和分析。

在分析现状和难点的基础上，融合康养文化的核心理念，根据企业的战略布局重点，提出企业在康养领域的经营策略和发展建议。

关键词:康养地产;运营模式一．我国康养地产的发展概况康养地产是指在养老住宅的基础上，配备餐饮中心、文体中心、护理中心等相应场所，为老年人在饮食、娱乐和养生保健等方面提供服务，并通过销售或出租等运营模式来实现自身的盈利和长远发展，是基于适老化而发展起来的服务产业。

我国康养地产的投资开发主体大多为房地产企业，同时也有部分保险公司和部分国外机构入驻了中国康养市场。

虽然各行各业相继进军康养地产行业，当前国内康养地产项目已经投入到实际运营的却不多。

主要原因包括以下三个方面:一，康养地产项目涉及大量的资金投入，传统中小型企业以及关联机构不具备相应的投资能力，特别是项目的资金扶持，需要企业投入巨大的经济成本，导致中小企业无法实施和经营;二，康养地产项目是我国地产领域的新尝试和新探索，对应的经营模式以及经营发展方向存在多种可能性和风险性，大部分的企业又缺乏足够的管控能力以及经营水平，无法适应相关风险的产生，甚至会导致企业的经营出现一系列的困难，从而制约了部分企业的参与热情以及参与力度;三，康养地产项目是一项综合性的复合型地产项目，对应的医疗服务体系、服务管理体系、餐饮保障体系、交通运输体系以及物业管理体系等都是需要企业具备较强的经营实力，而传统企业无论是经营范围还是管控能力，都无法满足当前康养地产项目的基本需求和标准，导致大量企业望而却步。

二．我国康养地产的主要开发运营方式我国主要主要有以下四类。

2.1康疗型康养地产康疗型康养地产开辟模式，即“社区+病院+地产”模式，要嫁接医疗资源，强调供应专业化的康养管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。

今天第一讲是关于目前最火热的养老地产的，介绍保利的一个养老项目——西塘越。

这是世联顾问做的一个养老案例系列研究，其他案例也会在之后陆续发布，请大家保持关注。

整体介绍谁都不否认，养老地产是一个经济效益与社会效益兼得的新业态，而地产界的初次尝试大多伴着对市场的迷茫与试探，当然更多的是对机会的判断与把握。

西塘越，保利地产在养老项目上的首次试水。

虽然项目的养老概念尚未真正成形，但西塘越在地产开发上却已取得了成功。

项目位于千年古镇西塘，区位优势突出，联动长三角，距上海、杭州、苏州均在百公里以内。

西塘越业态丰富，别墅、多层、老年公寓、康复中心一应俱全。

但该项目真正的借鉴意义来自于其去化情况的前抑后扬所渗透出的市场信号：项目最初定位于长三角首席人文养生社区；前期营销主打善居养生概念，市场反应冷淡；之后开始主打旅游度假养生投资概念，项目目前整体去化情况较好。

目前，项目的养老概念仅作为取地手段，运作上仍以住宅销售为主。

特别是由于股东开发理念上的差异，项目开发至今，有关养老设施的打造、运营等核心问题仍然悬而未决。

虽然西塘越的业主何时能享受真正的养老服务仍然是个问号，但有一点可以肯定，当您在阅读这本养老案例手册的时候，甚至就在笔者写下这篇文章的时候，可能就有一位客户在某个养老地产项目的租售合同上签了字……这些概念的脱节与动作的迟滞并不妨碍西塘越成为我们界定养老地产真与伪的鲜活样本，因为我们通过西塘越回答了养老地产项目上两个最重要的问题：其一，以养老概念取地，需要设置哪些核心配套项目？其二，采取什么样的营销手段抓取核心客户，让开发商既打响养老项目品牌又实现稳定营利——鱼与熊掌兼得？位置交通保利·西塘越于嘉善西塘次中心的南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区的居住新城区。

嘉善地处长三角中心区，是嘉兴东接上海的门户，定位为“全面融入上海大都市的现代新城”，未来将着力于依托上海进行发展。

项目所在区域交通通达性高，通过完善的高速公路网及高铁交通将辐射范围拓宽至长三角城市群。