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沈阳场调研材料汇报二零零八年八月一、城市概况二、房地产市场三、项目地块情况五、投资分析六、沈阳市场总结区域竞争楼盘介绍1城市简介沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圏的中 心，是辽宁省的省会，去北亚地区的国际中心， 中国装备制造业基地，东北军区所在地，具有承 要的战略地位。
沈阳拥有东北地区最大的民用航 空港，全国最大的铁路编组站和全国晟高等级的 “一环五射”向迷公路网。
东西长115公里，南北长205公里。
市国土总 面积为1・3万平方公里，市区面积3830平方公里 ,其中建成区面积261平方公里。
总人口720.4 万人，市区人口 506.6万人（裁止2007年）。
沈阳市辖和平区、沈河区-大东区・皇姑区 、铁西区・苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪 区、浑南新区10个市辖区，辽中县-康平县、 法库具3个貝，代管新民貝级市。
四个具面积 9749平方千米，人口252万。
主城区为和平区- 沈河区、大东区、皇姑区、铁西区五个区。
一、城市概况子东4皇姑区洪西和$3沈阳市城区ffi 《沈阳市城帀总体规划(2005-2020^ )» ,沈阳提出“一城四星”、“东L1J 西 水” ■ “一廊两带”、“箭形发展”城市 战略规划。
“一城四星”:将新民・辽中、康平和法 库纳入号虑他畴。
新民；大沈阳郁市圜的 中心，西北部的经济中心和交通枢纽；強 化农业生产职能，继续发挥商品粮基地的 作用。
辽中：作为综合性的城区，是沈阳 向外辐射的中继站，接纳中心城区疏散的 人口和产业。
康平：車点发展绿色农业， 沈北绿色走廊中的更要郊区。
法琢：为中 心城市功能辐射的中继站，强调支农工业 发展，与康平共建绿色农业走席。
“箭形发展”:其中北依抚噸・铁岭、内 蒙古-阜新・锚州五地；甫部箭形指向辽 阳-本溪-趺山-大连、丹东，由陆向海沈阳发展规划沈阳坡帀发展战時规划如.4〜Itlll沈丹釉向沈大轴向」沈阳城市发展战略规划•E S OQ M Q I S*o^*okb“南北金麻”:沿沈阳城市南北主 轴线两侧各2・5公里，向南拓展64平 方公里，形成金0*保险、商贸、流 通、信息、文化、科技等服务功能 沈阳发展规划为主的南北贯通中心商业区。
沈阳市百货简介一.华润沈阳万象城2007年6月6日上午，总投资近50亿港币，建筑面积超过60万平方米的华润沈阳万象城项目盛大开工。
沈阳华润项目建设内容为大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓。
地上地下总建筑面积超过60万平方米，总投资超过40亿港币。
一期包括近20万平方米的购物中心、8万平方米的写字楼。
二期为高档住宅、超五星级酒店和服务式公寓。
全部工程预计于2012年底完成。
沈阳万象城的物业类型与传统的百货店截然不同，传统的百货店90%以上是零售，但沈阳万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等，它提倡的是一种全新的生活方式，把这种模式复制到沈阳。
在规划设计上，沈阳万象城聘请了深圳万象城的原班设计团队——美国RTKL建筑事务所，他们在商业建筑设计方面具有非常丰富的经验，是目前国际上首屈一指的商业设计公司。
此外，沈阳万象城园林景观、灯光、消防、电梯、幕墙等等一系列的顾问公司，基本上都是来自于美国和香港的国际化顾问公司。
沈阳万象城的四大主力店：泰国Central百货:泰国Central百货是泰国目前最大的百货集团，在泰国零售领域拥有垄断地位。
Central百货的特色是让顾客享受到舒适、自然、没有任何压力的购物氛围，Central集团自身还拥有120多个自己定牌生产，或者总代理的品牌，其中大部分还没有进入中国市场。
韩国美嘉欢乐影城（MEGABOX CINEPLEX）:Megabox影城是韩国好丽友集团旗下的连锁影院品牌，其保持着世界最高年上座人次记录。
Ole'超市:Ole'超市华润万家推出的高端超市品牌，“Ole'”在西班牙语中是“兴奋、快乐、开心”的意思，Ole'超市以都市白领、财富新贵以及外籍人士等为目标消费者，为大家搜集世界各地的精致商品。
冰纷万象滑冰场:冰纷万象滑冰场是华润旗下自主经营的奥林匹克标准的真冰滑冰场建设，可举行花样滑冰、速度滑冰、冰球比赛以及其他冰上娱乐活动。
中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。
中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。
因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。
二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。
中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。
流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。
二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。
项目定位报告沈阳盾安长安寺项目凌峻商业2019年10月第一部分：项目开发背景及限制条件分析一、沈阳市宏观经济概述1、沈阳经济结构实现了历史性转变，已成为全球54个最具竞争力城市之一沈阳的产业结构正在不断调整和规划，确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。
2、城市空间格局扩张，物流中心地位突出东北作为中国经济第四增长极，目前正处于振兴老工业基地的关键时期，建成中心城市，才能发挥辐射作用，带动周边城市乃至东北发展。
沈阳最终要达到1000万人口的体量和规模。
2019年沈阳市对城市空间布局有了新的定位分区，沈阳是东北地区最大的物资集散地和贸易中心，东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。
商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心作用突出。
二、沈阳商业地产市场分析（一）沈阳商业地产现状分析1.消费模式与商业格局的发展逐步发展竞合沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，沃尔玛、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
2、人们消费观念已经逐渐发生变化先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。
追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。
3、以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。
整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。
4、商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着沈阳地区人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。
沈阳市调报告跟着领导或者自己也去过不少城市，逛过不少购物中心了，总体下来的感触就是，一个地方的商业发展，跟当地的消费习惯有着很大的联系。
北京上海这样的大都市就不用说了，首先在消费能力上就比一般城市要高的多，其次在观念上，比起山东这样保守的城市来说，他们要前卫很多。
据统计，北京上海的人均工资至少为5800元，高消费多少是可以理解的，然而沈阳的人均工资仅为2290元，比济南人均3360元少了很大一截，但商业却比济南繁华N多倍。
一直听说东北人普遍的习惯就是“打肿脸充胖子”，换个好听点的词就是“好面儿”。
这次去了一看，才真正的体会到。
满大街背的都是LV、GUCCI、MIUMIU的包包，顿时显得我们这些山东来的人好“低调”。
另一方便，沈阳商业的发展似乎是近几天突然出现的情况，之前的沈阳称得上商业头等舱的也只有太原街和中街屈指可数的区区几个以老百货为主营的大商场。
而现在的沈阳商业完全被国、内外一大批商业巨头给瓜分占领！除了中街、太原街商圈外，一夜间涌现出了金廊商圈、南塔商圈、铁西商圈、北行商圈等等！政府规划下的金廊银带商业走廊犹如两条巨龙，扬眉吐气领舞着朝气蓬勃的新沈阳时代经济！奇迹来自于虎视眈眈的国内外商业巨子大肆瓜分，他们犹如八仙过海，各显神通。
有来自香港的恒隆、韩国乐天、日本伊势丹、北京的中粮大悦城、华润万象城、上海世茂、龙之梦、大连万达及来自浙江的群升新天地、深圳茂业等，一座座崭新而引领时尚潮流的地标性购物中心建筑群纷纷耸立拔地而起，可谓江山多娇！那么，购物中心如此扎堆沈阳到底图什么呢？购物中心蜂拥而入扎堆沈阳必定有其内因所在，以下是我从网上搜集到的一些信息：1、经济结构质变环境下逼迫第三次消费升级曾被誉为中国特色的三驾“马车”——“投资、房地产、出口外贸”为主导经济驱动下，历经10余年的急速发展，中国取得了国富民强的辉煌。
但在多变的2019年，被一场突如其来的世界金融危机影响下而促使国人这巨雄狮迅速清醒。
9。
0 酒店市场分析9.1 整体市场分析考虑到本项目发展酒店物业的可能性，以及未来市场竞争和未来市场发展的不确定性因素,本章节针对沈阳市的酒店市场进行了全面的剖析；重点是在四星和五星级酒店（包括准四、准五星级酒店）。
随着沈阳市政府积极把握目前发展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后，沈阳市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。
沈阳市每年举办的全国、国际性会议也相应增加，为酒店业带来了较多机会。
90 年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店集团，包括州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。
这些酒店每年共接待来自全国各地以及20 多个国家和地区的游客或商务人士。
9.2 酒店供应情况目前，沈阳市星级酒店的数量是115 家，其中1 星级至5 星级酒店的数量分别是15 家、25 家、54 家、15 家和71家. 从数量上看,沈阳市的酒店以3 星级为主导，其次为2 星级居多。
图1：沈阳市各星级酒店区域分布从区域来看，沈阳的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比较频繁的区域.该3 个区共有80 家酒店，占全市总的71％由于本报告的研究重点是在4 星级及5 星级酒店(包括准4、级酒店），以下章节将只讨论4 星级或以上酒店（下简称为高店）的市场表现。
图2:沈阳4 星级以上酒店房间数历史供应情况（1995—2005)9。
0 酒店市场分析截至到2005 年10 月,沈阳市共有21 家高星级酒店，共提供5,348间客房，其中4 星级和5 星级酒店提供客房数分别为3，638 和1，810间。
在过去11 年中，沈阳市共增加了13 家4 星级和6 家5星级酒店，客房数由1994 年的860 间上升至2005 年5,348 间。
沈阳市的高星级酒店市场发展大致可分为二个阶段:第一个阶段是1999 年以前，第二个阶段是1999 年之后.第一个阶段：在1999 年以前，沈阳市并没有5 星级酒店出现，这一时期的4 星级酒店规模一般在200—300 间客房,当时在4 星级酒店中,商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。
9.0 酒店市场分析9。
1 整体市场分析考虑到本项目发展酒店物业的可能性，以及未来市场竞争和未来市场发展的不确定性因素,本章节针对沈阳市的酒店市场进行了全面的剖析；重点是在四星和五星级酒店（包括准四、准五星级酒店).随着沈阳市政府积极把握目前发展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后，沈阳市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。
沈阳市每年举办的全国、国际性会议也相应增加，为酒店业带来了较多机会。
90 年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店集团，包括州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场.这些酒店每年共接待来自全国各地以及20 多个国家和地区的游客或商务人士。
9。
2 酒店供应情况目前，沈阳市星级酒店的数量是115 家,其中1 星级至5 星级酒店的数量分别是15 家、25 家、54 家、15 家和71家。
从数量上看，沈阳市的酒店以3 星级为主导，其次为2 星级居多。
图1:沈阳市各星级酒店区域分布从区域来看，沈阳的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比较频繁的区域.该3 个区共有80 家酒店，占全市总的71％由于本报告的研究重点是在4 星级及5 星级酒店(包括准4、级酒店),以下章节将只讨论4 星级或以上酒店（下简称为高店）的市场表现。
图2：沈阳4 星级以上酒店房间数历史供应情况（1995-2005）9.0 酒店市场分析截至到2005 年10 月，沈阳市共有21 家高星级酒店，共提供5，348间客房,其中4 星级和5 星级酒店提供客房数分别为3，638 和1,810间。
在过去11 年中,沈阳市共增加了13 家4 星级和6 家5星级酒店，客房数由1994 年的860 间上升至2005 年5，348 间。
沈阳市的高星级酒店市场发展大致可分为二个阶段：第一个阶段是1999 年以前,第二个阶段是1999 年之后。
第一个阶段：在1999 年以前,沈阳市并没有5 星级酒店出现，这一时期的4 星级酒店规模一般在200—300 间客房，当时在4 星级酒店中,商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。
沈阳零售企业选址报告1.引言1.1 概述概述：随着沈阳经济社会的不断发展，零售行业在市场中的地位水涨船高。
零售企业选址是零售业成功运营的关键因素之一，对于企业的发展和长期利益具有重要影响。
本报告将深入分析沈阳零售市场的概况，探讨零售企业选址的重要性，以及沈阳零售企业选址的考虑因素，为零售企业在沈阳市的选址提供决策参考，更好地应对市场挑战，实现更好的经营效果。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以是:文章结构部分将介绍本报告的组织结构和各个部分的主要内容。
本报告将包括引言、正文和结论三个主要部分。
在引言部分，将对本报告的概述、结构和目的进行介绍。
在正文部分，将详细讨论零售企业选址的重要性、沈阳零售市场概况以及沈阳零售企业选址的考虑因素。
最后，在结论部分，将对选址报告进行总结，并提出建议与展望，同时探讨对沈阳零售企业选址的启示。
通过以上结构，读者将能够清晰地了解本报告的组织框架和内容安排。
1.3 目的本报告旨在对沈阳零售企业选址提供全面的分析和建议。
通过对零售企业选址的重要性、沈阳零售市场概况以及选址考虑因素的阐述，以及对选址报告的总结、建议与展望和对沈阳零售企业选址的启示，帮助企业更好地理解和把握沈阳零售市场的特点和规律，为企业的选址决策提供科学的依据和参考，进而提高企业选址的准确性和成功率。
同时，也旨在促进沈阳零售市场的发展，促使更多的零售企业在选址过程中更加注重市场分析和科学决策。
2.正文2.1 零售企业选址的重要性零售企业选址是指在市场调研的基础上，经过科学分析和综合评估，选择适合开设零售店铺的具体位置。
在零售业中，选址的重要性不言而喻。
一个好的选址不仅可以吸引更多的顾客，提升销售额，还可以提高品牌知名度，降低运营成本，增加竞争力。
首先，选址决定了顾客流量和客群特征。
通过选择繁华商业区或者人流密集的区域开设店铺，可以吸引更多的潜在顾客。
而且，不同的位置可能有不同的客群特征，比如商业区可能更适合吸引上班族和外来游客，而社区则更偏向本地居民。
沈阳商圈分析一、中街商圈：【已有商场】：大悦城、新玛特、、商业城、大家庭【将要开的商场】：天润、龙之梦、丰瑞.威士顿、新世界、盾安百货、恒隆、大发、久光、天润：【项目地址】：津桥路与小什字街交汇处【投资金额】：亿元人民币【公司介绍】：沈阳神州天润置业有限公司【项目情况】：津桥路号地块规划建设为天润广场项目，津桥路与小什字街交汇处，沈阳神州天润置业有限公司开发。
该项目为一座集大型购物中心、商务办公和高档住宅为一体的商住结合的综合性大厦，总建筑面积约万平方米，投资总额为亿元人民币，栋住宅、栋办公、栋公寓，购物中心万平，地上层，地下层，新消息香港成龙国际影城将入驻。
、丰瑞·威士顿广场：【项目地址】：津桥路与小什字街交汇处【投资金额】：八亿元人民币【项目情况】：丰瑞·威士顿广场座落在沈阳市大东区津桥路号，总占地面积平方米，建筑面积多平方米,容积率，建筑高度米。
总投资近八亿元人民币。
是一座集商场、写字间、公寓为一体的复合性商业项目。
项目建筑设计为地上层，地下层。
层为国际知名的香港'新世界百货；层为两栋双峰式的建筑，双楼毗邻，尽显庄重与华丽，玻璃幕墙与蒙古黑巧妙结合的外立面，迎合了现代人对时尚和前卫的追求。
共套公寓及写字间，全部采用元平方米的精装修标准；设置地下车位个。
、新世界四店：（是丰瑞·威士顿广场的主力项目）中街新世界总面积将达平方米，预计年将正式投入使用、盾安百货：【项目地址】：紧靠商业城，东临东顺城路，北临北顺城路【投资金额】：投资亿元【项目情况】：中街盾安地块紧靠商业城，东临东顺城路，北临北顺城路。
建成一座投资亿元的盾安·千盛茂国际生活广场，同样将打造成一座大型购物中心。
盾安·千盛茂国际生活广场项目定位为街中街生活广场，地下为层，地面建筑面积规模在万平方米左右，限高至层不等。
在规划中千盛茂国际生活广场由五大功能区和三大广场构成，功能区以百货店、餐厅业态为主，三大广场为：约会广场、文化广场和太阳广场，南侧的约会广场依托地铁出口打造成集客广场，文化广场将借助长安寺成为市民休闲中心，东侧楼体建筑与太阳广场将被打造成米的临街展示面，该项目不仅规划了万平方米的地下停车场，在地下商业中还规划兴建一座电影院，项目建成后还将引入具有独特魅力的主题博物馆，将引进上海“新天地”、宁波“天一广场”等国内先进的商业模式，总建筑面积约万平方米，竣工日期：年。
沈阳市商业地产调查报告一、沈阳主要商圈调查表（见附件一）目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。
形成了高中低档分明的北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五爱商圈、铁西商圈、北行商圈等商业区域。
其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。
而五爱街商圈是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。
1、中街商圈中街商圈2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。
中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。
中街商圈日人流量达40－50万人次，节日达百万以上，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。
目前中街消费人群的年龄段在25至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上。
虽然人气充足，但是往往受到交通条件、用地规模、建筑陈旧、空间局促等客观条件的限制，难以实现根本的变化和发展，升值空间有限。
从商业业态来看，中街商圈各专业性业态较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业态。
由于各街功能定位和档次不同，中街商圈部分街区经营业态较为杂乱，档次参差不齐。
造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。
但整个商圈商业业态完善，但档次较低。
中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。
中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。
中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30万㎡，总营业面积近100万㎡。
