一、购房前需要了解房产的哪些情况？（一）在买房时您必须先看房地产开发商和销售商是否具有“五证”。
五证是指在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。
主要包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证（如果是现房销售，则为商品房销售许可证）。
开发商要完全具备上述条件，您才可放心购买。
（二）在购置房产时您应注意，卖房人是否真正拥有房屋的处分权。
尤其是购买二手房时，应当仔细辨别房产证的真假，注意卖房人是否是真正的房屋所有人。
还要知道该房产是否位于经批准征用、拆迁或划拨建设用地的范围内，否则很有可能最终无法办理过户手续，拿不到房产证。
如果这样，您的权益就无法得到法律保障。
一旦出现问题，您极有可能处于“财房两失”的境地。
（三）购房人还要尽可能了解开发商的资金运转情况和负债情况，清楚所要购买的房产是否设定了抵押。
设定了抵押的房产未经抵押权人同意不能随便出售；即使经过了同意，这样的房产还是容易出问题，抵押权人一旦要求实现抵押权，您的利益就得不到保障，还有可能陷入一场官司中去，被拖得心力交瘁。
另外，您在购买所谓的“房改房”等被有关机关限制产权转移的房产时也要加以注意。
因为此类房屋所有权人很可能无权出售自己的房产，即使是允许出售的房屋，您也应该向有关部门查询一下，看其是否具备可以当作商品房出售的条件再购买，否则您所签订的房屋买卖合同很有可能被确认为无效，您的利益同样会受到损害。
二、购买房产要注意什么？在购房以前对房产的一些具体问题进行必要的了解是十分重要的，这是房屋买卖行为的基础，也是房屋买卖合同可以成立的决定性要件。
在这里要特别强调注意在合同中约定违约责任的承担问题，违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。
一般承担违约责任的违约事项包括：（一）签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；（二）开发商不按期交房；（三）面积变动超过约定幅度；（四）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；（五）产权过户手续不全或不能按期办理；（六）购房者不按期付款；综上所述，购买房产时必须做好充分准备，因为实际购买房屋的过程中会遇到各种各样复杂的问题，令人防不胜防，措手不及。
只有在平时掌握各方面的知识与法律有关规定，才可以在购房时避免不必要的麻烦。
购房前要注意的土地使用权问题，无土地证的房产能买吗一、购房前要注意的土地使用权问题由于商品房的土地所有权归国家所有，买房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用权（支付的房价实际上就包括了二者），所以土地使用权能用多长时间就关系到购买人的切身利益。
法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限，即居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
在购买房产时要特别注意土地使用权的问题，重点要弄清以下几个问题：（一）、住宅房屋并非都是居住用地。
房屋的“类型”是“住宅”，并不意味着所使用的土地用途是住宅用地。
因为土地用地为“综合用地”的，仍然可以按照规划建设商业用房以及住宅用房，也就是通常所说的商住楼，这类房屋虽可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。
（二）、土地使用权年限并非从办产证时起算。
土地使用权年限是从开发商拿地时起算，开发商从取得土地，再到施工建设，最后交房办小产证，至少要用两到三年时间，因此购买人取得的土地使用权年限要扣除此前的年限，实际取得的只是剩余的年限。
（三）、烂尾楼的土地使用年限一般大幅缩水。
在上世纪九十年代开始进行的房地产开发热潮中，有不少项目因缺乏后续资金而停建。
此后，经过项目转让，重新推向市场。
房屋虽可重建，但土地使用权年限却不能延期，因此，这类房产所余的土地使用权年限往往只有三十年左右。
（四）、居住用地转为非居住用地。
开发商尽管取得的是住宅用地，但要改变土地用途也并非不可能，根据法律规定只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。
当然，有关部门不会随便同意开发商变更土地用途的要求，但因城市规划进行了更改，加上有些楼盘长期处于烂尾状态，土地用途就有可能会改变。
因此，时常会遇到这样的情况：房屋预售时土地是居住用地，取得小产证时土地却变成了综合用地。
（五）、开发商就土地使用权问题应承担的违约责任。
我国实行的是“房地相连”的制度，即房地产在转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
由于法律实务中存在土地用途变更或者土地使用权缩水的案例，因此开发商就此应承担的违约责任应按以下情况加以区别：如果签订房地产买卖合同时，开发商已向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限的情况，则购买人不能要求开发商承担违约责任。
如果签订房地产买卖合同时，合同中明确约定了土地的用途及年限，而在此后未经购买人认可而进行了变更，不论因开发商主动申请变更还是土地及规划部门依职权而作出变更，由于合同的相对性，开发商均应就此向购买人承担违约责任。
二、无土地证的房产能买吗办理了房产证而没有土地证的房子也不是不能购买，但是一定要弄清楚，没有办理土地证的原因，是暂时没办还是根本无法办理。
有些小区，同一块土地上的房屋是分批建设的，但是办理土地证分户时，则需要所有的房屋都竣工以后才能办理，所以先竣工的房屋就需要等几年后才能办理土地证；而某些房屋如果缺少办理土地证的先天条件和手续，后期未必能办理出土地证，因此建议买房人一定要谨慎，不要因为价格便宜就草率出手。
怎么办理房改房土地证，办理房改房用地登记的条件一、怎么办理房改房土地证1、对于已办理房产证，申请时提供材料不齐的，申请人把材料收集齐全就可按有关程序办理土地证；原用地单位未申请土地登记的，由国土资源部门责令限期申请办理；原用地单位因注销、解散等原因已不存在的，由业主委员会或业主代表等，代替原用地单位先进行建设用地复核验收，验收合格的，可先以原用地单位的名义办理整宗土地的登记，再凭房产证办理土地分割登记。
2、如原用地单位因超容积率建设或地价款、有关规费未缴齐导致无法办理土地证的，在规划许可的前提下，按照以下办法处理：原用地单位仍存在或未经清算程序即注销营业执照的，通过司法途径追缴地价款和有关规费，司法程序启动后即可办理土地登记；原用地单位经清算、注销营业执照后主体不存在，地价款和有关规费已无法追缴的，市本级由各区政府提出免缴处理方案，报市政府批准后，凭市政府的批准意见办理土地登记。
3、因安置房和经济适用房等政策福利性用房改为商品房导致土地证无法办理的，予以分类处理：属于政府下属指挥部或国有房开公司开发的，经原开发主体的市、县级主管部门和同级财政部门共同认定，并出具书面地价款结算承诺书后，可补办用地手续，再办理土地登记；属于非国有单位开发的地块，可咨询国土资源部门办理。
4、房地产开发项目因改变土地用途后，出让合同用途与实际用途不符（或部分不符）导致土地证无法办理的，对与原批准用途一致的部分，凭房产证办理土地证；改变用途的部分，在规划许可的前提下，由国土资源部门报政府补办土地用途更改手续、补缴土地出让金后，再办理土地登记。
5、原机关、企事业单位利用其原有国有划拨土地建设职工宿舍，经房改后售予本单位职工，并已领取房产证的，按市政府有关批文办理土地证。
6、已办理房产证但因征地、供地等手续缺失，导致土地证无法办理的，又分三类情况处理：征地、供地手续不齐的，先补办农转用、征收、供地手续，再办理土地登记；因政府原因造成供地对象与实际开发主体不符的，作为历史遗留问题，可补办转让手续，并按转让行为发生时的标准补缴有关税费后，再办理土地证；未经过规划、建设竣工验收的，由原用地单位或业主委员会（业主代表）负责办理规划、建设验收后，再申请土地登记，各相关部门免予处罚及追缴违约金。
二、办理房改房用地登记的条件1、单位房改房用地已经办理了土地登记，领取了整宗地的国有土地使用证。
2、符合房改房政策，参加了房改。
3、原房改售房单位同意办理。
什么是集资房，购买集资房需注意哪些问题？一、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
二、购买集资房应注意以下问题：1、集资房多为村委会与开发单位合作建房。
据了解，从2001年8月6日后，政府部门不再审批合作建房，即便是在政府规定的红线范围内，集资房项目也大多没有经过正规的报建程序；同时，集资房的开发单位多数无开发资质。
2、集资房无正规楼书。
集资房楼书多是一纸宣传单，一般不标明开发单位、建设设计单位，传单采取沿街散发形式。
3、集资房无正规预售合同。
售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。
4、集资房房产证多由村委会自行印制。
在看房时，售搂员会告诉购房者签了合同后，发楼房使用证，但事实上，这个证是村委会与开发单位自行印制的，并无法律效力。
5、集资房多未补交地价。
售楼员也表示，他们是先建房后办报建手续，日后购房者补交地价后，即可办理房产证。
6、集资房遇拆迁有风险。
售楼员一般会告诉购房者，他们的楼盘永远不会拆迁等。
7、集资房价格便宜但不能办按揭。
集资房一般单价每平方米2000多元，南山集资房价格较宝安稍高，大多要3000元/平方米，但与深圳去年均价5680元/平方米（按建筑面积售房）的商品房相比——至今年1月份，均价升至5934/平方米，集资房价格比商品房低一半；但是，集资房不能办理按揭贷款。
8、集资房品质较商品房稍低。
楼房做工较粗陋，多为毛坯房，少数有简单装修。
9、集资房从单体楼向小区发展。
早期楼盘多无社区，但南山、宝安均有多个集资房楼盘成片开发，部分社区规模与本地商品房不相上下。
10、集资房自有配套不多。
多无会所，个别规模较大的社区自有配套较好，有电梯，绿化率也很高。
