营改增,新老工程项目区分

一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

营改增，新老工程项目区分必知！[优良文档首发] 建筑业营改增5月1日全面实行，大体是建筑公司2016年的优等大事。

营改增过渡期内，新老项目怎样连接？怎么才能最大限度减少损失？小编整理了著名税务专家肖太寿博士的有关解读，供公司参照。

营改增，新老工程项目区分必知！第一，营改增过渡期履行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。

新项目按增值税率办理，老项目持续依据营业税办理。

第二，什么叫新项目？什么叫老项目？新老项目区分为四种状况：第一个标准是以工程施工允许证为标准的。

营改增以前签署的建筑施工合同，但没有办理施工允许证，工程未动工，5月1往后才办理施工允许证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

第二个标准是以合同为准。

5月1往后签署施工合同的项目叫做新项目。

5月1日前未竣工、营改增以后持续施工的项目，叫做老项目。

先上车后买票的行为，5月1日以前没有签合同，包含工程施工允许证等法律手续，但已正式动工了，5月1往后补办手续的工程，还叫做老项目。

第三，一定理解的六种状况：5月1日前采买的建筑资料已经用于工程项目但拖欠资料款， 5月1往后才支付资料款而获取了供给商开具的增值税专用发票，不能够抵扣增值税的进项税。

5月1日前购置的办公用品、机械设施等固定财产及其余存量财产，但未获取发票，5月1往后才获取增值税专用发票，相同不能够抵扣增值税的进项税。

5月1日前已竣工但未结算，5月1往后结算并收到工程款，持续按3%交营业税，持续开建扎营业税发票。

5月1日前竣工并且进行了却算，但业主向来拖欠工程款，5月1往后业主才支付工程款，施工公司持续按3%交建安税，开建安发票。

5月1日前已经竣工以及营改增以前未竣工的施工项目，营改增以后持续施工的项目，可能有两种方法办理，第一，持续依据老政策履行，就是按3%上建安税，第二，履行3%的税率简略增值税。

这两种究竟是哪一种？以有关文件出来为准。

5月1往后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的状况下，一定要分开采买，分开核算，分开决算。

房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。

营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。

一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。

（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。

国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。

而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。

本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。

“营改增”建筑工程新老项目浅析作者：宫强来源：《大经贸》2017年第07期【摘要】建筑业实施“营改增”后，建筑施工企业可能存在新老项目。

本文通过分析建筑施工企业项目，对具体的建筑企业不同业务类型的工程施工项目，根据相关文件和规定对建筑工程项目是否是新项目进行准确的判断。

【关键词】建筑业营改增新老项目建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑工程，安装工程，修缮工程，装饰工程和其他工程作业等内容。

它具有流动性大，建筑产品多样、施工条件多变，施工周期较长等特点。

工程总承包是指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。

分包是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。

转包是指将工程总承包单位其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的行为营改增，就是缴纳营业税的改为缴纳增值税，（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

增值税是在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口劳务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

营业税是对我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

营业税和增值税，是我国两大主体税种。

两者在征收对象、征税范围、计税依据、税目、税率以及征收管理费方式都是不同的。

是两个独立不能交叉的税种，即交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。

营改增在全国大致经历了以下三个阶段。

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。

从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。

自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市；2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将现代服务业纳入试点范围。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增（简称“改革”）自2016年5月1日开始实施，对房地产开发企业的影响深远。

改革主要包括增值税税率的调整、转型到“增值税一般纳税人”和纳税结构的优化。

针对新老项目的营改增后的税务筹划如下：一、新项目对于房地产开发企业来说，新项目开发的营改增后的蓝图已经开始了。

新项目是指建设周期从营改增实施之日开始的项目，因为营改增将现行的地税与国税合并，纳税对象范围发生变化，房地产开发企业需要重新进行纳税筹划。

房地产开发企业应该在项目前期规划阶段就要提醒纳税筹划的重要性，计算好后期的税负，提前规避税务风险。

新项目的营改增筹划中应该注重以下四个方面：1. 税率咨询根据新项目的开发特点，进行税率咨询，了解不同项目的税率变化情况。

例如，对于购买套餐使用的房地产项目，房地产开发企业应尽可能让客户享受到更低的税率。

此外，还应该咨询国税局和地税局，了解减税的进一步详细情况。

2. 减免税额为新项目争取更多减免税额，以优化结算税务负担。

营改增政策中有许多税收优惠规定，如建筑资料、管理费、物流成本等都可申请减免。

因此，房地产开发企业应该对每个项目开展详细的税收筹划，争取更多的税收优惠政策。

3. 优化财务结构为了降低税收成本，房地产开发企业应考虑通过优化财务结构来合理利用现有资源，实现税收优惠。

比如，把新增的一般纳税人项目和住宅销售项目合并，等等。

4. 防范税务风险开发新项目前，房地产开发企业应尽量避免设计不合理、缺乏法律依据、财务信息不真实等方面的风险。

公司应该进行税务合规性审计，确保所谓税务优惠政策的真实性和合法性，避免未来税务争议问题。

二、老项目对于老项目来说，对营改增的适应性将会面对更多的挑战。

营改增后的税制与旧税制相比发生了很大变化，而这些变化将对老项目的税务筹划产生巨大影响。

因此，老项目的营改增税务筹划应着眼于以下几个方面：1. 应对增值税调整营改增导致房地产开发公司的增值税税率由分「国税」和「地税」的情况转变为一税人确定的「国税」税率。

判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。

老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。

下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。

（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。

（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。

3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。

简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。

（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-“老项目”的“新问题”--营改增学习笔
记
何来老项目
此次营改增，为保证纳税人税负保持平稳，对老项目给予了简易计税方法，也算对营业税的一种继承。

一般纳税人在老项目上可以选择适用简易计税方法，了却了无进项税额抵扣的烦恼。

但是在实际工作中，却又出现了很多新问题，需要进一步明确。

建筑业老项目
36号附件2：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

1 分包项目的认定问题
一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，那么，丙方是否能能够选择简易计税方法？
如果按照36号文规定，那么，丙肯定是不符合老项目的条件，是不能适用简易计税的。

但考虑到总包项目和分包项目的关联性，将分包项目按照总包项目的标准来认定被大多数地方认可，即总包是老项目，分包也是老项目，而不管分包的开工日期。

2 未约定开工日期的问题。

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《 经济师） ） ２ ｏ １ ７ 年第 ４ 期
● 税 务 研 究
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摘 要： 我 国对 于不 动 产 实行 “ 营 改增 ” 后， 不仅 对 房 地 产 行 ３ ０ ０ ０吨 ）
部门
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业 带来 了 巨大的影响 ，也在很 大程度上 对制造型企业构建 固定
资产产 生了影响 。 文章以增值税 一般 纳税人 为研 究对象， 将一般
纳税人 营改增后 不动 产工程新旧项 目进行对 比 ， 通过案例 ， 分析 “ 营改增 ” 对减轻税收 负担 。 避免 重复征税 的作 用。 关键词 ： 营改增 固定资产 不动产 中图分类号 ： １ ： ８ １ ０ ． ４ ２ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ４ — ４ ９ １ ４ （ ２ ０ １ ７ ） Ｏ ４ —１ ３ １ ～ ０ ２
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一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

营改增2关于“营改增”各种问题的答疑⼀、什么是增值税，什么是销项税，什么是进项税？增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产⽣的增值额作为计税依据⽽征收的⼀种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品⽣产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的⼀种流转税。

实⾏价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

增值税是对销售货物或者提供加⼯、修理修配劳务以及进⼝货物的单位和个⼈就其实现的增值额征收的⼀个税种。

增值税已经成为中国最主要的税种之⼀，增值税的收⼊占中国全部税收的60%以上，是最⼤的税种。

增值税由国家税务局负责征收，税收收⼊中75%为中央财政收⼊，25%为地⽅收⼊。

进⼝环节的增值税由海关负责征收，税收收⼊全部为中央财政收⼊。

销项税额是⼀般纳税⼈在销售货物或应税劳务向购货⽅或建设⽅收取的货物增值税税额（实际是由销货⽅或施⼯⽅缴纳）。

⼀般纳税⼈在销售货物时要收两部分钱，⼀部分是不含税价款，⼀部分是销项税额。

进项税额是指纳税⼈购进货物或应税劳务所⽀付或者承担的增值税税额。

所说购进货物或应税劳务包括外购（含进⼝）货物或应税劳务、以物易物换⼊货物、抵偿债务收⼊货物、接受投资转⼊的货物、接受捐赠转⼊的货物以及在购销货物过程当中⽀付的运费。

在确定进项税额抵扣时，必须按税法规定严格审核。

⼆、增值税普通发票与增值税专⽤发票的区别？增值税专⽤发票与增值税普通发票(俗称：普通发票)的区别在于：取得发票的纳税⼈是否可以依法抵扣购货进项税额。

对于增值税专⽤发票，购货⽅可以凭抵扣联，依法申报认证抵扣进项税额，⽽普通发票，购货⽅不能抵扣进项税额。

增值税专⽤发票⼀般只能由增值税⼀般纳税⼈领购使⽤，⼩规模纳税⼈需要使⽤的，只能经税务机关批准后由当地的税务机关代开;普通发票则可以由从事经营活动并办理了税务登记的各种纳税⼈领购使⽤，未办理税务登记的纳税⼈也可以向税务机关申请领购使⽤普通发票。

三、增值专⽤发票是什么样⼦的？第⼀联:存根联，销货⽅留存备查。

公司本部“营改增”指导手册一、建筑业“营改增”相关政策建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。

包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

（一）新老项目的划分建筑工程老项目是指：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目；2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法按照 3%的征收率计税。

（二）新老项目衔接中注意的问题1、营改增之前，已取得分包商开具的建安发票，对外尚未开具建安发票的项目，营改增后对外开具增值税普通发票，并且在6月30日之前完成发票开具。

（附表一）2、营改增之前，项目所在地在沪的，对已收取的建安发票尚未办理代扣代缴行为的，必须在5月15日之前办理完毕代扣代缴，6月份开始上海不再实行代扣代缴。

（附表二）3、营改增之后，跨区施工“项目就地预缴（2%），总部集中汇总清缴”这种模式,将对我们的项目管理及税务管理带来更高要求，根据税务要求，财务人员要建立项目台账，注明项目名称、合同金额、开票金额、预缴金额及税单号等信息，便于税务申报及检查。

4、营改增之后，对于老项目，公司原则要求按照老政策执行，选择简易计税方法按照3%的征收率计税，对上对下分别开具或收取3%的增值税普通发票。

如遇特殊情况，客户要求提供增值税专用发票，则请营销部门做好修改合同的准备，建议将合同金额修改为不含税金额。

（三）跨区域经营的缴纳地点及相应税率1、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。

营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。

一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。

（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。

国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。

而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。

本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。

房地产业不动产新老项目的界定问题（各地国税汇总）[学习理解]这个问题需要分几个方面进行详细分析，其实关于老项目与新项目的营改增的政策适用问题，主要是对于老项目的税务适用规则问题，对于一般纳税人而言，可以选择简易计税方法或一般计税方法，而对于新项目，那据此规则是不能够选择简易计税方法了。

至于还能否享受简易计税方式，要看其他的条件是不是可以适用(如建筑服务的清包、甲供工程等)。

对于小规模纳税人，无论何时，只能是按简易计税方法，没有一般计税方法可以选择。

在以老项目为业务交易标的的情形下，是可以选择增值税计税方法的，基于抵扣不充分，这是最合理的政策制订出发点，但是如果评估后选择一般计税方法更有利，那纳税人可以自由选择。

但一经选择简易计税方法，36个月内不得再发生变更，所以还是要谨慎才是。

有个别税务机关的政策认为可以调整，小编认为还是不能太“自由”，认为开始选的不对，可以“纠正”，这个自由度就太大了，征管上也不易操作与控制。

(1)建筑服务和房地产老项目的适用条件一致。

所说的“老项目”，在建筑服务和房地产项目中都用这个词，对于4月30日及之前的取得不动产，那是指老不动产，不是老项目的概念，虽然其适用的政策类型是相近的。

对于建筑服务和房地产来讲，两者的老项目是不是一样的标准呢？我们根据相关的税收规定比较如下：我们可以发现，上面的适用标准是一样的，只是一个叫建筑工程项目，一个叫房地产项目，其标准都是以《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的，至于现实情形中是不是这个时间开工，还是偷偷地开工了，那可能也不好监管到位，只能看“形式主义”约定了。

同时要注意，不是合同签订的日期，是约定的开工日期，这一点需要有所区别。

在这儿可能有一些争议之处，即在判断老项目时，依照规定是先判断许可证上的“开工日期”，如果没有许可证，或者证上没有开工日期，那就看合同注明的开工日期。

初步理解看，这儿还是有一个优先判断的前后顺序。

在技术上，可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系，谁早就认可谁的日期，比如施工许可证约定的是4月5日，但是合同约定是3月20日，那是违规没有施工许可就开建了，这至少是违规的。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-02一、引言根据国家统计局《2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年固定资产投资为606 466亿元，其中房地产开发投资102 581亿元，占比17.2%，比上年增长6.9%。

由此可见，房地产开发企业的快速发展，为拉动我国经济增长及财政征收发挥了重要的作用。

房地产开发企业作为综合性的国民支柱产业，其发展对其上下游行业的发展，人们生活水平的提高，以及国家和地方政府财政收入的增收，都具有重要的作用。

对现阶段房地产开发企业营改增，尚处于过渡阶段，所以对新老项目纳税筹划显得尤为重要，合理的纳税筹划更能够适应国家的税收政策，从而为企业降低税负。

二、营改增后房地产开发企业增值税计税方法的选择及分析根据《营业税改增值税试点有关事项的规定》房地产开发企业新老项目的划分标准为：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目，在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

新项目计税方法应适用于一般计税法，老项目可以选择适用简易计税法。

（一）老项目计税办法的选择关于房地产开发企业老项目计税办法这个过渡性政策可以理解为房地产开发企业可以选择按 11% 交税；也可以选择按简易计税方法按照 5% 的征收率计税，即应缴税金为（全部价款 + 价外费用）/（1+5%）×5%。

近些年来，购买房地产被证明是对抗通货膨胀的有效方式之一。

对于目前中国房地产行情，房地产作为一项价格持续增长的优质资产，有很好的前景。

虽然眼下由于国家对于房地产政策较为严厉的压制，导致房价较为稳定，但是这只是短期现象，房价的上涨并没有结束。

所以，?对房地产老项目，企业应尽量选择简易计税法，不仅因为其较于一般计税法下会计核算难度小，更重要的是简易计税法税率低，使企业税负不会因房地产价格的持续上涨而上升，而是保持在一个平稳水平上。

判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。

老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。

下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。

（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。

（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。

3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。

简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。

（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增后，房地产开发企业面临着新的税收政策和挑战，其中最大的挑战之一就是如何对新老项目进行纳税筹划，以最大限度地降低税收负担，提高企业利润。

一、什么是营改增？营改增是指从增值税向营业税转移，通过将商品的增值纳税转变为销售额的纳税，实现企业纳税和财政收入的增长。

因为增值税和营业税的计算方式不同，所以企业的纳税筹划也需要做出调整和变化。

二、新老项目对纳税筹划的影响新项目指的是在营改增后开发的项目，而老项目则是指在营改增前就已经开发的项目。

这两类项目对企业纳税筹划的影响是不同的。

对于新项目，企业可以在设计阶段就考虑如何降低税负。

主要的策略包括：1、合理规划销售方案：企业可以考虑通过分期付款、折扣促销等方式控制销售额度，以降低营业税和增值税的金额。

2、优化合同设计：合同设计中的条款是可以灵活控制税负的关键点。

例如，合同中可以加入免费赠送、定金、代金券等优惠活动，减少实际的销售额，并进一步降低税负。

3、明确项目定位：新项目的定位非常重要，不同的定位决定了不同的购房人群和销售策略。

如果将项目定位为低价位的经济型房屋，可以采取较为灵活的销售规划，包括多个分期支付、附赠物业等，以减少税负。

针对老项目，企业需要通过对项目历史数据的研究，制定科学合理的纳税策略。

通常情况下，老项目往往面临着较高的税负压力，但是也存在一定的纳税优惠政策，例如转让所得税特定政策、税前扣除、税收平衡等。

三、如何选择最优纳税方案？在做出任何纳税筹划决策之前，企业需要对现有经营状况进行全面分析，了解其项目性质、规模大小、销售额、税负等情况。

通过对历史数据和预测数据的分析，企业可以获取更多的信息和判断准确纳税策略的方向。

1、优化采取合同设计：选择合理的合同设计，是降低营改增后税负的重要方案。

2、选择税前扣除政策：对于老项目，在营改增后的时期内，一定要根据相应的规定选择税前扣除政策。

3、充分利用税收平衡政策：在营改增后，房地产开发企业还可以利用税收平衡政策，采用资本化成本、不动产计入出租收入等方法等，从而减少税负。

项目分类：按营改增的大类划分，工程项目划分为新项目和老项目两种；新项目：从工程承包的范围与条件又分为一般项目和简易征收项目。

项目所承担的税金：新项目----一般项目，1、销项税为11%，可抵进项税；此种项目缴纳增值税的多少取决于施工过程中对可抵扣进项税取得的能力2、税金支付过程如下（1）开票时项目当地（公司注册地属区外的项目）按开票金额2%预缴增值税，按预缴的增值税额计算缴纳城市建设维护费1.0--1.4‰、教育费附加0.6‰、地方教育费附加0.4‰、个人所得税4‰、印花税0.3‰；省外预交当地企业所得税：2‰（2）施工过程中：对下合同的印花税预计缴纳为：（1-0.1）*合同金额*0.3‰（3）年末汇算时按开票金额确认收入不确定税负：按实际补缴的增值税缴纳增值税外，还要按2.1计算缴纳附加税（城建和教育费附加、地方教育费附加）；企业所得税税控红线为开票金额的1.5%。

确定税负：按1‰计提水利建设基金（防洪保安基金），新项目----简易征收项目（甲供材或清包工项目）；老项目1、销项税为3%，不能抵扣进项税，实际缴税比例可先行确定。

2、税金支付过程如下：项目当地（公司注册地属区外的项目）按开票金额3%实缴增值税，按实缴的增值税额计算缴纳城市建设维护费1.5--2.1‰、教育费附加0.9‰、地方教育费附加0.6‰、个人所得税4‰、印花税0.3‰；省外预交当地企业所得税：2‰（2）施工过程中：对下合同的印花税预计缴纳为：（1-0.1）*合同金额*0.3‰（3）年末汇算时按开票金额确认收入不确定税负：企业所得税税控红线为开票金额的1.5%（有预缴可递减）。

确定税负：按1‰计提水利建设基金（防洪保安基金）需要注意的问题：签合同时应明确该项目是新项目还是老项目，明确合同价款（合同价款或价税合计）是不是含税还是不含税。

工程成本票的提供原则：提供成本票的同时要提供大额（大比例，金额在1万元以上的）成本票的正式合同成本票的种类要符合工程类别的要求：新项目中的一般项目成本票为增值税专用发票；新项目中的简易征收项目与老项目提供的成本票为增值税普通发票；大额成本票出具的单位与合同签订的主题一致，成本票印章：税务局代开的发票除个人代开外需要加盖代开发票单位的发票专用章；自开发票加盖单位发票专用章；责任人按合同总金额或实际完成产值、或结算产值的比例先行提供成本票；所有的成本票满足相应项目类型的需要，需要出具专用发票的必须满足可抵扣的条件；不提供、不足额提供或提供不符合要求的成本票，杜绝办理相关项目款项的支付。