2020年资产评估基础第四章讲义

第一节市场法在无形资产评估中的应用【高频考点1】市场法的评估技术思路（一）总价计量方式与从价计量方式1.无形资产的总价计量方式①一项无形资产，往往不能单独发挥作用，一定需要与其他有形资产组成一个业务资产组共同发挥作用；②该资产组发挥作用的能力是由资产组中的无形资产与有形资产共同决定的；③该专利技术的价值，需要与这个业务资产组所产生的总收益一起计量。

2.无形资产的从价计量方式所谓从价计量方式就是按照无形资产所组成的业务资产组可以获得的“单位收益”计量无形资产的价值。

包括以收入分成率为核心参数的从价计量方式和以利润分成率为核心参数的从价计量方式。

在实务中还会见到一种总价与从价相结合的计量方式，也就是我们通常所说的“入门费＋分成”的计量方式。

这种计价方式实际是采用总价计算方式测算一个入门费，然后再外加一个从价计量方式的分成。

（二）总价计量方式下的市场法评估技术思路总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。

1.可比对象选择两个可比条件：①标的无形资产和可比无形资产具有可比性；②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。

（1）无形资产的可比条件。

①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。

②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。

③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。

（2）无形资产相关业务资产组的可比条件。

①与标的无形资产相关的资产组与可比无形资产相关的资产组具有相同或相似的经营业务，标的无形资产与可比无形资产在各自的资产组中所发挥的作用相同或相似。

②标的无形资产与可比无形资产相关的资产组大小、规模相同或相似。

2.差异分析调整（1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整标的无形资产与可比无形资产的剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。

第04讲常见的资产评估目的二、常见的资产评估目的资产评估目的对应的经济行为通常可以分为：（一）转让（二）抵（质）押（三）公司设立、增资（四）企业整体或部分改建为有限公司或股份公司（五）财务报告（六）税收（七）司法（一）转让转让经济行为所对应的评估目的是确定转让标的资产的价值，为转让定价提供参考。

引发资产评估的转让行为主要包括资产的收购、转让、置换、抵债等。

转让行为的标的资产可以是股权等出资人权益，也可以是单位或个人拥有的能够依法转让的有形资产、无形资产等。

转让评估目的是最常见的评估目的。

包括法定评估业务和非法定评估业务。

依据转让行为参与主体的特点，我国的资产或产权转让评估可分为：（1）涉及国有资产的转让评估与不涉及国有资产的转让评估；（2）涉及上市公司的转让评估和不涉及上市公司的转让评估。

1.涉及国有资产的转让经济行为：国有产权转让、资产转让、资产置换、以非货币资产偿还债务、收购非国有资产涉及国有资产的转让行为中，由国有资产当事主体委托的资产评估需要满足国有资产评估的监管要求，在资产评估报告内容及披露方面满足：《资产评估执业准则——资产评估报告》《企业国有资产评估报告指南》《金融企业国有资产评估报告指南》2.涉及上市公司的转让经济行为：转让上市公司股权上市公司法人资产的转让、置换、抵债上市公司收购股权或其他资产涉及上市公司的转让行为以及由上市公司委托的资产评估需要满足资本市场的监管规定和信息披露要求，执行相关资产评估业务的机构应当取得证券期货资产评估业务许可。

（二）抵（质）押对抵（质）押的评估需求，主要包括三种情形：1.贷款发放前设定抵（质）押权的评估单位或个人在向金融机构或者其他非金融机构进行融资时，金融机构或非金融机构要求借款人或担保人提供其用于抵押或者质押资产的评估报告，评估目的是了解用于抵押或者质押资产的价值，作为确定发放贷款的参考依据。

实务中最为常见的这类评估包括：房地产抵押、知识产权质押、珠宝质押目的等评估。

第04讲国外评估准则第三节国外评估准则内容概要一、国外资产评估准则概述英、美两国资产评估行业发展较早，起步于19世纪中后期，两国分别从20世纪70年代后开始了评估准则的探索工作。

（一）英国英国皇家特许测量师学会（RICS）1974年成立了评估和估价准则委员会，并于1976年开始发布评估准则，之后进行了多次修订。

（二）美国美国1987年制定了第一部《专业评估执业统一标准准则》（USPAP），之后定期对其进行修订。

目前除国际评估准则（IVS）外，在业界具有较大影响的评估准则主要有美国评估促进会（AF）制定的《专业评估执业统一准则》（USPAP）和英国皇家特许测量师学会（RICS）制定的评估准则（ RICS红皮书）。

二、美国评估准则（一）美国评估准则简介美国资产评估主要是基于财产保险、税务、会计处理、资产交易、企业合并、资产抵押贷款、家庭财产分割等方面的需要而产生的。

美国评估促进会（The Appraisal Foundation，AF）下属的评估准则委员会（The Appraisal Standards Board，ASB）负责制定、出版、解释、修订或撤销《专业评估执业统一准则》（USPAP）。

美国评估促进会是由美国国会授权的评估准则制定和评估师资格认定的评估组织（二）美国评估准则的产生与发展1.发散阶段美国是当今世界上资产评估业最为发达的国家之一。

20世纪70年代以来，评估者自发成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织，其中规模较大的有16个评估协会。

同时，各协会也制定有自己的规章制度和评估准则，但评估业缺乏统一的评估执业标准。

2.协调统一阶段1987年，从规范资产评估业务与职业道德出发，8家来自美国和加拿大的专业评估机构和协会共同组建了美国评估促进会。

1988年，美国评估促进会内部又成立了两个独立的委员会即评估准则委员会（ASB）和评估师资格委员会（AQB）。

评估准则委员会（ASB）专门负责检查、修订和解释专业评估执业统一准则。

第04讲关于评估程序、行业协会、行政管理部门的监督管理五、关于评估程序（内容扩充）1.关于委托人选择评估机构。

（4个原则）2.关于订立评估委托合同。

选定评估机构后，委托人应当与评估机构订立委托合同，约定双方的权利和义务。

评估委托合同一般应采取书面的形式。

评估委托合同主要包括：①评估基本事项（委托人和评估机构的基本情况，评估对象的名称、范围、目的、基准时点等）②委托人应提供的评估所需资料③评估过程中双方的权利和义务④评估费用及收费方式⑤评估报告交付时间、方式、违约责任、争议解决等内容。

3.关于对承办评估业务的评估专业人员的要求。

对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。

法定评估业务，评估机构应当指定至少两名评估师承办。

委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。

4.关于评估专业人员对评估对象进行现场调查，收集、核查验证、分析整理评估资料的程序要求。

（1）现场调查目的：确保评估对象真实、合法和评估资料真实、完整的有效手段和基础性工作。

手段主要有：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等。

方式：逐项调查、抽样调查根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化，及时补充或者调整现场调查工作。

（2）评估资料①根据评估业务具体情况收集资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。

②分类③核查验证、分析归纳整理，形成评定估算的依据a.由于收集的评估资料难免存在失真的情况，要对失真的材料进行鉴别和剔除；b.要对收集的评估资料信息、数据的合理性、相关性进行分析，以提高评估资料的可靠性；c.在对资产信息资料进行识别后，根据不同的评估专业类别对资产信息资料进行筛选、整理和分类。

5.关于评估方法选择、评估结论形成、评估报告编制6.关于评估档案保管期限的要求。

法定最低期限：评估档案的保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，评估档案的保存期限不少于30年。

第四章第1讲资产评估相关当事人一、资产评估相关当事人（一）评估委托人1.概念：资产评估法规定签合同人即是委托人。

①资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同。

资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托合同基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。

②资产评估法规定评估分为法定评估和非法定评估。

法定评估的，委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定；非法定评估的委托人可以在自愿协商的原则下确定。

③委托人是一个，也可以是多个，可以是法人也可以是自然人。

1.1涉及国有资产的评估业务对评估委托人确定的要求：《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）第六条规定了各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业应当对相关资产进行评估的经济行为。

包括：1)整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；2)以非货币资产对外投资；3)合并、分立、破产、解散；4)非上市公司国有股东股权比例变动；5)产权转让；6)资产转让、置换；7)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；8)以非货币资产偿还债务；9)资产涉讼；10)收购非国有单位的资产；11)接受非国有单位以非货币资产出资；12)接受非国有单位以非货币资产抵债；13)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

《企业国有资产评估管理暂行办法》第八条规定：企业发生上述经济行为，应当由其产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估。

（1）当评估对象为单项资产、多项资产或资产组等，其产权持有人为持有该资产或资产组的单位；（2）当评估对象是对外投资形成的权益，如长期股权投资等，其产权持有人应该为投资人，而非被投资人；《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》对第12号令第八条的规定进行了细化：（1）经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托。

第04讲我国资产评估的行业发展、地位和作用第三节我国资产评估行业的发展资产评估行业作为一个独立的社会中介行业在国外有上百年的发展历史。

我国资产评估行业诞生于20世纪80年代末90年代初，虽然经历时间不长，但发展迅速。

经过近三十年的努力，我国资产评估行业为维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。

2016年7月2日全国人大常委会审议通过并于当年12月1日开始施行的《资产评估法》正式奠定了我国资产评估的法律地位，标志着我国资产评估行业进入了法制化发展的新阶段。

一、我国资产评估行业的发展历史我国资产评估是在经济体制改革和对外开放政策背景下，为满足国有资产管理工作的需要而产生的，并走出了一条适合中国特色社会主义市场经济的评估服务专业之路。

1978年12月，中共十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。

1989年，国家体改委、财政部、国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确规定：“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估”。

1990年7月，国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。

这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。

20世纪90年代初，国家国有资产管理局负责管理资产评估行业，建立了资产评估机构资格准入制度，建立了资产评估收费管理制度，编写了资产评估专业培训教材。

1991年以国务院第91号令发布的《国有资产评估管理办法》，是我国第一部对资产评估行业进行政府管理的行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路。

该办法明确规定：凡是涉及国有资产产权或经营主体发生变动的经济行为都要进行评估，同时还规定全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，将审批评估机构纳入国有资产管理部门的职责范围，规定了被评估资产的管理范围、评估的程序和方法及法律责任等，为推动我国资产评估行业的发展，起到了历史性的作用。

第四章资产评估程序【考情分析】本章可以考客观题和综合题，估计分值一般在18分左右。

在考试中应重点关注评估程序的作用；资产评估业务基本事项（构成、如何了解及分析评价）、资产评估委托合同（主要内容、补充或变更、终止履行及解除）、资产评估计划（需考虑的主要因素、主要内容）、评估现场调查（内容、手段、方式、受限及处理）、收集整理评估资料（分类、主要工作、验证受限的处理）、评定估算形成结论（评估方法选择及判断形成分析结论）、编制出具评估报告（内部审核、与委托人或者相关当事人沟通、外部审核意见的处理）。

【主要考点】1.资产评估业务基本事项；2.资产评估委托合同；3.资产评估计划；4.评估现场调查；5.收集整理评估资料；6.评定估算形成结论；7.编制出具评估报告。

本章内容第一节资产评估程序概述第二节明确业务基本事项第三节签订业务委托合同第四节编制资产评估计划第五节进行评估现场调查第六节收集整理评估资料第七节评定估算形成结论第八节编制出具评估报告第九节整理归集评估档案（第六章）第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的概念和内容二、履行资产评估程序的作用一、资产评估程序的概念和内容（一）资产评估程序的概念指资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

资产评估程序由八项基本程序组成，每项基本程序包括具体的工作步骤。

不同的资产评估业务由于评估目的、评估对象不同，可获取的资产评估资料完备度以及所选用的评估方法存在差异，资产评估专业人员对每项基本程序需要执行的具体工作步骤是有差异的。

（二）资产评估程序的内容1.《中华人民共和国资产评估法》，明确了资产评估业务必需履行程序，包括：委托人对评估机构的选聘、委托合同的签订、评估人员的指派、现场调查及资料的核查验证分析、评估方法的选择、报告的签属出具及档案管理等。

2.资产评估基本准则明确规定资产评估通常包括八大基本评估程序：二、履行资产评估程序的作用1.保证资产评估行为的合法性（依法执业）如果评估机构和评估专业人员未能按照资产评估法的要求，履行必要的评估程序，将可能导致违反评估法，需要承担相应的法律责任。

第一节市场法的评估技术思路【高频考点1】市场法评估的基本模型企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

市场法也被称为相对估值法，是国际上广泛运用的一种评估方法。

市场法所依据的基本原理是市场替代原则，即一个正常的投资者为一项资产支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。

其中，V/X为价值比率，V1为被评估企业的价值，V2为可比对象的价值。

X为其计算价值比率所选用的经济指标。

企业的市场交易价格可以在一定程度上反映其价值。

因此对于可比对象，评估专业人员一般使用其市场交易价格P2作为替代，计算价值比率。

因此价值比率的确定成为市场法应用的关键。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

【高频考点2】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。

可比性原则是运用市场法进行评估的关键，主要包括行业可比、规模可比、成长预期可比、经营风险可比、财务风险可比等几个方面。

可获得性原则是指案例的市场交易信息及可比对象的产品信息、财务信息等可以通过正常途径获取。

及时性原则是指评估人员运用市场法进行评估时应当将最新的市场情况纳入评估过程中。

透明度原则意味着信息的开放、良好的沟通及对信息的充分解释。

有效性原则建立在市场合理有效的假设基础之上。

有效市场假设认为，信息对称、理性的投资者，证券价格完全反映了所有可获取的信息，证券能够被合理定价。

【高频考点3】市场法常用的两种具体方法（一）上市公司比较法上市公司比较法是市场法评估的一种具体操作方法。

该方法的核心就是选择上市公司作为标的公司的“可比对象”，通过将标的企业与可比上市公司进行对比分析，确定被评估企业的价值。

1.可比公司的选择了解被评估企业自身的业务特性、市场情况、经营绩效以及其所在行业的、行业同类型公司的特点，以确定合适的可比公司。

2.价值比率的选择和调整（1）价值比率的选择基本因素方法、统计方法、常规方法。

第04讲货币时间价值—复利终值和现值，年金终值第二节收益法知识点：—、货币时间价值及收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、货币时间价值及收益法的概念（一）货币时间价值货币时间价值，是指一定量货币资本在。

来源于货币进入社会再生产过程后的价值增值。

通常情况下，它是指没有风险也没有通货膨胀情况下的社会平均资金利润率。

根据货币时间价值理论，可以将某一时点的货币价值金额折算为其他时点的价值金额。

终值（F）：现在一定量货币折算到未来某一时点的本利和。

（本利和）现值（P）：未来某一时点上一定量货币折算到现在所对应的金额。

（本金）利率（r）：货币时间价值的一种具体表现。

计息期（n）：相邻两次计息的间隔，如年、月、日等。

现值和终值对应的时点之间可划分为n 期。

单利：按照固定的本金计算利息。

复利：不仅对本金计算利息，还对前期所产生的利息也计算利息。

（“利滚利”）1.复利终值和现值（1）复利终值。

一定量的货币按复利计算的若干期后的本利总和。

F=P（1+r）n（1+r）n为复利终值系数，一般记作（F/P，r，n）。

【例6-9】甲将100元存入银行，复利年利率为2%，求5年后的终值。

F=P（l+r）n=100x（1+2%）5=110.41（元）（2）复利现值。

未来某期的一定量的货币按复利贴现至现在的价值。

P=F/（1+r）n1/（1+r）n为复利现值系数，一般记作（P/F，r，n）。

【例6-10】甲为了5年后能从银行取出100元，在复利年利率为2%的情况下，求当前存入金额。

P=F/（1+r）n=100/（1+2%）5=90.57（元）2.年金终值和年金现值（1）年金终值。

第04讲财务报告、税收、司法（四）企业整体或部分改建为有限公司或股份公司企业进行公司制改建，或者由有限责任公司变更为股份有限公司，需要对改建、变更所涉及的整体或部分资产进行资产评估。

1.公司制改建公司制改建属于企业改制行为，是按照《公司法》要求将非公司制企业改建为有限责任公司或股份有限公司。

主要指国有企业的改制，要求通过资产评估合理确定国有资本金的价值。

改制企业以企业的实物、知识产权、土地使用权等非货币财产折算为国有资本出资或者股份的，评估目的是为确定国有资本出资额或者股份数额提供参考依据。

2.有限责任公司变更为股份有限公司《公司法》规定，有限责任公司变更为股份有限公司：①公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。

②折合的实收股本总额不得高于公司净资产额。

企业采用有限责任公司经审计的净资产账面价值折股变更为股份有限公司时，需要对用于折股的净资产进行评估。

实质是评估有限责任公司用于折股的资产的市场价值扣除负债价值后是否不低于其对应的审计后的净资产账面价值。

评估目的是核实企业用于折股的审计后净资产的账面价值是否不低于其市场价值，防止虚折股权/股份的情况发生。

如果有限责任公司改建股份有限公司过程中，发生引进战略投资者等导致拟改建公司的国有股东股权比例发生变化的情况，还应根据国有资产监管要求，在上述股权比例变化的环节对拟改建公司的股东权益价值进行评估。

评估目的是为确定股东出资金额和股权比例提供参考。

（五）财务报告服务于会计计量和财务报告编制的评估业务。

包括服务于合并对价分摊、资产减值测试、投资性房地产和金融工具等资产的公允价值计量等评估业务。

评估目的：为会计核算和财务报表编制提供相关资产、资产组等评估对象的公允价值或可收回金额等特定价值的专业意见。

《以财务报告为目的的评估指南》涉及财务报告目的的评估的会计准则：《企业会计准则第3号——投资性房地产》《企业会计准则第8号——资产减值》《企业会计准则第20号——企业合并》《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》《企业会计准则第11号——股份支付》《企业会计准则第1号——存货》《企业会计准则第9号——职工薪酬》《企业会计准则第10号——企业年金基金》《企业会计准则第21号——租赁》等1.企业合并对价分摊根据《企业会计准则第20号——企业合并》要求，为对非同一控制下企业合并的购买方在企业购买日所发生的企业合并成本进行分配，确定所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。

一、单项选择题1、下列有关产权持有人或被评估单位的说法中，不正确的是（）。

A、当评估对象为股权或所有者权益时，与相关股权或所有者权益对应的被投资单位被称为被评估单位B、资产评估的委托人就是评估对象的产权持有人C、目前我国资产评估法中没有单独规范产权持有人权利与义务的相关条款D、目前我国资产评估法中没有单独规范被评估单位权利与义务的相关条款2、影响因素具有客观性，不会受到个别市场参与者个人因素的影响的价值类型是（）。

A、投资价值B、在用价值C、清算价值D、市场价值3、以下机构或个人中，不能成为资产评估报告使用人的是（）。

A、委托人B、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人C、法律、行政法规规定的资产评估报告使用人D、未有明确约定或规定的其他任何机构和个人4、资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（）。

A、交易假设B、公开市场假设C、特别假设D、市场有效假设5、整体企业实际就是一个或多个业务资产组的组合。

整体企业或资产组的评估对象通常指其（）。

A、权益B、资产C、负债D、利润6、评估结论表达的是评估对象截至评估基准日现实状态，在评估基准日市场条件下，以评估基准日货币币值计量的价值，这样的评估是（）。

A、预测性评估B、追溯性评估C、现时性评估D、时效性评估7、资产评估结论对应的时间基准是（），评估委托人需要选择一个恰当的资产时点价值，有效地服务于评估目的。

A、审计截止日B、资产评估报告日C、评估结论形成的日期D、资产评估基准日8、非货币资产出资行为的评估目的是（）。

B、为确定股东出资金额和股权比例提供参考C、为上市公司确定资产购买价格和股票发行方案提供参考D、为确定债权转股金额和股份数额提供价值参考9、下列关于评估对象及范围的说法中不正确的是（）。

A、对抵（质）押物价值动态管理的资产评估，可以根据抵（质）押物类型、分布和价值变化特点和委托约定选定典型抵（质）押物作为评估对象B、发行股份购买资产行为，评估对象是发行股份拟购买的资产C、债权转股权的评估对象为被转股企业股东权益D、债权转股权的评估范围为拟转股债权和拟转股企业的全部资产及负债10、甲评估机构接受委托对某一涉及诉讼的标的财产进行评估，确定其财产价值，通常可以选择使用的价值类型是（）。