基础知识-资产管理与资产评估
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第一章资产评估的基本理论一、资产评估的概念、特点:概念:资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动,它是市场经济下客观存在的经济范畴。
一般地说,资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。
具体地说,资产评估是指由专门机构和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原则,选择适当的价值类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程。
特点:①现实性:指以评估基准期为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
②市场性:资产评估是来源于市场、服务于市场的活动,其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下,资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告,并且这一估算可以接受市场检验。
③预测性:指用资产未来时空的潜能说明显示。
现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。
④公正性:指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。
⑤咨询性:指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见,意见本身并无强制执行的效力,评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责,不对资产业务定价决策负责。
二、资产的含义与分类含义:(1)资产是一种权利资产是一种权利,同样的资产载体,其权利是不同的。
评估者要评估的不是这些资源的本身,而是这些资源某一方面的权利。
(2)资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产,其价值如何,首要问题是判断其是否具有获利能力。
(3)资产必须为某一主体所拥有的和支配资产作为具有获利能力的权利,必须有其拥有和支配的主体,权属问题也是资产的本质内容。
分类:(1)按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。
有形资产指那些具有实体形态的资产,包括机器设备、房屋建筑物等,评估是应分别进行,因为它们具有不同的功能和特性。
无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产,包括专利权、商标权、非专利技术等。
资产评估基础知识1、资产评估的含义(2)资产评估基本要素评估主体、评估对象、评估目的、评估假定、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法评估基准H和评估结论。
(3)资产评估分类评估、评估复核、评估咨询完全性资产评估、限制性资产评估单项资产评估、整体资产评估法定评估、非法定评估2、资产评估的特点(1)市场性•资产评估是市场经济要求的中介服务活动•资产评估是在摹拟市场条件下进行的•资产评估结果要经得起市场检验(2)公正性•资产评估必须依照统的评估准则及规程进行,这是公正性的技术基础•资产评估专业人员必须独立于资产业务及其当事人,这是公正性的组织基础(3)专业性•评估机构由评估专业人员组成•评估专业人员具有专业化分工•评估专业人员具有专业知识和评估经验(4)咨询性•评估结论是专业化的估价意见•评估结论本身没有强迫履行的效率•评估专业人员不对资产业务定价决策负责1、资产评估的产生发展进程(1)原始评估阶段(2)经验评估阶段(3)规范评估阶段2、中国资产评估的发展进程(1)产生阶段(1988〜1992年)1988年,大连市率先展开了国有资产评估活动。
1989年,原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。
1990年7月,国家国有资产管理局资产评估中心宣布成立。
1991年11月,国务院发布《国有资产评估管理办法》,标志着我国国有资产评估制度基木构成。
(2)出具范围阶段(1993〜1995年)1993年12月,中国资产评估协会成立1995年3月,中国资产评估协会代表中国加入国际评估标准委员会。
1995年5月,建立了注册资产评估师制度。
1996年起国家组织了全国统1的注册资产评估师考试。
(3)规范化阶段(1996年~今)2016年7月,全国人大常委会第2101次会议通过了《X资产评估法》。
12017年9月起,财政部、中评协对原资产评估准则进行了全而修订,构成了包括资产评估基木准则、执业准则、指南、指点意见共27个准则在内的新的资产评估准则体系。
第03讲资产评估监管第三节资产评估监管内容概要行业管理单一的行政管理→行政管理+自律管理管理主体单一的政府部门→政府部门+行业协会管理职能:·行政管理侧重方向性指导以及机构资质管理·自律管理侧重具体运行以及队伍的日常管理·项目管理由原来的立项确认制发展到现在的核准、备案制有关法规:《资产评估行业财政监督管理办法》(以下简称“《办法》”)一、我国资产评估行业的行政监管(一)财政部门的监管范围《办法》明确的监管业务范围有两个方面:一是资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托,对单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具资产评估报告的专业服务行为;二是财政部门对资产评估行业实施监督管理资产评估机构及其资产评估专业人员从事上述规定业务,涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的,按照其他有关规定执行。
(二)监管原则与监管职责范围1.监管原则根据《办法》,财政部门对资产评估行业监督管理实行行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的原则。
2.监管职责范围财政部的监管职责为:(1)负责统筹财政部门对全国资产评估行业的监督管理;(2)制定有关监督管理办法;(3)制定资产评估基本准则;(4)指导和督促地方财政部门实施监督管理;(5)对资产评估机构从事证券期货相关资产评估业务实施的监督管理。
地方财政部门的职责为:各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)(以下简称省级财政部门)负责对本行政区域内资产评估行业实施监督管理。
省级财政部门负责本地区资产评估机构和分支机构的备案管理。
资产评估协会的职责为:中国资产评估协会依照法律、行政法规、《资产评估行业财政监督管理办法》和协会章程的规定,负责全国资产评估行业的自律管理。
地方资产评估协会依照法律、法规、《资产评估行业财政监督管理办法》和本级协会章程的规定,负责本地区资产评估行业的自律管理。
资产评估范围二、资产评估范围是对评估对象所进行的详细描述,包括构成、物理及经济权益边界、约束条件等内容,是资产评估专业人员根据评估目的界定的对象资产边界,同时也便于报告的使用人更加清晰地理解评估对象。
(一)概念例5:3. 对本次评估值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状况和物理状况。
斯太尔公司申报评估的实物资产包括斯太尔公司及其子公司奥地利SMO所有实物资产,主要为存货、房屋建筑物、土地、机器设备、车辆和电子设备。
存货:包括奥地利SMO所有的原材料、产成品和发出商品,原材料包括生产所需发动机配件、燃料等,产成品和发出商品主要为SMO生产及销售的各类发动机。
原材料和产成品分布在厂区内的仓库里。
房屋建筑物:位于奥地利斯太尔 IM Stadtgut B 1,Steyr 4407,总建筑面积4,535平方米,权利人为奥地利SMO的全资子公司SML。
该房屋建筑物总体为钢混结构,外墙用彩钢板及玻璃幕墙包围。
根据功能划分,主要分为二个部分:生产区间和办公区间,实际为一栋组合建筑,但中间相连,无法分开。
其中:生产区间为标准的钢混结构生产车间,层高约8米,彩钢板吊顶,车间内堆放主要生产设备、产品试验、成品、备品备件等;办公区间分为二层,内部采用高强度彩钢板及玻璃等隔断,涂料白墙,天花板吊顶,主要为研发、设计等员工办公场所。
土地:申报土地2宗,均位于奥地利斯太尔IM Stadtgut B 1,Steyr 4407,土地面积分别为8,118.00平方米(Baugrund 727/4 Gleink)和5,760平方米(Baugrund 420/20Gleink)。
分别于2002年和2012年购买取得。
土地的权利人为奥地利SMO的全资子公司SML,根据当地法律,该土地享有无限年度使用权。
土地汇总如下:2 420/20 IM Stadtgut4407 1,Steyr B 5760 空置SML设备类资产:奥地利SMO的设备类资产主要包括机器设备、车辆和电子设备。
我国的资产评估准则本章考情分析学习目标掌握我国资产评估准则体系框架、资产评估基本准则、国际评估准则、专业评估执业统一准则、RICS评估准则主要内容等准则基础知识。
题型分值1.主要考查客观题2.分值一般在5分左右掌握1.我国资产评估准则体系的框架2.资产评估基本准则介绍熟悉1.我国资产评估准则的制定机制2.《国际评估准则》的主要内容了解1.我国资产评估准则的发展2.我国资产评估准则体系的特点3.《国际评估准则》的结构体系4.《专业评估执业统一准则》的结构体系5.《RICS评估准则》的结构体系第一节我国的资产评估准则内容概要一、资产评估准则概述(一)资产评估准则简介2016年《中华人民共和国资产评估法》(以下简称《资产评估法》)颁布实施。
《资产评估法》是资产评估基本准则制定依据之一。
财政部门管理的资产评估行业的评估准则称为资产评估准则。
资产评估准则是:资产评估机构和资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准,是监管部门评价资产评估业务质量的重要尺度,是评估报告使用人理解资产评估结论的重要依据。
本教材所称资产评估准则是指财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。
(二)我国资产评估准则的发展为贯彻落实资产评估法,财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布,构建了包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则在内的新的资产评估准则体系。
(考)资产评估执业准则包括具体准则、评估指南和指导意见三个层次。
(考)(三)我国资产评估准则的制定机制1.制定主体(两个)资产评估法规定国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则和评估行业监督管理办法;评估行业协会依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则。
2.咨询组织为充分调动各方力量参与,保证资产评估准则制定工作的顺利进行,财政部组织成立了资产评估准则委员会,中国资产评估协会组织成立了资产评估准则技术委员会。
第03讲资产评估对象和评估范围三、资产评估对象和评估范围(一)资产评估对象1.概念资产评估对象,也称为评估客体或评估标的,是资产评估的具体对象。
资产评估对象通常包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。
按资产的组合形式,资产评估对象可分为单项资产、资产组合和整体企业(或单位)。
单项资产:评估对象一般就是该资产。
需要特别说明,无形资产由于没有实物形态,其评估对象往往是指其权利状态。
不同形式的权利可能形成的评估对象也会存在一些差异。
资产组合(资产组):指由多项资产按照特定的目的,为实现特定功能而组成的有机整体。
评估対象可能是一个资产组合,也可能由若干个资产组合构成,称之为资产组组合。
根据不同的目的,资产组合的划分原则和标准是不同的。
①对于以减值测试为目的的资产评估业务,评估对象为资产组或资产组组合。
业务资产组(或称现金流产出单位):其划分原则是企业可以认定的最小的现金流的产生单位,其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。
②对于以交易为目的的资产评估业务,如果某企业拟转让特定的业务板块,评估对象是该业务板块所对应的资产组合,确定该资产组合的原则是与该业务相关的资产与负债。
整体企业:实际就是一个或多个资产组构成的。
整体企业或资产组合的评估对象通常指其权益。
例:对于一个企业,评估对象可能是股权或者是企业整体价值(股权+债权),对于一个非企业的业务资产组是投资者对该资产组享有的权益。
2.组成(1)企业价值评估的评估对象的组成企业价值评估中的评估对象包括企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。
将企业作为一个整体进行评估,其评估对象一般为企业的股权,在有些特别情况下也可能是企业的整体投资,即股权+债权。
(2)业务资产组评估对象的组成业务资产组的组成包括相关单项资产,也包括形成这些资产的资金来源,如股权投资或债权投资。
从资产组组成的资产方角度分析,资产组实际相当于企业的资产;从资产组的负债方角度分析,资产组也有所有者权益和债权权益。
基础知识-资产管理与资产评估目录一、一般与公司资产管理及资产评估岗位相关的岗位职责及任职条件 (2)(一)岗位职责 (2)(二)任职条件 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
二、国有资产管理的基本知识........................................................................... 错误!未定义书签。
(一)任务 (3)(二)界定 (4)(三)理论分析 (5)(四)存在的问题 (5)三、国有资产评估基本知识 (6)(一)概念 (6)(二)对象与范围 (7)(三)程序 (7)(四)遵循的原则 (8)四、资产评估(广义的,大概念的)的基础知识 (8)(一)概念 (9)(二)特点 (9)(三)产生 (9)(四)种类 (10)(五)规则 (11)(六)基本方法 (12)(七)立项 (14)五、与国有资产相关的资产管理和资产评估法规文件 (14)(一)主要文件 (14)(二)文件内容见附件2-与国有资产管理和国有资产评估有关的法规文件 (15)一、一般与公司资产管理及资产评估岗位相关的岗位职责及任职条件(一)岗位职责1、制定和完善设备相关管理制度并监督执行,建立并贯彻落实各项设备管理规范;(一)任务国有资产管理的任务:是优化国有资产结构,保障国有资产的保值和增值,维护国有资产使用单位的合法权益,巩固和发展全民所有制经济的主导地位,推动社会主义市场经济和生产力的不断发展。
(二)界定实际上,国有资产管理有广义和狭义两种涵义。
广义的国有资产管理是指作为国有资产所有者的各级政府实施所有者权利的一系列行为的总称。
而狭义的国有资产管理则是指国有资产的授权经营者依照法律和国家的授权所实施的国有资产经营行为的总称。
第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节,在历年考试中,本章的比重较大。
1一般地说,资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点:现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别:发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。
当然,资产评估与会计计价也是有联系的,二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产,包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产,如商誉。
目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。
主要价值类型有:市场价值。
在用价值:在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值:投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设:继续使用假设公开市场假设:公开市场是指发达与完善的市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实,即资产在市场上可以公开买卖,不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算(清偿)假设10资产评估的原则包括两个层次的内容,即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则:、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则:贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件:需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场;被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
第一章资产评估概述【主要考点】概念及经济技术原则(重点)。
作用、工作原则、价值与价格一、资产评估的概念2016年7月2日我国颁布了《中华人民共和国资产评估法》。
2016年12月1日起实施。
概念:“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为”。
1.评估主体:法定,2评估师;非法定,2评估人员。
资产评估机构在领取营业执照之日起三十日内向(1)资产必须是特定主体所拥有或控制的(拥有或支配的前提条件)。
资产的产权是与资产所有权相关的权利束,并且具有可分解性,通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。
资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据:。
(2)具有能够带来未来经济利益的潜在能力。
其价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力。
(3)资产的价值应当能以货币计量。
评估的对象包括:不动产动产无形资产企业价值、资产损失或者其他经济权益等二、价格与价值劳动价值论:使用价值和价值。
社会必要劳动时间。
供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。
效用理论:价值由边际效用决定(主观评价)。
有用性(内容)和稀缺性(大小)均衡价格理论:边际效用决定需求,生产费用决定供给。
效用解决短期定价,成本解决长期定价。
成本、效用、供求共同决定价值。
方法)经济技术原则:(2+2+2+1)市场法:1.替代原则(注意买方与卖方)对具有相同效用的物品,必定选择价格较低的;在价格相同时,必定选择效用较大的。
在同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,应有大致相同的交换价格。
买卖方选择。
保证评估公正性(比如设备询价时应选市场上平均价格)2.供求原则:在均衡价格中,生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。
收益法:3.预期收益原则资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定,是判断资产价值的一个最基本的依据。
4.贡献原则(源自边际收益原理)各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。
资产评估的原则、行业发展、地位和作用第二节资产评估的原则内容概要一、工作原则独立、客观、公正《资产评估法》和《资产评估基本准则》均有相关规定,是由资产评估工作的性质决定的。
二、经济技术原则资产评估经济技术原则是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则,为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。
(一)供求原则1.概念是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。
其他不变,价格随需求的增长而上升,随供给的增加而下降。
市场法理论基础:供求决定价值论。
2.理解价格随供求变化不成固定比例变化,但变化方向带有规律性。
供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。
资产评估专业人员判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。
由于均衡价格是由需求和供给共同作用的结果,在均衡价格中,生产费用和效用是影响价格的两个均等因素,所以资产评估既需要考虑资产的购建成本,又需要考虑资产的效用。
(二)最高最佳使用原则1.概念最高最佳使用:指法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。
2.理解(考)该原则依据价值理论原理,强调商品在交换时,应以最佳用途及利用方式实现其价值。
3.最高最佳用途确定考虑因素(考)(1)法律上许可该用途法律上是否许可,必须考虑该项资产使用的法律限制。
分析每种潜在使用方式,是否满足法律法规,例如城市规划,土地使用权出让合同等要求,不符合的不能选用。
(2)技术上可能确定该用途技术上是否可能,必须是市场参与者认为合理的用途。
例如:建筑对材料性能,施工技术手段等能否满足要求。
(3)财务上可行必须在法律上允许且技术上可能的情况下,能产生足够的收益或现金流量,补偿成本后,仍能满足要求的投资回报。
(三)替代原则(考)相同效用的物品,必定选择价格较低的。
价格相同时,必定选择效用较大的。
价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
相同效能的资产,最低价格的资产需求最大。
资产评估报告的基本内容第二节资产评估报告的基本内容一、评估报告根据《资产评估执业准则一一资产评估报告》,资产评估报告的内容包括:标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。
(一)标题及文号、目录、声明、摘要1.标题及文号、目录资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托履行必要的资产评估程序后,由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。
只有符合该定义的评估报告,才能以“评估报告”标题出具。
资产评估机构及其资产评估专业人员执行与估算相关的其他业务时,虽然可以参照评估报告准则出具相关报告,但此类报告并不是评估报告,不得以“评估报告”标题出具,以免给委托人和报告使用人造成误解。
标题格式要求:“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”。
文号格式要求:包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。
目录应当包括每一部分的标题和相应页码。
2.评估报告声明(7项)资产评估报告的声明通常包括以下内容:(1)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
(2)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(3)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(4)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(5)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
(6)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
资产评估档案的概念与内容、归集和管理第四节资产评估档案的概念与内容知识点:一、资产评估档案的基本概念与工作底稿的分类二、工作底稿的编制要求三、工作底稿的内容一、资产评估档案的基本概念与工作底稿的分类(一)资产评估档案及作用资产评估档案,是指资产评估机构开展资产评估业务形成的,反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。
纳入资产评估档案的资产评估报告应当包括初步资产评估报告和正式资产评估报告。
工作底稿是资产评估专业人员在执行评估业务过程中形成的,反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。
(二)工作底稿的分类1.按工作底稿的内容分类按照工作底稿的内容,可以分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。
管理类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中,为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料。
操作类工作底稿是指在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。
2.按工作底稿的载体分类按照工作底稿的载体,可以分为纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档。
资产评估委托合同、资产评估报告应当形成纸质文档。
评估明细表、评估说明可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档。
同时以纸质和其他介质形式保存的文档,其内容应当相互匹配,不一致的以纸质文档为准。
资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况和工作底稿介质的理化特性谨慎选择工作底稿的介质形式,并在评估项目归档目录中按照评估准则要求注明文档的介质形式。
二、工作底稿的编制要求(一)应当遵守法律、行政法规和资产评估准则(二)应当反映资产评估程序实施情况,支持评估结论(三)应当真实完整、重点突出、记录清晰(四)委托人和其他相关当事人提供的档案应由提供方确认(五)工作底稿中应当反映内部审核过程(六)编制目录和索引号(一)应当遵守法律、行政法规和资产评估准则一方面,应当遵守工作底稿编制和管理涉及的法律、行政法规,如《档案法》《资产评估法》《国有资产评估管理办法》《国有资产评估管理若干问题的规定》等;另一方面,应当遵守相关资产评估准则对编制和管理工作底稿的规范要求,如《资产评估基本准则》《资产评估执业准则——资产评估程序》《资产评估执业准则——资产评估档案》等。
第08讲资产评估范围二、资产评估范围是对评估对象所进行的详细描述,包括构成、物理及经济权益边界、约束条件等内容,是资产评估专业人员根据评估目的界定的对象资产边界,同时也便于报告的使用人更加清晰地理解评估对象。
(一)概念例5:3. 对本次评估值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状况和物理状况。
斯太尔公司申报评估的实物资产包括斯太尔公司及其子公司奥地利SMO所有实物资产,主要为存货、房屋建筑物、土地、机器设备、车辆和电子设备。
存货:包括奥地利SMO所有的原材料、产成品和发出商品,原材料包括生产所需发动机配件、燃料等,产成品和发出商品主要为SMO生产及销售的各类发动机。
原材料和产成品分布在厂区内的仓库里。
房屋建筑物:位于奥地利斯太尔 IM Stadtgut B 1,Steyr 4407,总建筑面积4,535平方米,权利人为奥地利SMO的全资子公司SML。
该房屋建筑物总体为钢混结构,外墙用彩钢板及玻璃幕墙包围。
根据功能划分,主要分为二个部分:生产区间和办公区间,实际为一栋组合建筑,但中间相连,无法分开。
其中:生产区间为标准的钢混结构生产车间,层高约8米,彩钢板吊顶,车间内堆放主要生产设备、产品试验、成品、备品备件等;办公区间分为二层,内部采用高强度彩钢板及玻璃等隔断,涂料白墙,天花板吊顶,主要为研发、设计等员工办公场所。
土地:申报土地2宗,均位于奥地利斯太尔IM Stadtgut B 1,Steyr 4407,土地面积分别为8,118.00平方米(Baugrund 727/4 Gleink)和5,760平方米(Baugrund 420/20Gleink)。
分别于2002年和2012年购买取得。
土地的权利人为奥地利SMO的全资子公司SML,根据当地法律,该土地享有无限年度使用权。
土地汇总如下:设备类资产:奥地利SMO的设备类资产主要包括机器设备、车辆和电子设备。
其中,机器设备主要为生产设备、通用工具、电气用具等,大多购置于2002年至2013年,放置在企业生产厂房所内;车辆共6辆,购置于2009年至2013年,除其中一辆现严重故障正在维修未见实物外,其余车辆目前均正常使用;电子设备主要是办公备、取暖设备等,大多于2002年至2013年购置,放置在企业办公场所内。
第一章总论本章是财产评估的理论性、方法性、基本观点的章节,在历年考试中,本章的比重较大。
1一般地说,财产评估是指经过对财产某一时点价值的估量2财产评估的特色:现实性、市场性、展望性、公正性、咨询性3财产评估与会计计价的差别:发生的前提条件不一样、目的不一样、履行操作者不一样。
自然,财产评估与会计计价也是有联系的,两者相辅相成。
4财产的价值是由财产所拥有的赢利能力决定的。
5按财产存在的形态能够分为有形财产和无形财产。
6有形财产是指那些拥有实体形态的财产,包含机器设备、房子建筑物、流动财产等。
按财产可否独立存在能够分为可确指的财产和不行确指的财产。
7不行确指的财产是指不可以独立于有形财产而独自存在的财产,如商誉。
当前不行确指的财产只有商誉。
8价值种类限制财产评估方法的选择。
主要价值种类有:市场价值。
在用价值:在用价值是指特定财产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值:投资价值是指财产关于拥有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所拥有的价值。
9财产评估的假定:持续使用假定公然市场假定:公然市场是指发达与完美的市场条件。
公然市场假定是鉴于市场客观存在的现实,即财产在市场上能够公然买卖,无论财产的买者或卖者都希望获取财产最大最正确功效。
清理(清账)假定10财产评估的原则包含两个层次的内容,即财产评估的工作原则和财产评估的经济原则。
财产评估的工作原则:、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则财产评估的经济原则:贡献原则、代替原则、预期原则11财产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章财产评估的基本方法要求掌握财产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标确实定。
第一节市场法市场法是指经过比较被评估财产与近来售出近似财产的异同,并将近似财产的市场价钱进行调整,进而确立被评估财产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件:需要有一个充足发育的活跃的公正的财产交易市场;被评估财产的市场参照物及其对比较的指标、技术参数等资料是能够采集的。
基础知识-资产管理与资产评估目录一、一般与公司资产管理及资产评估岗位相关的岗位职责及任职条件 (2)(一)岗位职责 (2)(二)任职条件 (3)二、国有资产管理的基本知识 (3)(一)任务 (4)(二)界定 (4)(三)理论分析 (5)(四)存在的问题 (5)三、国有资产评估基本知识 (6)(一)概念 (6)(二)对象与范围 (7)(三)程序 (7)(四)遵循的原则 (8)四、资产评估(广义的,大概念的)的基础知识 (8)(一)概念 (9)(二)特点 (9)(三)产生 (9)(四)种类 (10)(五)规则 (11)(六)基本方法 (12)(七)立项 (14)五、与国有资产相关的资产管理和资产评估法规文件 (14)(一)主要文件 (14)(二)文件内容见附件2-与国有资产管理和国有资产评估有关的法规文件 (15)一、一般与公司资产管理及资产评估岗位相关的岗位职责及任职条件(一)岗位职责1、制定和完善设备相关管理制度并监督执行,建立并贯彻落实各项设备管理规范;2、组织制定年度维修保养计划,编制设备日常维护和保养计划,并做好设备保养记录,进行设备资产管理和资产评估;3、负责设备的选型购置、安装和设备报废计划的申报工作;4、负责公司生产设备日常管理及维修,及时、高效地诊断并解决生产设备故障,保证生产的顺利进行并做到预防为主,定期对生产设备进行巡检;5、培训与指导设备维护技术人员,负责部门人员的日常管理和绩效考核。
6、负责厂房设施、设备的日常维护、维修和保养。
7、负责设备验证工作。
8、能够独立完成各类资产评估报告;9、能独立就评估报告与客户完成技术沟通。
(二)任职条件1、3年以上投资相关工作经验,2年以上同岗位工作经验;2、熟悉重大基础设施项目融资,有对资产证券化产品的专业理论知识和实践经历,有较强的产业经济和风险认识度;3、具有资产评估师资格证书,具备投资相关专业知识和资产评估专业知识,熟悉基础设施投资资产评估;同时具有注册律师、会计师、风险分析师、金融分析师者优先;4、其他要求:具有较强的组织管理和团队协作能力,较强的人际交往、沟通协调能力,计算机及项目管理软件使用熟练,具有良好的职业操守。
二、国有资产管理的基本知识所谓国有资产管理是指对所有权属于国家的各类资产的经营和使用,进行组织、指挥、协调、监督和控制的一系列活动的总称。
具体地说,就是对国有资产的占有、使用、收益和处置进行管理。
国有资产管理的基本目标是实现国有资产的保值与增值。
(一)任务国有资产管理的任务:是优化国有资产结构,保障国有资产的保值和增值,维护国有资产使用单位的合法权益,巩固和发展全民所有制经济的主导地位,推动社会主义市场经济和生产力的不断发展。
(二)界定实际上,国有资产管理有广义和狭义两种涵义。
广义的国有资产管理是指作为国有资产所有者的各级政府实施所有者权利的一系列行为的总称。
而狭义的国有资产管理则是指国有资产的授权经营者依照法律和国家的授权所实施的国有资产经营行为的总称。
比较广义和狭义两种认识:二者在国有资产管理者的范围上有所不同:广义的国有资产管理强调作为国有资产所有者——政府——的权利行使;而狭义的概念中更关注资产本身的运作,国有资产的管理者则限定于政府授权经营者的范围。
在广义和狭义两种不同的语境下使用国有资产管理这一概念显然有不同的内涵与外延,广义的国有资产管理的概念内涵较少,而外延宽广;狭义的国有资产管理的概念内涵丰富,而外延狭窄。
从国有资产立法角度分析,我们认为应当采广义的国有资产管理的概念,进而作为我国国有资产立法的基本范畴。
首先,狭义的国有资产管理难以区别于其他民事财产权利主体行使其权利的行为。
如前所述,狭义的国有资产管理实际上是指国有资产运营主体的经营行为。
此时,该国有资产运营主体为市场经济中平等的民事主体,与其交易之对手并无法律地位上的差异;同时,该国有资产运营主体所实施的国有资产经营行为相对于其交易对手而言,亦无本质上的不同,仍属于普通民事行为的范畴;再则,狭义国有资产管理行为一体适用诸如《合同法》、《担保法》等市场经济基本法律规范,没有特别立法之必要。
因此,若以狭义国有资产管理作为国有资产管理立法之根柢,难免与我国现行的市场经济基本法律有所冲突,亦可能造成相关法律体系的混乱,更不利于协调国有资产所有者国家与国有资产运营主体之间的关系。
其次,采广义的国有资产管理有助于厘定国有资产管理者。
在广义国有资产管理范畴内,国家可以两种不同身份参加、参与到国有资产管理当中:一是国家作为国有资产所有者,依法行使财产所有者权利,实施对国有资产的占有、使用、处分等各种行为,以实现国有资产保值增值;二是国家作为国民经济宏观调控者,实施对国有资产运作的有效监管。
我们认为,国有资产管理法不仅仅应是一部国有财产权利确权法,更是一部国有财产权利保护法、促进法;采用广义国有资产管理的概念,能够较为全面、清晰地区别国有资产管理中相关各个主体的不同身份及其权利、责任范围,符合立法目的。
再次,采广义的国有资产管理符合我国国有资产管理体制改革的方向。
在我国,国务院是国有资产的所有者和代表者,在国务院下设国有资产管理委员会,作为国务院直属的正部级特设机构。
国资委代表国家相对集中地行使国有资产管理者职能,统一制定国有资产管理行政规章制度,对各级地方国资委和国有资产运营主体进行指导和监督。
同时,国资委将原来分散于各部委的国有资产管理职能加以整合,并对其直属的国资运营主体或企业直接行使出资人职能。
可见国资委的设置,与广义的国有资产管理概念相符。
最后,采广义国有资产管理有助于实现各法律部门之间的衔接。
一方面,我国已经建立了市场经济法律基本构架,法律体系相对健全、稳定,新设国有资产管理法律自当依托并维护该体系的健全与完整;另一方面,我国国有资产管理的确存在不同于一般市场经济国家的特质,应当通过订立特别法的方式将其加以规范、调整。
而采用狭义国有资产管理的概念,显然不能满足这两方面的要求,只有采用广义的含义方能达至法律有效合理衔接之目的。
(三)理论分析略,参见附件1—理论分析。
(四)存在的问题如何制定一个行之有效的国有资产管理办法,首先要清楚了解管理中存在的问题。
1、素质相对不高,内部管理机制不健全。
财务人员整体素质不高,且绝大部分财务人员一身多职,工作停留在帐表处理等日常业务上,工作得过且过,单位内部管理体制和制度不够完善,缺乏一个行之有效的国有资产管理办法。
2、国有资产管理部门职责不清。
由于职责不清,至于其使用效益低下,致使存量不足、账实不符。
作为国有资产管理部门,按管理职能应代表本级政府行使行政事业单位国有资产所有者的权利,但由于管理部门职业不清,财务人员对资产的使用情况也不甚了解,使资产处于监管不力的状态,造成管理主体不明确、权责不清、管理混乱。
3、资产流转程序不规范,体制不健全。
虽然设置了实物资产管理员的岗位,但在资产的购置、验收、转移和处置等环节实物,资产管理员并不经手,职权发挥不好。
这正是由于制度不健全、缺乏严格的规章制度依据及一套行之有效的国有资产管理办法和操作规范流程所引起的。
三、国有资产评估基本知识(一)概念资产评估是指对资产进行评议估价。
国有资产评估即是对国家所有的资产进行评议估价。
资产评估活动必须按照国家统一的规则进行。
国务院于1991年11月16日发布了《国有资产评估管理办法》,1992年7月18日原国家国有资产管理局[现其职并入财政部]又发布了《国有资产评估管理办法施行细则》。
这个“办法”和“细则”对国有资产评估的原则、对象、范围、组织管理、评估程序、评估方法以及法律责任等问题作出了规定。
在中国,由专门的机构和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原则、范围、程序和标准,运用科学的方法,以统一的货币单位,对国有资产进行的评定估价。
科学地对国有资产进行评估,可以如实地反映国有资产的价值量及其变动,推动国有资产的合理流动、优化配置和有效、节约使用,保障国有资产的保值和增值,维护国有资产所有者和经营者的合法权益,巩固和发展社会主义公有制的经济基础。
(二)对象与范围国家资产占用单位在发生下列情况和行为时,应当进行资产评估:①资产出售;②企业兼并、联营、股份经营;③与外国公司、企业和其他经济组织或者个人举办合资经营企业或者合作经营企业;④企业清算;⑤企业、单位改变所有制性质;⑥依照法律、法规规定需要进行资产评估的其他情况和行为。
国有资产占用单位发生资产转让、抵押、担保、企业承包、租赁以及当事人认为需要进行资产评估的其他行为,也需要进行资产评估。
国有资产评估范围包括:固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。
国有资产评估遵循真实性、科学性、可行性原则,依照法定的标准、程序和方法,对被评估的资产价值进行评定和估价。
管理机构国有资产评估工作,由国有资产管理部门负责组织、管理和监督。
持有省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司或者经省级以上国有资产管理部门认可的临时评估机构,可以接受资产占用单位的委托,从事国有资产评估业务。
(三)程序1、申请立项。
需要进行资产评估的单位,应按隶属关系向国有资产管理部门提交资产评估申请书,并附具评估前的财产目录和有关会计报表等。
国有资产管理部门接到资产评估申请书后,在规定期限内进行审核并作出是否进行评估的决定,通知申请单位及其主管部门。
申请单位据此委托资产评估机构评估资产。
2、资产清查。
受委托的资产评估机构,在对资产占用单位全面进行资产、债权、债务清查的基础上,核实资产账面与实际是否相符,经营成果是否真实,据以作出鉴定。
3、评定估价。
受委托的资产评估机构根据资产原值、净值、新旧程度、重置成本、获利能力等因素,按照国有资产管理部门规定的评估方法,对资产价值进行评定估价,并在评估工作结束后,向委托评估的单位提出资产评估结果报告书。
4、验收确认。
委托评估的占有单位取得资产评估机构的资产评估结果报告书后,报国有资产管理部门确认资产评估结果。
国有资产管理部门要在规定期限内对报告书组织审核、验证、协商,确认资产评估结果并下达确认通知书。
资产占用单位对确认通知书有异议的,可在规定期限内向上一级国有资产管理部门申请复核。
经国有资产管理部门确认后的评估价值,作为调整资产账面价值,参股、入股价值及确立成交价格的依据。
(四)遵循的原则国有资产评估遵循的原则:国有资产评估原则和组织管理国有资产评估是由评估机构或人员遵循经济规律和国家有关政策、法规,依据有关资料,坚持一定原则,运用科学方法,按照评估目的和规定的标准及程序,对资产的价格进行判断和估计。
国有资产评估应当遵循真实性、科学性、可行性原则,依照国家规定的标准、程序和方法进行评定和估算。