物业费测算万科物业管理成本数据库.doc

万科物业管理费方案简介在小区物业管理中，物业管理费是业主必须支付的保障小区公共服务维护和城市基础设施建设的费用。

万科物业作为一家知名的物业服务企业，制定了适合业主和小区实际情况的物业管理费方案。

收费标准万科物业的物业管理费是按照不同公寓、别墅和商铺的面积和等级进行计算的。

同时，不同区域的费用也会有所不同。

具体收费标准如下：1.公寓–普通公寓：每平方米每月3元–高档公寓：每平方米每月4元–豪华公寓：每平方米每月5元2.别墅：每平方米每月8元3.商铺：–一层：每平方米每月20元–二层及以上：每平方米每月10元费用包含范围万科物业的物业管理费包含以下服务：1.小区环境卫生清理和维护2.供水、供电、供气、供暖、通风的设施和设备的维护等公共设施的日常维护3.跨界施工等的协调和监管，保障小区业主的权益4.建筑物消防设施的日常维护及检测5.业主的共同需求，如管线维护、绿化修剪等付费方式万科物业的物业管理费采取按月或按季度缴纳的形式，其中季度缴费会优惠一定比例。

同时，业主也可以选择在网上缴费或线下缴费，网上缴费便利快捷，线下缴费则需要前往物业服务中心。

费用调整随着时间的推移，建筑物和公共设施也会有老化和磨损，为了维持小区公共服务质量，物业管理费会根据实际情况进行调整。

万科物业会提前公告，积极沟通和协商业主的意见。

结论万科物业的物业管理费方案考虑了不同类型房屋，不同区域和楼层的实际情况，提供了合理、公正的收费标准。

在维护小区公共设施和服务质量的同时，也尊重业主的利益和意见。

万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算4.9.列举法测算4.9.1根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公设备维护费用通讯费公干车辆费交际应酬费电脑维护费用.报刊资料费咨询及诉讼费聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

财产费用的测算折旧费用管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。

固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

资产的摊销管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

固定资产的修理费员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）保险）物料消耗的测算月）保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

某小区物业管理费用测算一、背景介绍某小区位于某市中心，共有500户住户，小区总建筑面积为100,000平方米。

为了更好地管理小区，提供良好的居住环境，物业公司需要对小区的物业管理费用进行测算，以确定合理的费用标准。

二、物业管理费用测算方法1. 人力成本测算：- 小区需要雇佣的保安人员数量：根据小区面积和住户数量，计算每个楼栋和每个单元所需的保安人员数量。

- 物业管理人员数量：根据小区面积和住户数量，计算所需的物业管理人员数量。

- 工资和福利费用：根据当地的人力资源市场行情，确定保安和物业管理人员的工资水平，并考虑到相关福利费用。

- 培训费用：根据员工培训计划，估算培训费用。

2. 设备和维护成本测算：- 保安设备：根据小区的规模和安全需求，测算购买和安装保安设备的成本，如监控摄像头、门禁系统等。

- 公共设施维护：包括小区绿化、道路、停车场、电梯等公共设施的维护和保养费用。

3. 公共事务费用测算：- 小区清洁和卫生费用：根据小区面积和住户数量，测算清洁和卫生费用，包括清洁人员工资、清洁用品等费用。

- 公共活动费用：包括节日庆祝活动、社区活动等费用。

4. 管理费用测算：- 行政管理费用：包括物业管理办公室的租金、水电费用、办公用品等费用。

- 信息系统费用：包括物业管理系统的购买和维护费用。

5. 其他费用测算：- 公共能源费用：包括小区的水、电、燃气等能源费用。

- 维修基金：为应对突发事件或设备损坏，设立一定的维修基金。

三、费用测算结果根据以上测算方法，得出某小区物业管理费用的详细结果如下：1. 人力成本测算：- 保安人员数量：每栋楼需1名保安人员，每个单元需1名保安人员，共计需要50名保安人员。

- 物业管理人员数量：根据小区面积和住户数量，估算需要10名物业管理人员。

- 工资和福利费用：保安人员平均工资为每月3000元，物业管理人员平均工资为每月5000元，加上相关福利费用，总计约为30万元/年。

- 培训费用：根据培训计划，估算每年培训费用约为5万元。

万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准,为物业管理的正常经营提供保障;2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算;3.职责根据接管物业管理小区的实际情况,由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算,品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算.列举法测算人工费用的测算.组织架构的确定.人工费用的测算;根据确定的组织架构,遵循相关法规要求及公司薪金福利标准进行人工费用的测算;人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它;.工资的测算单位：元/月;根据确定的组织架构,按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算;.奖金及双薪单位：元/月;根据确定的组织架构,按照公司薪金福利标准的规定进行奖金、双薪的测算;根据确定的组织架构,按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算;行政费用的测算单位：元/月.低值易耗品购置费用;.管理处办公用水电费;水费根据管理处水费的使用情况包括饮用水：使用水费金额＝使用量立方/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水桶/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间折算成的小时单位×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间折算成的小时单位×电费收费标准.办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费;.通讯费物业管理所需的通讯费用;其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用BP 机等;.公干车辆费根据管理服务业务的需要,确定每月固定外出办事的车辆费用;.交际应酬费.电脑维护费用根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费,包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等;.报刊资料费因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用;.咨询及诉讼费聘请法律顾问的费用分摊,业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费;财产费用的测算.折旧费用管理处正常管理服务需要所购置的固定资产单价在2000元以上,使用年限超过一年,按使用年限进行折旧;固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等;清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等;折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月.资产的摊销管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊;开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具,以及办公场所的装修费等;分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月.固定资产的修理费前期购置的固定资产,按固定资产折旧的15%计提修理费;员工宿舍租金地产提供宿舍,此项费用不计.财产保险费公共设施、设备购买的保险保险费＝须投保的公共设施、设备总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段,所以必须计提,必须投保;业主如有异议,必须经业主大会决定并形成法律文件,否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格;物料消耗的测算.服装费的测算单位：元/月按照服装的制作成本和使用年限进行分摊;.保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料可参考下表的测算方法,按照实际使用年限进行摊销;.环境、绿化物料消耗;根据物业管理的绿化面积及绿化品种,按养护的需要测算材料的消耗;包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等;.物业维修物料消耗;根据小区配置的设施、设备的清单,按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算可参考下表的测算方法;物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注1 公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护,标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用;车场设施养护材料; 所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进行测算2 供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料;发电机运行保养材料费、油费3 照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头,消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头,室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费,消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5 给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费,管道阀门维修材料费6 防盗,监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护; 每年维修材料费7 水景娱乐设施维护材料费8 空调及采暖小区公共费用的测算单位：元/月. 公共电费;根据小区设施、设备的清单,按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算; .1. 电梯系统电费;电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间折算成小时数×电费单价元/度电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间折算成小时数×电费单价元/度.2. 公共照明系统电费;室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间折算成小时数的总和×电费单价元/度.3. 供配电系统电费;变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异,依各地供电部门的收费标准为准,或：变压器的电费＝变压器基本电费总容量不同,基本电费有所差别+超出基本电量的实际使用电量×电费单价；变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天.4. 消防系统电费;消防水泵按每季度检修小时计算＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×小时÷3月送、排烟风机元/月按每季度检修小时计算＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×小时÷3月中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价.5. 给排水系统电费;供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价.6. 泳池系统电费;收费泳池不计此项泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价. 公共水费单位：元/月.1. 绿化水费根据小区绿化面积确定如根据体系要求：每月平均浇水15天,每次浇水渗透土壤3公分：绿化水费＝绿化面积××50%×15天×水费单价含排污费、加压费.2. 清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价含排污费、加压费.3. 泳池用水收费泳池不计此项根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水＝泳池容量×3次每年换水3次÷12月×水费单价含排污费、加压费.4. 小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价含排污费、加压费. 电梯运行费;电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同,则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量÷12月. 公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单,按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算可参考下表的测算方法;物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注1 公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护,标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用;车场设施养护材料; 所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进行测算2 供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料;发电机运行保养材料费、油费3 照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头,消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头,室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费,消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5 给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费,管道阀门维修材料费6 防盗,监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护; 每年维修材料费7 水景娱乐设施维护材料费8 空调及采暖. 社区文化费用根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用;. 垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费＝垃圾量桶×收费单价其它. 税金的测算单位：元/月根据国家规定计提：税金＝项、项、项、项、项合计金额×税率. 管理酬金的测算单位：元/月按照当地政府规定的比例计提管理酬金;如：管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例. 不可预见费用该项费用按总支出的3%参考值计提不可预见费用＝项、项、项、项、项合计金额×3%计算各类物业管理费的收费标准根据测算出的总成本,按各类分摊管理面积,填写管理费构成明细表,计算出各类物业管理费的收费标准;按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用;万科物业管理成本构成比例经验值项目人工费用行政费用财产费用物料消耗小区公共费用比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%。