小产权房法律问题的研究(PPT 40页)

小产权房法律治理问题研究小产权房法律治理问题研究The Research on Legal Regulation of Small Property Room Wang Juan，Hebei University of Economics and Business Abstract: The small property room should be divided into some ways and be ruled. One way is, after the small property rooms are to be examine and verify by the related departments, some built on village collective construction lands should be reserved, others demolished according to law. Another way is, in line with the different years of building and selling, the owners can conduct the legal property right after paying land transfer fees, or the lands can be reverted to the state, then the houses become the low-rent ones, or the village collective can buy back the small property rooms back. Keywords: houses with limited property rights，village collective construction lands ，low-rent housing，一、小产权的界定所谓“小产权房”，并不是一个法律术语，它是学术界约定俗成的一种称谓，主要是指没有国家颁发的产权证的房屋。

Legal S ys t em A nd Soci et y 豳圈箧麓豳鬯＆i誊i：．竺竺!型圭!f叁型圭塾盒¨J I～-产权房¨：去律问题研究李龚摘要本文通过对小产权房定义的深入探讨，客观的剖析了小产权房的形成原因。

当然由于小产权房自身特殊的性质导致小产权房包含有一系列的法律风险。

文中通过对小产权房包含的法律关系的阐述得出如下结论：一方面小产权房的物权关系无效是一定的，另一方面本文主张其债权关系成立，以维护交易安全。

在此基础上，本文从未建和已建两个角度对小产权房问题的解决提出了相关的建议。

关键词小产权房城乡二元土地所有制建设土地使用权中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)1l一062—02一、“小产权房”的定义(一)什么是“小产权，妒它具体足指由城市周边的农村集体或村民在本村的耕地或经过旧村改造后的空闲宅基地上修建的用于向城市居民出售商品房，这一所有权建立在村民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础之上。

但是城市居民购买此类房屋地无法拿到房管部门正式颁发的房产证，因此购房存在极大的隐藏风险，一旦出现纠纷，购房人的权利不易得到法律的保护和救济。

(二)“小产权房”成因分析城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是“小产权房”产生的根源。

依据宪法和法律的规定我国形成了城乡二元土地所有制度，其又被称为二元结构。

以二元土地所有制度为基础，又形成了二元士地管理制度，即国有土地和农村集体所有的土地进行不同管理。

农民集体所有的土地，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建没用地这一途径。

但这样只能获取有限的土地增值收入。

如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。

于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。

不断上扬的高房价是小产权房的催生剂，直接推动了“小产权房”市场的持续升值。

论小产权房法律问题研究及合法化探索自改革开放以来，我国经济的迅速发展，城镇化进程不断加快，农村劳动力不断流入城市，城市用地紧张，住房问题成为人们街头巷尾谈论的主要话题。

住房供不应求催生房价居高不下，越来越多的人将目光转移至城乡结合地带以及农村，原本属于农村的土地被开发成房地产，也基于此，“小产权房”应运而生。

但小产权房与当前政策冲突很多而留下了法律隐患，本文主要针对小产权的政策冲突以及法律而展开，并初步提出解决思路，以待警示群众并据此合理解决当前问题。

一、小产权房的概念及现状小产权房在我国法律上从来就没有进行过表述，小产权房是相对与大产权房而言的，在我国房地产开发建设中，城市房屋所占土地的取得主要基于两个方面，一个是出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得一定年限的土地使用权，另一种是划拨，不需要土地使用者缴纳出让金而无偿取得土地使用权。

小产权房为在农村集体土地上建设，未依照国家规划许可未取得房屋建设许可证等证照的由乡镇村建设的房屋。

相比来讲，农村土地价格低、存在量大，因此农村土地被開发建设。

小产权房屋的出现是伴随着经济建设不断发展而产生的。

小产权房屋数量巨大，截止当前尚没有官方统计，但从2014年深圳数据可见全国小产权房屋的规模，深圳2014年小产权房违法建筑面积已经达到了37.94万栋，建筑面积占到了深圳总面积的49.27%。

小产权房屋的管理已经到了牵一发动全身的地步，涉及面极广，涵盖人们生活的方方面面。

因此，解决小产权房是我国一项安民生、定全局的工作。

二、小产权房所带来的法律问题及影响（一）建设小产权房的法律缺位小产权房的产生在于我国实行了其他国家不具有的土地划分政策。

我国实行二元制土地所有权结构，所有的土地被划分为国有土地和集体土地两种不同的土地性质。

而我们说的小产权房是建设在集体土地上的房屋，我国集体土地分为宅基地、建设用地以及自留山、自留地等以及未开发土地。

从土地性质上看，宅基地的使用对象是集体经济组织成员且根据《土地管理法》的规定是一户一宅，是对集体经济组织的一种福利，显然小产权房的建设与用途与宅基地的使用性质不相符合。

小产权房问题及对策研究一、本文概述随着中国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加速，房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。

然而，在这个过程中，小产权房问题逐渐浮出水面，成为了影响社会稳定和房地产市场健康发展的重要因素。

小产权房，指的是在城乡规划未明确之前，由乡村集体或个人未经批准私自建设的住房，其产权证书未经国家认可，因此不具备完整的产权。

这类房屋因为价格低廉，往往成为城市低收入人群和外来务工人员的首选住所，但其存在的产权争议、法律风险以及对城市规划的干扰等问题也日益凸显。

本文旨在全面分析和研究小产权房问题，深入探讨其产生的原因、影响及解决方案。

我们将对小产权房的定义、特征和分类进行界定，以便更好地理解这一问题。

我们将分析小产权房问题的现状，包括其分布、规模、发展趋势等，并评估其对房地产市场、城市规划、社会稳定等方面的影响。

在此基础上，我们将探讨解决小产权房问题的对策，包括政策调整、法律完善、市场引导等方面，以期为解决这一难题提供有益的思路和建议。

通过本文的研究，我们希望能够引起社会各界对小产权房问题的关注，推动政府、市场和社会各方面共同努力，寻求有效的解决方案，以实现房地产市场的健康发展和社会稳定。

二、小产权房的现状分析小产权房，即未取得国家颁发的产权证书的房屋，通常指在农村集体土地上未经批准、未经土地使用权出让手续而建设的住房。

这类房屋在近年来随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，逐渐成为了一个不可忽视的社会问题。

现状分析显示，小产权房在全国范围内普遍存在，特别是在城乡结合部、城市郊区以及部分农村地区，数量庞大。

这些小产权房的建设往往缺乏有效的监管和规划，导致建筑质量参差不齐，安全隐患突出。

同时，由于未经过正式的土地出让和房屋销售程序，小产权房的产权归属不明确，买卖双方权益难以保障，给购房者带来了极大的法律风险。

在市场需求方面，小产权房因其价格相对较低，吸引了大量中低收入群体的关注。

然而，由于小产权房无法获得正式的产权证书，购房者在享受住房的同时，也面临着无法办理合法贷款、无法享受政府相关政策和服务、难以进行房屋转让等诸多困境。

小产权房问题及对策研究一、概述小产权房，又称为“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体以外的居民销售的房屋。

这类房屋由于未获得国家颁发的产权证书，因此在法律上不被视为合法产权。

由于价格低廉、地理位置较好等原因，小产权房在我国许多城市及城乡结合部广泛存在，并引发了一系列的社会和经济问题。

小产权房问题的复杂性主要体现在以下几个方面：一是法律地位不明确，导致产权争议频发二是由于未缴纳土地出让金等费用，给国家税收带来损失三是小产权房的建设往往未经过规划审批，影响了城市规划和基础设施布局四是存在安全隐患和配套设施不足等问题，给居民生活带来不便。

针对小产权房问题，各级政府和社会各界已经采取了一些措施进行治理。

由于历史原因和现实情况的复杂性，小产权房问题仍未得到根本解决。

本文旨在对小产权房问题进行深入研究，分析其原因和现状，探讨相应的对策和措施，以期为政府决策提供参考，促进小产权房问题的妥善解决。

小产权房的定义和背景在小产权房问题及对策研究中，首先需要明确小产权房的定义及其背景。

小产权房，通常指的是在中国城市和农村集体土地上，未经国家正式批准而私自建造和出售的房产。

这些房产没有取得国家颁发的正式土地使用权证和房屋所有权证，因此被称为“小产权房”。

背景方面，小产权房问题源于中国特殊的土地制度和快速城市化进程。

在中国，土地分为国有土地和集体土地。

城市土地属于国有土地，而农村土地属于集体所有。

按照法律规定，集体土地不得私自出售或用于房地产开发。

随着城市化进程的加快，城市土地资源日益紧张，导致房价飙升。

一些农村集体组织和房地产开发企业为了追求经济利益，擅自将集体土地用于房地产开发，并建造和出售小产权房。

小产权房的存在给中国的房地产市场和土地管理带来了诸多问题。

小产权房的存在违反了国家的土地管理法规，破坏了土地市场的正常秩序。

小产权房的建设和销售过程中存在诸多安全隐患和质量问题，对购房者的生命财产安全构成威胁。

“小产权房”问题研究小产权房是指由村集体经济组织或农村个人自行建造并拥有土地使用权证的住房。

因其不符合法律规定，存在一定的合法性和合规性问题，并且多数小产权房存在质量和安全隐患，成为城乡发展中的一个热点问题。

为了更好地了解小产权房问题，并寻找解决之道，本文将对小产权房的出现背景、问题原因及解决对策进行研究分析。

一、小产权房的出现背景小产权房源于农村土地制度改革，是农村改革开放以来的产物。

在农村改革时期，由于集体土地所有制和国有土地使用权的限制，农民在建房时无法取得官方批准的土地使用权证，因此只能选择以自建房屋来解决居住问题。

小产权房的出现，满足了农村居民的居住需求，也在一定程度上促进了农村经济的发展。

二、小产权房存在的问题1. 土地使用权不清晰小产权房的土地使用权多为集体经济组织或农村个人自行认定，没有通过官方批准，导致土地使用权不够清晰明确。

这就意味着小产权房的土地使用权不受法律保护，存在被收回、纠纷等风险。

2. 合法性和合规性存疑小产权房的建立并未经过正规审批程序，不符合土地利用规划和相关法律法规的规定，存在一定的合法性和合规性问题，这给小产权房的所有者和社会带来了很多困扰和隐患。

3. 质量和安全隐患由于缺乏政府监管和合格的建设标准，小产权房的建设质量和安全性无法得到保障，存在倒塌、漏水、电气安全隐患等问题，严重影响了农民居住环境和生活质量。

1. 对小产权房进行规范化管理政府应加强对小产权房的规范管理，依法对其进行登记、规划审批，确保土地使用权的合法性和房屋建设的合规性，避免土地纠纷和法律风险。

在规范化管理的基础上，对小产权房进行质量和安全检查，确保居民的生命财产安全。

2. 推进农村土地制度改革农村土地制度改革是解决小产权房问题的长远之计。

政府应大力推进农村土地制度改革，探索建立符合农村土地实际情况的土地产权制度，打破土地使用权的限制，为农村居民提供正规、合法的土地使用权，解决小产权房存在的土地使用权不清晰问题。

小产权房的法律问题研究洪伟（1979-），男，汉族，安徽歙县人，中共黄山市委党校（安徽黄山245000）讲师，研究生学历，研究方向为民商法、诉讼法摘要：随着楼市高温不退，买房问题成为了民生焦点。

于是，价格低廉的小产权房被孕育出来，成为了我国土地制度下的一类特殊产物。

但因为我国并未对小产权房的相关问题作出一个清晰的法律界定，仅仅由国务院和地方针对小产权房问题颁布的一些政策，使得小产权房的法律地位十分尴尬。

本文根据小产权房产生的背景原因，对小产权房的内涵界定及其类型做了阐述，在充分探究了小产权房的法律地位之后，对小产权房所面临的法律探讨了解决之道。

关键词：小产权房法律问题土地二元结构集体建设用地使用权流转产权理应是无“大小”之分的，但在我国，小产权房已成为了社会的焦点问题，引起了社会各界广泛的讨论，随着城市商品房价格水涨船高，价格低廉的小产权房规模越来越大，其所产生的矛盾也越来越激烈。

本文就从法律的角度来对小产权房的问题进行讨论。

一、小产权房产生的背景原因在1998年重新修订《土地管理法》之前，城镇居民都是可以在农村购地建房的，但新的《土地管理法》对农村集体用地进行了限制，明确规定不得转让或出租集体土地的使用权用于非农建设。

次年，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的颁布，进一步禁止了集体土地的房地产开发权[1]。

但我国高速发展的城市化进程带来了商品房价格不断冲高、城市住房供应紧张等因素，小产权房这一概念异军突起，究其原因，主要来源于以下两个方面：一是城市商品房高昂的价格让人无法承受，反之小产权房低廉的价格倍受人们青睐，后者甚至不用缴纳土地出让金和各项交易税费，购买成本非常低；另一方面是国家在廉租房和经济适用房等住房保障制度上不够完善，没有发挥其应有的作用。

再加上资格审查阶段的暗箱操作屡见不鲜，反而导致那些需要经济适用房和廉租房的中低收入家庭得不到保障[2]。

二、小产权房的内涵界定及其类型在我国相关法律法规内容中，并没有对小产权房进行一个严格意义上的内涵界定，也没有规范的法律概念和法律术语。

小产权房的法律问题分析摘要：当前小产权房出现热销趋势，而其属性与现行法律政策之间存在一定冲突，成为当前主要的民生问题。

通过对小产权房法律问题的研究，明确当前存在的主要问题，并提出有效解决对策，从而实现交易市场的规范性，保障广大农民的土地收益，并实现规范管理，从而促进社会实现稳定发展。

关键词：小产权房；法律问题近年来小产权房在我国城中村或者城郊地带得到广泛发展，并成为重要社会问题，针对小产权房热这一问题，政府对城市居民购买小产权房持反对态度，另一方面政府严令禁止在集体建设用地上建造和出售小产权房。

而在我国住房保障体系还不完善的情况下，市中房价一直呈上升状态，而房子又是生活必须品，所以小产权房问题一直存在。

本文将小产权房存在问题的分析，明确小产权房各种关系，从而保证城市建设，实现稳定发展。

1 小产权房的法律问题与现实风险1.1 小产权房的法律问题通过对我国现有的相关法律法规的分析可以看出农村集体经济中组织成员可以按照相关法律规定以户为单位申请宅基地建造房屋，并且法律法规中允许所有人可以进行出售和租赁给本集体经济中的其他人员，但是法律中明确规定宅基地房屋不能转让以及出售给集体经济以外人员以及城市居民。

也就是说城市居民购买小产权房是违法法律法规的行为。

并且根据《中华人民共和国合同法》中相关规定小产权房购房合同属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，所以从法律层面讲合同是无效的。

这一问题的出现的主要是因为农村宅基地使用权是农民对机体土地享有的使用权，土地并不归个人所有，而是属于集体。

所以农民个人是不能对土地的使用权进行处理的。

另一方面，大年我国法律法规中将农村宅基地的使用权划分在集体经济组织成员中，是本集体内成员所享受一种社员权，这一权利是不能转让给集体成员以外第三人享有的。

在当前房地产市场中，很多村集体组织或者开发商在销售小产权房时会给客户承诺该套房产具备由村民委员会或乡镇政府根据购房合同颁发的房屋使用证或乡产权证等相关证件，这一行为在一定程度上可以有效避免后期出现的产权纠纷问题。

小产权房的法律问题研究随着城市人口快速增长和住房需求的不断增加，小产权房作为一种特殊的住房类型，逐渐受到关注。

小产权房指的是没有取得国家法定产权证书，只有农村集体土地使用权的房屋。

然而，由于小产权房存在着一系列法律问题，引发了社会的议论和争议。

本文将探讨小产权房的法律问题，并提出相应解决方案。

一、小产权房的合法性探讨小产权房的合法性一直是争议的焦点。

从法律层面来看，小产权房不符合国家土地管理法和国家宅基地管理条例的规定，因此与法律并不完全一致。

然而，一些地方政府出于民生考虑，为了解决城市住房问题，采取了将农村集体土地使用权转让给农民，允许其建设小产权房的做法。

因此，小产权房在一些地方被认可为合法存在。

尽管如此，小产权房的法律地位仍然不够明确，还存在着一定风险。

二、小产权房的权益保护问题由于小产权房并没有国家的法定产权证书，购买者在权益保护方面存在着一定的隐患。

一方面，小产权房的领域属于灰色地带，在房屋买卖和抵押贷款等方面存在困难。

另一方面，小产权房在土地使用权的延续上存在不确定性，容易产生纠纷。

因此，为了保护购买者权益，有必要采取措施，加强小产权房的合法性和权益保护。

三、解决小产权房问题的建议1. 立法明确小产权房的法律地位。

需要加强全国层面的立法，明确小产权房的合法性，并规范其相关权益和责任。

这将有助于小产权房的合法化，并为购买者提供法律保障。

2. 完善小产权房的权益保护机制。

建立并健全小产权房的产权登记和交易系统，确保购买者的权益得到保障。

同时，加强相关部门的监管，及时发现和解决小产权房领域存在的问题。

3. 推进小产权房的转规划工作。

逐步将小产权房纳入城市规划体系，通过城市更新和土地整治等方式，改善小产权房的法律地位和环境条件。

在转规划过程中，应注重保护购买者的合法权益，确保他们能够得到合理补偿和安置。

4. 加强宣传和教育工作。

通过多种方式宣传小产权房的相关政策和法律法规，提高购买者的法律意识和权益保护意识。