北京5A级写字楼市场现状与发展对策研究(论文)

毕业设计（论文）成果清单班级学生姓名指导教师序号项目1 任务书2 调研报告3 开题报告4 论文成绩备注年月日毕业设计评定书（指导教师用）班级学生姓名设计题目北京5A级写字楼市场现状与发展对策研究指导教师评语成绩优□良□中□及格□不及格□建议准予答辩□修改后答辩□不予答辩□指导教师情况职称单位签字年月日毕业设计评定书（评阅人用）班级学生姓名设计题目北京5A级写字楼市场现状与发展对策研究评阅人评语成绩优□良□中□及格□不及格□建议准予答辩□修改后答辩□不予答辩□评阅人情况职称单位签字年月日毕业设计答辩委员会评语班级学生姓名设计题目北京5A级写字楼市场现状与发展对策研究答辩委员会评语成绩评定答辩委员会主任职称单位签字答辩委员会成员签字年月日摘要近年来，北京的房地产业发展迅速，已经成为拉动北京经济发展的重要支柱，其中住宅市场和写字楼市场发展都非常的迅速，其中尤其以5A级写字楼的发展尤为突出，虽然在写字楼市场行业间的竞争日趋激烈，但是北京的5A级写字楼市场依然增长的势头迅速，并且在快速的发展中形成了具有鲜明特色的区域划分，每一区域都具有自身鲜明的特色。

本文运用房地产开发经营等管理方面的理论知识，结合北京5A级写字楼的实际情况，对北京5A级写字楼整体市场状况和世界其他国家5A级写字楼市场进行分析比较，力图较为客观、系统地反映出当今北京5A级写字楼市场的现状，在深度剖析北京5A级写字楼的同时，对北京5A级写字楼市场出现的主要问题进行分析，以便为今后5A级写字楼项目的可行性研究及市场定位提供了真实可靠的依据；另一方面，也尝试探索了5A级写字楼市场的发展趋势和理性定位问题。

关键词：房地产 5A级写字楼北京写字楼商业地产AbstractIn recent years, the rapid development of Beijing's real estate industry has become a driving force of economic development as an important pillar of Beijing, besides the development of the housing market and the office market, particularly the development of 5A class office building is prominent. Although the competition is increasingly fierce, Beijing's 5A class office market is still growing rapidly. As a result, in the development of rapid formation of regional division with distinct characteristics, each region has its own distinct characteristics.In this paper, theories of real estate development and other management aspects are talked about, combined with Beijing 5A class office building of the actual situation, the overall market conditions of 5A class office buildings in Beijing and other countries are analyzed and compared in a objective, systematic way to give a reflection on 5A class of today's Beijing office market situation and find the main problems for 5A class office building project for the future studies and market position. Meanwhile，this paper aims to provide a true and reliable basis and attempts to explore the 5A class office market trends and positioning rationally.【Key words】real estate office building 5A class office buildings in Beijing目录摘要 (I)Abstract (II)一、绪论 (1)（一）选题背景 (1)（二）选题的目的与意义 (1)二、5A级写字楼概述 (1)（一）5A级写字楼概念 (1)（二）5A级写字楼标准 (2)1.项目品牌标准 (2)2.良好区位标准 (2)3.楼宇品质标准 (2)4.装修风格标准 (2)5.配套及物业标准 (3)（三）.北京5A级写字楼区域划分 (3)1.CBD （中央商务区） (3)2.中关村商圈 (4)3.金融街商圈 (4)4.燕莎商圈 (4)5.东二环商圈 (5)三、5A级写字楼市场发展现状 (5)（一）国内5A级写字楼市场发展现状 (5)1. 5A级写字楼市场供应供需两旺 (6)2. 5A级写字楼依然是外资并购的重点 (6)3. 5A级写字楼市场需求比较旺盛 (6)4. 5A级写字楼的需求主要集中在重点城市 (6)5. 5A级写字楼分布呈现集中和分散的趋势 (7)（二）北京5A级写字楼市场发展现状 (7)1.北京5A级写字楼市场总体情况 (7)2.市场供应分析 (8)3.市场需求分析 (9)四、北京5A级写字楼市场发展存在问题及对策建议 (10)（一）北京5A级写字楼存在问题 (10)1.开发资金匮乏与金融监管不完善 (10)2.硬件配套不完善与管理服务滞后 (11)3.市场局部过剩、需求和供给间存在错位 (11)（二）对北京5A级写字楼市场发展的对策建议 (12)1.政策方面 (12)2.经济方面 (12)3.企业自身管理方面 (14)五、北京5A级写字楼市场未来发展趋势分析 (17)(一).从“聚集”到“分散” (17)1.美国相关经验 (17)2.北京未来发展趋势 (17)（二）.从“因商而住”向“因住而商” (18)1.“因住而商”趋势的原因分析 (18)2.北京区域未来发展趋势 (18)结论 (20)参考文献 (21)附录一 (22)附录二 (23)一、绪论（一）选题背景我国的房地产业的理论研究起步较晚。

1930年，章植的著作《土地经济学》出版，这是我国第一本土地经济著作，也是我国房地产业理论研究的开始。

此后，有关地价、房地产的著作相继面世。

然而，新中国成立后，由于消灭了土地私有制，否定了土地和房屋的商品属性，房地产业不复存在。

直到1978年改革开放以后，我国房地产业才逐渐复苏；及至1992年房地产热兴起，产业进入了急速成长阶段。

如今，经过二十多年的发展，产业已经取得了显著成就，具体表现在住房条件、办公环境、商业及基础设施配套水平等方面都有了显著改善，城市面貌有了极大改观。

此外,房地产业的发展还极大地带动了我国经济的发展。

我国的房地产业仍处于发展的初期阶段，有关房地产业的理论与制度都还不是很完善，房地产业发展大多处于“摸着石头过河”的状态，在实际操作上还存在诸多的问题，例如房地产业发展过热与宏观调控力度，房地产业的管理体制，房屋出售与住房制度改革，房地产投机的利与弊等。

其中尤其急需解决的问题如部分地区投资增幅过大，土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题等。

论文以北京5A级写字楼市场为例，初步探讨房地产市场理性规划与发展的相关问题。

统计显示，到2008年年底，北京写字楼总存量将超过1500万平方米，其中截止到2008年3月，北京5A级级写字楼空间的存量累计达676万平方米。

一方面，北京的写字楼市场发展速度如此迅猛，巨大的写字楼存量必然带来行业之间日益激烈的竞争。

另一方面，国家新政策的不断出台,这些都会为北京写字楼市场的良性发展引发出许多值得探索与反思的课题。

（二）选题的目的与意义根据现有及相关数据，对北京的5A级写字楼市场进行初步分析，从而了解和熟悉北京房地产市场的发展现状，比较北京5A级写字楼的特点以及在发展过程中出现的问题，对出现的问题进行准确判断与分析，找出导致问题出现的主要原因，对这些原因进行客观的分析，提出一些较为合理的解决办法。

从而不仅对北京5A级写字楼市场有了整体的了解和把我，而且能够以此对全国的房地产进行类似的分析。

通过对北京写字楼市场进行市场细分，并结合各细分市场的供求对比结果、政策分析、城市经济发展、产业发展、开发商情况等因素的分析，确定影响写字楼市场现状的因素和未来的发展策略。

有助于对北京写字楼市场有更加深入的了解，为我们对写字楼市场的发展有更好的把握和指导意义。

二、5A级写字楼概述（一）5A级写字楼概念5A级写字楼并不简单的表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，是指包括具有OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）化水平的高端写字楼。

二是广义的指综合“A”级评定标准，是指总体品质在甲级以上的写字楼，主要包括：（1）项目品牌标准（2）良好区位标准（3）楼宇品质标准（4）装修风格标准（5）配套及物业标准。

（二）5A级写字楼标准1.项目品牌标准5A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，象征着这个城市的文化与经济的繁荣程度，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。

从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的5A级写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。

因此，成为城市商务区地标性建筑的5A级写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。

因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌。

2.良好区位标准商业环境：位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业氛围和业态良好，存在较少制约因素。

交通环境：临近两条以上的主干道，便于驾车，出租车到达，另外配有便利的公共交通，有地铁和公交直达。