2011年1-12月河南房地产开发市场运行情况简明分析

第 1 页共42 页目录第一章 1月份郑州市房地产市场运行情况概述一、商品房整体市场状况二、商品住宅市场表现分析三、非住宅商品房市场表现四、新建商品房供求结构分析五、二手房市场表现形势第二章 1月份郑州市商品住宅销售排名第三章 2011年1月国内部分城市房地产市场数据第 2 页共42 页第一章2011年1月份郑州市房地产市场运行情况及主要交易特征分析郑州市市区商品房批准预售面积79.74万㎡，较上月下降了20.97%，较去年同期上涨了109.04%；商品住宅批准预售面积67.45万㎡，较上月下降了26.9%,较去年同期上涨了86.58%；非住宅批准预售面积12.29万㎡,较上月上涨了42.41%,较去年同期上涨了517.59%。

郑州市市区商品房销售5948套（间），较上月下降了52.42%,较去年同期下降了51.01%；商品房销售面积63.69万㎡，较上月下降了51.17%，较去年同期下降了45.15%；商品房销售均价为7301元/㎡，较上月上涨了3.93%。

郑州市市区商品住宅销售5100套（间），较上月下降了54.06%,较去年同期下降了53.91%；商品住宅销售面积51.77万㎡，较上月下降了53.82%，较去年同期下降了48.16%；商品住宅销售均价为6559元/㎡，较上月上涨了3.58%。

第 3 页共42 页郑州市市区非住宅销售848套（间），较上月下降了39.43%，较去年同期下降了21.26%;销售面积11.93万㎡，较上月下降了34.92%,较去年同期下降了26.63%;非住宅销售价格为10519元/㎡，较上月下降了6.59%。

郑州市市区二手房共成交2329套（间）,较上月下降了35.75%，较去年同期上涨了5.67%；成交面积为21.64万㎡，较上月下降了36.02%，较去年同期上涨了4.77%；二手房均价为4611元/㎡（二手房均价是以市场评估价为计算依据），较上月上涨了4.32%。

2011年1-12月份银川市房地产市场情况1-12月份，我市房地产开发投资及房屋施工面积保持增长、商品住房实际销售面积减少,商品住房价格涨幅趋缓，房地产市场总体上呈平稳发展态势。

一、房地产市场运行情况1、房地产开发投资保持增长，但投资增速回落。

1-12月份,全市完成房地产开发投资207.67亿元，同比增长29.1%，涨幅较上年同期回落了37.7个百分点；其中,住宅完成投资143.62亿元，同比增长23.7%，涨幅较上年同期回落了38.1个百分点；市辖区完成房地产开发投资142.60亿元,同比增长30.3%，涨幅较上年同期回落了27.7个百分点。

市辖区完成商品住宅开发投资96.21亿元，同比增长27.4%，涨幅较上年同期回落了19.8个百分点。

2、商品房施工面积、商品房新开工面积保持增长。

1-12月份，全市商品房施工面积2409.23万平方米，同比增长36.5%。

其中，住宅施工面积1747.80万平方米，同比增长32.4%。

市辖区商品房施工面积1613.44万平方米，同比增长41.1%。

市辖区商品住宅施工面积1148.29万平方米，同比增长41.9%，占商品房施工面积的71.17%。

市辖区商品房新开工面积772.68万平方米，同比增长17.3%，其中：商品住宅新开工面积567.07万平方米，同比增长14.7%，占商品房新开工面积的73.39%。

3、商品房竣工面积小幅增长。

1-12月份，全市商品房竣工面积575.97万平方米，同比增长3.4%，其中住宅竣工面积443.63万平方米，同比增长6.5%。

市辖区商品房竣工面积354.81万平方米，同比增长3.5%。

其中商品住宅竣工面积253.38万平方米，同比增长1.6%。

4、商品房销售面积同比减少，商品房待售面积增长。

1-12月份，全市商品房销售面积485.10万平方米，同比下降9.5%(统计局数据),商品住宅销售面积380.23万平方米，同比下降16.60%,占全市商品房销售总面积的78.38%；其中,市辖区商品房销售面积261.56万平方米，同比下降25.1%。

11河南省县域房地产市场走势.txt心脏是一座有两间卧室的房子，一间住着痛苦，一间住着快乐。

人不能笑得太响，否则会吵醒隔壁的痛苦。

2011年新政下河南省县域房地产市场走势一、“新国八条”解读2011年1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的“新国八条”，截至目前，新国八条出台已近一个月时间，在这期间，各种地方房地产调控措施细则相继出台。

1、进一步落实地方政府责任这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。

“限购”成为地方政府执行“新国八条”政策的重要举措。

2、加大保障性安居工程建设力度2011年，河南省计划完成各类保障性住房建设投资330亿元，开工建设各类保障性住房39万套。

保障房建设力度的加大会稍微缓解河南省域的房价过快上涨的势头。

3、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

这就再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。

4、严格住房用地供应管理保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

这保证了土地供应量，也限定了住房建设类型，有利于土地交易中地价的控制和保障中低收入群体的住房供应。

5、二手房交易税按全额征收相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。

5.5%的全额营业税使得 5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。

二、县域市场需求形势在河南省，县域经济发展程度相对较为落后，城镇化水平较低，房地产市场的发展也更是较为落后。

但也正因为如此，随着县域经济的不断壮大和城镇化水平的加快，以及自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产发展的一片“蓝海”。

2011年以来，加息、限购等政策一直伴随着楼市的发展，如今4月将半，郑州楼市新的限购令也即将满月，郑州搜房网数据监控中心监控了1月至3月郑州郑州房价的涨跌变化。

监控项目包括郑州楼市各区在售项目90个，主要数据参考1月初和3月底郑州楼市项目报价，综合数据分析发现，一季度郑州楼市50%项目涨价，依然"涨"为主；仅有少量项目降价，且幅度不大。

其中金水区一季度31个在售项目中有9.68%项目降价。

郑州楼市房价“西低东高”的趋势依然明显，目前在售项目均价以7000-8000元/平米为主。

郑州房价走势图2011年一季度郑州房价涨跌2011年第一季度郑州楼市90个在售项目中有45个项目涨价，占比50%；有4个项目降价，占比4.44%；有41个项目价格保持稳定，占比45.6%。

总体来说，第一季度郑州楼市涨价依然是主流，仅有少量项目降价，价格稳定项目也占有相当比例。

从上面图表可以看到高新区、管城区和二七区涨价均过50%，整体涨幅较大，其中不限购区高新区和经济技术开发区涨幅最为明显，经济技术开发区仅有1个项目，也属于涨价行列；郑东新区房价涨势也不可小觑，可以看出一季度郑东新区房价起伏较大，涨价项目占比57.10%，价格平稳项目仅占25.6%。

另外，金水区和中原区涨跌相对较小，但也分别达到了38.7%和41.2%。

第一季度郑州90个在售项目中均价6000元以下楼盘一共10个，其中中原区占了5个，高新技术开发区占3个，金水区和惠济区各占1个；6000-7000（包括6000）的项目一共20个，仍以中原区为主，占据10个，其次金水区占据3个，其他管城区、二七区和惠济区各占2个，经济技术开发区占1个；7000-8000（包括7000）的项目共25个，以金水区和二七区为主，其中金水区有9个，二七区有8个，其次管城区占据3个，中原区和惠济区占2个，经济技术开发区占据1个；8000-9000（包括8000）的项目共15个，以金水区为主，占据8个，管城区占据4个，二七区占2个，惠济区有1个；9000以上（包括9000）的项目以金水区和郑东新区为主，其中金水区占10个，郑东新区占7个，二七区占据3个，其他区则没有。

（文/张芳）2011年的郑州楼市放量究竟是多少？多少才能满足住房需求？每个人心中都会有一个数字。

楼市，犹如雾里看花，人们对市场上的到底涌现多少项目，2011年的商品房放量是多少，似乎更感兴趣了。

本刊也感兴趣，没有调查，就没有发言权。

作为一份行业领先杂志，我们有责任有义务为您调查一番，使我们更有发言权，也使读者能多一份安心。

于是，我们6个人的团队出发了，迅速撒向郑州的100多个售楼部。

经过两周的忙碌，终于可以关起门来，给您做这份《2011年郑州楼市走势分析报告》了。

不求最权威，只求最真实。

因为拥有第一手资料，我们很自信；倾听来自市场的声音，我们很踏实。

郑州房管局发布的数据显示，2010年全年全郑州市区商品房供应量1043.6万平方米，销售量1151.2万平方米，与上年基本持平；商品房销售均价6138元/平方米，商品住宅销售均价为5536元/平方米。

俱往矣，数楼市沉浮，还看2011,2011刚刚迈开脚步，我们《大地产》就已经有了数据支撑。

本次调查数据显示，2011年郑州商品房的理论供应量3000.52万/平方米。

这个数字出来之后，我们吓了一跳，大呼不可能，把那摞厚厚的调查表又加了一遍，结果还是一样。

其实，根本原因在于，我们市调出的是“理论供应量”,不是“实际完成供应量”.（含往年尾存量和今年的规划总体量），比如，亚星盛世的体量为400万平方米，升龙城的体量为280万平方米，但其今年具体要推出多少，能推成多少，我们不清楚，开发商也不清楚（调控紧锣密鼓，打击投资斩钉截铁）。

金水区：继续演绎旺地优势一直以来，金水区以其成熟的资源配套和区位优势，成为众多开发商竞相开发的旺地，因此，金水区连续多年蝉联郑州楼市供销第一。

市场现状金水区商品房供应量、成交量都稳居全市第一位，商品房成交价格也相对较高，市政配套齐全，是郑州房地产市场起步最早，发展最为成熟的区域。

2008年，金水区累计批准预售面积将近259万平方米，销售面积为226万平方米，几乎占到全市商品住宅销售量的40%.2009年依然稳坐各区域市场第一把交椅。

2011年，作为又一个十年的开局之年，似乎注定要成为不平凡的一年。

在这一年里，十二五规划开始实施，中原经济区建设提上日程，郑州都市区建设即将开始……当然，绕不开的还有楼市。

回望我们走过的半年，在各种限购、限贷、限房价、限地价等政策的围追堵截之下，连环涨价的脚步开始越走越缓，观望的情绪也开始日益凝重，对于走过的路我们该如何评价？对于将要行走的路又该如何审度？事实胜于雄辩，中原楼市网独家策划的《城市力量·2011中原楼市年中报之数据力量》用最翔实的数字讲述中原楼市上半年走过的血腥风雨之路，也以另一种形式预判风波诡谲的下半年楼市走向……全国房地产市场分析全国70个大中城市住宅房价涨幅情况2011年全国70个大中城市的统计方法有所改动，不再有统一的指数，而根据价格涨幅的城市数量分别统计，参考数值仅2月开始。

下图表分别对住宅的环比情况和同比情况做了一下对比。

左图显示住宅价格环比下降的城市个数分别是8、12、9、9个。

环比持平的城市的个数分别是6、8、5、11个。

环比涨幅情况只有2月份当中有7个城市超过1%，而其它城市都是小幅度上涨不超1%。

由此看来，房价没有明显下降，但涨幅趋缓。

右图表是住宅价格同比情况。

价格同比下降的城市有微量增长，同比涨幅落的城市分别是31、42、52、36个，2-4月增加明显，基本上超过一半的城市，住宅价格同比涨幅回落。

同比涨幅5%以内的城市分别是24、26、29、36个，越来越多的城市将房价调控在同比上涨5%以内。

数据来源：北京盛联阳房地产经纪有限公司全国70个大中城市二手住宅房价涨幅情况二手房住宅价格环比下降城市个数猛增，仅2月份的4个城市增加到5月份的23个城市，环比价格持平的城市保持在10-15个左右。

环比涨幅超1%的城市只有2月和3月分别有5个和3个城市，4月和5月价格涨幅均没有超过1%的。

二手住宅受影响更明显，价格环比下降的城市增多。

二手住宅价格同比下降的城市分别有3、5、8、4个，同比涨幅回落的分别有22、45、49、29个，同比涨幅5%以内的城市分别是0、41、43、49个。

11年郑州市房地产市场运行情况及2012年走势（2011年10月）一、2011年前3季度郑州房地产市场运行情况1．房地产开发投资情况2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长18.2%。

2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。

2011年前3季度，房地产开发企业资金到位786.4亿元，同比增长17.1%。

在资金来源中，国内贷款78.9亿元，同比下降2%，占比7.8%；企业自筹资金为401.0亿元，同比增长55.2%，占比39.8%；企业定金及预收款为135.5亿元，同比下降11.3%；个人按揭贷款为69.6亿元，同比下降35.6%。

2．房地产业完成税收情况2011年前3季度，郑州市房地产业完成税收67.2亿元，同比增长16.4%，增收9.5亿元，增幅比上年同期77.9%下滑61.5个百分点，增收额比上年同期下滑15.9亿元。

郑州市房地产营业税在全省18个省辖市排第18位。

3．商品房投放情况2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7.52%。

市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。

4. 商品房销售情况2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。

全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。

市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。