之江度假区C-43-01,C-43-02物业发展(初稿)

基地动静分析：
动静分析： 南面规划支路临近农居点为动 区,北部临近学校未设出入口为 静区。 枫桦东路为对象6车道，人流 车流量较大，相对嘈杂。形成 噪音及尾气污染。 东南面为江边绿化带相对较安 静。 根据地块条件，受干扰面应注 意隔离改造及避免不良干扰。 建筑设计应结合动静分区考虑 布局。
本案不适宜开发商业体物业
依据商业综合体规划基本要求， 10万方商业体需要项目周围3公里 范围内，常住人口需达到15-20万方支撑。 按照之江新城规划显示，到2020年，人口规模将控制在19万-21万 人左右，其中城镇人口16万-18万人，项目周边3公里范围内人口约5 万人，不足以支撑本案商业体量。 因此我们得出结论本案不适宜进行商业体的规划。
杭州养老公寓产品调研
项目一： 金色年华——杭州最早运营的养老地产项目
金色年华由浙江省马寅初人口福利基金会下属的浙江银发事业发展中心 建设和经营，享受国家发改委重点项目引导基金扶持，被列为浙江省养 老机构设施重点示范项目之一。 推出时间：2008年 开发商：云天房产 项目地址：西湖区转塘街道金家岭188号，午潮山国家森林公园南麓 项目面积：占地面积250亩、建筑面积17万平米 园区配套：医疗门诊部、餐厅、国际交流中心（图书馆、会议室、教室 、计算机室、棋牌室、桌球室、形体房、歌咏音乐室、电影放映室、多 功能厅）、老年电大、金色艺苑、门球场、超市、理发室等 主要养老模式：居养型养老公寓、护理型养老公寓、助养型养老公寓、 候鸟型养老公寓 销售模式：租售结合。目前由浙江银发事业发展中心建设和经营。 相关费用：居养型养老公寓售3年、50年使用权，价格视房源不同而不 同；护理型养老公寓、助养型养老公寓按月、按年租；候鸟型养老公寓 采用酒店式管理。
生态养老将成为老年生活重要选择 阐释：杭州良好的生态资源正吸引越来越多的人选择生态养老方式。2013年杭州 市仅农家乐旅游村、点共接待游客2689.4万人次，同比增长30.9%。目前，桐庐 县、淳安县等正推出一批生态养老村、养老项目；2014-2015年，杭州将新启动 创建62个美丽乡村精品村，共培育21个“风情小镇”，将重点建设28条左右的美 丽乡村精品线和14个左右精品区块。快速发展的美丽乡村、精品村、风情小镇建 设将进一步夯实生态养老的物质基础，田园牧歌式的老年生活将成为“品质之城” 的新特色。 愿景：结合新农村、美丽杭州和美丽乡村建设一体化，鼓励社会资本的注入，进 行产业化运营。此外，通过城乡一体化改善农村服务和基础设施，进一步落实城 乡公共资源的均衡配置战略，形成政府、民间资本、城市居民、农民互助共赢的 新型生态养老模式。
根据浙江大学公共政策研究院所做调研报告，约有30%的老人愿意选择 机构养老，按杭州市2013年老年人口134.88万人估算，若选择机构养老的老 人中有50%为社会办养老床位，社会办养老床位建设费约100万/张，未来杭 州市养老服务民间投资空间至少有2000多亿。无论基础还是中高端养老产业 都大有空间。 2013年以来，社会资本对养老服务业的投资热情逐渐升温。杭州市服 务业利用外资已经超过60%，不过教育、医疗、养老等方面依旧欠缺。 21世纪宏观研究院梳理发现，目前杭州登记在册的养老机构中，民办占 38%左右，公办和乡镇（街道）占62%。 企业在经济领域的成功经验可以因地制宜的复制到养老服务产业上 来，而多年积累的企业管理模式可以避免养老服务产业运行僵化，从科 学管理的角度来看市场支配为主的资源配置更有利于提升整个社会养老 服务的水平。
根据联合国人口年龄划分标准,人口年龄结构通常可划分为年轻型、成年型和老年型 三种。建国以来五次人口普查资料显示,伴随着社会经济发展,杭州市人口年龄结构经 历了年轻型到成年型,再由成年型到老年型的历史演变过程。 (一)建国初至60年代末,杭州人口年龄结构基本处于年轻型时期。在“一普”至“二普” 的11年间,老年人口系数从3%上升至3.95%,幅度不大;年龄中位数反而下降,由23.13岁 降至19.04岁。 (二)70年代至80年代末,杭州人口年龄结构基本处于成年型时期。1982年“三普” 时,0-14岁人口比例为24.41%,65岁以上人口比例为5.8%,老少比23.65%,年龄中位数 25.19岁,已达到了成年型标准。1990“四普”0—14岁人口比例为20.19%,65岁以上人 口比例为6.79%,老少比为33.65%,年龄中位数为28.72岁,各项指标已呈现出将要进入 老龄化的迹象。 (三)90年代初至今,杭州人口进入老年型时期,并逐渐呈迅猛发展之势。“四普”时, 杭州的人口年龄结构已显露老龄化的端倪,“四普”65岁及以上人口比例为6.79%,接 近7%的老龄化标准。“五普”资料0-14岁人口比例为16.45%,65岁以上人口比例 为8.76%,老少比为53.79%,年龄中位数为33.20岁,老年人口比例10年间增加了1.97 个百分点;而同期0-14岁人口比例减少3.74个百分点,杭州人口年龄结构完全进入老 年型时期。从人口绝对量增长情况看,从“四普”到“五普”,杭州总人口增长 17.93%;而同期老年人口增长51.98%,大大高于总人口增长幅度,由此可见杭州人口 老龄化势头的迅猛。
地块定位初步判断：
通过前面分析，对项目地块初步判断： 1、地块具备发展中高端物业的条件； 2、由于地块限高,可考虑高附加值的街墅、别墅、庭院 等中低密度产品；建议设计高端度假式养老产品; 3、充分利用景观资源、水景资源，提升项目附加值； 4、通过产品创新，来弥补配套不足。
杭州社区老年人口结构 及养老模式探讨
引进阿平汉公学（Uppingham school）项目进展汇报
选择将阿平汉公学项目落户浙江杭州，一方面是因为浙江教 育走在全国前列，浙江的经济、文化、教育等各项社会事业都取 得了巨大成就，杭州更是“中国最具幸福感城市”和“中国大陆 最佳商业城市”，具有项目建设优势；另一方面，浙江省委省政 府大力支持浙商发展，鼓励浙商回乡投资兴业，再加上在外浙商 浓重的家乡情结和助力浙江发展的美好愿景，项目落户杭州可以 说是天时地利人和。 阿平汉公学主要招收3—18岁的外籍人员子女和条件允许的 归国人员子女，重点解决外籍专家学者、工程技术人员和留学归 国人员子女的教育，并在杭州树立起最优 质的幼儿、小学、中学教育的旗帜，影响 浙江乃至全国，为杭州建设一流的国际化 大都市奠定教育基础。引进一所国际著名 的英国高端学校在杭州落地是我省国际教 育发展的大事，更是促进我省文化教育事 业发展、推动地方经济社会发展的重要举 措。
据统计，截至2012年底，杭州全市老年人口达127.89万，占户籍人口 的18.26%，比全国平均高出4个多百分点。从数据上看，杭州比全国 平均水平提前11年进入老龄社会。
养老需求与服务难以匹配 根据浙江大学公共政策研究院对杭州市8个城区5个县市56周岁以上的 城乡居民一千多份有效问卷调查，杭州60%以上的老人选择居家养老， 27.74%的老人选择机构养老，没考虑过或没想好的占9.18%。综上，希望机 构养老的老人可能会超过30%，远超过目前杭州规划的3%-4%比例。 由于65岁以下的老人中只生一个子女和子女在外地谋生的比重较高， 因此这一人群中考虑机构养老的比重明显增高，城镇户籍的老人选择进养老 院的比重也明显高于农村户籍老人。 当前的矛盾是，迫切需要照顾的高龄老人无法及时找到匹配的养老机 构——公办机构“一床难求”，民办机构的价格往往远超预期。 从养老支出成本角度看，能够接受3001-4000元、4001-6000元、6000 元以上月收费标准的老人分别只有3.95%、1.48%和0.10%，有21%的老人认 为月收费标准在2001-3000元区间是可以接受的，接近35%的老人仍然选择 了1001-2000元作为理想的养老月支出水准。 分职业群体看，可以承受2000元-3000元月收费标准的老人群体主要集 中在机关事业单位职工、军人和企业主群体。而分年龄层看，高龄老人能够 接受的收费标准明显高于低龄老人，显示高龄老人更迫切需要养老服务。这 对进入养老产业的资本或是一个提示。
度假式养老产品购买人群 显著特征：
这群人 生在红旗下，恰逢改革开放，当下 社会的中坚力量，财富人群。 一部分人接受教育成为企业中高层。 一部分人下海从商生下富二代。 一部分成为工人，最早享受福利分 房。 为80后，90后买房， 为自己改善。未来十 年后，步入老龄，也 是养老地产的核心客 户。
养老地产的三大类型
之江度假区单元C-43-01，C-43-02地块 物业发展建议
研究思路：
1、项目本体认识 2、 项目开发目标及限制条件 3、杭州社区老年人口结构 及养老模式探讨 4、之江区域排屋项目情况调研 5、本案物业发展建议
项目本体认识 地块方位:
地块位置
项目本体认识 本案位于之江新城板块: 之江新城到2020年，人口规模将控制在19万-21万人左右，其中 城镇人口16万-18万人，城市建设用地规模控制在33平方公里。远期 规划中，之江新城的人口规模不突破36万人，其中城镇人口不突破 32万人，城市建设用地规模不突破54平方公里。
基地交通分析：
交通组织分析： 人流分析: 人流沿各条道路方向均能进入地块。
入口设置： 依照通行便利及国家规范要求， 各道路均设置人行出入口。 规划支路与枫桦东路相临面未来 可能形成良好商业氛围，人行进 入可相对灵活。 结论：人行进入相对灵活,社区不 同分区住户均有合理分流。
规划国际学校
英国阿平汉公学简介
西面 中心
东面
南面
项目本体认识 周边用地、交通、设施
项目开发目标及限制条件
项目开发目标
合理的销售速度，以降低销售风险
限制性条件
容积率=0.8 限高=24
本案SWOT分析
S •正确分析政策 •产品有差异化形成竞争优势 •强化开发品牌 •强策划，强营销
地块平整，有一定规模 区域未来优势明显，政府支持 地块外部有一线江景资源
英国阿平汉公学建立于1584年，迄今逾428年历史，是与英国伊顿、温切斯特、哈罗、 德威等齐名的全英最好贵族学校之一，据信是当今全英国教学设施最为精良、教学设 备首屈一指的私立贵族学校，提供优质的寄宿教育。几百年来，学校每年向牛津、剑 桥等名校输送大批毕业生，培养了众多人才，包括政府内阁大臣及各界精英。就华人 而言，港澳富豪包玉刚、霍英东、何鸿燊的众多儿孙，例如霍啟文（霍英东嫡孙、霍 氏集团董事、北京贵宾楼饭店东主）都是在该校接受寄宿教育的。校友中还包括香港 地区的名流李国宝（任东亚银行主席、香港行政会议成员、香港立法会金融界代表议 员、香港大学副校监）、李国章（曾任香港中文大学校长、香港教育统筹局局长）、 潘迪生（迪生集团总裁、享誉“名牌王”，拥有夏菲尼高百货公司及其他世界级品 牌）、南丁格尔•安东尼(怡和集团执行主席)等。学校的现任校董会主席由曾任英国保 守党内阁卫生大臣的史蒂芬•多洛尔担任，而现任校长理查德•哈曼则是英国私立学校 联合会2012年度轮值主席。