房产税

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第 1 页 共 8 页 房产税

一、纳税人及征税范围

1. 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条。

2. 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条。

3. 城市是指经国务院批准设立的市。县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第一条。

4. 城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二条。

5. 根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第九条。

6. 个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十二条。

7. 公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十二条。

8. 承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十三条。 税规 房产税 税务任我行

第 2 页 共 8 页 9. 关于“房产”的解释：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。根据总局（86）财税地字第8号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）第一条。

关于房屋附属设备的解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。。《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）第二条。

10. 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条。

11. 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条。 税规 房产税 税务任我行

第 3 页 共 8 页 二、计税依据

1. 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条。

2. 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）第一条。

3. 自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%，房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第二条。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第三条。

4. 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173税规 房产税 税务任我行

第 4 页 共 8 页 号）。

5. 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第一条。

6. 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条。

7. 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条。

8. 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第二条。

9. 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第三条。

10. 关于出租房产免收租金期间房产税问题：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第一条。

11. 关于将地价计入房产原值征收房产税问题：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。《财政部 国家税务总局关于安置残税规 房产税 税务任我行

第 5 页 共 8 页 疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条。

12. 房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条。

免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第五条。

三、税率

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条。

四、税收优惠

1. 下列房产免纳房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条。

2. 纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条。