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房地产估价师复习指导：《建设用地制度与政策》考前辅导讲义（全套）第二讲建设用地制度与政策一、内容提要：1、现行土地制度；2、集体土地征用；3、国有土地使用权出让；4、国有土地使用权划拨；5、闲置土地的处理。
二、考试要求：了解现行土地制度、集体土地征用程序。
熟悉土地使用权划拨含义、集体土地征用补偿范围和标准、闲置土地的处理。
掌握集体土地征用政策、国有土地使用权出让、土地使用权划拨范围及管理。
第一节中国现行土地制度概述一、全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列内容：1、全部土地都为社会主义公有制。
2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。
具体是：土地的全民所有制：具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。
国有土地的范围：城市市区的土地；农村和城市郊区内已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
土地的劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。
3、城市市区的土地属于国家所有。
4、农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。
例题：土地的社会主义公有制包括（）a、全民所有制b、社会主义制c、劳动群众集体所有制d社会主义初级阶段公有制答案：a、c解析：《土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
二、全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列制度：1、国家实行土地登记制度。
第二节建设用地使用权出让一、建设用地使用权出让的含义(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。
(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能申请土地使用权登记，领取权属证书。
(4)集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。
【例题】按照法律规定，只有国家可以出让国有土地使用权，任何单位和个人不得出让国有土地使用权。
( √)【例题】建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。
( √)【例题】集体土地未经依法征用不得出让。
( ×)二、建设用地使用权出让计划、方式和年限(二)建设用地使用权出让方式房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
【例题】经营性国有土地使用权可以通过( BCE )方式取得。
A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【例题】下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( ABCE )。
A.工业厂房B.旅游设施用地C.娱乐场馆D.城市基础设施——可以划拨E.高档酒店【例题】工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让。
( ×) 《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》(国土资发[2011]63号)要求进一步完善招拍挂的供地政策，加强土地出让政策在房地产市场调控中的积极作用。
(1)以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应在土地出让前，会同住房建设、物价、规划行政主管部门，按相关政策规定确定①住房销售条件，根据拟出让宗地所在区域商品住房销售价格水平，合理确定②拟出让宗地的控制性房屋销售价格上限和③住房套型面积标准，以此作为土地使用权转让的约束性条件，一并纳入土地出让方案，报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，符合条件、承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。
第23讲第二节建设用地制度与政策第二节建设用地制度与政策大纲要求：建设用地使用权出让；建设用地使用权划拨。
《宪法》.《物权法》和《土地管理法》规定了我国现行土地所有制的性质.形式和不同形式土地所有制的适用范围，以及土地的使用管理制度。
本节所称的建设用地制度与政策，仅包括国有土地中的建设用地制度与政策。
现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：(1)通过行政划拨方式；(2)通过国家出让方式；(3)通过房地产转让方式（如买卖.赠与或其他合法方式）；(4)通过土地或房地产租赁方式。
本节主要介绍通过出让方式和行政划拨方式取得建设用地使用权的相关制度和政策。
知识点一：建设用地使用权出让（常考点）建设用地使用权出让，简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（一）土地使用权出让的主体土地使用权出让的主体，包括出让方和受让方。
《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同由市.县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
土地使用权的出让方是国家，具体由市.县人民政府土地管理部门代表。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：中华人民共和国境内外的公司.企业.其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发.利用.经营。
土地使用权受让方是土地使用者，具体可以分为公司.企业.其他组织和个人。
（二）土地使用权出让的方式（常考点）根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标.拍卖.挂牌和协议出让。
在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表按照法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，对地理位置优越.投资环境好.预计投资回报率高的地块，一般应当采用招标.拍卖或者挂牌方式；对于公益性和政策性项目，可适当采用协议方式。
