国外项目投资风险

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项目投资风险分析

第一节 项目风险分析指标

项目风险分析的方法和指标有很多，通常有以下四个：见图

风险分析

回收期分析 偿还期分析 盈亏平衡分析 敏感性分析

全 全 贷 盈 敏

部 部 款 亏 感

投 投 偿 平 因

资 资 还 衡 素

静 动 期 点 与

态 态 敏

回 回 感

收 收 度

期 期

1、全部投资静态回收期

全部投资静态回收期是指通过项目的净收益(包括利润和折旧)来回收总投资(包括固定资产投资和流动资金投资)所需要的时间。

这里需要指出的是，投资者在计算全部投资回收期(无论是静态，还是动态)，都是假定了全部投资都是由自有资金来完成的，因此，所有的利息，包括固定资产贷款利息和流动资金借款利息都不考虑。

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国外商业地产的投资风险分析

作者：张霄飞

来源：《中国市场》2016年第21期

[摘要]在当今的国内外市场经济下，商业房地产投资的风险受到各种因素的影响，在宏观方面可以分为系统影响和非系统影响，而在企业自身方面还受到财务风险的影响，财务风险主要存在于不合理的融资和组织结构的不合理，这一问题也是外国商业地产中存在的财务风险，这一问题的存在一定程度上增加了外国商业地产的投资风险。文章就影响国外的商业地产的投资风险的主要因素和企业的财务风险的影响以及其他的影响因素做了简单论述。

[关键词]外国商业地产；地产投资；投资风险

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621188

商业地产企业的投资风险是指在进行投资时，受到许多不确定因素影响，项目未能按原计划进行延误了工期，进而影响了企业项目的项目收益，最后影响企业赢利以及偿还能力。国外的商业地产企业起步较早，在美国接近一半以上的市场资产价值是商业地产。依据美国的房地产投资的信托基金对商业地产分为权益型和抵押型商业地产。在以往的研究数据中认为系统风险与非系统风险都是时变的，而商业地产的投资风险主要由非系统风险所决定。

近年来，随着我国房地产市场的日益成熟，商业地产亦如雨后春笋，遍地而起。一些国际化色彩明显的新型商业业态如大型购物中心、仓储式商场、Shopping Mall也出现在人们的视野内，一个更加开放、多元的商业地产市场新环境逐渐形成。然而在商业地产迅速发展的同时，也给传统的经营方式与投资理念带来巨大冲击。相较于传统的房地产行业，商业地产的开发存在着大量的风险因素，如商业地产市场的供求变化、消费者喜好、相关政策调整、物价涨跌、汇率及利率的变动等，这些因素都直接或间接影响着商业地产的投资收益。在欧美国家，20世纪写字楼、复合公寓、商场、酒店和其他商业地产投资回报约在10%，而波动性则与债券近似，绩效也不尽如人意，一直都不是投资者关注的重点，而近20年随着债券利率的走低，商业地产利率依然坚挺在9%左右，则成为了投资者关注的对象（Ruff，2007），国外学术界对于商业地产相关的理论与实证研究也越发广泛。

投资项目风险分析

【篇一：投资项目风险分析】

第十一章 投资项目风险分析 主要内容：项目投资风险理论，投资项目盈亏平衡分析，项目敏感性分析， 项目概率分析。

识记：项目投资风险的含义，项目盈亏平衡分析的概念，项目敏感性分析、 单因素和多因素敏感性分析的概念，项目概率分析的概念。

领会：项目风险产生的原因，风险与收入的关系，随机现金流量，项目风险 的各种分类。项目盈亏平衡分析的目的、原理和假设，现行盈亏平衡点的计算（ 包括单一产品和多种产品），盈亏平衡点的经济内涵和风险度量指标，非线性盈 亏平衡点的原理、计算和风险度量指标。敏感性分析的目标，敏感性因素和指标 的选择，单因素敏感性分析（列表法、图示发），多因素敏感性分析（数学计算 和几何图解），敏感性分析的作用和局限性。项目概率分析的概念，概率分析的 步骤和方法，如何计算期望值和均方差，蒙特卡罗分析的意义和方法。

应用：投资项目盈亏平衡分析案例操作，项目敏感性分析案例操作，项目概 率分析的案例计算。

重点：盈亏平衡点计算和单因素敏感性分析。

难点：多因素敏感性分析和概率分析。

第十一章 投资项目风险分析 随着市场经济体制的推行，wto的临近和全球经济一体化，风险管 理必将日益成为投资项目管理的一个重要内容。风险分析是项目风险 管理的前提与基础，通过分析项目各个技术经济变量（不确定因素） 的变化对投资项目经济效益指标的影响，来确定投资项目对各种不确 定性因素变化的承受能力以及对应于可能发生的内外条件变化的投资 项目经济效果的概率分布，这个过程作为投资项目财务分析与国民经 济分析的必要补充，有助于加强项目风险管理与控制和项目决策的科 学化。本章首先对风险进行了定性分析，然后介绍了三种定量分析方 法，即盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

第一节 项目投资风险理论 一、项目投资风险的涵义 所谓项目投资风险就是指为了获得预期投资收益时的不确定性，或者说风 险就是一种不确定性。进行一项投资活动，如果只有一种确定的结果，那么，

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海外投资迅猛更需风险防控

作者：王莉莉

来源：《中国对外贸易》2016年第07期

2015年中企海外并购总额为7350亿美元，占全球的15%左右。而2016年迄今6个月的时间里，中企海外并购交易额已经超过去年，国企和民企纷纷在全球范围内追逐技术、资源、产品和市场。据商务部近日发布的对外投资数据，今年1-5月份，我国境内投资者共对全球151个国家和地区的4136家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现投资4792.6亿元，同比增长61.9%。

巨大的机遇背后，是同样巨大的挑战。在海外投资愈加迅猛的当下，风险防控显得更加重要。

注意六大风险

记者在2016年中国企业海外投资展览会上发现，参会者除了关注具体的投资项目，对海外投资的风险防控也非常重视，来自国内外的律师事务所、投资咨询机构也都非常积极地分享自己的经验。

上海勤理律师事务所的合伙人宋姣琳就从六个方面介绍了中国企业可能面临的风险。首先是法律风险，中国企业进行海外投资时必须关注中外法律环境的差异，熟悉目标公司所在国和行业特殊的法律、法规规定。主要有反垄断法、劳工法以及环保相关的法律法规。

在这个方面，中国企业是吃过“大亏”的。中国海外工程有限责任公司（简称中海外COVEC）2009年在波兰中标的A2高速公路项目纠纷，2011年6月，该项目以与波兰高速公路管理局解除合同而告终。至今中海外事件仍被当地媒体提起，而“COVEC”这个词，在波兰已是声名狼藉。

据宋姣琳介绍，中海外犯了两个致命的错误：其一，不重视合同文本，在拟定合同时，波兰方删掉了很多条款，非常不利于承建方，但中海外并没有引起足够重视。“中国企业经常抱有„到时候再解决‟的侥幸心理，总认为只要先拿到合同就行了，费用问题还可以再谈。但其实海外客户完全遵从合同至上的原则，如此一来中方就丧失了面对不可预期风险时进行调整的能力和谈判的基础。”其二，中海外没有做好“家庭作业”，调研工作不扎实。“他们要承建的路段会经过几个波兰重要的保护区，涉及到动物迁徙的问题，严重影响了工期，付出了很大的代价。”