2020年央企物管旗舰招商积余专题研究：中航物业、招商物业、机构物业管理行业、未来提升空间

２０２０年中国物业服务百强企业研究报告目录第一部分研究背景与目的 (1)第二部分百强企业研究方法体系 (2)第三部分 2020中国物业服务百强企业名单 (4)第四部分 2020中国物业服务百强企业发展特点分析 (7)一、管理规模：管理面积均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化 (7)1.管理面积均值增长15.08%，管理项目数量均值增长10.42% (7)2.依托兄弟公司开发、合作、布局优势，稳健扩规模 (8)3.注重高质量并购、拓宽服务边界，市场拓展加速 (8)4.抢抓主流市场深耕，单个城市管理面积均值达138.03万平方米 (11)二、经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破10亿元 (13)1.营收增速高于在管面积增速2.3个百分点，各层级企业收入差距拉大 (13)2.业主增值服务渗透率大幅上升，居家服务收入贡献增长显著 (15)3.成本结构基本固化，智能化投入短期成效甚微，营业成本率仅下降0.46个百分点 (17)4.净利润率差异化显著，规模与增值服务成为提升盈利空间的关键 (20)三、服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位 (22)1.坚守抗疫一线获业主信赖，彰显服务价值 (22)2.重点企业满意度80.50分，社区卫生、安保与有偿服务备受关注 (24)3.百强企业二手房价格高出周边同等项目4.21%，优质服务助力业主资产保值增值 (26)四、发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长 (27)1.百强企业储备面积均值增长63.75%，TOP10企业储备面积均值超2亿平方米 (27)2.百强企业非住宅管理面积占比提升五个百分点，广阔空间仍有待开拓 (28)3.物业费动态调整、“老旧改”等政策红利推动下，企业迎来新机遇 (31)4.资本持续助推企业规模扩张，加速人才结构优化 (32)五、社会责任：稳就业提供岗位数超120万，诚信经营纳税总额达126亿元 (35)1.就业岗位数量增长9.05%，纳税总额增长16.09%，承接保障房面积增长11.05% (35)2.积极参与疫情防控、开展公益活动，全面践行社会责任 (37)第五部分 2020中国物业服务百强企业专项研究分析 (40)第六部分结语 (55)专题：透视资本道与术，构筑物业服务价值高地 (56)中指研究院1第一部分 研究背景与目的由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十三年，这十三年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。

2020年物业管理行业招商积余分析报告2020年6月目录一、华丽转身，聚焦物业资产管理 (5)1、强强联手：聚焦物业资产管理 (5)（1）第一阶段：多元化经营阶段（1985-2005） (5)（2）第二阶段：“一体两翼”阶段（2006-2010） (6)（3）第三阶段：主攻地产开发阶段（2011-2015） (6)（4）第四阶段：聚焦物业资产管理阶段（2016-至今） (6)2、华丽转身：招商物业借壳中航善达 (8)二、招商物业：背靠招商蛇口，业务资源雄厚 (11)1、历史沿革 (11)2、股权结构 (11)3、主营业务 (12)4、财务分析 (14)5、母公司招商蛇口实力雄厚 (15)三、招商积余：善积余庆，殷实美好 (16)1、主营业务 (16)2、物业管理业务 (17)3、资产管理业务 (24)（1）商业运营 (24)（2）持有物业出租及经营 (26)4、地产开发业务 (26)四、珠联璧合：打造央企物业管理旗舰 (28)1、提升品牌价值，增大市场影响力 (28)2、共执牛耳，实现规模增长新突破 (29)3、立足珠三角布局全国，资源优势互补 (31)（1）区域布局互补 (33)（2）住宅物业和非住宅物业的互补 (33)（3）市场化能力和母公司支持的互补 (33)五、盈利预测 (34)华丽转身，聚焦物业管理。

公司自2016年开始逐步转让房地产开发业务，并于2019年迎来历史性的变化。

招商蛇口以现金方式受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。

至此，公司完成华丽转身，彻底聚焦物业资产管理。

招商物业：背靠招商蛇口，业务资源雄厚。

招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商蛇口，服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共共三大类，并以住宅类物业为主。

住宅类总管理面积占比约65%，营收占比达到70%以上。

近年发展较为迅速，运营项目数量从2016年的341个增长至2019年的607个，管理面积从2016年的4345万平方米增长至2019年的8537万平方米。

2019年机构物业管理领域龙头央企中航善达研究
正文目录
报告核心逻辑 (3)
中航善达：机构物业管理领域的龙头央企 (4)
历史沿革：经历四次战略转型 (4)
股东背景：背靠中航国际 (4)
2016年起向物业管理坚定转型 (5)
机构物业管理业务：致力于成为中国卓越的机构物业平台运营商 (7)
聚焦机构物业管理，管理规模持续扩张 (8)
三大服务优势塑造良好口碑，助力规模扩张 (10)
业绩贡献稳定提升，盈利能力存在改善空间 (11)
房地产开发和商业运营业务：轻重并举，以轻为主 (13)
房地产开发：积极去库存，坚定谋转型 (13)
商业运营：“九方”品牌具备影响力，侧重轻资产扩张 (14)
推进招商物业整合，实现央企强强联合 (16)
招商物业：雄厚资源优势，住宅占比超六成，盈利能力改善中 (16)
中航+招商物业强强联合，将实现规模翻番，资源翻番 (19)
规模翻番：提升品牌影响力，摊薄管理和研发成本 (19)
资源翻番：央企强强联合，多元业态并进 (20)
投资建议 (21)
不考虑收购招商物业的情景分析 (21)
考虑收购招商物业的情景分析 (23)
PE/PB – Bands (23)
风险提示 (23)。

特别报道SPECIALR E P O R T百年招商，积余产业再启征程！2019年12月16日，招商局积余产业运营服务股份有限公司在深圳证券交易所隆重举行重组更名暨上市仪式并取得圆满成功。

随着上市钟声的敲响，公司证券简称正式变为“招商积余”，证券代码变为“001914”。

不忘初衷，回顾重组更名历程！2019年4月15日，中航善达启动重大资产重组，发布公告称拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司（本文简称招商物业）100%股权，中航善达第一大股东中航国际控股拟向招商蛇口转让中航善达22.35%股权。

2019年9月4日，中航善达22.35%股权过户至招商蛇口，招商蛇口成为中航善达第一大股东。

2019年11月22日，中航善达重大资产重组事项获得中国证券监督管理委员会无条件审核通过。

2019年12月5日，公司发行股份购买资产涉及的新增股份在深圳证券交易所上市。

2019年12月16日，公司正式启用证券简称“招商积余”、证券代码“001914”。

变更前变更后公司中文全称中航善达股份有限公司招商局积余产业运营服务股份有限公司公司英文全称AVIC SUNDAHOLDINGCOMPANYLIMITEDChina merchants Property Operation &service Co.，Ltd.公司证券简称中航善达招商积余公司英文简称AVIC SUNDA CMPO公司证券代码000043001914深耕物业　再启征程招商积余（001914）来了强强结合　优势凸显招商积余拥有中航物业管理有限公司（本文简称中航物业）和招商物业两家前十强物业公司、中物协副会长单位，物业资产服务覆盖全国60多个主流城市，服务面积超过1.5亿平方米。

未来，招商积余将承载着招商局集团存量资产的管理、运营及服务的百年使命，致力成为A 股物业管理龙头、机构类物业领域领先企业与央企物业管理旗舰平台。

中航物业是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。

招商局广场物业管理模式研究新时代管理中心目的：分析研究写字楼的物业管理现状，以招商局广场工程为目标。

探索和创新更好的管理模式。

实现公司、客户、员工、社会多方和谐共赢。

第一章写字楼工程物业管理的现状与开展趋势招商局物业被称为写字楼管理专家，在管的写字楼工程有二十多个，甲级写字楼、政府办公楼、银行等高端工程管理效劳的面积有超过700万平米。

总体管理水平和市场认知度较高，特别是北京和武汉公司有较强的市场竞争力，通过市场竞争拿到了很多的高端写字楼工程。

写字楼工程是公司的经济支柱。

随着招商地产综合配套成片开发的战略实施，会有越来越多的地产开发的写字楼工程需要由物业提供专业的效劳。

对物物业来说，不能不说是面临着空前的开展机遇，我们应该着眼未来，提前布局，精细筹划，作好准备。

一方面效劳好地产和客户，另一方面对公司的员工和社会负责。

目前写字楼的物业管理，主要有承包制和酬金制两种形式。

较之于物业管理的承包制，物业管理的酬金制更加合理，它无疑是商业地产物业管理的开展方向。

随着房地产热的降温，房地产行业的顾客时代已经到来，我们认为，物业管理是房地产开发的一个重要的环节，通过物业管理的优质效劳、提高客户满意度、吸引和保持更多的客户对于房地产工程开发有着特别重要的意义。

招商局物业本着以人为本、以客为先理念，在现有的根底上要不断探索创新尝试新的写字楼管理模式，化解当前物业开展所面临的困难，向长期良性开展的方向迈进。

第二章、创新性的股份制物业管理模式一、什么是股份制物业管理模式？物业管理公司以物业管理入股，参与写字楼或商业地产工程的经营管理活动，与业主同呼吸共命运。

按约定条件分享工程的经营成果。

二、股份制物业管理模式的好处有那些？1、免去业主对物业管理公司的专门监管部门的设置，节约人员本钱。

2、克服了物业管理公司对于酬金制有意做大不必要本钱或对于承包制减少必要本钱来增加利润的弊病。

3、优质的物业效劳与地产工程有机结合提升整体价值。

品牌企业实录月度企业——中航物业二十年发展侧记追求卓越无畏前行特邀记者/李华光1980年，伴随着改革开放的号角，中国航空技术进出口公司在深圳设立中航技广州公司深圳办事处，同年8月，中航物业的前身——深圳中航建设服务公司成立。

1984年，中航生产服务公司在原建设服务公司动力部和房管部的基础上组建成立。

1989年，深圳中航生产服务公司更名为深圳中航企业集团物业公司。

1992年，深圳中航企业集团物业公司变更为深圳中航物业公司，中航物业伴随着深圳改革开发的发展一路高歌猛进，自此登上了中国物业管理行业的大舞台。

在公司成立之初，运营和管理模式基本等同于旧有的后勤部门职能，所管理的项目也以深圳中航苑这样集团自有的项目为主。

当时的中航物业没有什么市场压力，也基本与外面的同行绝缘，颇有“独在小楼成一统的悠然”。

但是，随着深圳在改革开放后的迅猛发展，整个城市都在发生着巨大而深刻的变化，对于物业管理的需求也不断扩大，物业管理市场蓬勃发展的态势已经初露端倪。

面对着不断扩大的市场和越发激烈的竞争环境，中航物业逐渐发现，坐等业主选择只能让商机在眼前溜走，所以公司决策层决定背水而战，拼出属于中航物业的宽广未来。

1996年，中航物业第一次参与市场化竞争，在深圳市鹿丹村物业管理投标中排名第四，遗憾地错失了这一项目。

1997年，公司参与深圳市桃源村物业管理投标，排名第五，又是空手而归。

1998年，公司参加深圳市梅林一村物业管理投标，因微弱的劣势排名第二，与项目无缘。

一次次的失败让中航物业感受到了市场的残酷，但也坚定了中航物业人拼搏的信心与必胜的信念。

终于在1998年下半年，中航物业通过洽谈的方式顺利接管武汉信合大厦物业管理项目。

1999年，中航物业一举中标中国工商银行深圳市分行所属6处物业管理项目，获得该行总建筑面积11万余平方米的物业管理权，同时成立金融中心分公司并注册。

自此，中航物业走上了一条荆棘满布但充满生机的市场化道路。

抓住市场机遇加快自身发展经过“先做大后做强”还是“先做强后做大”的一翻思索之后，中航物业选择了前者，通过不断参与市场竞争，持续拓展，并快速占领市场。