标杆地产项目运营目标书

计划书架构经营指标计划内容责任部门维度一经营业绩维度二客户维度客户满意度提升计划客户关系部目录前言第一篇经营计划指标（1）第二篇经营指标分解（2）第三篇年度销售计划－客户视角（5）第四篇客户满意度提升计划－客户视角（9）第五篇成本结算目标－内部视角（22）第六篇项目设计计划－内部视角（25）第七篇工程计划－内部视角（27）第八篇客户关系提升计划－内部视角（34）第九篇物业经营计划－内部视角（39）第十篇项目发展计划－学习成长视角（41）第十一篇总办计划－学习成长视角（42）附：经营计划的财务结果－财务视角（43）前言经营背景及思路第一篇经营计划指标、经营计划指标单位：平方米、万元、现金流量指标单位：万元三、项目重要里程节点第二篇经营指标分解、开竣工面积计划二、销售毛利伯爵系列：新城系列：春天系列：、经营利润及报表体现四、资金计划安排第三篇年度销售计划－客户视角一、销售计划春天系列：新城系列：别墅系列：、销售费用计划三、推盘计划四、销售安排1．项目2 销售安排（1）销售策略情景营销：卖场内部及外部的整改，对现场环境及销售路线进行重新完善与划定。

在这个卖场中强调区域发展、生态运动的生活，加强产品附加值的体现。

客户管理系统搭建：建立全新的预约参观制度，做到提前预约和全程陪同客户参观。

提升项目品质感受。

对于高端客户渠道深入挖掘，进行针对性的直投和对外宣讲活动。

新的形象的建立：5 月推广前期，借助“生态论坛”的举办，形成项目“生态”核心竞争力的市场认知，扩大项目的影响力。

借助滑水赛的筹办：提升项目形象，本次比赛是我们调动政府、社会各方面资源，完善项目周边交通、配套条件，改善区域综合环境的契机，催动项目开发条进一步成熟。

加强对市范围内的竞争对手项目的调研工作，为二期产品销售做市场上策略的修正。

（2）销售档期5 月份：首期别墅C 区二、三标段开盘；8 月份：首期联排围合别墅开盘；首期剩余独体别墅发售；9 月份：联排别墅产品开盘；10 月份：一期公寓产品开盘。

房地产项目运营计划书项目名称：_______________________编制人：_______________________编制单位：_______________________编制时间：_______________________目录一、项目概况 (3)二、项目市场分析及定位 (3)三、规划设计 (3)四、进度计划 (4)五、营销计划 (5)六、经营计划 (6)七、成本收益测算 (7)八、项目管理体系计划 (9)九、风险分析 (9)一、项目概况1、项目位置描述项目所在区域并附地理位置图2、周边环境及交通描述项目周边配套及交通状况并附交通配套平面图3、土地状况描述土地性质及场地概况（土地性质、四至、周边住宅及商业、场地现状）二、项目市场分析及定位1、住宅（类住宅）部分1.1所在区域市场供需、成交价格及数量分析1.2区域内主要供应项目1.3项目SWOT分析（注：已进入销售阶段的项目可不填写此3项）1.4项目定位2、商业部分2.1所在城市商业地产环境现状2.2区域内市场分析2.3项目SWOT分析（注：已进入销售阶段的项目可不填写此3项）2.4项目定位三、规划设计1、规划指标规划指标单位数量备注总用地面积M2其中：建设用地面积M2代征地面积M2总建筑面积M2地上建筑面积M2其中住宅M2共建及商业M2其中商业及小区配套M2幼儿园M2…地下建筑面积M2容积率建筑密度%绿化率%停车位个其中地上个地下个停车位个其中住宅停车位个公建停车位个2、设计进展情况及成果（设计图纸作为附件提交）四、进度计划1、项目分期计划1.1分期依据：1.2分期指标序号第一期第二期第三期……备注1工程名称2物业类型结构类型3层数（地下/地上）4建筑面积（m2）合计地上地下2、一级节点计划一级节点第一期第二期第三期……备注1取得《国土使用权证》2交地3项目立项4项目定位完成5概念设计完成6取得《规划用地许可证》7规划设计完成8取得《建设工程规划许可证》9施工图设计完成10总包单位确定11取得《建筑工程施工许可证》12项目开工13确定经营合作单位14主体结构封顶15售楼处、样板区开放16取得《预售许可证》17开盘18项目销售50%19项目销售95%20室外配套、园林景观工程完工21取得竣工备案证22集中交付入住五、营销计划1、销售指标指标名称合计一期二期备注可销售面积（平米）其中：住宅商业车位（个）2、市场分析周边同类项目成交量价分析结论：价格及销售进度安排3、销售目标序号指标名称20132014……合计Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……1销售均价（万元/平米）1.1其中：住宅1.2商业1.3车位2销售面积（平米）2.1其中：住宅2.2商业2.3车位2.4销售率3销售额（万元）3.1其中：住宅3.2商业3.3车位4销售回款（万元）4.1其中：住宅4.2商业4.3车位4、销售费用：项目总销售费为万元（含销售代理佣金、样板间、售楼处装修、售楼处家具、装饰、日常维护及客户关系维护费及营销推广费用等）费用类别一期二期三期….合计销售费用销售额费用比率5、销售策略六、经营计划（注：纯住宅或全销售项目可不填写此项）1、经营指标指标名称合计一期二期备注写字楼可租赁面积（平米）酒店经营面积（平米）2、市场分析周边同类项目租赁、经营状况结论：租金、租赁策略及经营方式3、经营目标序号指标名称20132014……合计Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……1平均租金（元/平米/日）2出租面积（平米）3出租率（%）4租金收入（万元）5酒店经营收入（万元）6平均房价（元/套/日）7入住率（%）七、成本收益测算1、目标成本测算：序号成本（费用）名称造价（万元）单方造价（元/平米）按建筑面积按可售面积1开发成本1.1土地获得价款1.2前期工程费1.3建筑安装工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施费1.6不可预见费1.7物业启动费1.8开发间接费1.9资本化借款费用2销售费用3管理费用4财务费用5税金项目总投资测算依据及说明：2、资金筹措计划：序号项目合计20年20年Q3Q4Q1Q2Q3Q4一现金流入1资本金2股东借款3银行贷款4销售回款5其他流入合计二现金流出1开发成本付现1.1土地获得价款1.2前期工程费1.3建筑安装工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施费1.6不可预见费1.7物业启动费1.8开发间接费1.9资本化借款费用开发成本付现小计2三项费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用三项费用小计3缴纳税费3.1营业税金及附加3.2土地增值税3.3土地使用税3.4房产税3.5所得税税费小计4借款偿还小计4.1贷款偿还4.2股东借款偿还还款小计流出合计三净现金流量四累计现金流量3、收益测算：序指标名称项目整体号1营业收入（万元）2利润总额（万元）3净利润（万元）4毛利率（%）5税后利润率（%）6现金流峰值（万元）7自有资金IRR8全投资IRR9投入资本回报率ROIC八、项目管理体系计划1、项目组织架构2、项目人员配备及分工九、风险分析从市场、政策及资金等角度分析潜在风险附：一级节点指标释义序号项目开发关键节点类别节点释义1取得《国土使用权证》报批报建取得《国土使用权证》2交地报批报建完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办理,项目团队进场3项目立项报批报建项目经政府审核后正式批准立项4项目定位完成营销项目定位报告（含经营性物业定位）完成并通过内部评审，达到设计输入条件5概念设计完成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑概念设计通过总部评审的时间节点。

地产项目运营管理策划书范文1年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。

各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。

2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。

从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。

限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。

去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。

从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。

龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。

房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。

从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。

绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。

从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。

房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。

在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。

以万科为例，她的整体营销思路是在今后，以“合理的价格”、以最快的速度出售现有货量。

写字楼标杆项目打造计划书一、项目概述随着城市化进程的加快，写字楼成为城市中一种常见的建筑形态。

现如今，随着经济的不断发展和城市的不断壮大，写字楼项目也越来越多。

然而，随着竞争的加剧，写字楼项目的发展面临着一些困难和挑战。

因此，打造一个标杆性的写字楼项目，将成为当前市场中的一大亮点。

二、项目背景写字楼作为商业地产领域的重要组成部分，是城市中的高端商务办公场所。

在城市化进程中，写字楼项目的需求也越来越高，市场前景广阔。

然而，目前市场上的写字楼项目大多数量繁多，品质良莠不齐，难以满足消费者对舒适、便捷、高端的需求。

因此，有必要打造一个标杆性的写字楼项目，以提高市场竞争力，引领行业发展方向。

三、项目定位本次项目旨在打造一个具有标志性的写字楼项目，为城市商业地产市场注入新的活力。

项目将定位于高端商务办公场所，为消费者提供高品质、高服务水准的商务办公环境。

项目将以专业化、时尚化、品质化为主要特点，力争成为城市商业地产市场的一大亮点。

四、项目目标本次项目的核心目标是打造一个标杆性的写字楼项目，引领城市商业地产市场的发展方向。

具体目标如下：1.打造一个高品质、高服务水准的商务办公环境，满足消费者对舒适、便捷、高端的需求。

2.提高项目的市场竞争力，成为市场中的一大亮点。

3.引领城市商业地产市场的发展方向，推动行业的进步和发展。

五、项目内容本次项目主要包括以下内容：1.项目规划：包括项目的总体规划、功能规划、配套设施规划等。

2.建筑设计：包括建筑外观设计、内部空间设计等。

3.环境布置：包括项目周边环境的改造、绿化工程等。

4.商务办公设施：包括项目内部的商务办公设施、服务设施等。

5.项目运营：包括项目的推广营销、物业管理、服务保障等。

六、项目规划1.项目总体规划本次项目位于城市繁华商务区，总建筑面积约为XX万平方米。

项目将由多幢写字楼组成，其中包括高层写字楼、中层写字楼等，确保项目整体的高度层次感和视觉冲击力。

项目同时还包括商务会所、商务中心、商业街区等配套设施，以满足消费者对商务办公环境的全方位需求。

标杆企业的运营管控、目标管理办法一、标杆企业怎么做综合运营1、从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”。

2、随着“只要做、就能赚钱”的地产黄金时代的过去，很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩充和完善运营管理职能——应对项目管理过程中出现的一系列问题。

3、运营管理管什么？根据企业的管理需求有三个阶段：目前我司的运营主要还是偏向于计划管理、运营绩效管理、关键决策管理型，其余职能尤其是专业职能分散在集团各职能中心，在一体化推进上还存在很大的欠缺。

4、标杆企业怎么做综合运营和计划管理（一）恒大的“334”计划管理“拿地到开盘6个月，7年50倍的增长速度，千亿军团中发展最快的企业”，恒大通过“刚目标、强督查及严考核”作为强执行力的三板斧，概括起来就是“334”计划管理模式。

一、刚目标：3级目标层层分解，适度超前，压力到人恒大的高速成长主要依赖恒大快周转策略的贯彻落实，而快周转最本质的是抢前期时间，抢开盘节点，实现资金快进快出。

为此，恒大通常会按照适度从紧的方式(一般要求实现6个月开盘)确定开盘节点，为抢时间赶进度，恒大在明确大的节点后，会将目标逐层分解，压力到人，着力形成各司其职、各负其责、一级抓一级、层层抓落实的工作局面，具体而言，是通过三级目标管理实现的：集团关键节点—地区年度计划-部门月度计划。

1.项目关键节点：以开盘节点倒排项目大节点，并在开盘后调整刷新2.集团各中心/地区公司年度计划：两级管理，确定各中心各地区年度关键目标3.部门月度计划：在大节点的框架下自由，实现过程动态管理在具体执行过程中，为落实项目和年度经营目标要求，恒大主要通过部门月度计划来实现过程的动态管理。

总之，通过上述三级目标管理方式，首先在事项维度，既实现了目标管理的适度超前，又实现了项目目标到公司目标再到部门和个人目标的逐层分解和落实，压力落实到个人，推动项目目标的达成;其次在时间维度，也实现了框架下的自由，在大节点约束下，通过部门月度计划来灵活应对与匹配过程的动态变化，使得项目计划更可行更柔性。

房地产项目开发经营目标责任书尊敬的各位领导：根据公司的发展战略和市场需求，我们特制定本《房地产项目开发经营目标责任书》，以明确当前和未来的目标和责任。

通过明确目标和责任，我们能够更好地组织和规划项目开发运营工作，提高效率和质量。

一、目标设定1.1 项目概况本项目位于城市中心区域，占地面积约50000平方米。

项目拟建商业综合体，包括购物中心、写字楼和公寓。

项目拟定总投资额为10亿元，计划施工周期为3年。

1.2 项目开发目标基于市场的需求分析和公司整体战略规划，我们制定了以下项目开发目标：1）实现项目的整体规划与设计，在符合法规和市场需求的前提下，实现功能布局的合理化，打造有竞争力的商业综合体；2）保证项目高质量的工程施工，确保工程质量和安全；3）实现项目的按时交付，确保整个开发运营过程的顺利进行；4）确保项目的经济效益，实现预期的投资回报率和市场份额。

二、责任分工2.1 开发部门开发部门是项目开发的主体，其职责包括但不限于以下内容：1）负责项目的市场调研和需求分析，确保项目规划满足市场需求；2）负责项目的土地收购和规划设计工作，确保项目拥有合适的土地资源并进行合理设计；3）组织招标和选择施工单位，监督工程施工过程，确保施工质量和进度；4）负责项目的投资分析和资金筹措，确保项目经济效益。

2.2 运营部门运营部门是项目运营的主体，其职责包括但不限于以下内容：1）负责项目的市场推广和租赁工作，确保项目在开业前达到满租率；2）建立健全的物业管理制度，确保项目的安全和顺畅运营；3）与相关部门合作，为租户提供优质的服务和支持；4）监测市场动态，及时调整运营策略，提高项目的经济效益和竞争力。

三、绩效考核为确保项目的顺利开发和运营，我们设立了以下绩效考核机制：1.1 项目开发阶段的考核针对开发部门，我们将考核以下指标：1）项目规划与设计的合理性和创新性；2）工程施工质量和进度；3）土地资源的合理利用和开发；4）项目投资回报率的实现。

小区标杆项目打造工作计划1. 引言本文档旨在给出小区标杆项目打造的详细工作计划。

小区标杆项目是为了提高小区整体形象，在各个方面进行改善和升级，以满足小区居民的需求，并吸引更多的潜在业主。

2. 目标和目的2.1 目标•提升小区的整体形象和品质。

•改善小区的基础设施和配套服务。

•提供更好的居住环境，增加小区的生活品质。

2.2 目的•吸引潜在业主购买房产。

•提高小区的房产价值和市场竞争力。

•提升小区居民的满意度，增加居住稳定性。

3. 工作计划3.1 规划阶段•研究和分析小区的现状和问题。

•进行市场调研，了解潜在业主的需求和偏好。

•成立规划团队，制定小区标杆项目规划方案。

3.2 建设阶段•进行基础设施改善，包括道路、绿化、供水供电等。

•提升物业管理水平，加强安全和保洁工作。

•修缮和升级小区公共设施，如健身房、游泳池、儿童活动区等。

•引进高品质商业配套，如超市、餐厅、咖啡馆等。

3.3 宣传推广阶段•制作宣传资料和宣传海报，介绍小区的改善情况和优势。

•在社交媒体和房产网站上进行宣传和推广。

•举行开放日活动，邀请潜在业主参观小区，了解改善项目。

3.4 监督和评估阶段•设立监督机构，定期检查项目进展和质量。

•收集业主的反馈和意见，及时解决问题。

•定期评估项目效果，根据反馈和市场需求做出调整。

4. 时间安排4.1 规划阶段（2个月）•第1周：研究小区现状和问题。

•第2周：进行市场调研。

•第3-5周：制定规划方案。

•第6周：与相关方面进行沟通和讨论，确定规划方案。

•第7-8周：完成规划方案。

4.2 建设阶段（6个月）•第1-2周：道路和基础设施改善工程。

•第3-4周：物业管理改善工作。

•第5-8周：修缮和升级小区公共设施。

•第9-12周：引进商业配套。

4.3 宣传推广阶段（1个月）•第1周：制作宣传资料和海报。

•第2-3周：在社交媒体和房产网站上进行宣传。

•第4周：举行开放日活动。

4.4 监督和评估阶段（持续进行）•每月进行一次监督和评估会议。

商业地产运营项目计划书一、项目背景及概述随着城市化进程的加速和消费升级的趋势，商业地产的发展和运营变得越来越重要。

本项目致力于打造一家综合性商业地产运营项目，旨在提供优质的商业服务和丰富的消费体验，实现商业地产价值的最大化。

二、市场分析1.市场需求：随着经济的快速发展，人们对商业地产的需求也不断增加。

消费者对商业地产的需求日益多元化，不仅追求商品的多样性和品质，更重视购物体验和消费环境。

2.市场竞争：商业地产市场竞争激烈，各大商业地产运营商纷纷加大投入，推出新的商业项目。

我们需要不断提高自身竞争力，吸引更多消费者。

三、项目定位本项目定位为高端商业地产运营项目，主打高品质商品和服务，为消费者提供一站式购物和娱乐体验。

通过差异化经营和创新营销，实现商业地产的可持续发展。

四、运营模式1.商业策划：根据市场需求和消费趋势，制定合理的商业策划方案，选择优质的商家和品牌入驻，打造独特的商业环境。

2.品质服务：提供优质的服务是商业地产运营的核心竞争力。

我们将注重员工培训和管理，确保消费者享受到最好的购物体验。

3.营销推广：通过多种方式进行营销推广，包括线上线下相结合的营销活动、会员制度等，提升品牌知名度和影响力。

五、项目规划1.项目规划：本项目包括商业中心、餐饮娱乐区、休闲健身区等多个功能区域，结合商业、文化、娱乐等元素，满足消费者不同需求。

2.项目设计：项目设计将注重环境保护和节能减排，打造绿色、智能的商业地产。

同时，设计风格将融合现代化和传统文化元素，展现地方特色。

3.项目建设：项目建设将严格按照规划设计方案进行，确保项目质量和工期进度。

同时，与相关部门合作，确保项目建设符合法规标准。

六、风险分析1.市场风险：商业地产市场竞争激烈，市场需求不确定性较高。

需要不断关注市场变化，及时调整经营策略。

2.经营风险：经营风险主要包括物价上涨、租金增加等因素带来的成本压力。

需要建立合理的成本控制和风险管理机制。

3.政策风险：政策变化可能对商业地产运营产生影响，需要密切关注政策动向，及时调整运营策略。