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竞品拦截方案一、项目竞品情况1)项目竞品主要分为两大区域：石碣、石滩2)石碣竞品分析：共5个，其中2个在售（利丰华府、卓越弥敦道）、2个即将发售（中洲里程花园、腾龙名悦）、1个即将开营销中心。
在售项目中利丰华府在9月20日开盘转化率高达93%，成为石碣新晋红盘，反观弥敦道的加推计划在10月中旬，现阶段以中介带客去化公寓为主，拦截存在难度。
即将发售项目中腾龙名悦已在9月21日开放营销中心，现正启动诚意登记。
而中洲里程花园也即将启动诚意登记，来访较好。
3)石滩竞品分析：共3个均在售（绿湖国际城、云山诗意云玺、时代天汇），绿湖国际成与时代天汇位于石滩镇中心，距离项目有30分钟的车程较远，然而云山诗意云玺每周的成交都极不理想，去化困难，客户稀少。
二、项目成交客户分析1）开盘成交客户来访区域：可见石碣占比高居7%，石碣客户成为项目的绝对主力，相反石滩只有1%的占比三、竞品拦截方向建议✓根据以上成交客户的区域分析可得出建议，下阶段竞品拦截区域应以石碣为主。
✓根据石碣竞品情况建议拦截优先等级为：利丰华府>腾龙名悦>中洲里程花园>卓越弥敦道。
四、拦截动作建议1）发动关键人：利用现有关键人政策，发动竞品的销售引导竞品客户到访项目2）户外广告：建议投放户外大牌或竞品周边民房的墙体广告拦截（每个竞品至少一个广告拦截）3）广告车：租用广告车在竞品项目附近反复行驶，沿途播放项目的音频信息4）举牌：聘请小蜜蜂在竞品周边的举牌拦截5）道路蓝牌：考虑道路蓝牌等具有官方属性的广告位，增强项目的户外拦截效果五、配合支持1）物料配合：手举牌制作、广告车广告画设计、小蜜蜂项目Tshit2）人员配合：每个竞品举牌拦截由1销售员带队+4名小蜜蜂组合六、现场政策支持1）关键人奖励：按照现有标准执行2）户外广告：建议在各竞品周边投放民房墙体广告3）广告车：建议在周末租赁广告车拦截竞品，持续整个10月4）雇小蜜蜂：建议在周末聘请小蜜蜂4人/竞品，4个拦截竞品，合计16人/天5）蓝牌：建议跟有关部门沟通在“东风北路”与“银河南路”增设项目蓝牌6）关键人带访奖励：建议带访送50元油卡/张7）销售员导客奖励：建议带访补贴滴滴车费或20元现金车补8）竞品客户来访奖励：免费砸588元家电大礼包金蛋9）竞品客户成交奖励：建议成交送金条或抽华为手机等噱头十足的礼品10）竞品客户成交折扣：包装额外的团购98折+5000元购房优惠券，刺激客户成交。
公寓竞品调研报告1. 调研目的本次调研旨在深入了解当前市场上的公寓竞品情况，包括竞品的定位、优势和劣势等方面的内容，以便为公司未来开发公寓项目提供参考和决策依据。
2. 调研方法本调研采用了多种方法进行，包括网络调查、实地考察和与用户的交流等。
通过这些方法，我们能够全面了解公寓竞品的市场运作情况。
3. 调研结果根据我们的调研发现，当前市场上的公寓竞品主要被分为以下几种类型：3.1 精品公寓精品公寓通常位于市中心地区或繁华商圈，房屋布局合理、装修豪华，并提供一站式的服务，如清洁、保安和物业管理等。
精品公寓通常面向高端用户，价格相对较高，但设施和服务质量较高，能够提供更为舒适和便利的居住环境。
3.2 创意公寓创意公寓通常侧重于独特的设计和亲和力强的社交氛围。
它们提供各式各样的共享空间，如厨房、客厅和健身房等，以满足年轻人的社交和娱乐需求。
创意公寓的房间相对较小，但价格较为优惠，并吸引了许多年轻人租住。
3.3 经济公寓经济公寓通常位于城市的外围地区或次中心地带，房屋面积相对较小，装修简单，价格较低。
这类公寓多面向年轻人或刚毕业的白领阶层，价格适中，位置便利，但服务和设施相对较简单。
4. 竞品优势与劣势通过对不同类型公寓竞品的调研，我们得出了以下结论：4.1 精品公寓精品公寓的优势在于地段优越、设施齐全和服务周到。
然而，价格较高也成为了它的劣势之一，限制了潜在用户的数量。
4.2 创意公寓创意公寓的优势在于独特的设计和社交氛围，吸引了年轻人的关注。
然而，相对较小的房间面积和较高的人气也成为了它的劣势之一。
4.3 经济公寓经济公寓价位较低，吸引了许多年轻人和白领阶层。
然而，位于城市外围的地理位置和相对简陋的设施也成为了它的劣势之一。
5. 建议与展望根据调研结果，我们对未来开发公寓项目提出了以下建议：- 在定位公寓项目时，需要根据目标用户和市场需求来进行准确定位，以确保项目的可行性。
- 在公寓的装修和设计上，需要注重提升用户体验和增加共享空间，以满足用户的不同需求。
周边竞品缺点汇总一、中建芙蓉嘉苑项目位置：天心区芙蓉南路二段249号主要卖点：①园林绿化展示；②地铁口物业；③仰天湖小学；④中建品牌现阶段在售情况：现主推31、32号栋湖景楼王，面积为90-160平，6188元/平米起。
岁末有团购嘉年华活动，36、37、39、40号栋的特价房房源，最高可享92折优惠。
价格：均价6300元/㎡主力户型：80-140㎡开发商：湖南中建信和芙蓉置业有限公司所属区域：天心区总占地面积：20.7万方总建筑面积：61万方容积率：2.69绿化率：43.8%物业费：1.9元/㎡/月物业管理：湖南中建物业管理有限公司1、规模小：中建总建筑面积61万方，我们的总建筑面积是225万方，是中建面积的3.6倍，规模越大意味着实力越强而且您可以享受更多的大盘配套。
2、商业少：中建只有少量底商，而且是采用出售的形式，未来商业形态无统一规划，后期存在安全管理隐患，商业形态肯定也是比较混乱的，而我们拥有自身35万方集中商业+10万方友阿奥特莱斯商业，集中式商业是开发商自持统一经营管理的，后期商业运营带给业主的是统一管理的高端商业及巨大的未来升值潜力3、容积率高：中建容积率为2.69,而我们的容积率为1.6，这意味着您可以享有更多的公共活动区域，居住环境更加舒适。
4、交通不便利：中建只有地铁一号线和125公交经过，而我们有地铁1号线，地铁5号线以及城际铁路，公交有702、140、134、105、802、城际201等，交通更便利，升值空间更大。
5、绿化少：中建的绿化率为43%，我们的绿化率也为43%，虽绿化率相同，但中建无大规模集中的绿化园林，而我们拥有13万方融城中央公园，可为您后期休闲散步提供良好的去处6、升值空间小：中建位于芙蓉南路上，为一个纯粹的住宅项目即传统的睡城，而我们项目处于三地铁交汇处，交通极其便利，而且我们项目为一个综合体物业，不仅仅有住宅，更是有集中式商业，南城顶级写字楼、商业公寓等等多种物业，多种物业类型尤其是商业及写字楼物业具备强大的人流号召力，而人流意味着现金流，后期项目大量的人流汇集带来的升值潜力是一个普通住宅不可比拟的7、噪音大：城市铁路从嘉苑的38#39#后面直接经过，噪音大影响居民的生活起居。
竞品点对点说辞金第万科朗润园1、区位：朗润园：处于南城旧宫区域，区域内多为老旧小区，且客户质素差异较大；和成璟园：项目所处亦庄国家经济技术开发区，有众多世界500强及三资企业进驻，区域整体质素较高；而且亦庄区域整体容积率较低，低密舒适性明显，更加适合居住；2、交通朗润园：紧邻旧宫地铁站，轨道交通比较便捷，但开车至城市主干道比如五环或四环不是很方便；和成璟园：开车至五环或京沪高速非常快捷，公交车也很方便，咱们的客户基本都是改善型的客户，大多数都有私家车，对地铁依赖度比较低，而且正是由于咱们项目离地铁有一定的距离，才避免了地铁旁的喧嚣和杂乱，更加地舒适和安静；3、产品朗润园：是万科体系的复制型产品，定位是城市公寓；和成璟园：是和成地产进驻北京的第一个项目，是专门为城市改善型客户量身定制的产品，定位低密城市公馆形象，生活居住的感受是与朗润园完全不同的；（可进一步说明何为公馆）4、园林朗润园：为北美风格，该风格的特点是简洁、粗犷，绿化率也仅为国家的最低标准30%；和成璟园：采取新中式“四进式园林”的造园手法，运用“中魂西技”的技艺思想，将中国古典院落思想融入其中，这种“四进式”的造园手法是一线豪宅惯用的手法，比如保利东郡、红玺台等这些总价上千万的豪宅项目都是运用了这种造园手法；此外我们项目的园林还重金打造了其他豪宅不能相比的三大集中绿地景观，四大主题景观，五重绿化景观和八大功能景观等可以说是城市公馆中独一无二的园林景观。
咱们项目的绿化率很高，达到63.4%，开发商用于园林的成本造价也高达600元/平米，可以看出咱们开发商不计成本，想把项目做好的决心。
金色漫香林1、产品与风格金漫：规划洋房及叠拼产品，产品线不纯粹，社区内部居住人群质素差异较大；产品风格整体打造花园洋房气质，田园风格浓郁；和成璟园：项目全部为三至四居7-14层板楼，社区产品线规划更加纯粹，客群素质一致，更加能保证居住的舒适度和安全感，而产品风格为低密城市公馆形象，非常显品质和尊贵；2、人车分流金漫：不是百分之百的人车分流，有地上停车位，有一定的安全隐患，私密感较差；车配比为1：1；和成璟园：100%人车分流，共规划974个停车位，且全部为地下车位，这样既保证了人行的安全，也增加了私密感；我们的车位配比达到1：1.25，同时还人性化的设置了地下自行车车位；3、物业金漫：为金融街自有物业公司，客户对物业公司极不满意，物业经常被客户投诉，连基本的清洁服务都不能很好的保证；和成璟园：委托全球知名的高力国际作为物业顾问，高力国际曾服务过御园、圣世一品、御香山、北京星河湾、红玺台、紫御府等一系列高端项目，能为您以后的生活提供舒适、快捷的服务；4、会所金漫：无会所规划和成璟园：规划2300平米全石材立面的泳池会所，规划了健身、休闲、购物、餐饮等功能，日后满足了咱们的业主日常生活消费的需要。
竞品说辞竞品项目选取：龙湖水晶郦湾、桃源里、保利天禧、国滨苑、盛都四季上东、首开铂郡说辞思路:突出自身优势项，打击竞品弱势项统一性说辞：一、填海与非填海区别：填海工程建设最基本的要求:沉淀期达到10年填海工程存在的问题：地表水下渗到地下,造成局部地区的地下水位上升。
近几年来广州、深圳不少填海项目楼房受到地下水浸泡,楼房开裂，这都与地下水位上升有关.大连目前填海区域有3块：东港、小平岛、星海广场，这三个区域只有星海这个范围经过了近十年的沉淀后开始陆续进行了房地产项目开发。
星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，（市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的世界最大城市公用广场，是北京天安门广场面积的四倍.)工程竣工于1997年6月30日。
像万达大连明珠在星海区域是比较早的项目，开工时间是2006年左右,也就是在建设时此块地已经沉淀9年了，其他项目像壹品星海、星海湾壹号开发建设得更晚，所以这些项目虽是填海项目,几乎不存在隐患。
但在东港和小平岛目前开发建设的填海项目根本没有沉淀期，所以出现了龙湖在13年路面下沉、开裂的情况；中庚地下停车场已经出现积水;小平岛海景别墅地下室出现大量积水问题，虽然现在经过修整，看似没有问题，但在未来是存在巨大隐患的.1二、项目所占有的自然资源海韵华府占有了东港其他项目所不能比拟的自然资源：山海资源同享：南面推窗即是山景；步行不到十分钟即是十八盘入口，向前与棒槌岛、老虎滩相连；东侧驱车不超过1分钟便是453公顷海之韵山体公园;以及项目北侧和东侧600米的黄海海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气，既可享受天然的休闲锻炼场所，感受丰富的负氧离子和清新的海边空气，同时坐拥小区高达60%的“一街、七园、五景”的皇家法式园林；同时项目到达达沃斯会址、20万的音乐喷泉广场、凯丹购物、东方水城步行15—20分钟,驱车不超过5分钟.海韵华府是真正的进享繁华、退守宁静。
