高端小户公寓客群分析研究报告

万科极小户型研究发布者: 万科集团字体大小：极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。

随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。

致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对城市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。

项目信息：西安·万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。

一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业13.7万平米。

小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三类户型，提供全装修入住、代租管物业服务、高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。

西安·万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。

为什么是18平米？根据设计经验，18平方米能满足日常生活的各种基本需求。

通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。

目标用户：大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁—25岁之间，追求时尚个性，偏好电子产品的消费，各种娱乐占据业余生活的大部分时间。

功能需求：1、客厅年轻人喜好与朋友交往，交往的两个特点：一是多朋友聚会一般选择在餐厅、舞厅、酒吧、俱乐部等公共场所；二是越来越多的年轻人通过互联网的社交网站进行交流。

调查数据显示，年轻人最长去的十个网站中有九个是社交网站。

二，小户型市场基本概况及竞争格局：（1）仙葫开发区概况：仙葫开发区首期规划面积18万平方公里，远期规划面积46平方公里，分西区、南区、东区三大功能区。

开发区地处南宁市凤岭新区以东，内有桂海高速公路两个出入口，邕江环绕，交通便捷。

开发区重点发展房地产、文教、休闲娱乐和高新技术产业为主，招商引资有较大进展，2002年累计引进项目15个，用地面积191.33公顷，协议投资额达12亿元，实际投入1.8亿元，实际利用外资50万美元。

大学城的招商引资实现了零的突破。

已有南宁五合职业技术学院、广西幼儿师范等院校签约，成为大学城首批进驻的两家院校。

2002年开发区工业总产值3500万元；出口创汇220万美元，税收986万元。

房地产是仙葫开发区的发展重点之一。

特别是高档别墅群的开发，已成为南宁房地产的一个亮点。

2002年，已开发有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龙胤花园”、“丽水湾别墅”等楼盘，南宁房地产的仙葫板块开始形成。

至年底，在仙葫西区临界邕江地带集中了近333.5公顷的别墅群，投资总额近16亿元，全部建成后将成为广西规模大、档次高的居住区之一。

但是，随着南宁楼市的多样化发展，小户型如雨后春笋般诞生，成为南宁楼市的生力军。

（2）小户型成功案例：南宁龙胤凤凰城小户型单价4000元/㎡上图列示了2009年3月南宁龙胤凤凰城两种户型的价格，可以看出，同一楼层的不同户型，有的可能随着面积不同，单价也有所变化，但也有的同一楼层所有的户型都是差不多，甚至一样的，比如南宁龙胤凤凰城小高层户型，5楼的三居室跟二居室的户型单价都是4000元/㎡。

而随着楼层增高，到了7层同样户型每平米增加了300元。

期间南宁市房价同比上涨12%，其中不少为小户型的功劳。

同时南宁市新推出的几个小户型楼盘价格屡创新高：盛天尚都均价5200元/m2、荣和东盟国际均价4900元/m2、阳光100上东国际魔幻SOHO均价5500元/m2更是为南宁楼市的房价上涨起到了推波助澜的作用。

东南大学硕士学位论文单身公寓居住模式的研究——以大城市高层单身公寓为例姓名：***申请学位级别：硕士专业：建筑设计及其理论指导教师：***20080130绪论绪论１．研究背景（１）实践背景“衣食住行”是与人们的日常生活和切身利益密切相关的永久话题，改革开放以来，我党带领全国人民已经基本解决了温饱问题，并逐步向小康社会迈进，“衣不遮体，食不果腹”的年代已经过去了，人们逐渐远离了为“衣、食”而发愁的日子，于是“住”便自然成“商品房”、“楼盘”，“房奴”、“商业贷款”、“公积金贷款”等字眼渐渐走进我们的生活，成为老百姓家喻户晓的词语，这些都意味着，现如今“买房”成为老百姓生活中的头等大事。

而“买房难，难于上青天”则道出了老百姓满腹的苦水。

根据最新的一份调查报告１显示，８７．９％的房贷者年龄在３５岁以下（如图Ｉ一１），２５～３８岁之间的青年人已经逐渐成为购房主力军，他们大多拥有大专以上学历，以白领居多。

这部分人在工作了３～５年后，具有一定的经济实力，有着极为强烈的购房愿望。

然而积蓄尚浅使得青年白领阶层面对三房等大户型只能望洋兴叹，于是单身公寓作为解决这一需求矛盾的捷径应运而生。

图Ｉ一１房贷者年龄分布近年来，随着楼市走强，单身公寓的需求更是呈现出水涨船高的势头。

一方面，目前各地单身公寓大多地处繁华的都市地段，周边交通便利、配套设施完善，总价偏低，物业管理体系完备，大受年轻一族的追捧，并持续走俏房产市场。

另一方面，单身公寓本身的投资价值也比较高，也有许多购房者用作出租，获益匪浅。

由此可见，单身公寓发展潜力巨大。

（２）理论背景纵观各类研究住宅的文章，多是基于传统意义上的普通住宅进行研究的，目标群为三口之家的核心家庭，对“公寓”这一住宅的特殊形式研究相对较少。

此外．我国已经逐步迈入老龄社会，在对公寓的研究中，又以对老年公寓的探讨居多。

不可否认，改善核心家庭及老年人的居住状况应该是目前我国住宅建设的重点，但是社会主义现代化建设的新生代力量——青年白领阶层的居住问题研究也是刻不容缓的。

别墅目标客户群的分析
对别墅目标客户群的分析主要分为以下几点：
一：客户年龄构成与家庭人口
个人购房的客户年龄基本在25-60岁之间，以30-50岁为主，家庭人员结构在
3-6人之间居多。

二：客户职业背景构成]
由外资企业家、外交使馆人同、外企高层管理者等外籍人士构成的国外购买需求，特别是随着我国对外开放的深化，国外购买需求将不断扩大；
海归派人士；
港、澳、台人士；
中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师；
城市“中产阶级”，如新资优厚的律师、会计师、高级知识分子；
体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家；
行业领军人物；
一夜暴富者；
三：客户特征描述
他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的
社会地位；
他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不爱露富；
生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；
在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量
休闲健康的生活方式；
比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。

四：客户行为习惯分析
较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业杂志新闻；
工作比较繁忙，出差机会多；
周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动；不喜欢被注目，一般场全不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”。

——青岛万科25m2“米公寓”产品研发中心2014年11月2、万科25m 2“米公寓”项目概况3、万科25m 2“米公寓”特征分析4、万科25m 2“米公寓”实景展示5、万科25m 2“米公寓”功能研究1、国内小户型公寓背景研究研究思路:7、小户型公寓的市场发展空间6、小户型公寓的功能完善建议一、小户型公寓起源二、小户型公寓特点分析三、国内市场发展背景小户型公寓起源：国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。

日本小户型公寓住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。

新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。

由于卧室面积和户数的可变，可衍生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的主流。

国内小户型公寓背景研究1小户型公寓特点分析：小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。

物业费、公摊、采暖费等的后期费用都是按照房屋面积来计算的，选择小户型无疑可以在置业后期节省一笔不菲的费用。

甚至在前期的购房契、契税、维修基金等费用上，小户型的成本低廉也是大户型所不能比较的。

从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求. 综合特点分析如下：国内小户型公寓背景研究1123总价低、首付低、月供较少。

小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。

如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少。

投资回报率和增值潜力较高。

小户型与较大户型的租金相比，单位租金更高。

2023成都电梯公寓分析研究报告2023成都电梯公寓分析研究报告一、引言随着城市化进程的快速推进，人口不断增加，住房问题一直是城市面临的重要挑战。

电梯公寓作为一种高效利用空间的住房解决方案，逐渐受到城市居民的关注。

本报告选取了成都作为研究对象，对2023年成都电梯公寓的发展进行分析和研究，旨在为该市住房发展提供参考意见。

二、成都电梯公寓市场概况1. 市场需求分析根据调查数据显示，成都市区人口规模持续增长，2023年预计将达到3000万人，其中不少是外来人口。

这意味着城市住房需求仍然巨大。

电梯公寓由于具有空间利用率高、居住环境好等特点，受到了居民的广泛认可。

2. 市场发展趋势电梯公寓市场在过去几年取得了较快的增长，2023年预计将保持这一趋势。

随着城市土地资源的紧张，居住空间的需求与供应之间的差距将推动电梯公寓市场的发展。

此外，城市年轻人群体不断增多，对于时尚、便捷的居住方式有较高的需求，这也促进了电梯公寓市场的增长。

三、成都电梯公寓市场竞争状况1. 主要开发商分析市场份额前三的开发商分别为A、B、C公司，其在成都市区内的电梯公寓项目占据了较大的市场份额。

这些开发商在项目规模、设计理念、施工质量等方面具有一定的竞争优势。

2. 产品特点对比不同开发商的电梯公寓产品在面积、户型、价格等方面存在一定差异。

其中，中小户型（50-80平米）的电梯公寓较受市场欢迎，价格相对较低，符合年轻人居住的需求。

此外，附近设施、交通便利性等因素也是购房者考虑的重要因素。

四、成都电梯公寓发展前景分析1. 市场机遇与传统住宅相比，电梯公寓具有独特的优势，如空间利用率高、居住环境好等，适合都市年轻人居住。

随着成都城市化进程的推进，电梯公寓市场将迎来更大的发展机遇。

2. 政策支持政府对于电梯公寓的发展给予了积极的支持。

在城市规划和土地供应方面，政府加大了对电梯公寓的支持力度，为开发商提供更多的发展机会。

3. 市场挑战随着电梯公寓市场的发展，市场竞争加剧，产品同质化现象突出。

酒店式公寓产品定位豪宅分析报告酒店式公寓产品定位豪宅分析报告起源于法国的酒店式公寓，近年来在中国市场迅速发展。

随着人们对舒适居住环境和便利服务的需求增加，酒店式公寓逐渐成为都市上班族、旅行者和长期居住者的首选。

随着消费水平的提高，越来越多的人对高端豪宅产品的需求也越来越大。

本报告将分析酒店式公寓产品定位豪宅的趋势和市场前景。

一、市场背景和需求分析随着国内消费水平的提高，豪宅市场逐渐形成。

根据相关数据显示，豪宅市场每年都有较大幅度的增长，且增长速度较快。

豪宅买家主要是高收入人群，在购房时更加注重品质和服务。

而酒店式公寓作为一种高端产品，能够满足这一需求，受到越来越多的关注。

二、酒店式公寓产品定位豪宅趋势分析1. 地理位置优势豪宅定位的一个重要方面是地理位置。

酒店式公寓定位豪宅需要选择优越的地理位置，例如城市中心商业区或旅游景点周边等。

这样才能更好地满足高端消费者对生活便利性的需求。

2. 设施和服务完善豪宅的另一个关键因素是设施和服务的完善程度。

酒店式公寓定位豪宅需要提供高品质的建筑材料和装修，以及先进的智能家居设施。

同时，还需提供一流的酒店式服务，如24小时管家服务、健身中心、私人泳池等。

这些设施和服务的完善程度关乎酒店式公寓产品在高端市场的竞争力。

3. 管理和运营规范豪宅产品需要规范化的管理和运营，以确保高端业主的品质生活。

酒店式公寓定位豪宅需要建立专业的物业管理团队，负责安全、卫生、设备维护等工作。

同时，还需要制定详细的管理规定和服务标准，确保产品的品质和服务的一致性。

三、市场前景分析目前，酒店式公寓市场正呈现快速增长的趋势。

随着国内消费水平的提高，对高品质和高端服务的需求也在增加。

酒店式公寓作为满足这一需求的产品，具有广阔的发展前景。

尤其是在大城市，高端市场需求巨大。

因此，酒店式公寓产品定位豪宅，在这个市场中有良好的发展潜力。

然而，酒店式公寓产品定位豪宅也面临一些挑战。

首先，豪宅市场竞争激烈，产品定位需要更加精准和独特，与其他高端产品区分开来。

酒店式公寓前景及客户分析一、酒店式公寓概念及特点一、酒店式公寓的概念酒店式公寓也称酒店式效劳公寓，是目前尚不多见的物业类型。

所谓酒店式效劳公寓是指位于大型商圈内，维持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店效劳系统、聘请专业酒店物业治理公司或酒店式公寓治理公司并由其统一经营和治理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资利用。

酒店式效劳公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的效劳，公寓式的治理”，市场定位很高。

最先来源于欧洲的“产权式公寓”，属入口货，是那时旅行区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业治理公司进行统一上门治理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲愈来愈多，效劳也愈来愈周到，深受广大消费者的好评。

随着进展又飘洋过海，现在已遍及全世界。

在我国，酒店式公寓最先出此刻深圳，后来又出此刻上海、北京两地，但前几年未形成热点。

二、酒店式公寓的特点酒店式公寓除提供传统酒店的效劳外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳，真正实现宾至如归的感觉。

其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。

具体而言，酒店式公寓有如下几点特点：（1）提供酒店式效劳和治理所谓酒店式公寓，顾名思义，确实是一种提供酒店式效劳的公寓，它借鉴酒店式效劳及治理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点效劳等一系列效劳。

酒店式公寓的物业治理较一样公寓更完善，效劳内容更多，为其独特的消费群体提供所需的效劳和物业治理。

（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一路，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。

不同的酒店式公寓偏重点不同，有的偏重于居住，厨房、洗手间齐全，乃至有阳台；有的那么偏重于办公，只有洗手间，没有厨房，提供一些办公设施和通信条件。

酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工的地方，二者均是将居住的概念别离与酒店式效劳与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和效劳；其设计的要紧功能为知足居家办公的要求。

住宅区⽬标客户群的定位和分析⽅法及项⽬综合评价住宅区⽬标客户群的定位和分析⽅法及项⽬综合评价Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】项⽬综合评价⼀、项⽬市场定位：成功⼈⼠的⾼尚住宅区要使本项⽬成为长春当地成功⼈⼠聚集的住宅区，必须使产品与其在消费者⼼中的位置相吻合，使其清楚地认识到本项⽬所在的区域在未来会发展成为⾼尚住宅的聚集区，同时本项⽬也完全可以承载⾼尚⼈⼠所需要的完美⽣活⽅式。

1、城市规划功能：a) 从长春市现有的地理条件看：西部有机场，所以建筑物有⾼度的限制，不可能建有⾼层建筑物，决定了这⼀区域不会有⼤规模的住宅区；长春市北部是⼯业区，也是伊通河的下游，处于城市的下风地，不适合建⼤⽚的居住区；东部多丘陵，⽽且有净⽉潭保护区，不可能将市区再向东扩展；只有南部地区受地理环境的限制少，有很⼤的⼟地供应量，⽽且处于城市的上风地带，适合建设⾼档的⽣活住宅区并有利于发展⾼新技术产业。

b) 从经济发展条件看：长春市政府早在三、四年前就明确表⽰，经济发展重点将向南部转移。

2000年市政府顺利将⼤连万达引⼊南部地区，建设长春明珠，使南部地区产⽣了第⼀个⾼尚住宅区。

随着近⼏年的开发，南部地区已初具规模，市政府将预留⼀⼤⽚区域，规划建设成为⼀个CBD 区域，作为未来城市的商贸中⼼。

c) 从⼈⽂环境来看：住宅区⽬标客户群的定位和分析⽅法【最新资料，WORD ⽂档，可编辑修改】南部是⼀个科研⽂教园区，吉⼤、⼯学院、长⼤、光机学院等市内知名⼤学均在南部设有校区。

此外还有⼀个国家级的⾼新技术产业开发区，未来长春的光⾕也将在南部建设。

综合地理环境、经济环境和⼈⽂环境分析，本项⽬所在的南部区域在未来城市的发展中具有得天独厚的条件和潜⼒。

本区域⼈⼝密度低，⼟地供应量多，回迁压⼒⼩，适合建筑⾼尚住宅区。

随着各种基础配套设施的逐渐完善，这⾥将发展成⾼尚⼈⼠聚集的住宅区。

⼆、⽬标客户群的定位和分析⽅法⽬标客户定位参考数据对客户定位的⽬的，是为了寻找特定客户群。

北京市公寓市场状况分析（一）北京公寓市场的发展回顾及概况1、起步兴起期北京公寓市场的早期供给源于20世纪80年代，主要以外籍人士开始投资购买外销公寓为主，80年代后期，国贸、燕莎、亮马大厦、京广中心、长富宫、东湖等一批高档项目为国外在京商务人士提供了最早的公寓。

这时的购买者主要是外资企业，外方机构办事处，境外长驻北京人员，高级外企职员，港、澳、台同胞，国内高收入人士等，外籍人士占很大比例，他们最早看好大陆的公寓投资市场。

2、平稳发展期到了20世纪90年代初中期，公寓投资市场回报率高，投资购买旺盛进入20世纪90年代，大量的市场需求使高档公寓备受青睐，聚龙花园、丽晶苑等外销公寓纷纷涌现，售价与租金持续走高，售价基本在2500美元／平方米以上，租金排名世界第三位，高达$80／月•平方米。

公寓的平均出租率在90%以上，最低出租率也在80%以上，租金回报率一度高达25％-35％。

此时境外购买力增幅不大。

国内个人购买力包括三资企业高级职员、国内私营企业家及其他高收入人群购房比例逐渐提高。

公寓租赁者则以欧美的外企员工为主。

3、提升期20世纪90年代中后期，公寓投资市场供应量快速增大。

此时期的内销公寓的需求者为国内有实力的企业和个人，外销公寓的需求者为外企、外企员工及境外人士。

回报率降低1996年，外销房市场进入调整阶段，租售价格开始了漫长的回落，许多项目的售价已经由1995年高峰期的$2000/平方米以上回落到S1000/平方米左右，租价由$70/月・平方米降至$20/月•平方米，租金回报率由35%降至10%左右，达到业主和发展商所能承受的底限。

尽管如此，北京公寓的投资回报率仍保持在15%-18%，租金排世界第五。

4、内外销并轨期2002年9月以后，北京内外销项目并轨，大量高档物业项目相继推出，国贸商圈、燕莎商圈等传统外籍人士集中区域的雍景台国际公寓、北京财富中心、新城.国际等新项目受到市场青睐。

在这个时期，公寓市场需求开始上升，空置率下降。

c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\高端人群调研报告（Ⅰ）——居住环境、服装、美容目录一、样本总体概况……………………………………………………………………………………………………1—5二、高端人群对住宅、居住环境以及物业服务方面的要求………………………………………………………6—34（一）高端人群对住宅的要求…………………………………………………………………………………6—一五（二）高端人群对家政服务的要求…………………………………………………………………………一五—一八（三）高端人群对小区物业及配套服务的要求……………………………………………………………19—25 （四）高端人群对居住环境的要求…………………………………………………………………………25—29 （五）高端人群对与邻居交往的态度………………………………………………………………………29—31 （六）高端人群在家中进行私人聚会和商务会谈的情况…………………………………………………31—33 （七）高端人群媒体接触情况………………………………………………………………………………33—34 三、高端人群服装消费情况…………………………………………………………………………………………34—56（一）高端人群订做服装的情况……………………………………………………………………………34—34 （二）高端人群购买服装时地点的选择……………………………………………………………………35—38 （三）高端人群选择购物地点时考虑的因素………………………………………………………………38—42 （四）高端人群选购服装时的依据或偏好…………………………………………………………………43—47 （五）高端人群认为服装所能传达的信息…………………………………………………………………47—50 （六）高端人群购买服装的频率及花费金额………………………………………………………………50—56 四、高端人群购买化妆、护肤品及美容情况………………………………………………………………………56—65（一）高端人群购买化妆、护肤品的情况…………………………………………………………………56—61 （二）高端人群美容消费情况………………………………………………………………………………62—65 五、调研总结及建议………………………………………………………………………………………………66—66概述为更加准确掌握高端人群的生活、消费习惯，以便能更好地为项目定位提供数据支持。