设施维护保养方案

设施维护保养方案为了使工厂的设备能够正常可靠地运行，保证设备与系统机组的使用寿命，须制定详细的维护计划，执行定人操作、定期维护、定期检查保养，使机组保持清洁、无油、无污垢、无故障。

树立保养的观念保养不是维修，保养的目的在于防止故障而非排除故障。

保养能避免不规则的故障，避免对生产的影响，保养能保证能耗寿命，延长机组的正常寿命，其综合效益是为用户大大降低其生产成本。

1.1中央空调及其制冷设备运行管理综诉1.1.1制冷系统运行管理的重要性中央空调系统主要由冷热源、空气处理装置、管道系统、末端装置和控制系统等组成，采用空调的主要目的是为了满足人对室内空气环境的舒适要求。

因此舒适性中央空调系统的主要服务对象是人，运行管理工作的首要任务是以人为本，确保室内空气环境的要求。

其次，空调及相应的制冷设备目前国内仍以电力驱动为主，而且运行时间长，耗电量大。

统计资料表明，中央空调系统的用电量一般占整个建筑物全部用电量的1/4~1/3，因此在满足使用要求的前提下，尽量减少中央空调系统运行时的用电量是管理企业(部门)的一项重量任务，它既涉及到经济效益问题，又包含专业技术问题。

第三，中央空调系统往往一次性投资大，包含的设备品种多，管线长，自动化程度高，其运行、维护、检修要综合运用热工、流体、空调、制冷、机械、电工电子、自动控制等多方面的知识与技能。

因此，要求运行管理人员和维修人员必须具有一定的专业知识和专业技能，这样才能管好它、用好它。

否则，会使设备的使用效率降低，故障频繁，寿命短，不仅影响正常使用，还会增加企业的非正常资金投入，从而加大管理成本。

综上所述，中央空调系统的运行管理有十分丰富的科学内涵。

由于对此认识不足，往往致使管理工作存在许多疏漏和认识上的误区。

例如，把有人能按电钮开关、关机当成有专人管理；把自动化程度高当成容易管理、不用维护保养；把满足人的舒适性要求当成天热时有冷气、天冷时有暖气即达到了要求；把系统能开动运行当成工作正常等等。

由于领导不重视、管理无制度、人员不专业、上岗不培训、工作不负责、操作无规程、运行不调节、使用不维护等现象普遍存在，从而造成中央空调系统和工业用冷水机组存在以下问题：1、空调和制冷效果不理想，房间的温湿度、设备的温度不能保证在设计和控制的范围内，新风没有或少于最低要求，风量过大或不足，送风温度和出口风速、及设备所用冷水不合适等；2、运行费用高，电费或燃料费及日常保养费开支大；3、事故和故障多，事故和故障频繁发生，跑、冒、滴、漏现象严重；4、设备使用寿命短，不到规定期限就要对设备进行维修，或不到正常的折旧年限设备就不能继续使用，需要更新；5、系统运行不正常，系统不能按设计要求和调节，设备达不到最佳运行状态，各项运行参数不能满足规定要求等。

1.1.2运行管理要达到基本目标对一个管理企业来说，上至领导，下至工人，都要清楚围绕中央空调系统、设备用冷水系统、压缩空气的空气冷却系统运行管理所做的一切工作，都是为了使各系统达到满足使用要求、降低运行成本、延长使用寿命这三个基本目标。

即以最经济的费用换取最高的综合效能，实现最大的经济效益。

1、满足使用要求中央空调系统、设备用冷水系统、压缩空气的空气冷却系统的运行管理是企业设施管理的重要组成部分，效果好坏所产生的影响是不容忽视的。

满足使用要求的意义不仅仅是使人感到舒适，有感觉舒适所带来的是工作效率的提高，是丰富的经济效益，是无限商机。

相反，如果设备不能产生一定效能，效果差，不能够满足要求，后果不堪设想。

由于各系统的运行效果直接体现在能满足人们的工作、生产和生活要求方面，因此它是企业管理质量优劣和技术水平高低的直接反映，对衡量物业管理企业的服务水准、树立其良好形象与声誉有不可忽视的作用。

一旦不能达到满足使用要求这个目标，物业管理企业的正常经营就会受到影响，甚至导致企业亏损。

因此满足使用要求是中央空调系统运行管理必须达到首要目标。

2、降低运行成本除人工费外，运行成本主要包括能耗费和维护保养费。

目前我国中央空调系统的冷源大部分采用的是电动式制冷机(包括离心式、螺杆式和活塞式)，其辅助设备如冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机、风冷式冷凝器风扇等也均为电动式的，而热源则形式多样；有传统的燃油锅炉和燃油、燃气锅炉，也有方便快捷的集中供热和电锅炉，还有两用的空气热源热泵和直燃式冷热水机组等。

不管热源是何种形式，大多数中央空调系统的主要能耗还是用电。

由于建筑类别和地区的不同，中央空调系统的耗电量约占耗电量的18%~35%，单位建筑面积的耗电量约为35W/m2~65W/m2。

因此，降低运行成本的首要任务是想方设法减少用电量，同时也要尽量减少其它燃料(如煤、燃气、燃油)的耗电量，以降低能源消耗费用。

其次，在维护保养方面也要精打细算，尽量减少相关费用的开支。

要通过精心操作、细致维护来延长易损件的使用寿命；通过定期的水质检验和监测情况来决定水质处理的合理用药量；通过少量多次和细心检测来适度加注润滑油等等。

总之，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，以减少相关费用的开支，达到降低运行成本的目的。

3、延长使用寿命在配置由中央空调系统的建筑物的总投资中，一般中央空调系统的费用要占到总费用的20%左右。

要使这方面的投资发挥出最大效益，就要保证在其正常的使用年限内起到应起的作用。

而中央空调系统的使用寿命有多长取决于三个主要因素；一是系统和设备类型，二是设计、安装、制造质量，三是操作、保养、检修水平。

因此，必须通过合理的使用、规范的操作科学的保养、精心的维护、及时的检修来充分发挥中央空调系统的作用，在保证其高效低耗运行的同时，还要减少故障的发生，延长整个系统的使用寿命，这是中央空调系统运行管理的长远目标。

1.1.3运行管理的基本内容中央空调系统、设备用冷水系统、压缩空气的空气冷却系统的管理都要做好运行操作、维护保养、计划检修、事故处理、更新改造、技术培训、技术资料管理等七项工作，而运行管理则主要是做好运行操作、维护保养、事故处理和技术资料管理等四项工作。

由于中央空调系统、设备用冷水系统、压缩空气的空气冷却系统的规模和人员配备情况不同，以及管理企业性质的不同，上述七项工作不一定全由管理者自己承担，有些可以外包给专业公司去做，如计划检修、更新改造，部分装置的维护保养等。

但不论是谁，管理制度化、操作规范化、人员专业化、职能责任化是做好上述七项工作的前提。

为此，必须有以下四个基本成措施作保证：1、各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；2、各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序的操作；3、管理、操作、维修人员都是空调制冷方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核的技术人员；4、专业技术管理人员、班组长和工人分工明确、职责清楚。

总之，只有全面了解运行管理的基本内容，才能深入研究和掌握各个管理环节的规律，以促进运行管理工作，全面提高管理质量。

1.1.4运行管理工作及管理制度1、空调及制冷系统性能稳定，无严重噪音、滴水现象。

2、制冷、供电、供水系统要配备专业工程技术人员。

有严格的送电及电气运行维修制度，出现故障及时排除。

如只有一套供电系统的，应配备应急电源。

3、各项规章制度齐全，并且认真严格地执行，无违章现象。

4、各种技术资料、档案齐全，可随时方便地查阅。

5、掌握专业技术的发展动态，注意新技术、新装置的引进与应用。

6、提出本专业技术改造方案(画出图纸、做出预算)或设备更新方案，并且组织实施。

7、注重修旧利废和综合利用，搞好能源管理，降低水、电、汽、气的耗用量。

8、认真详细地做好维修记录，保管好各种记录表，保证数据准确，资料齐全。

9、严格按照有关规定要求调节空调系统的各种设备，并做好相应的记录。

10、按规定认真做好系统和设备的巡检工作和维护保养工作，使其始终处于良好状态，并按要求做好备案记录。

11、严格遵守劳动纪律和值班守则，坚守岗位，上班时间不做与工作内容无关的事情；12、值班时发现空调系统、设备用冷水系统、压缩空气的空气冷却系统出现异常情况要及时处理，处理不了的要及时报告班(组)长(领班)或制冷工程师(主管)，如果会危及人身或设置安全，则首先采取停机等紧急措施；13、努力学习专业知识，刻苦专研操作技能，熟悉设备结构、性能及系统情况，注意总结实际经验，不断提高运行操作水平；14、尊重领导，服从调动和工作安排，完成上级主管交代的其他临时性工作。

15、严格按照有关规程的要求进行计划检修和处理日常故障，力求使所修设备尽快恢复原有功能，并确保检修工作的质量和安全；1.1.5设备的管理制度▲巡回检查制度中央空调系统、设备用冷水系统、压缩空气的空气冷却系统涉及到设备种类和数量较多，安装地点也比较分散，特别是夏季供冷运行时，对水系统来说，冷水机组、二次泵、冷却塔、膨胀水箱、空气处理装置(如风柜)等通常分设多处。

更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技术上使用上的特殊要求，往往设置了多个(种)机房，而人员设备上不是也不需要每个机房都有值班人员。

此时，为了保证系统安全正常的运行，就需要运行维和人员和检修人员定时或定期地进行巡回检查，以预防为主，发现故障和问题及时处理。

1、需要做运行记录的设备，有运行值班人员结合抄写表进行巡回检查，其它设备一个班次巡回检查一次(对连续运行的设备，在运行中检查不了的内容则要定期停机检查)，对新设备和修理过的设备要酌情检查次数。

2、作为经常性的检查内容主要是检查设备是否有不正常的振动、噪声、过热、结露、泄漏，过滤材料是否需要清洗或更换，各种阀门的位置是否正确，动作是否灵活，保温层是否有损坏，风机皮带松紧是否合适等。

3、运行值班人员的检查主要通过看、听、摸、嗅的形式来进行，一般做拆卸检查；维修人员则主要借助仪器、仪表或进行必要的拆卸来做定期检查。

4、巡回检查中发现的问题要立即处理，处理不了的要及时向班(组)长或制冷工程师(主管)汇报，并做好有关记录。

5、对以下设备及内容必须重点巡检：①冷水机组●压缩机运转平稳，无异常响声；●电气、自控系统动作正常；●各水管接头和阀门不漏水；●各阀门开度位置合适；●各管道无异常振动；●基础减振装置及进口水口软接头的减震效果良好。

②水泵●电机温升正常无异味；●轴封(盘根)不漏水；●无异常噪声和振动；●各配管接头和阀门不漏水；●各阀门开度位置合适；●轴承不缺油，温度不超过80度；●基础减振装置及进出水口软接头的减震效果良好；③柜式风机盘管(风柜)●无异常噪声和振动；●滴水盘不积水，冷凝水排放通畅；●各风阀开度位置在设定位置无偏移；●风机皮带松紧合适，无明显磨损；●进出水管接头和阀门不漏水；●风管软接头完好不漏风；●风机轴承部漏油，温度不超过40度；●电动阀开度和温度设定置正常；④冷却塔●进风百叶和风机保护罩上无杂物阻碍空气流通；●各配管接头和阀门不漏水；●集水盘的水位适中，无少水或溢水现象；●浮球阀动作灵活，出水正常；●风机运转平稳，无异常噪音和振动；●风机皮带松紧合适，无明显磨损；●布水器(配水槽)孔眼无堵塞现象；●水流通过填料层疏密均匀，无偏流现象，无杂物堵塞。