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物业服务项目管理制度一、项目管理目标1.确立项目管理的基本原则，包括严格遵守合同约定、优质服务、高效管理、公平公正等；2.通过科学管理，提高物业服务项目执行效率，优化资源配置；3.统筹协调各项服务项目，做到协同作业，提升整体服务水平；4.确保项目安全可靠，防范各类风险，保障客户利益。
二、项目管理范围1.项目立项和评估；2.项目合同签订和管理；3.项目组织与监督；4.项目分工和协作；5.项目进度和成本控制；6.项目质量保证和验收；7.项目结算和客户满意度调查。
三、项目立项和评估1.制定项目立项审批流程，明确项目负责人和审批权限；2.进行项目概述和可行性分析，评估项目的可行性和经济效益，并提交决策部门审批；3.确定项目目标、范围、任务和计划，编制项目管理计划；4.对项目进行风险评估，提出风险应对策略。
四、项目合同签订和管理1.项目合同签订前，进行全面审查，确保合同内容符合法律法规和公司政策；2.明确合同签订、履行和终止的程序和要求；3.建立合同档案，记录合同签订的相关信息，及时跟踪合同履行情况。
五、项目组织与监督1.设立项目组织架构，明确各岗位职责；2.确定项目组织人员，并进行必要的培训和专业技能提升；3.建立项目管理制度和工作流程，确保项目执行的有序进行；4.定期召开项目例会，汇报项目进展情况，及时解决问题。
六、项目分工和协作1.确定项目任务分工和工作标准；2.设立项目进度控制和协调机制，确保项目各项任务按时完成；3.加强各部门间的沟通和协调，消除信息壁垒和工作冲突。
七、项目进度和成本控制1.对项目进度进行监控和控制，及时调整工作计划和资源配置；2.对项目成本进行预测和控制，确保项目运行在合理的成本范围内；3.建立项目进度和成本的考核体系，激励项目人员提高工作效率。
八、项目质量保证和验收1.建立项目质量管理制度，明确质量要求和验收标准；2.进行项目质量检查，及时发现和纠正问题；3.建立项目验收程序，按照合同约定进行验收，并签署验收报告。
项目管理服务机构设置方案、运作流程、管理方式及计划项目管理（一）施工组织机构根据工程质量争创市优工程这一目标，公司在接到招标文件即进行了认真仔细的阅读和研究，并组织有关工程技术人员专门踏勘了现场，专门成立了该项目的创优领导小组，由公司总经理担任总部主管，投标的项目经理担任现场主管，负责该项目的组织协调工作。
工程中标后，公司即着手对该项目实行项目法施工。
全额承包管理，与项目经理签订全额承包合同，规定各自的权限和职责，公司领导小组通过“项目管理条例”对项目进行宏观调控。
项目部下设三个部（物资供应部、工程技术部、生产服务部）多个职能小组，一整套齐全的专业施工班组。
项目经理、专业班长、作业组长、个人将层层签订质量、进度、安全、文明施工责任状，建立一个以项目经理责任制为核心的合同管理网络，做到目标明确、责任明确、经济明确，减少中间环节，使管理工作更有效，更迅速。
项目部管理制度如下：1、项目经理质量责任制2、安全员岗位责任制3、施工员质量责任制4、质量员质量责任制5、材料员质量责任制6、资料员岗位职责项目管理网络图（二）质量管理网络本工程在项目经理的领导下，相关人员现场监督下，技术负责人的直接管理下，坚持按规范和标准施工，实行逐级管理、按级验收，以确保目标的实现，并制定质量管理条例，在养护人员心中确立起创优良的奋斗目标，确保养护合理、科学、规范。
项目经理项目副经理 质量员 兼资料员 养护队长 管理员 安全员 材料员 项目经理 质量总负责人 绿化管理员 质量员材料员 技术负责人植保员 养护班组长 保洁班组长巡查班组长质量管理网络图质量管理上各级均无条件接受物业和业主的监督。
在养护前组织施工人员认真学习，科学的安排好养护现场，进行养护组织方案的讨论和技术交底，保证养护合理、科学、规范的进行。
为保证施工的质量，在每道工序施工前，由技术员进行现场交底并做好记录，每完成一道工序后必须经班组自检。
（三）同步质量管理与跟踪1、养护自始至终做到同步质量管理和跟踪。
物业项目统筹管理制度一、总则为规范物业项目的统筹管理，提高物业项目管理的效率和标准，特制定本统筹管理制度。
本制度适用于所有物业项目管理人员和相关工作人员，凡涉及物业项目管理工作的部门和个人均应严格遵守本制度的规定。
二、管理机构1. 物业项目的统筹管理由项目管理部门负责，该部门负责制定和执行物业项目管理的整体规划、计划和政策。
2. 项目管理部门根据实际情况设立项目组织和管理人员，负责具体执行和监督物业项目的统筹管理工作。
3. 项目管理部门应建立健全的组织机构和责任人制度，确保项目管理工作的顺利进行。
三、管理职责1. 项目管理部门应对物业项目进行全面和有效的管理，包括物业服务、设备维护、安全保障等方面。
2. 项目管理部门应定期组织相关人员进行培训，提高工作效率和质量。
3. 项目管理部门应及时调整工作计划和政策，以适应物业项目管理的发展和变化。
4. 项目管理部门应在重要工作事项上进行风险评估和应急预案，确保物业项目管理工作的顺利进行。
四、管理内容1. 物业项目管理的主要内容包括但不限于：物业保洁、设备维护、安全巡查、绿化养护等管理工作。
2. 物业项目管理的具体工作要求应根据物业项目的具体情况和要求进行制定，并由项目管理部门进行统一管理和执行。
3. 物业项目管理的相关事项和资料应及时记录和整理，以备查阅和参考。
4. 物业项目管理的工作人员应定期进行绩效考核，以确保管理工作的有效性和高效性。
五、管理流程1. 物业项目管理流程包括但不限于：计划制定、执行管理、监督检查、总结评估等环节。
2. 物业项目管理的各个环节应按照一定的流程和顺序进行，确保管理工作的有序进行。
3. 物业项目管理的各个环节应及时沟通和协调，以提高管理工作的效率和效果。
4. 物业项目管理的各个环节应及时记录和归档，以便进行查阅和分析。
六、管理措施1. 物业项目管理部门应建立健全的管理制度和规章制度，确保管理工作的有序进行。
2. 物业项目管理部门应建立健全的考核制度和奖惩机制，以激励和约束管理人员。
大学物业管理项目管理组织机构、管理制度和人员配置第一节管理组织机构与管理制度一、管理组织机构精简高效，部门布局合理为保障校区物业管理服务优化，结合项目人文特点及行业法规，拟设立“物业管理处”，采用“一站式”网络物业管理服务，结合现代物业管理理念和经营模式，确定物业管理组织架构及监督机制。
（一）管理机构名称及监督体系1、公司下设项目管理机构“物业管理处”，按照物业服务合同约定对校区实施专业化、规范化的物业管理服务。
2、后勤管理处和公司共同构成对物业管理处的监督管理。
3、项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，项目经理可通过信息反馈渠道获取信息，对指挥机构所发出的各项指令进行综合评估和判断，纠正错误，克服工作盲点。
4、在监督机构控制方式中，采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。
物业管理处监督机制流程图（二）组织架构及人员配置1、管理处的人员配备以“高效、精干”作为指导原则；2、在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线；3、人员编制力求精干并根据员工特长分配职务；4、在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共享；5、使组织设计有利于培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。
物业管理处组织架构组织架构设计说明：1、设置原则：精干高效、目标管理2、设置形式：垂直领导、整体协调岗位设置及服务人员配置表（不含外围）二、管理制度完整、全面、细化、可操作性强（一）管理制度目录（二）主要岗位职责节选项目经理岗位职责1、全面负责所辖校区的物业管理工作；2、根据公司总体规划，制订管理处年度发展计划和经营战略，报公司批准后实施；3、管理处实行单独核算，自计盈亏，在公司规定的开支范围内管理处经理具有最终签字权；4、建议管理处各部门主管的招聘、任免和奖惩；审核管理处其他员工的招聘、奖惩、辞退等；5、以身作则、率先垂范、廉洁奉公，团结带领管理处广大员工，全力以赴完成管理处的各项工作和创“优”任务；6、负责处理校区师生投诉，定期收集师生意见、建议，并反馈至各职能部门，必要时要上报公司总经理或副总经理；7、强化日常行政管理，努力提高服务质量和工作效率，减少师生投诉；8、负责员工工作责任心和敬业精神教育，狠抓员工业务技能培训，努力培养和造就一支高素质的员工队伍；9、及时检查、督促下属员工的工作质量和服务质量；10、加强检查、督促校区清洁卫生工作；11、广泛联系师生，重视师生的投诉，不断改进工作方法；12、校区出现重大事故或发生异常情况，必须赶赴现场处理；13、关心员工的工作、学习、生活及家庭，重视企业文化建设，不断增强企业的凝聚力；14、强调安全，努力防范，保证托管区域治安、刑事案件发生率在控制范围以内；15、严格开支，厉行节约，持续降低管理成本；16、负责管理处质量管理体系的运行和实施；17、负责制订下属员工培训计划，定期进行业务指导与业务技能培训；18、负责组织员工参与校区文化活动。
物业项目管理制度文库第一章总则第一条为了规范物业项目管理工作，保障业主权益，维护公共秩序，提升物业管理水平，制定本制度。
第二条物业项目管理制度是为了规范业主、物业公司、物业服务人员之间的行为规范，明确各方责任，保障物业项目管理工作的有效进行。
第三条物业项目管理制度适用于小区、写字楼、商业综合体等不同类型的物业项目。
第四条物业项目管理应坚持“以人为本、服务至上、安全第一、科学管理”的原则，不断提高管理水平，优化管理服务，切实维护业主权益。
第五条物业项目管理方应加强业主宣传教育工作，提升业主的管理意识和维权意识，共同维护物业项目管理秩序。
第二章物业项目管理组织机构第六条物业项目管理组织机构包括业主委员会、物业公司、保安公司等相关单位。
第七条业主委员会是业主自治组织，负责监督物业项目管理工作，协助物业公司进行管理工作。
第八条物业公司是承担物业项目管理工作的主体，负责日常管理和维护工作。
第九条保安公司是负责维护小区治安秩序，保障业主生活安全的专业机构。
第十条物业项目管理组织机构应建立健全管理机制，明确各自职责，密切配合，共同推进管理工作。
第三章物业项目管理工作职责第十一条业主委员会的职责包括：（一）协助物业公司制定物业项目管理规章制度；（二）监督物业公司履行管理职责，提出改进建议；（三）组织居民参与管理工作，加强业主沟通和协调。
第十二条物业公司的职责包括：（一）制定物业项目管理计划和预算；（二）负责小区日常工作的组织、协调和调度；（三）定期向业主委员会报告管理情况，接受监督；（四）处理业主投诉和维修申请，维护小区安全和环境卫生。
第十三条保安公司的职责包括：（一）严格执行小区安全保卫工作制度；（二）维护小区内部秩序和安全；（三）配合物业公司做好小区巡逻和安全检查。
第四章物业项目管理制度建设第十四条物业项目管理制度建设包括管理规章制度的建立和完善，管理流程的规范和优化，管理人员的培训和提升，管理服务的持续改进。
物业管理机构及运作流程本公司将采用直线职能制的管理模式来组织“戎盛苑”项目管理处的架构。
在日常运作中，项目经理是日常工作的指挥者、监督者和检查者。
项目经理将工作安排给各执行部门主管后，由主管再将工作任务分配到下级员工，项目经理不干预主管的任务安排，但要对任务执行情况予以监督和检查，以确保指令得以畅通，任务得以完成。
我们的管理框架以客户服务为中心，通过客户服务中心的中央调度和各部门计划安排相结合的方式来开展日常管理服务工作。
客户服务中心采用直线职能制，以精简、高效为原则，尽可能减少管理环节，以减少信息传递的损失，保证信息渠道的畅通和提高工作效率。
客户服务中心以建立服务平台为主要职责，是整个管理处的信息接受中心，协调、调度、安排各专业管理服务人员及时处理。
客户服务中心各专业主管的职责是负责小区安全、消防、设施设备维养、园林绿化、清洁消杀、家政、业主求助、报修、咨询事务的具体实施。
各岗位的设置、人员的招聘和培训方面，管理处皆会考虑一专多能，如秩序维护员中有一定比例的人员会驾驶；客户服务主管要兼顾行政、人事、后勤保障、采购、文化建设等多方面的工作。
在物业管理前期运作流程中，我们将建立完善的监管机制和反馈机制，以确保规范管理和制度执行。
同时，我们也将采取激励机制，包括工资福利、荣誉晋升等物质保障和精神奖励，以激励员工的积极性和创造力。
我们将制定完善的监督规范和分层监督，建立全面的反馈流程和制度，以确保物业管理的高效运作。
机构组建：为了实现物业管理的有效运作，需要建立完善的机构组织。
首先，需要拟制管理方案，并组建专业的管理团队，对其进行培训，以提高其工作能力和素质。
同时，还需要准备入住资料，熟悉物业情况，汇总遗留问题，并联系协助单位，及时调整制定规章制度。
最后，进行物业验收接管。
物业管理系统运作总图：物业管理系统的运作总图包括以下几个方面：拟制管理方案队伍组织培训、各项资料准备、与协作单位建立联系、物业接收、接管、业主办理入住手续、对不合格项目进行整改、业主验房、交钥匙、装修项目和队伍审核、对装修过程进行监管、装修验收、搬家入住、建立各类档案、日常管理与队伍轮训、小区文化活动、公共事务管理、共用设施设备维养、清扫保洁、绿化养护、治安管理、消防管理和交通管理等。
物业公司项目层级管理制度1. 背景物业公司是负责管理和运营物业项目的机构。
为了更好地组织和协调项目中各个层级的工作，制定一套层级管理制度对于提高效率和减少冲突非常重要。
2. 目的本层级管理制度的目的是明确各个层级的职责和权限，优化项目管理流程，确保项目顺利运行。
3. 层级划分项目层级管理制度将项目分为以下几个层级：3.1 项目总监项目总监是项目的最高管理者，负责全面的项目规划、决策和监督。
他/她应具备丰富的管理经验和专业知识，并能够协调各个部门的工作。
3.2 部门经理各个部门的经理负责项目中对应部门的具体管理工作。
他/她需要与项目总监保持密切的沟通和协调，确保项目的整体目标和规划得以顺利实施。
3.3 现场主管现场主管是项目层级管理中的实施者，负责具体的施工、维护和运营工作。
他/她需要根据项目总监和部门经理的要求，组织和指导现场工作，并把工作情况及时反馈给上级。
3.4 普通员工普通员工是项目层级管理中的基层力量，需要按照上级的指示完成具体的工作任务。
他/她需要具备一定的专业知识和技能，并能够与团队成员协作。
4. 职责和权限4.1 项目总监- 制定项目的整体规划和目标；- 组织并协调项目中各个部门的工作；- 负责项目的决策和风险管理；- 监督和评估项目的进展和效果。
4.2 部门经理- 负责部门内的人员安排和任务分配；- 协调和沟通部门与其他部门之间的工作；- 监督和评估部门内的工作执行情况；- 提出改进和优化措施。
4.3 现场主管- 组织和指导现场工作的执行；- 确保施工和运营的质量和安全；- 协调和解决现场问题和冲突；- 及时汇报现场工作情况。
4.4 普通员工- 按照上级的指示完成具体的工作任务；- 配合其他团队成员完成工作；- 及时汇报工作进展和问题。
5. 管理流程项目层级管理制度将项目管理流程划分为以下几个步骤：1. 项目总监制定项目规划和目标；2. 部门经理根据项目目标制定部门工作计划；3. 现场主管组织和指导现场工作的执行；4. 普通员工按照任务完成工作，并汇报工作情况；5. 部门经理监督和评估部门内工作的执行情况；6. 项目总监监督和评估整个项目的进展和效果。
小区物业项目管理制度第一章总则第一条为规范小区物业项目管理，保障业主的合法权益，提高业主生活质量，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于小区的管理和服务，具体包括但不限于小区公共区域的维护、保洁、绿化等工作，以及对住户的管理和服务。
第三条小区物业由物业公司负责管理，履行物业管理职责。
第四条本管理制度的制定、修改和解释由物业公司负责，并经小区业主委员会审查通过。
第五条本管理制度自发布之日起生效。
第二章物业管理服务项目第六条小区物业管理服务项目包括但不限于：1. 小区公共区域的日常清洁和维护。
2. 小区绿化和花草的管理和养护。
3. 小区围墙、大门、道路等设施的维护和修缮。
4. 小区内部设施的维护和管理，如电梯、停车场等。
5. 小区安全管理和监控。
第七条物业公司应当制定详细的服务方案，确保小区物业管理服务项目的顺利实施。
第八条物业公司应当配备专业技术人员，对小区物业设施进行定期检查和维护，确保设施的正常运转。
第三章住户管理第九条住户应当遵守小区内规定，不得破坏小区公共秩序、公共设施和环境。
第十条住户应当爱护小区公共设施和环境，保持自己的住所清洁整洁。
第十一条住户如有违反规定的行为，物业公司有权进行相应处理，包括警告、罚款等。
第四章物业费管理第十二条住户应按时交纳物业费，物业费包括物业管理服务费、公共设施维护费等。
第十三条物业公司应当公开物业费的收费标准和用途，并定期向业主公布资金使用情况。
第十四条物业公司应当建立规范的账目管理制度，保证物业费的使用合法、透明。
第五章紧急事件处理第十五条物业公司应建立健全的紧急事件处理机制，对突发事件进行及时处理。
第十六条物业公司应配备专业的应急救援队伍，对火灾、水灾等灾害事件进行应急处理。
第十七条住户在紧急事件发生时应积极配合物业公司进行处理，并按照相关规定进行疏散和救援。
第十八条物业公司应定期组织紧急事件应急演练，提高物业管理人员和住户的应急处理能力。
第六章违约处理第十九条住户如有违反管理规定的行为，物业公司有权对其进行违约处理，包括警告、停止服务等。
项目部物业服务管理制度第一章总则第一条为规范项目部物业服务管理，维护项目部内部秩序，提升项目部运营效率，特制定本制度。
第二条本制度适用于项目部内所有物业服务管理工作，所有项目部职工和员工应严格遵守本制度规定。
第三条项目部物业服务管理应以服务业主，保障业主权益为宗旨，坚持公开、公平、公正的原则。
第四条项目部物业服务管理应遵循法律法规，依法管理，规范运作。
第五条项目部物业服务管理机构应当依法独立行使职能，接受社会监督和业主监督。
第六条项目部物业服务管理机构应当建立健全内部管理制度和工作细则，严格实行职责分工和岗位责任。
第七条项目部物业服务管理机构应当加强业主委员会和物业管理委员会的建设，积极配合业主开展工作。
第八条项目部物业服务管理机构应当加强员工培训，提高服务素质和管理水平。
第二章组织机构第九条项目部物业服务管理机构应当设立物业管理总部，负责项目部内部的物业服务管理工作。
第十条项目部物业管理总部下设行政部、财务部、客服部、维修部等部门，分工明确，协调配合。
第十一条物业管理总部应当设立物业管理委员会，由业主代表、物业管理人员、专家学者等组成，负责监督物业服务管理工作。
第十二条物业服务管理机构应当建立健全物业管理制度和工作细则，明确各部门职责和工作流程。
第三章服务内容第十三条项目部物业服务管理应当包括：1. 项目部内部设施设备的维护保养和管理工作；2. 项目部内部环境卫生的清洁保洁工作；3. 项目部内部安全设施和消防设备的维护保养和管理工作；4. 项目部内部停车场的管理工作；5. 项目部内部业主和租户的投诉处理和意见反馈工作。
第十四条项目部物业服务管理机构应当加强对项目部内设施设备的定期检查和维护保养，及时发现问题并解决。
第十五条项目部物业服务管理机构应当定期组织环境卫生清洁工作，保持项目部内部整洁干净。
第十六条项目部物业服务管理机构应当加强对项目部内各类安全设施和消防设备的定期检查和维护保养，确保安全有序。
物业公司项目管理制度第一章总则第一条为规范物业公司项目管理工作，提高项目管理效率和服务质量，保障项目管理的正常运行，制定本制度。
第二条本制度适用于物业公司的所有项目管理人员，在项目管理中应当遵守本制度的规定。
第三条项目管理包括项目策划、项目实施、项目监督、项目总结等各个环节，它是物业公司实施项目管理工作的重要手段。
第四条项目管理应当遵循科学、规范、高效的原则，确保项目的顺利实施和达到预期效果。
第二章项目管理的组织结构第五条物业公司项目管理由总经理负责，设立项目管理部门，由专门的项目经理统一负责各项目的实施。
第六条项目经理应当有相关专业背景和经验，并具备较高的管理和组织能力，能够独立承担项目管理的责任。
第七条项目经理应当配备相应的项目管理团队，根据项目的规模和复杂程度，合理安排项目管理人员。
第三章项目管理的程序和流程第八条项目管理应当遵循项目管理的一般程序，包括项目规划、项目实施、项目监督、项目总结等环节。
第九条项目规划是项目管理的起点，应当根据项目的实际情况和需求，制定详细的项目方案和计划。
第十条项目实施是项目管理的核心环节，项目经理应当组织好项目团队，按照项目方案和计划，有序推进项目进度。
第十一条项目监督是项目管理的重要环节，项目经理应当定期组织项目检查和评估，及时发现和解决项目中存在的问题。
第十二条项目总结是项目管理的结束环节，项目经理应当及时总结项目的经验和教训，为下一个项目提供参考。
第四章项目管理的职责和权限第十三条项目经理是项目管理的主要责任人，应当全面负责项目的实施和管理，确保项目按时按质完成。
第十四条项目经理有权对项目管理人员进行工作安排和指导，对项目进度和质量进行监督和评估。
第十五条项目管理人员应当服从项目经理的管理和指挥，积极配合项目经理推动项目的顺利实施。
第五章项目管理的监督与评估第十六条物业公司应当建立健全的项目管理监督和评估制度，定期对项目管理工作进行检查和评估，及时发现和纠正问题。
前期物业项目管理机构运作方法及管理制度我司高度重视本项目的建设，已把本项目列为重点项目，采用全新的管理模式，即成立项目项目经理部，实行项目经理负责制。
我们将“优质、安全、文明”地建设好本项目，为公司创造良好的社会效益和经济效益，为社会奉献精品。
根据本项目的规模和特点，选派思想好、业务精、能力强、能融洽、合作好的具有丰富实践经验的年富力强、颇具开拓精神的管理人员进入项目管理团队。
对外适应业主管理的要求，充分发挥公司的经济技术优势和精诚合作的诚意，对内建立健全项目经理、执行经理、技术负责人、各专业工长、内业技术员、材料主管、质检项目师和安全主管等岗位责任制，确保预定目标的最终实践。
组织强有力的项目项目经理部，根据本项目的特点，项目管理机构由两个层次组成。
一、项目管理组织架构根据某某小区物业管理的要求，按照资源共享，服务第一，精干执行力强、反应迅速的基本原则，设计了某某小区管理处的组织结构，他的特点是：组织中各种职务按系统排列，权力集中，责任分明，命令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。
在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。
1、各部门主要职能（1）管理处◆负责管理处行政、总务工作；◆负责管理处人事、劳资、培训工作；◆负责管理处的财务管理工作；◆负责物料采购、供应；◆负责为管理处服务人员提供办公用品、生产、维修、管理服务工具、工作服等；◆负责处理与相关部门的公共关系和社区文化建设；◆负责协调ISO9001贯标工作；◆负责各部门岗位职责的巡查、督查。
（2）安全保障服务中心◆负责对某某小区实行封闭式管理；◆负责24小时值班及巡逻；◆负责监控中心24小时值班；◆确保消防系统的设备设施齐全、完好无损，可随时起用；◆负责开展消防法规及消防知识的教育，建立义务消防队；◆负责对进出小区的机动车和非机动车进行管理和疏导；◆负责地面、地下停车场疏导和出入口管理。
物业服务公司项目管理制度第一章：总则第一条为了规范物业服务公司项目管理工作、提高项目管理水平，根据国家有关法律法规和物业服务公司实际，制定本制度。
第二条本制度适用于公司项目管理的各个环节，包括项目立项、项目实施、项目验收等。
第三条物业服务公司项目管理的宗旨是按照公司的战略目标和发展规划，合理制定项目计划，统筹资源，确保项目按时、优质、高效完成。
第四条项目管理是公司各类项目实施的基础和核心工作，是确保项目成功的关键。
第五条物业服务公司项目管理应该严格按照公司规定的管理程序和标准进行。
第六条公司项目管理实行分级管理，各级单位负责相关项目的管理，保证项目管理的一致性和连续性。
第七条公司项目管理应该注重团队协作、沟通协调，实现项目的高质量高效率完成。
第八条公司项目管理应该强化风险管理，及时发现和解决项目中存在的问题，确保项目的安全、稳定、可靠。
第二章：项目管理机构第九条公司设立项目管理中心，统一负责公司项目管理相关工作，具体负责项目管理的计划、组织、协调。
第十条项目管理中心主要职责如下：1、负责公司项目管理制度的制定、落实和监督；2、制定项目管理计划和实施方案，确保项目按时、优质、高效完成；3、负责项目资源调配、监控项目进度，解决项目中出现的问题；4、组织项目验收工作，总结项目经验，完善管理制度。
第十一条项目管理中心主要机构设置为：1、项目管理部：负责公司各类项目的管理工作；2、项目计划部：负责公司各类项目的计划及实施；3、项目监控部：负责公司各类项目的监控及风险管理。
第十二条项目管理中心成立项目管理委员会，设立项目管理委员会办公室，是项目管理中心的决策机构和执行机构。
第十三条项目管理委员会主要职责如下：1、审定公司项目管理计划和实施方案；2、解决重大问题、重大项目风险；3、协调各部门间的合作关系，推动项目的顺利实施。
第十四条项目管理委员会成员由总经理任主任，项目管理中心主任为副主任，其他相关部门领导等为委员，数量不少于7人。
项目管理机构运作方法及管理规章制度3.1 [北京]管理服务架构项目总经理客户督导客户服务部综合事务部工程管理部安全管理部3.1.1 各部门职能描述A. 客户服务部a）负责客户报修、投诉、咨询、建议的受理及回复；b）负责车位租赁及特约服务的办理；c）负责客户的定期回访及联谊/客户资料的建档及管理；e）负责与各项目组联络及督导；B. 综合事务部a）负责项目部职员的招聘、调配、评估、薪资核算、社会保险等工作；b）负责项目部职员培训的策划、组织、评估及改进；c）负责项目部办公用品、物料的采购/办公设备的维护及管理；d）负责项目部的财务及收款；e）负责项目部的行政事务，包括：计划、合同、公文、公章、信函、会议安排、会议纪要等；f）负责项目部的档案管理；g）负责项目部后勤工作的安排；C. 工程管理部a）负责别墅变配电、弱电、给排水、中水、热水、消防等系统的日常维修、保养工作；b）负责别墅房屋建筑、公共设施、家具的日常维修、保养工作；c）负责各类机电设备大、中修计划的编制和组织实施；d）负责编制别墅的水、电、气、热用量计划/负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析/负责制定别墅的节能降消耗方案并组织实施；e）负责别墅各类外委工程的项目立项、预算编制、招标组织及施工监理；f）负责各类工程图纸、资料的建档、保管及完善；g）负责与供电局、自来水公司、燃气公司、热力厂等社会机构建立良好的业务关系；D. 安全管理部a）负责机动车辆出入及停放的指挥和疏导；b）负责对别墅进出人员进行登记、验证及传达/对租户的搬迁、物品的进出进行验证和放行/对可疑人员进行盘问及监控；c）负责对别墅重点部位及死角进行巡视，及时消除安全隐患；d）负责对别墅公共设施的完好进行检查，发现问题及时上报；e）负责监控系统的24小时值班；f）负责别墅的消防检查、演习、宣传、防范及救护工作；g）负责紧急情况的应急处理；h）负责与公安、交管、消防等主管部门的定期沟通并建立良好的业务关系；i）负责别墅内法律事务及纠纷的协调和处理。
一、总则第一条为规范物业服务项目管理，提高物业服务水平，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业项目的实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本物业项目的物业服务管理工作，包括物业项目管理、物业管理服务、物业管理费用收取等方面。
第三条物业服务项目管理应遵循以下原则：1. 依法依规：严格按照国家法律法规和物业管理相关标准执行。
2. 服务至上：以业主需求为导向，提供优质、高效的物业服务。
3. 公平公正：公平对待业主，公正处理物业管理事务。
4. 诚信为本：诚实守信，树立良好的物业服务形象。
二、物业管理服务第四条物业管理服务主要包括以下内容：1. 物业共用部位、共用设施设备的管理、维护、维修。
2. 物业环境卫生、绿化、秩序维护、消防、安防等工作的实施。
3. 物业管理区域内业主共用设施设备的使用、维护和保养。
4. 业主入住、装修、退房等手续的办理。
5. 业主投诉、咨询、建议的受理和处理。
6. 物业管理费用的收取和使用。
7. 物业管理合同、业主公约等相关协议的签订和执行。
8. 物业管理项目的招标、投标、合同签订、项目验收等工作。
第五条物业服务企业应按照以下要求提供物业管理服务：1. 服务内容明确：物业服务企业应明确告知业主物业管理服务的具体内容。
2. 服务标准规范：物业服务企业应按照国家相关标准和规定，制定并执行服务标准。
3. 服务质量保证：物业服务企业应确保服务质量，对业主提出的合理需求及时响应。
4. 服务记录完整：物业服务企业应建立服务记录，确保服务过程可追溯。
5. 服务信息公开：物业服务企业应公开服务信息，接受业主监督。
三、物业管理费用第六条物业管理费用包括以下部分：1. 物业服务费：包括物业服务企业提供的各项物业管理服务费用。
2. 公共设施设备维护保养费：包括物业管理区域内公共设施设备的日常维护、保养费用。
3. 绿化、环境卫生费：包括绿化、环境卫生管理费用。
4. 消防、安防费：包括消防、安防设施设备的维护、保养费用。
物业管理项目管理制度一、总则1. 为了规范物业管理活动，提高物业管理服务质量，保障业主和使用人的合法权益，根据相关法律法规，结合本物业项目实际情况，制定本管理制度。
2. 本制度适用于本物业管理区域内的所有业主、使用人及物业管理公司。
二、组织机构与职责1. 物业管理公司应设立物业管理项目部，负责本物业项目的日常管理工作。
2. 项目部应设立以下岗位：项目经理、客服主管、工程维修主管、安全保卫主管、环境保洁主管等，并明确各岗位的职责。
三、服务内容与标准1. 客服服务：提供咨询、投诉处理、信息发布等服务。
2. 工程维修：确保公共设施设备正常运行，及时响应维修需求。
3. 安全保卫：维护物业区域的公共秩序，保障业主和使用人的安全。
4. 环境保洁：保持物业区域的清洁卫生，定期进行垃圾清运和绿化养护。
四、财务管理1. 物业管理公司应建立健全财务管理制度，合理使用物业管理费用。
2. 定期公布物业管理费用的收支情况，接受业主监督。
五、公共秩序与安全1. 制定并执行物业区域内的公共秩序维护和安全管理制度。
2. 加强对公共区域的巡查，预防和处理各类安全事故。
六、环境卫生与绿化1. 定期对物业区域进行清洁，保持环境整洁。
2. 对绿化区域进行养护，确保绿化植物的生长。
七、设施设备管理1. 对物业区域内的共用设施设备进行定期检查和维护。
2. 确保设施设备处于良好状态，满足业主和使用人的需求。
八、业主大会与业主委员会1. 物业管理公司应协助业主大会和业主委员会的成立和运作。
2. 定期参加业主大会，汇报物业管理工作，听取业主意见和建议。
九、违约责任1. 业主或使用人违反本管理制度的，物业管理公司有权采取相应措施，并要求其承担相应的责任。
2. 物业管理公司未按本制度提供服务的，业主有权要求其改正或向相关部门投诉。
十、附则1. 本管理制度自发布之日起生效，由物业管理公司负责解释。
2. 对本制度的修改和补充，应经业主大会同意，并报相关部门备案。
物业项目组织架构规章制度第一章总则第一条为规范物业项目管理工作，提高服务质量，保障业主利益，树立良好的物业形象，根据《中华人民共和国物业管理条例》以及相关法律法规，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于物业项目管理工作，是物业管理工作的基本准则。
第三条项目物业管理委员会负责对物业项目管理进行组织和协调，有权对本规章制度进行解释。
第四条物业管理公司为项目物业管理委员会设立的专业机构，负责具体的物业管理工作。
第五条本规章制度内容包括项目组织架构、职责分工、工作程序、服务标准、绩效考核等方面的规定。
第二章组织架构第六条物业项目管理委员会是物业项目管理的最高决策机构，由业主代表组成，负责对项目管理工作进行监督和决策。
第七条项目物业管理委员会设立办公室，负责协调和管理项目管理委员会的工作。
第八条物业管理公司为项目委员会设立的执行机构，负责具体的物业管理工作。
第九条物业管理公司设立管理部、维修部、保洁部、安保部等部门，根据实际情况设立。
第十条管理部门负责项目的日常管理工作，包括业主服务、合同管理、费用管理等。
第十一条维修部门负责项目的维修工作，包括设施设备的维护、维修等。
第十二条保洁部门负责项目的保洁工作，包括公共区域的清洁、卫生等。
第十三条安保部门负责项目的安全保卫工作，包括视频监控、门禁管理等。
第三章职责分工第十四条项目物业管理委员会负责对项目管理工作进行监督和决策，协调项目内部的关系。
第十五条项目物业管理委员会设立办公室，协助管理委员会的日常工作。
第十六条物业管理公司负责项目的具体管理工作，包括日常维护、保洁、安保等。
第十七条管理部门负责项目的日常管理工作，包括业主服务、合同管理、费用管理等。
第十八条维修部门负责项目设施设备的维护、维修工作，确保设施设备的正常运行。
第十九条保洁部门负责项目的日常保洁工作，包括公共区域的清洁、卫生等。
第二十条安保部门负责项目的安全保卫工作，包括视频监控、门禁管理等。
第四章工作程序第二十一条项目物业管理委员会每月召开一次会议，听取物业管理公司的工作报告，并提出意见和建议。
物业项目管理机构运作及管理制度子目录一、·镇2期物业管理拟采取的服务模式二、内部管理架构三、管理机构设置四、工作流程五、管理思路及采用的管理机制六、管理工作的控制方式七、各项管理制度八、内部岗位责任制九、管理运作制度十、物业管理人员的考核标准项目管理机构运作及管理制度一、物业拟对“·镇2期”项目采取的服务模式根据《物业管理条例》和《省物业管理条例》及招标书中的要求，实现物业管理的一体化、社会化、企业化和规模化，正确处理好管理与服务的关系，以完善的机制管理员工，以优质的服务奉献给住户，把“依法管理、业主之上、服务第一”的要求落实到实处，建立精干、高效、有利抓工作落实的管理机构，运用科学管理方式和先进的管理手段，形成具有“指挥灵活、管理严格、运作规范、工作落实、服务优质”等特点的管理模式。
为保证本项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内令其具备保值、升值的潜力，市物业服务有限责任公司凭借其在物业管理领域多年的管理经验、先进的管理模式、超前的服务理念，有决心、有信心成功承接小区的前期物业管理工作，将IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系酒店式、健康式物业管理的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全意为即将入驻的每一位物业使用人展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便的购物与居住环境，让每一位业主亲身体会到物业高品质的服务。
在传统物业管理的基础上，以促进业主身心健康为目的，采用现代化的复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业管理模式，全方位地保障健康生活理念的延续。
健康物管首先还是一种建立在传统的物管基础上的物业管理模式，因此包括了传统物管的基础项目：保安、保洁、绿化就、设备保养维修。
健康物管以保持业主的身心健康为主要出发点，配备有必需的设备和专业人员，建立每位业主的健康档案并定期对业主的身心健康进行测评，根据业主的健康情况制定相应的健身计划，对业主的心理健康做出指导。
同时，借助社会及社会医院的力量，将业主健康情况实施管理，保障每位业主的健康。
开展丰富的社区活动是健康物管的一贯亮点，它并不是两月或三月开展一次的小区活动，而是建立为一贯体系，针对业主的年龄、职业、爱好取向制定丰富多彩的活动系列。
所有社区活动都将由业主亲自组织、安排，充分调动业主的参与性和积极性，同时，在活动中保持一种和谐的邻里关系，促进邻里关系的良性发展，有效对一些邻里之间的矛盾进行调解。
在客户服务中心内设立求助中心，对突发、紧急事件进行处理，并提供业主各项家政服务，提供对业主所需的常用信息提供查询，帮助有需要的业主。
设立志愿者队伍，利用志愿者的空闲时间，做些对小区有益的事情，并对有需要的人提供帮助。
物业管理服务模式我公司根据本项目的设计特点及目标市场定位，特设计了“向日葵”物业管理模式，为业主全身心、全方位、全天候提供服务，它包括以下主要内容：微笑服务：物业管理人员将以发自内心的真诚，微笑面对业主、微笑服务业主，以微笑创建美好的生活氛围；尊荣服务：本项目未来的业主及住户，将像太阳一般受到物业管理企业全体员工的尊敬，一切服务的开展将始终确保以业主需求为导向为中心；全员服务：业主的所有要求，都可以向任何一位物业管理人员提出，所有的物业管理人员，都会保证及时跟进和完成并达到业主的满意；团队服务：物业管理企业将以团队的合力，最全面地解决业主的生活疑难问题，在·镇，不是某个人在服务，而是整个团队在服务；全天服务：本项目将采用全封闭的管理方法，避免来自外界的干扰，同时，24小时提供安全巡逻、维修值班服务，最大限度保证业主的生活舒适。
二、内部管理架构（见图1）我公司经理亲自主管物业管理，将该小区管理作为工作重点。
小区物业服务中心实行主任负责制。
成立业主委员会对管理工作实施民主监督，业主委员会为社会团体，成员为兼职，设主任一名、副主任两名，委员6~8人。
设立“·镇2期物业服务中心”，物业服务中心为内部独立核算单位，坚持把社会效益和环境效益放在首位，走“取之于民，用之于民，自我运转，自我积累，自我发展”的道路，依法对本小区实行全面管理，物业服务中心主任由总经理聘任，对总经理和业主委员会负责，履行国家《物业管理条例》和《省物业管理条例》中规定的职责。
因本小区是个较大小区，内部管理机构必需符合本小区管理要求，设高效、精干、科学的管理机构，拟设“三部、三室、三队”。
图1 管理架构示意图三、管理机构设置（见图2）根据国家《物业管理条例》和《省物业管理条例》设置民主自治的小区业主委员会，代表业主，住户的利益，直接监督、检查小区物业管理合同履行情况。
设立小区物业管理顾问委员会，聘请有关物业管理专家进行物业管理咨询，推动物业管理向高层次发展。
设置市物业服务有限公司直接领导下的·镇2期物业服务中心。
服务中心内设高效、精干、实用的“三部、三室、三队”，各部又根据不同专业分工为若干组、班，分别为：小区客服部：内分住宅管理组和商业管理组。
工程维修部：内分土建班、机电班、水工班。
社区文化部：内分精神文明组、家政服务组、康乐商业组。
秩序维护队：内分护卫分队、交通管理分队、消防分队（兼）。
环境保洁队：内分清扫队、疏通队。
绿化养护队：内分草坪组、修剪组、植保组。
电脑档案室：内分计算机系统管理、原始档案库存管理。
财务核算室：内分财务核算、电算化控制、各种管理费和有偿服务费的收缴。
值班调度室：协调各部、室、队的业务工作；协调服务中心主任处理日常工作事务，力求高效、快捷，提高指挥效能。
为方便业户，在发生紧急事件时，在计算机系统的辅助下该调度室将成为物业服务中心的指挥救急中心。
物业服务中心主任（项目经理）：在总公司领导和业主委员会监督下全面负责制。
图 2 机构设置示意图四、工作流程（见图3）◇管理思路1、计划目标管理市物业服务有限公司根据国家《物业管理条例》和《省物业管理条例》和招标书中的要求，按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的一级标准制定各项系统指示，并作出在两年内成为省级优秀管理住宅区的具体创建方案。
依据此方案，服务中心主任向公司立“军令状”，并签订目标管理责任书。
公司按此检查、督促、指导服务中心工作，对服务中心主任业绩进行定期考核及奖惩。
2、督导管理服务中心主任在现场要广泛采取督导管理方式，对各职能部门实施指标和指导管理，保证管理工作正常运作。
具体有以下四种方法：（1）经济管理：物业服务中心与员工签定劳动合同，明确员工的权利和义务，制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资制度，以此来调动员工积极性。
（2）法规管理：制定一套完整的规章制度和工作程序（见流程表），以此来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。
（3）行政管理：坚持每月每周制定详细的工作计划，每天上班前20分钟组织各部门负责人布置当日工作，下达任务，总结前一天工作，分析存在问题，提出解决办法。
每月进行总结一次，进行讲评，分析和解决问题。
（4）宣传教育管理：通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德、责任意识，树立员工与物业服务中心利益一致性的认同感和“区荣我荣”的使命感，加强员工培训，培养“八荣八耻”的认知感，不断提高员工自身素质和工作水平。
3、全面质量管理（TQC：Total Quality Control）服务中心将根据质量管理和质量保证国际性中有关服务行业的要求，全面推行质量管理，成立以主任为组长的全面质量管理（QC）小组，制定质量管理操作规程标准（见流程表），各级管理人员要认真检查质量情况，发现质量问题及时纠正，使工作质量不断提高。
4、协调管理住宅区运用协调管理的方法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。
一是要鼓励员工、业主对管理服务工作提合理化建议、批评意见和投诉，增强服务气氛和管理凝聚力，把存在问题及早暴露出来，从而防止严重后果发生；二是解决因员工士气低落，服务质量低劣，造成业主不满情绪增加量，若说服或协商无效可采用行政方法，运用行政纪律与指令和通过法律手段加以解决。
5、实行值班经理日常管理责任制物业服务中心成立24小时值班经理调度室，实施值班经理责任制，由服务中心主任和各部门负责人轮流24小时值班。
值班经理当班时行使主任日常工作的指挥权，及时处理日常事务和突发事件，协调各部门的工作，接待住户投诉，保证管理机制的高效率运转。
◇管理机制（见图4）1、激励机制（见图5）物业公司经理直接领导服务中心主任（项目经理），带领全休人员工按照《物业管理条例》、《前期物业服务合同》对小区实施综合性的统一管理，接受业主委员会和有关部门监督，实现各项管理指标，根据精简高效、垂直管理与横向调控图 5 激励机制图激励机制重在发挥员工工作效能和积极性，树立员工正确的工作价值观，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作。
在实际工作中以奖为主，以惩为辅坚持优胜劣汰，奖惩分明，使员工忠于企业，一专多能，精业求精。
在提升上不拘一格，实行能者上，相形见绌者下。
通过，增强员工的自信心和认同感。
2、监督及自我约束机制（见图6）监督机制包括实现政府各职能部门（收费标准、管理质量、消防、治安环境等方面）、业主委员会和广大业主对服务中心的日常工作进行检查和督导，同时服务中心各职能系统又能相互起到良好制约和监督作用。
物业服务中心组织行为及所有内、外部管理制度要合乎法规、政策要求，并能充分履行委托合同中所规定的权利和义务，接受业主和委员会和业主大会的监督，同时定期向其汇报。
自我约束机制是物业服务中心在独立核算的基础上，坚持微利保本、量入为出的原则，遵守行为道德规范和自律标准；全休员工遵循员工守则规定，按操作规程严格执行各部门职责，各部门每周对班组进行工作检查，班组负责人每日检查下属员工工作。
图 6 监督及自我约束机制3、信息反馈和处理机制（见图7）图7 信息反馈网络图值班调度室是承担信息控制中心的职能，包括信息的收集、处理和提供。
收集包括对业主、住房等外部流动信息以及内部信息的归集，是制订目标、政策、规划、合理分配资源的主要依据，为保证信息反馈通道畅通，中央值班调度室通过投诉电话、闭路电视监控、各专业组配备的无线对讲机等现代电子工具及时反馈住宅区每个角落发生的任何情况，经计算机辅助管理系统处理，跟踪回访。
信息反馈和处理要保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所造成的管理失控。
质量控制上，对不规范的服务制定纠正措施和预防措施。
六、管理工作的控制方式1、严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作。
2、近乎量化的考核办法，严格的考核制度和淘汰制。
3、实行物业服务中心事务责任制，服务中心主任对一切管理服务工作均有监督、检查、催办的权力，服务中心的运作控制更加严密。
