商业物业的资产增值管理

口　本刊特报　《中国劳福事业》２００６年４月　规菠　会　产管理确僳　僳僮蠛值　工会资产是工会组织开展活动，发展工会事业，　保障工会建设，履行工会社会职能的物质基础。近年　来，镇江市总将资产管理放在工会全局的高度去认　识，采取了一系列的措施，进一步规范了资产管理，　有效地促进了资产的保值增值。　一、动态跟踪，进一步规范资产管理　一是建立和完善资产管理动态数据库。对每一项　固定资产进行登记，并建立电子台账。在管理方面，　财务（经济）部负责管账，办公室管物，既分工明　确，又团结协作，根据市总资产使用、转移、变动情　况，随时调整和更新数据库，实现了固定资产动态管　理，有账可查，为有效实施工会财务和资产管理创造　了有利条件。　二是通过建章立制保障资产动态管理实　按照　全总《工会固定资产管理办法》和《工会经费呆账处　理办法》，结合我会实际，制定出台了较规范且操作　性强的工会资产管理实施细则，明确了工会固定资产　报废、报损、处置等管理权限，使我会的资产管理工　作进一步规范。　三是通过清产核资强化动态管理的效能。每年对　市总及直属企事业工会资产进行清点核实。对盘盈盘　亏的固定资产，根据有关政策和规定，由资产管理部　门提出处理意见，并按管理权限上报市总主席办公会　和常委会审批后，进行账务处理，做到账账、账物、　账实相符。　二、优化资源配置，实现固定资产保值增值　近几年来，市总通过改革改制，盘活资产，促进　了直属企事业的发展。　江苏省镇江市总工会　一是在改制中增加企事业单位的活力。为增强激　励机制，更好地适应市场经济的发展，市总先后对职　工旅行社和创新业服务中心进行了改制。几年来。职　工旅行社凭着灵活的经营机制。依托工会的网络优　势，积极开拓市场，取得了良好的社会效益和经济效　益。２００５年营业收入突破１０００万元，比改制前翻了　两番多，股东也得到了良好的投资回报。创新业职工　服务有限责任公司由市总机关、文化宫职工持股会出　资成立，目前，该公司已走上正常运行轨道。　二是在资源整合中盘活资产。对疗养院和劳动人　民文化宫的资源进行整合，将劳动人民文化宫委托疗　养院运营，实现疗养院整体搬迁，原疗养院招商引　资，合作经营，扩大和发展职工疗休养和旅游事业，　进一步盘活了资产，使资产效能得到了充分的发挥。　三是在规模扩张中增强活力。文化宫经过扩建，　增加了６２００平方米的职工活动阵地，同时对文体项　目进行了调整，适应了不同层次职工文化娱乐活动的　需求，进一步改善了职工阵地的环境；新建职工教育　培训实习基地５５００平方米，为实施职工素质工程提　供了有利条件；２００５年，市总又斥资５０万元，对劳　动人民文化宫影剧院进行改造，强化了综合服务功　能，成为西城区职工文化活动的中心阵地。　三、加强“两证”办理。确保工会资产安全完整　一是增强了办理“两证”的认识高度。近年来，　市总陆续投资建成了市工会干部培训中心、工人文化　宫扩建工程、职工培训实习基地。一方面工会资产不　断增加，另一方面历史遗留的“两证”不全的矛盾逐　渐凸现。我市工人疗养院地处公园山上，在治理山体　度两理增借　高。管值习　须前督保学　必目监产供　，变产资，　础改资保下　基以会确如　的　，工　，登　值验总理刊　增经全管文　值的、产全　保会记资验　和工书会经　整总处工的　完市记范会　产江书规工　资镇、《总　会广席会市　工推主工江　保传副总镇　确宣总市将　是式全江现　，方是镇。　，当这省示　证适　苏批　两以。江要　。室状在重　理公现志的　办办的同做　。理后清所　管滞立上　按产重苏科　者资严任材　编请理主验　。办会经　视，员＞ｏ　重证委值鉴　＿－－－＿－－＿－．－＿．．．Ｌ　维普资讯 ＷＥＬｆ＾ＲＥＵ眦堆羽　ＮＧ０Ｆ　饼删Ｅ艇ＷＯＲ旺鹧　本刊特报　今年３月６日，全总办公厅向各省、自治区、直辖市总工会。各全国　中央直属机关工会联合会，中央国家机关工会联合会。全总各部门发　工会办公厅关于工会组织不准从事商业保险宣传、销售活动的通知》　】１３号文件），并抄送新疆生产建设兵团工会。大连、青岛、宁波、厦　会。现全文刊登，以便各级工会组织贯彻落实《通知》精神。　中华全国总工会办公厅关于工会组织　不准从事商业保险宣传、销售活动的通知　采取多种形式开展以职工医疗互助为主要内　容的职工互济互助活动，是积极推进职工互助保　障事业，提高职工保障水平和增强抵御风险能力　的重要措施。但在开展职工互助互济活动中，也　发现一些工会组织与商业保险机构合作，协助其　从事商业保险的宣传、销售等业务推广活动，有　的还给下级工会下达销售指标、组织开展销售竞　赛，接受保险公司的奖励或变相奖励等。这些活　动既影响了工会组织的社会形象，也不利于职工　医疗互助等互助互济活动的健康发展。职工购买　商业保险属于其个人行为，应由其自主选择保险　日　

物业增值费内容

物业增值服务是物业管理中的一项重要内容，旨在通过提供更多的服务来增加物业的价值和满足业主的需求。以下是一些常见的物业增值服务内容：

1. 清洁服务：包括日常清洁、定期深度清洁以及专项清洁等服务项目，确保物业内外部的整洁。

2. 维修服务：提供各类维修服务，包括水电维修、门窗维修、家具维修等，确保物业设施的正常运行。

3. 绿化服务：提供园艺设计、植物养护等服务，美化物业环境。

4. 安保服务：提供24小时的保安巡逻、监控、门禁管理等安全保障服务，确保物业及业主的安全。

5. 租务代理：提供房屋租赁、买卖等代理服务，为业主和租客提供方便。

6. 家政服务：提供保洁、家政、看护等服务，满足业主的家庭生活需求。

7. 文化活动组织：组织各类文化活动、节日庆典等形式来增强业主的社区归属感。

8. 资产管理服务：提供物业投资、租赁、评估等资产管理服务，为业主创造更大的价值。

9. 智能家居服务：提供智能家居设备安装、调试及维护等服务，提升业主的生活品质。 10. 装修服务：提供室内外装修设计、施工等一站式服务，满足业主的个性化需求。

这些增值服务可以根据业主的需求进行定制，以满足不同物业项目的特定需求。通过提供优质的物业增值服务，可以提高物业的品质和价值，提升业主的满意度和归属感，同时也可以为物业管理企业带来更多的商业机会和发展空间。

1 物业服务有限公司

开展增值服务方案

编制人：

审核人：

审批人：

二〇一四年三月二十六日

引言：

物业管理的基础是服务,为提高公司服务品质,增加公司经营收入特制定本方案。本方案目标群为公司物业项目业主。根据公司实际情况，结合各服务项目特点，对各增值服务内容逐个分解,确保本方案可行性与持续性。

在了解业主需求的基础上，以提供优质的物业服务为基础,利用各种管理方式和手段，提供特色化的服务项目，以业主需求为导向，设立相应的服务项目和内容。同时,随着社会经济不断发展，人们的生活水平不断提高，服务需求也在不断变化，及时进行服务内容的调整和增除。

一、增值服务内容

保洁服务

家居绿化服务

预约服务：酒店、餐厅预订

传真、打印、复印

咨询服务：旅游、周边设施、便民服务等

中介服务：房屋租赁

租赁服务:绿植租赁(商业项目）

车辆服务：汽车清洗

文化服务:交友会、联谊会、文体娱乐活动等

其中：保洁服务、家居绿化服务、预约服务、传真、打印、复印、咨询服务、中介服务、文化服务为传统服务项目

租赁服务与车辆服务为新增服务项目

二、服务细则（传统服务项目）

2 2。1保洁服务

2。1。1服务方式：对业主有偿服务

2。1。2服务内容：家居清洁服务、地板保养、家具保养、玻璃清洗、地毯清洗保养、 清洗抽油烟机

2.1.3服务人群：全体业主

2。1。4实施部门：项目部

2。1。5人员配备：本项目保洁、工程人员

2。1.6优点：门槛低,不增加公司资金投入

2。1.7缺点：竞争激烈，对从事员工需进行专业培训，具有一定风险

2。1.8实施细则：

开展保洁服务目前公司所有项目（住宅）同时开展有难度，可以在部分项目试行，依据发展情况逐步推广。在周围配套或本项目中已有家政公司的项目暂不开展此项服务.

商业的资产保值与增值

导读：正确的资产管理视角，应该是在商业项目运营过程中，通过对商业项目的经营绩效整体评估，通过定期翻新、改造及设备的定期维护保养，真正提升商业项目的人气和经营效益，进而实现商业资产整体增值。

很多地产公司，包括万达在内，都是通过“商业+住宅”的模式实现产品高溢价，然后通过销售物业来获得利润，这种模式逐渐被证明是损害业主、商家的饮鸩止渴的发展模式。随着商业地产进一步发展，各大地产企业老板的眼光也更加长远，逐渐有意识地将自己手中的项目从以往的销售经营模式向持有经营模式转变，逐渐从“商业地产销售商”转变为“商业地产运营商”。在持有商业的比例越来越大的情况下，如何实现商业资产的保值与增值就成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。

商业项目资产管理全过程包括资产盘点、资产管理和资产退出。资产盘点是指在商业项目运作前期，通过项目定位分析和投资测算，确定项目投资组合，将商业资产的价值评估信息予以登记造册；资产管理是指商业项目开发建造及招商推广完成并开业后，商管团队通过商业运营、物业维护保养以及经营风险把关，实现资产增值；资产退出是指商业项目经营到一定阶段，一旦寻找到合适的投资商和机会，即可实现资产价值的变现。（图1）

如何真正确保商业资产整体增值？根据多年来的研究，我们提出“三大手段+两大抓手”，如图2所示。 一、商业资产增值的三大手段：项目运营、翻新改造、维修保养

商业资产的增值主要可从项目运营增值、项目翻新改造、物业维修保养这三个维度来关注。正确的资产管理视角，应该是在商业项目运营过程中，通过对商业项目的经营绩效整体评估，通过定期翻新、改造及设备的定期维护保养，真正提升商业项目的人气和经营效益，进而实现商业资产整体增值。

1.通过运营管理使得项目增值

从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等，全过程都会影响到日后资产能否保值和增值。特别是在项目开业之后的运营期，运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响各商户的营业收入，进而影响开发商可收取的租金收入。运营期的运营管理措施主要集中在以下几个方面：