房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理

记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。

是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。

01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。

（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。

3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。

4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。

5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。

6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。

但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。

二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。

详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。

②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。

③、土地平整费。

④、拆迁补偿费、安置费。

2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。

③、建造房产所发生的成本。

④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。

⑤、因转让房产而产生的有关税金。

3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。

国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。

确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。

房地产公司的土地增值税如何计算土地增值税是指对房地产开发商出售房地产后所取得的土地增值利润所征收的一种税费。

在中国，土地增值税是由房地产公司根据国家相关法律法规和政策进行计算和缴纳的。

下面是关于土地增值税如何计算的详细解释。

一、土地增值税的基本原理土地增值税的计算原理是通过扣除房地产企业购置土地成本和相关税费之后，按照土地增值额的一定比例进行计算和缴纳。

具体来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费土地增值税=土地增值额×税率其中，税率是根据不同地区和房地产的性质而定的，一般来说是在30%~60%之间。

二、土地增值税的计算方法1.成交价的确定成交价是指房地产的实际销售价格。

一般来说，房地产企业在出售房地产时会签订相关的合同和协议，明确约定成交价。

2.购置土地的成本的确定购置土地成本是指房地产企业在购买土地时所支付的费用，包括土地出让金、土地整理费、土地增值税等。

3.相关税费的确定房地产企业在购置和出售土地时，还需要支付一些相关的税费，如土地使用税、契税、印花税等。

4.税前土地增值额的计算税前土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费5.税后土地增值额的计算税后土地增值额=税前土地增值额×税率其中，税前土地增值额是计算土地增值税的基础，而税后土地增值额则是最终需要缴纳的土地增值税金额。

三、土地增值税的缴纳方式房地产企业在完成房地产的销售交易后，一般需要在30天内办理土地增值税的纳税申报和缴纳手续。

具体的缴纳方式可以根据不同地区的规定而有所不同，一般包括以下几种方式：1.自行纳税：房地产企业将相关资料提交税务机关，并自行计算并缴纳土地增值税。

2.委托代理：房地产企业可以委托专业的税务代理机构代理计算和缴纳土地增值税。

3.税务机关核定：在一些特殊情况下，税务机关会根据实际情况对土地增值税进行核定，并通知房地产企业缴纳相应的税款。

土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。

预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。

2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。

具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。

3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。

总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。

预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。

预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。

以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。

房地产企业土地增值税清算的账务处理一、前言所谓土地增值税,是指对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位或个人,就转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种税金,而土地增值额则等于转让房地产所得收入与房地产开发成本、费用等支出的差额。

作为对房地产企业收益影响较大的税种之一,土地增值税长期以来所采用的缴纳方式为预征制,但从2007年2月开始,根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定,土地增值税的缴纳方式变更为清算制,这给众多房地产企业产生了一定的影响。

鉴于此,本文从会计角度对土地增值税清算中的相关账务处理进行了深入的探讨,以期可对此有所借鉴。

二、土地增值税清算的账务处理规定从会计角度看,房地产企业应设置“主营业务税金及附加——土地增值税”(假设为A)、“应交税费——应交土地增值税”(假设为B)、“待摊费用——预缴土地增值税”(假设为C)三个科目来对本企业的土地增值税进行核算。

在取得预售收入时,房地产企业需按预售收入的一定比例预缴土地增值税,此时在账务处理中需借记C、贷记B,在实际缴纳时再将B予以转出。

在项目竣工后,企业需按土地增值税清算方式计算应承担的土地增值税费用,并进行借记A、贷记C的处理,将C的科目余额转平。

而在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后,根据其应补缴的差额直接进行借记A、贷记B的处理,在完成补缴时再将B予以转出。

经过以上账务处理,A、B、C科目的余额应均为零。

由此可见,土地增值税的账务处理由以下三部分组成,即先期预缴、收入结算和清算补缴。

而由于会税差异的存在,房地产企业在土地增值税的核算过程中会产生一定的时间性差异,虽然从账面上看对其最终的财务结果没有太大的影响,但考虑到资金时间价值的存在,因此对此还需予以必要的关注。

三、土地增值税清算的相关案例分析例如,从事房地产开发的甲企业于2007年开始销售一楼盘,并于当年实现预售收入10亿元,下一年度2008年实现预售收入30亿元,2009年度实现销售收入20亿元,至此该楼盘以告售罄,并于2009年底结转该楼盘的全部销售收入60亿元。

房企预缴增值税会计处理房地产企业预缴增值税的账务处理作简要介绍：一、一般计税法1、5月10日，收到预售房款时借：银行存款贷：预收账款【说明】有些企业在取得预售房款时就将预收账款进行价税分离，即预提增值税销项税额。

个人认为，预收账款部分的增值税可以在工作底稿中计算，不需要反映账面，否则财务处理有点麻烦。

2、6月5日，根据预收账款台账计算预缴增值税，申报预缴增值税（1010/1.10*3%=30）借：应交税金—应交增值税—已交税金（预缴）30贷：银行存款30【说明】预缴税金通过”应交税金—应交增值税—已交税金“核算，可不另设预缴税金科目。

3、6月15日，取得施工方开具的建筑服务发票借：开发成本—建安成本200应交税金—应交增值税—进项税额（10%）22贷：应付账款2224、6月30日，交房开票，结转收入借：预收账款1010贷：主营业务收入1000应交税金—应交增值税—销项税（10%）100【说明】结转收入的时间应按照合同约定的交房时间，若实际交房时间早于合同约定的时间，则以实际交付时间结转收入。

同时，计算允许扣除对应的土地价款（444/1.10*10%=44）借：应交税金—应交增值税—营改增抵减的销售税额44贷：主营业务成本44【说明】这里是冲减的是“主营业务成本”，而不是“开发成本—土地成本”；土地增值税清算时允许扣除的土地成本是”开发成本—土地成本“，即案例中的44不作为土地增值税清算时土地成本的减项。

5、6月30日，计算缴纳增值税借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）44贷：应交税费—未交增值税（一般计税）446、7月3日，申报缴纳增值税借：应交税金—未交增值税（一般计税）44贷：银行存款44二、简易计税1、5月10日，收到预售房款借：银行存款1050贷：预收账款10502、6月10日，根据预收账款计算预缴增值税，并申报。

借：应交税金—未交增值税（简易计税）30贷：银行存款303、6月30日，交房开票，结转收入借：预收账款1050贷：主营业务收入1000应交税金—未交增值税（简易计税）504、7月5日，申报缴纳增值税借：应交税金—未交增值税（简易计税）20贷：银行存款20以上会计处理可根据实际情况作适当调整。

按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。

但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

（一）清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（4）省税务机关规定的其他情况。

土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴是指在土地转让发生后，根据土地增值税法规定，买
卖双方在实际结算前，买方按照一定比例提前预缴相应的土地增值税款项。

土地增值税是一种按照土地转让的增值额计算的一种税收，主要针对土地
转让后的增值收入。

第一步：计算土地的增值额。

土地增值额=土地转让价款-购买土地时
的购置成本。

土地转让价款是指土地转让交易发生时所支付的价款总额，包括购买
价款、税费、房屋配套设施价款等。

购买土地时的购置成本是指购买土地时的购置价款、税费以及土地增
值税预缴款项等。

第二步：计算土地增值税。

土地增值税=土地增值额×土地增值税税率。

当前土地增值税税率为30%。

根据不同地区以及不同政策，税率可能
会有所调整，请以具体法规为准。

第三步：计算预缴税额。

预缴税额=土地增值税×预缴比例。

预缴比例是指预缴土地增值税的百分比，通常根据不同地区以及政策
制定，一般在转让合同中规定。

预缴比例常见的有20%、30%等。

第四步：计算应收土地增值税款。

应收土地增值税款=土地增值税-预
缴税额。

第五步：根据具体情况进行调整。

根据税务部门要求以及特殊政策，
可能还需要进行一些调整和计算。

需要注意的是，土地增值税预缴是在土地转让发生后的购买方需要提前预缴的税款，具体计算方法需要根据实际情况进行调整。

同时，税务部门可能会对土地增值税预缴进行抽查和核查，所以在计算预缴税款时需要保持准确和合规。