七宝万科-商业项目案例

上海万科项目首推项目：万科悦城推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。

✧产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。

✧配套：全方位生活配套。

✧景观：全年龄段功能主题景观区。

备选项目：一、万科城推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。

二、翡翠滨江推荐理由/考察要点：商业与住宅有机互动复合型生活社区。

后附：上海万科项目简介系列一：幸福系悦城万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。

项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。

全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。

在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。

90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。

在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。

孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。

各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。

梦想派万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。

项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。

项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。

项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。

万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。

再一次点亮七宝！七宝万科广场惊艳登场！堪比淮海路！10月30日今天！七宝人民期待多年、全体上海万科人为之奋斗多年的七宝万科广场正式对外试营业！！临近中午，还未正式开门商场外就已经水泄不通！在商场门口迎接顾客的万科人：迫不及待涌入商场的人们：七宝万科广场是上海万科商用旗下广场系产品在上海的第一个落地项目，占地4万平方米，建筑面积24万平方米，坐落于整个七宝最好的9号线地铁站上盖，七莘路漕宝路路口，黄金地段中的黄金地段。

在这么好的地段，商场不仅外观现代，内部设计更是美得不要不要的堪比淮海路！当然，除了项目地理位置、整体外观吸引人气外，也引入了大量很特色的运动、生活、体验类商户。

并在服务上，也继承了来自万科的优质服务内容。

最终带给了上海一座「为家而建」的娱乐购物公园。

七宝万科广场目前拥有200多家商户，其中不少是首次落户上海。

例如来自台湾的家庭娱乐品牌大鲁阁，未来绝对是网红圣地！人气自助餐厅漢来海港，估计排队要排色特了！来自韩国的CGV星聚汇影城，据说有9个影厅等等。

而一些家喻户晓的品牌，也在七宝万科广场呈现出了别具一格的店铺，例如位于B1的大食代，就使用四处搜集的上海老家具装潢，打造出一条弄堂里的美食街，现场去看，浓浓的上海米道扑面而来！亲子是商场吸引人流的利器围绕着为家而建的定位，七宝万科广场集中了大量优质的亲子类商户如蕃茄田艺术中心，石尚自然探索市集，MELAND儿童乐园等。

还增加了小朋友喜好的彩虹楼梯此类的公共空间设置！妈妈们再也不用担心小朋友不爱逛街走路了！除了购物中心里常见的餐饮零售类业态，富有特色的体验类商户也是七宝万科广场的秘密武器。

跨5F、6F进驻的RAPUTA高线花园市集就是其中代表，将室内花卉集市与室外屋顶花园合二为一，简直美到炸裂5楼还有一处专为体育爱好者准备的好去处！“无限运动馆”！NBA姚明俱乐部！滑轮！室内攀岩！舒适堡旗舰店听听都热血沸腾了如此大体量，丰富业态的购物中心落地七宝，不仅是一个全家娱乐休闲的好去处，也势必会带领周边片区的消费升级。

兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟旳楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期旳营销筹划就必须做到位，专业旳房地产营销筹划公司在销售过程中旳重要性显得越来越重要。

目前，上海许多发展商开始打破“自产自销”旳开发陈规，引进专业营销公司，全程参与项目旳地块评估、规划顾问、营销企划到销售执行旳整个开发过程。

上海万兆地产开发旳万兆家园首期“叠彩人家”，就是由具有近年房产营销专业经验旳上海安瑞担任全程代理获得销售成功旳范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米旳业绩让行业刮目相看，在万兆旳带动下，许多发展商卖楼盘旳时候，都采用了请专业机构前期介入营销企划，全程代理旳运作模式。

由万兆筹划旳叠彩人家，思路清晰：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户买信任、发明产品需求强度方面均有独到之处。

请看本期万兆家园“叠彩人家”营销筹划案例。

１市场背景★上海市大背景以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大旳房地产市场，上海旳房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转暖。

１．土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡２０００年，在新土地法实行旳背景下，上海市府继续对土地旳供应实行严格控制，较为有效地克制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较去年同期减少６％。

其中，内销商品房出让面积较去年同期减少４９％，外销商品房较去年同期减少７６％。

从预售状况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势，而与此相应旳已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年旳４．２６１降为２０００年旳１．０７１；从销售来看，需求增幅超过供应增幅，供求之比由１９９７年旳１．６５１降至２０００年旳１．０７１。

特别是商品住宅销售，１９９９年初次浮现当年销售量与当年竣工量基本持平态势。

２．市场需求增长较快新建商品房增长迅速，由１９９５年旳５６７．６６万平方米旳销售面积增长到１９９９年旳１３２８．６７万平方米。

２０００年一季度批准预售旳面积近２８万平方米，比去年同期增长３４％，其中内销房面积２６７４７００平方米，比去年同期增长４８％。

商业出入口分析出入口与道路关系主出入口数量出入口人车流处理出入口形态主出入口位置出入口与道路关系出入口濒临城市道路出入口濒临城市高架桥（快速干道）出入口濒临道路交叉口出入口濒临绿化带出入口濒临河流出入口濒临城市干道石家庄勒泰中心1 出入口濒临城市干道长春国信国际广场出入口濒临城市干道万科金域缇香2 出入口濒临城市道路上海环球金融中心出入口濒临城市道路一层平面图3 出入口濒临城市高架桥或快速干道出入口濒临城市高架桥或快速干道总平面图一层平面图上海虹口龙之梦购物中心合肥银泰中心4 出入口濒临道路交叉口上海保利会展中心出入口濒临道路交叉口5 出入口濒临绿化带出入口濒临绿化带青岛即墨正大广场6 出入口濒临河流常州篦箕巷出入口濒临河流上海龙华天地商业出入口分析1出入口数量和位置单地块主出入口数量和位置多地块主出入口数量位置两个主出入口单地块主出入口组合一个主出入口三个主出入口商业出入口分析1出入口数量和位置1 单地块主出入口数量和位置1.1 一个主出入口主出入口位于地块的边上图例商业出入口空间Array一层平面图一层平面图上海证大大拇指广场1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的边上两个主出入口位置1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的交角1.1.1 两个主入口相邻1.1.2 两个主入口相对上海开元地中海购物中心兰州盛达国贸中心城市综合体,,青岛乐客城1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 一个主出入口位于地块的交角 。

上海壹丰广场两个主出入口位置上海长宁龙之梦1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口三个主出入口均位于地块的交角三个主出入口位置湖州市龙溪港永昌地块1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。

1.1.1 三个主入口相邻深圳华润中心三个主出入口位置大冶城市广场1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。

万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。

其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。

开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。

万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。

万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。

在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。

在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。

同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。

0 引言建筑市场的高速发展导致建筑类型和功能的多样化，建筑设备系统的复杂化，同时设备系统不同专业在投产后的耦合性也呈现越发紧密状态，可以认为建筑电气系统、设备系统的调试，与建筑的运行效率、投产使用效果具有较为密切的联系。

张予涵[1]开展了基于深度强化学习的多区域商业建筑暖通空调系统控制方法研究，提出了一种新的针对暖通空调的控制方式；朱辉[2]开展了基于暖通空调数字孪生系统的故障诊断方法研究，针对暖通空调现有故障问题，给出了新的诊断思路。

但目前，传统的风水系统平衡调试研究开展仍然滞后，这一情况导致系统设计缺陷、产品选型不良、施工质量问题的发现集中爆发于施工后期阶段，大规模的返工对于整个项目的质量、进度影响极大。

为解决传统方法存在的不足，可通过机电全过程调试，从系统功能保证出发，早期介入，将深化设计、设备选型、施工安装、调试实施几个环节紧密结合，建立起一种新的、适宜的、先进的调试体系，以此种方式，发挥暖通空调在建筑中更高的效能。

1 冷却塔调试万科七宝镇53号地块商业项目是万科在上海地区的首个商业项目，“一站式”服务的高定位，使该项目不仅建筑类型和功能的多样化，建筑设备系统的复杂化。

对于大型购物中心而言，机电调试的提前介入直接影响机电系统是否可以达到预期效果。

该项目侧重顾客对于购物环境的舒适体验，因此对机电设备实际运行效果要求非常高。

在对该项目进行施工调试前，首先需要完成水冲洗工作，按照性质，将其分为物理水冲洗和化学水冲洗。

在采用物理水冲洗方法时，需要先检查商铺水阀是否关闭；冲洗管道的主管及支管手动阀是否打开；冷却塔进水阀是否关闭；旁通阀是否打开。

在检查完毕，均符合要求后，进一步检查冷冻水封闭环路是否形成。

若形成，则按照“开启循环泵（不低于12h）——最低点快速排水——快速补水（边补边排直到排水清洁）——拆过滤器、清洗过滤网——结束系统补水”的顺序完成物理水冲洗。

化学水冲洗同样在开始前需要确定是否具备冲洗条件。

试营业的七宝万科广场凭什么刷爆朋友圈？也许你已经习惯了1楼珠宝，2-3楼女装，4楼男装……这样一层一层的单线条的商场；也许你已经习惯了，我在商场的这头，你在商场的那头，寻寻觅觅穿越层层人海才能会到的碰头；习惯的东西是不可以改变的么？向来如此便都是对吗？当然不是，万科就偏不信，于是他在七宝就打造了这样一个广场。

10月30日试营业后，朋友圈就沦陷了……△七宝万科广场外立面。

七宝 1550个车位七宝万科广场紧邻七宝老街，位于9号线七宝地铁站上盖，3号口直达商场。

地上5层、地下3层。

在B2-B3层共计有1550个车位。

车辆可从民主路、万科广场内街两个入口进入停车库。

△ 9号线七宝站3号口直通商场B1层。

十字动线四个出入口笔者是第一次来到万科广场，约好一朋友一同参观，大约5分钟后，在5楼树屋便碰上头了。

这样的情况对于逛商场而言太熟悉了，一般而言到了偌大的商场，碰头都得耗费半小时以上。

但是在24万方的七宝万科广场，就省掉了这一繁琐的程序。

十字型动线，简洁清晰。

并且在每一个动线的尽头，都建造了不同的标志性的元素，让人很有记忆点。

△七宝万科广场1楼平面图。

十字动线的四个出入口分别对应七莘路、漕宝路、漕宝路与七莘路路口以及七宝老街。

根据每条街不同的人流量及客群相应的打造标志性的记忆点。

比如七莘路人流量稍少，在入口处打造了树屋。

特色化的树屋跟五楼艺术连廊相互辉映，并且加上人们喜欢的花园市集，将平面和垂直线上的人流激活。

这一创举吸引了不少前来合影自拍的客人。

△一进门就能看见树屋，5楼有艺术长廊与之相呼应。

人无我有人有我优招商模式“人无我有，人有我优”这句被普罗大众都知道的真谛，在七宝万科广场被发挥到极致。

在这个广场，你能发现一些沪上第一家的店。

如：石尚博自然探索市集、汉来海港自助餐厅等。

其中汉来海港自助餐厅，在台湾被网络评为“全台难订位餐厅”。

这家餐厅的座位数超过380位，但是在七宝万科广场开业当天还是一座难求。

△笔者到场的时候是开业后几天的工作日，下午4点左右便排期了长长的吃晚餐的队伍。