房地产营销渠道

房地产企业的营销策略

产品策略

房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。

打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性, 具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。

同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。

价格策略

价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。

定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。

调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。

房地产营销渠道策划

第二节 房地产中间商面面观

房地产中间商指处在房地产生产者和消费者即发展商和顾客之间，参与房地产商品流通业务，促进买卖行为发生和实现的企业或个人。房地产中间商对于间接营销渠道的建立，对于营销渠道的扩展优化起着相当重要的作用。

一、 房地产中间商的种类

1、 房地产包销商。

房地产包销商指一次性或分期付款买断整栋、整片发展商开发的商品房，随后再分单元出售给顾客。房地产包销商以赚取买入价和卖出价的差额为利润（扣减经营成本），经营风险大，销售利润回报高。

2、 房地产代理商。

房地产代理商业务是针对全案楼盘（整栋、整片楼盘）。销售处主要在楼盘现场，房地产代理商应该具有整盘策划能力，现场销售能力。房地产代理商是房地产间接营销渠道的主要通路形

式。房地产代理商往往要和发展商共同承担营销风险，包括对广告费的垫支。房地产代理商以获取楼盘销售单元佣金（扣除经营成本）为利润。

3、 房地产中介商

房地产中介商业务是针对零散楼盘（个别单元楼盘）。销售主要是采用店铺式营销，或上门推销。房地产中介商对楼盘只有基本的信息介绍和简单的包装，成交很大程度上依靠于销售人员的个人突破。房地产中介商获取利润方法和代理商相同。

4、 房地产经纪人

房地产经纪人指具备经纪人条件，经工商行政管理部门核准登记并领取营销执照从事房地产经纪活动的组织和个人。这里所说的房地产经纪人主要指上述房地产经纪人含义中的个人，他们为商品房的买方寻求卖方，为卖方寻求买方，进行居间介绍，以买方卖方的成交收取佣金。

5、 房地产策划公司

房地产策划公司业务是为楼盘销售提供市场调研、营销（广告）策划、销售人员培养、顾问服务等。一些房地产策划公司可以承担包括建筑策划的房地产营销全程策划。房地产策划公司可

3 / 7 以是代理商（公司）的一种类型，也可以以策划公司名义注册。房地产策划公司一部分以工作室形式出现。

上述五种房地产中间商中，经销商、代理商属于间接营销渠道类型，一般采取总经销、总代理或独家经销、独家代理的方式。中介商可以作为直接营销渠道或间接营销渠道即发展商或代理商销售的分销商。房地产经纪人（个人）可以作为发展商或代理商销售的补充渠道。房地产策划公司属于房地产中间商的范畴，它和发展商的合作仍属于直接营销渠道，但在优化营销渠道乃至楼盘整个营销过程中具有不可忽视的作用。

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-可编辑修改- 房地产营销十大经典模式

一、“坐销”模式

特点：

通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。

优势：

一般顺利，交易较快。

劣势：

一次广告投放后难以达到预期的销售目标。

二、渠道销售模式

特点：

投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。

优势：

分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 ______________________________________________________________________________________________________________

-可编辑修改- 劣势：门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。

三、“案场--门店--项目中心”的销售模式

特点：

1.对项目中心的业务员进行系统培训；

2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训

3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。

优势：

减少广告推广成本

2.保证现场充足的人气，促进项目成交

3.化解市场风险。

劣势：成本较大。

四、自产自销模式

特点：开放商和销售商合二为一。 ______________________________________________________________________________________________________________

-可编辑修改- 优势：

1.掌握客户需求

2.维护开发商的品牌

3.对销售节奏和价格走向进行有效控制

1 房产销售获客最有效渠道是什么?对比不同渠道的优缺点

随着房地产市场的不断进展，房产销售获客渠道也在不断变化。对于房产销售人员来说，选择一个最有效的获客渠道是特别重要的。那么，房产销售获客最有效渠道是什么?本文将对比不同渠道的优缺点，为您解答。

线上渠道

1.搜寻引擎优化(SEO)

SEO是通过优化网站结构、内容和链接等，提高网站在搜寻引擎中的排名，从而吸引潜在客户。SEO的优点是成本低、效果长期稳定，但需要肯定的技术和时间投入。

2.搜寻引擎营销(SEM)

SEM是通过在搜寻引擎中投放广告，吸引潜在客户。SEM的优点是效果快、精准，但需要肯定的投入和管理。

3.社交媒体营销

社交媒体营销是通过在社交媒体平台上发布内容，吸引潜在客户。社交媒体营销的优点是成本低、传播范围广，但需要肯定的内容创作和管理。

线下渠道

1.展会

展会是通过参与房地产展会，吸引潜在客户。展会的优点是面对面 2 沟通、效果明显，但需要肯定的投入和预备。

2.传单派发

传单派发是通过派发传单，吸引潜在客户。传单派发的优点是成本低、传播范围广，但需要肯定的设计和派发。

3.电话营销

电话营销是通过电话拨打潜在客户，吸引客户。电话营销的优点是效果快、精准，但需要肯定的技巧和管理。

对比不同渠道的优缺点

1.成本

线上渠道的成本相对较低，线下渠道的成本相对较高。

2.效果

线上渠道的效果相对较慢，线下渠道的效果相对较快。

3.精准度

线上渠道的精准度相对较高，线下渠道的精准度相对较低。

4.传播范围

线上渠道的传播范围相对较广，线下渠道的传播范围相对较窄。

5.管理难度

线上渠道的管理难度相对较低，线下渠道的管理难度相对较高。

结论

综合以上对比，我们可以得出以下结论：