房地产销售渠道分析

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房地产销售渠道模式研究

作者：卢菲菲

来源：《企业文化》2017年第20期

摘要：随着我国市场经济的迅速发展，人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段，进一步促进了城市化进程的建设规模，给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础，开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。

关键词：房地产；销售渠道；模式研究

从近几年的地产经济情况来看，每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录，类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类，其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量，因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力，还能维护社会市场经济的稳定，提高我国人民的生活质量和感受。

房屋建筑是一种特殊的交易商品，其在进行销售时也有一套自已的销售规律，在这种情况下，渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段，本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。

一、房地产销售渠道模式的研究价值

二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期，随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，以及社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言，房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一，随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后，很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心，房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型，提高与消费者沟通的流畅度，以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务，同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况，房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作，而且在目前越来越严峻的行业竞争下，为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作，其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作，为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。

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招商江湾城渠道销售代理合同

合同编号：

委 托 人：

被委托人：

签订地点：

签订时间：

招商江湾城二期渠道销售代理合同

04019.02-yx-106

1

招商江湾城渠道销售代理合同

甲方：招商局地产（重庆）有限公司

乙方：

经双方友好商谈，就甲方委托乙方非独家外场销售 招商江湾城在售房源，具体事宜达成以下协议：

一． 代理项目

名称：招商江湾城

地址：江北区北滨一路363号

二． 代理期限：

委托有效期限：自销售代理合同签订之日起至项目委托房源销售终止。

三． 代理内容及标准：

1. 委托销售房源：

委托的房源： 招商江湾城一期商业、二期住宅 ，截止本合同签订日期未被认购的房源。

2. 客户确认方式

1）乙方在向甲方推荐意向客户时，应向甲方出具《场外推荐客户确认书》（以下简称确认书）。《确认书》经甲方指定的工作人员签字确认，其作为结算销售代理佣金的依据之一。 客户确认书一式两份，双方各执一份。

2）在甲方收到乙方出具的《确认书》之日前，如乙方向甲方推荐的购房客户或直系亲属（包含配偶、父母和子女），在1个月内从未现场到访与甲方取得联系并咨询本项目的情况（以甲方《CRM系统》最后一次登记时间为准，且最后一次跟踪记录表达意思为“无购房意向”内容），甲方应确认该客户为乙方所推荐，并在该确认书上签字、盖章；若乙方推荐之客户

招商江湾城二期渠道销售代理合同

04019.02-yx-106

2

在出具给甲方的《确认书》后2个月内认购甲方产品，均视为乙方的销售业绩;2个月后仍未认购甲方之物业，则《确认书》自动失效，甲方无须为此客户付给乙方任何费用。

招商江湾城渠道销售代理合同

合同编号：

委 托 人：

被委托人：

签订地点：

签订时间：

招商江湾城二期渠道销售代理合同

04019.02-yx-106

1

招商江湾城渠道销售代理合同

甲方：招商局地产（重庆）有限公司

乙方：

经双方友好商谈，就甲方委托乙方非独家外场销售 招商江湾城在售房源，具体事宜达成以下协议：

一． 代理项目

名称：招商江湾城

地址：江北区北滨一路363号

二． 代理期限：

委托有效期限：自销售代理合同签订之日起至项目委托房源销售终止。

三． 代理内容及标准：

1. 委托销售房源：

委托的房源： 招商江湾城一期商业、二期住宅 ，截止本合同签订日期未被认购的房源。

2. 客户确认方式

1）乙方在向甲方推荐意向客户时，应向甲方出具《场外推荐客户确认书》（以下简称确认书）。《确认书》经甲方指定的工作人员签字确认，其作为结算销售代理佣金的依据之一。 客户确认书一式两份，双方各执一份。

2）在甲方收到乙方出具的《确认书》之日前，如乙方向甲方推荐的购房客户或直系亲属（包含配偶、父母和子女），在1个月内从未现场到访与甲方取得联系并咨询本项目的情况（以甲方《CRM系统》最后一次登记时间为准，且最后一次跟踪记录表达意思为“无购房意向”内容），甲方应确认该客户为乙方所推荐，并在该确认书上签字、盖章；若乙方推荐之客户

招商江湾城二期渠道销售代理合同

04019.02-yx-106

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在出具给甲方的《确认书》后2个月内认购甲方产品，均视为乙方的销售业绩;2个月后仍未认购甲方之物业，则《确认书》自动失效，甲方无须为此客户付给乙方任何费用。

关摘要：改革开放二十多年来,特别是农村开始实行产业化发展以来，在农产品销售过程中形成了多种适应性较强的销售渠道，但这些渠道也有急需完善的地方。在构建和完善农产品销售渠道，拓展农产品销售方式过程中要注意：农产品品牌化、入世对我国农产品销售的影响以及政府职能转变等三方面问题。键词：销售渠道 改善措施 三个问题

在绝大多数农产品购销体制已经放开，农产品总量供大于求，许多地区出现农产品销售难的今天，对农产品销售渠道进行分析研究，找出适当的办法提高销售渠道的销售能力，对于解决农民及其他各销售主体的燃眉之急，增加农民收入，促进农村产业化发展都有极其重要的现实意义。

一、各类农产品销售渠道优点、存在问题及完善办法分析。

（一） 专业市场销售

专业市场销售即通过建立影响力大、辐射能力强的农产品专业批发市场来集中销售农产品。专业市场销售以其具有的诸多优势越来越受到各地的重视。

具体而言专业市场销售具有以下优点：

1.销售集中、销量大。对于分散性和季节性强的农产品而言，这种销售方式无疑是一个很好的选择。河南农民主要就是通过西瓜专业批发市场把优质的西瓜销往各地。

2.对信息反应快，为及时、集中分析、处理市场信息，做出正确决策提供了条件。

3.能够在一定程度上实现快速、集中运输，妥善储藏，加工及保鲜。解决农产品生产的分散性、地区性、季节性和农产品消费集中性、全国性、常年性的矛盾。

但在现实运作中专业市场还存在以下问题：

1.市场管理矛盾突出、市场体系不健全。 在一些专业销售市场，市场销售主体——农民经纪人在从事购销经营活动中，一手压低收购价，一手抬高销售价。不仅农民利益受损，而且往往造成当地市场价格信号失真，管理混乱。此外，税费管理政出多门、标准不一等问题，也在一些地区存在着。

2.信息传递途径落后、对市场信息分析处理能力差。在有些专业销售，市场信息传递很大程度上仍依赖于口头传递和电话交流，缺乏网络等交互性强的覆盖范围大的工具；对市场信息不能实现集中处理。