加息预期下该否提前还房贷

终于看明白了原来房贷提前还款这么不划算时间：2011-03-30 来源：搜狐社区分享到：更多>>我现在是看明白了，只要银行加息的消息一出，考虑房贷提前还款的人就一拥而上。

那么，提前还款到底值不值呢?咱还是来算算吧：享受七折或其他优惠利率的如果你是第一套房，而且还享受7折利率的，就不要考虑房贷提前还款了，加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的利率了。

按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。

如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。

但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。

除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。

等额本息还款年数接近中期的有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。

因为，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。

如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

等额本金还款期超过三分之一的第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。

等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

手上还有其他理财项目的如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。

在“加息”预期下，购房者成本增加，最简单的办法就是提前还贷，但对于没钱提前还贷和资金收益率高于贷款收益率的人不适用。

我的房贷该怎么办?成为越来越多的人关注的话题。

首先要盘点好自己的家庭财务状况。

只有搞清楚自己的家底和确定自己的理财目标，才能为房贷规划做出正确决策。

简单的方法就是对家庭的资产和负债进行一次清理，一是看看自己有多少存款，将来要用于什么方面，二是看看自己有多少贷款，当初借贷款的目的是什么，原来准备怎样还贷。

在认真盘点和分析基础上，再对自己的房贷是提前还款还是继续贷款做出决策。

其次可以灵活选择还贷方式。

房贷常见的还款方式主要以等额本金和等额本息两种还款方式最为普遍。

等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

以100万元20年期(以基准利率5.94%计算)的房贷为例，采用等额本息还款法，每月要还款7129.74元，还款总额为171.113745万元，所产生的利息超过71万元。

但如果采取等额本金还款法，首月还款9116.67元，第二个月还款9096.04元，还款总额为159.6475万元，支付利息款59.6475万元。

两者相比，等额本金比等额本息节省利息超过11万元。

目前银行大部分可以允许贷款者转换还款方式，不过由于等额本金还款方式在前期还款压力较大，因此在改变还款方式时，银行将根据个人的还款能力进行评估。

此外，还有一种加快还款的“双周供”还款方式，也可节省不少利息。

所谓“双周供”，就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次，两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额，借款人每月还款负担没有增加很多，但每年共有26个双周，“双周供”事实上每年要还13个月的贷款，且每月的上、下半月要各还一次贷款，通过加快每年的还款频率和还款总额，可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。

加息后是否需提前还贷定息贷款是否合算银行加息政策使房贷者对利率上调的预期更加强烈，因此，不少购房者都产生了提前还贷的念头，想减少利息的支出成本。

但提前还贷一定划算吗？房贷者首先应该先了解清楚自己的贷款合同细条。

目前，在同一家银行，不同时期申请的贷款提前还贷条件各有不同。

因此，百姓如果要提前还贷，首先要看一下贷款合同，研究其中的详细规定。

从目前违约金的数额来看，有1个月的利息和还款总额的1%，大致金额为3000至5000元。

因此，对于需要支付违约金的人来说，提前还贷并不明智。

即使不需要支付违约金，提前还贷也应该考虑一下自己的经济实力。

按照有关计算，目前对于房贷者来说，每月多支出的金额大约为40元至80元之间，一般都可以承受，如果将自己的流动资金都用于提前还贷，不仅会使得自己的生活拮据，而且也会损失一定的机会成本，即拿这些钱去投资货币市场基金、国债等保本理财产品的收益。

另外，央行上调贷款利率使得推出"固贷"产品的时机更为有利。

对于固定利率房贷，不少人首先关心的就是固定利率与浮动利率之间的利差。

随着贷款利率的提高，两者之间的利差无疑就缩小了，加上有消息称各大银行的固定利率房贷也要提高，不少购房者开始关注起固定利率房贷。

由于目前的固定利率房贷的期限都比较短，因此从时间价值来看，借款人所付出的不一定有浮动利率划算，投资者锁定的利率成本其实是打了一个折扣。

因此，选择固定利率房贷的时候，仍需精打细算。

除了定息贷款之外，投资者还可以关注一系列新型贷款，如接力贷款等等。

总之，房贷者在贷款买房和后续还款的支出和成本，都应事先详细计算清楚，选择最适合自己的贷款方式和还款方式。

10月19日晚，在时隔34个月后，中国人民银行再次宣布加息，存贷款基准利率上调0.25个百分点。

其实本周加息，市民们最关心的就是贷款是否要提前还贷?定期存款是否要提前支取转存?贷款是否要提前还贷？民生银行东山支行理财经理朱坤鹏表示，本次加息还在市民的承受范围内，对日常生活影响不大，如果市民目前房贷享受的是优惠利率，可以暂时不考虑提前还贷，因为如果提前还贷后，再贷款将有可能面临上浮利率或者被限贷;至于本次贷款利率调整，是否其下月就要按照新的贷款利率供款，目前房贷主要分两种：一种是对年对月，也就是按放款月份来调，如果房贷已到期的，则受影响;另一种是每年的1月调整，则要到明年1月才上调利率。

还有一种相对而言比较少的是按月调整的，若是这种，则下月供款即按照新利率进行还款。

具体的利率调整方式，市民可查阅自己的《住房按揭贷款合同》，或咨询经办银行。

定期存款是否要提前支取转存？朱坤鹏表示，衡量是否提前支取转存的标准，有一个简单的办法可供参考，比如以一年期定期存款为例，计算转存是否划算，可以用以下公式计算：360天存期年限(新利率-原利率)(新利率-活期利率)=转存时限。

以一年定期存款为例，3601(2.5-2.25)(2.5-0.36)=42.06天。

如果存款已经存了43天，将钱取出再转存，就不划算了。

不过对于已存期限尚未超过43天的市民而言，将钱取出再转存，则要划算些。

但截至目前，银行尚未出现像2007年央行加息时的转存潮。

购房者想“再等等”张女士结婚后一直与公婆住在一起。

去年张女士又生了宝宝，祖孙三代挤在一间房子里，张女士觉得既不方便也不是长久之计。

趁着国庆节放假，张女士开始到处看房。

然而面对唐山将近7000元/平米的房价，张女士确实有些吃不消。

就在张女士左右为难的时候，央行出台了加息的政策。

张女士欣喜地表示“看到了房子降价的希望”。

“我决定再等等，至少等到年底吧。

”张女士表示。

近日，记者走访市内几个正在预售的楼盘，发现前来看房的人不少，但表示近期买房的人不多。

假如央行加息，房贷利率怎么变？信贷员透露买房拼的不只是钱！去年以来，房贷利率不断上浮，买房需要支付更多的利息，而最近又开始有人预测中国央行可能会跟随美联储加息，先不管央行是不是真要加息，融360小编给大家说说假如真的加息，买房利率、月供会怎么调整，对购房人将带来哪些影响。

买房申请银行贷款，房贷利率取决于央行公布的基准利率，以及银行自身的幅度调整（打折或者上浮）。

央行调息后，各大银行总行会统一下发通知，各分（支）行信贷经理会以总行的通知为准，根据自身业务、额度等做出上浮或者打折的调整，此时买房就会按照调息后最新利率执行。

需要注意的是，新购房的人在没有完成备案以前，贷款利率还有可能出现变动，比如之前银行说按照基准利率，后来因为还没有完成备案，央行加息了，贷款利率就很有可能会按照加息后的执行。

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对于已经买房的人，同样受到调息政策影响，具体调整规则取决于贷款合同中的要求：一是按年调整，也叫次年调息，比如2015年2月贷款买的房子，2015年10月央行降息，那么就是从2016年1月1日起按照新利率执行。

目前多数银行的房贷合同都按照这种方式调息。

二是满一年调整，比如2015年2月贷款买的房子，2015年10月央行降息，要到2016年2月贷款满一年后才按新利率计算。

三是固定利率，就是签订贷款合同的时候，不管以后央行升息还是降息都按照合同上的利率执行，比如当年申请房贷按照8.5折的利率执行的，基准利率也只有4.9%，即使现在央行加息对你也没影响，算是捡着便宜了。

不过银行也不傻，有的银行默认是按年调息，购房人没有其他选择。

而加息带来的最直接影响就是支付的利息更多，月供压力更大。

以北京为例，一套房子动辄400万，即便是支付一百多万的首付，贷款额度需求也普遍在200万以上，贷款25年，利率上浮10%，每月要还1万多月供，比去年低利率时期要多还1000多元，对于一般家庭来说，压力着实不小。

央行重启加息房贷要不要提前还贷?昨晚，央行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，五年期以上贷款基准利率上调0.20个百分点，由现行的5.94%提高到6.14%。

这是中国时隔34个月后首次加息。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，此次加息是新一轮加息周期的开始，明年可能还会加息两到三次。

一度被人们淡忘的提前还贷问题再度引起关注，现在到底要不要提前还贷?不妨先听听理财专家们的意见。

本次加息后，贷款成本到底增加多少?以贷款100万元，期限20年为例，假定以等额本息方式还款，在基准利率条件下加息前每月本息合计7129.94元，加息后为7245.31元，多支付了115.37元，利息总额多出27737.29元。

由于本次加息幅度并不大，所以月供涨得并不多，不会对借款人造成太大压力。

农行理财专家表示，如果是第一套房，而且还享受7折利率，就不要考虑提前还贷了，本次加息后，五年期以上贷款基准利率是6.14%，7折即4.298%，这是非常低的利率。

按这样的加息幅度，就算再加两次，利率也只有6.54%，7折的利率为4.578%。

事实上，贷款人能否享受到利率优惠，加息后的区别会更加明显，如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。

但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。

中信银行理财专家认为，无论是一套房还是二套房，现在提前还贷都不是个好选择。

一般来说，现在加息了，房贷还款额也是从明年1月份才开始提高(合同中约定从当年开始执行新利率的除外)，只要赶在今年年底前提前还贷都可以避开加息影响，对于资金并不十分充裕的客户来说，不要急着提前还贷。

此外，经过这次加息后，CPI和存款利率仍然是倒挂的，在负利率的情况下，可适当负债进行消费和投资，风险承受度较高的投资者可投资股票和基金，选择基金定投是一个不错的投资方式。

明年利率提高三种情况不适合提前还房贷明年1月1日起，贷款购房的市民将按照新的银行基准利率，偿还银行贷款。

贷款利率提高了，那么，市民是否积极提前还贷呢？然而记者采访发现，今年沈城房贷市场相对平静了许多，尚未出现提前还贷潮。

理财专家建议说，提前还贷是否划算，关键看客户如何用钱，并非所有客户都适合提前还贷。

银行：市民钱紧用不着急着还贷截至目前为止，银行今年一共加息三次，目前一年期银行存贷款利率分别达到3.50%和6.56%。

记者走访沈城市场发现，建行、工行、中行等多家银行目前均未出现提前还贷潮。

记者采访了解到，目前沈城银行对房贷新客户均上调了利率水平，首套房贷利率一般都是在基准利率基础上上浮10%，第二套房贷也是在基准利率基础上上浮10%，依据楼盘情况和客户情况不同，有的也可能上浮到20%甚至更多，由银行客户经理和客户协商确定。

而老客户房贷利率有的享受基准利率，有的是8.5折基准利率，最优惠的是7折基准利率。

建设银行辽宁省分行某支行个贷中心负责人杜经理告诉记者，今年国家多次提高存款准备金率，收缩流动性，银行房贷规模大幅缩减，去年上半年，支行每月房贷额度2亿多元，而今年下半年，每月控制在1亿元以内，基本上供不应求，一些等待贷款的客户只好多等一段时间。

目前银行并未出现客户提前还贷高峰，估计和今年整体钱紧有关，老客户享受的一般是优惠利率，所以并不太急于提前还贷。

算账：提前还贷还是用闲钱理财？市民假如手里有了更多的闲余资金，是该提前还贷还是选择其他的投资渠道呢？本报记者为读者算一笔细账。

目前五年以上银行贷款基准利率7.05%，新贷款客户一般上浮10%，年利率达到7.755%，而享受7折优惠的房贷客户利率是4.935%，享受8.5折优惠的利率是6%。

享受住房公积金贷款的市民，五年期以上个人住房公积金贷款利率为4.90%，五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率4.45%。

而20XX年财政部发行的凭证式(四期)国债5年期票面年利率6.15%。

频繁加息如何提前还房贷更省钱？9月15日，今年第5次加息瓜熟蒂落。

利率不断提高，房贷利息已不容小视。

专家建议，手中有闲置资金的贷款购房者在贷款的前几年，可以减少其他方面的投资，尽量争取提前还款，缩短还款年限，使总贷款中的本金基数下降，从而减小在剩余的贷款中的利息负担。

要了解如何提前还贷更省钱，首先必须了解可供选择的提前还款方式。

据悉，目前我国各商业银行提供的提前还款方式有一次性还清所剩贷款和部分提前还款两种，后者又可详细分四种。

为了解这些还款方式之间的差异，本报记者特地请教了北京中原三级市场部的有关专家，用具体的案例对不同还款方式进行了比较，希望对大家节省利息支出有所帮助。

王先生买了一套130万的房子，首付30％后，贷款额为91万，贷款期限20年，假设该房产是王先生唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受优惠利率6．6555％。

按等额本息还款法计算，总还款额为1648387．2元，其中利息高达738387．1元，如果王先生采用该还款法还款6个月后，考虑提前还款，此时他所剩贷款本金为898920．22元 已支付利息共30129．9元。

从以上数据可以看出，仅仅半年时间王先生已经白白支出了3万多元的利息。

因此提前还款十分必要。

通过王先生的案例分别采用以下的4种还款方式计算总利息支出，最终列出省钱排行榜。

方案一：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即6868．28元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为516818．72元。

利息总额＝30129．9＋486688．82＝516818．72元方案二：部分提前还款，减少月供，还款期限不变提前还款10万元，贷款期限剩余19年6个月，月供减少为6104．22元，提前还款后总利息为659597．61元。

利息总额＝30129．9＋629467．71＝659597．61元方案三：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限提前还款10万元，月供减少为7169．72元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为478739．56元。

房贷加息应该提前还吗专家：三种情况无需慌晨报记者郭文珺即将到来的元旦对于房贷一族而言，无疑是一个坎，在年内经历了加息后，真正意义上的房贷压力将在明年元旦后集中体现。

对于手握年终奖的房奴一族而言，不少人开始琢磨着提前还掉一点房贷，这样可以减轻每月的还贷压力，不过提前还贷有时未必划算。

还贷前，不妨精打细算一番，有如下几种情况不妨考虑不要提前还贷。

资金收益高于贷款利息在经历了去年的加息后，从今年元旦之后，房贷利息将水涨船高。

如果在2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到了7.05%，上涨0.65个百分点；从2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；到2011年4月6日至7月6日办理的房贷，房贷的基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

不过对于那些赶上好时光贷款的贷款人而言，由于当时银行的利率执行7折优惠，因此即便是加息后，依然较低，甚至可能低过银行理财产品的收益率。

目前，银行理财产品的收益率相对较高，如果是20万以上的资金，一般年化收益率都在6%左右，而五年期国债的收益率也已在6%以上，部分信托产品的收益则更加可观。

不过银行理财师建议考虑到部分信托产品的预期年化收益率可能高达10%以上，但投资者需特别慎重地考虑到信托产品的风险系数相对较高，因此不能单纯地将贷款利息和信托产品的收益率进行比较，因此建议贷款利率如果高于6%，而自己又没有稳定收益产品的话，不妨考虑提前还贷。

还款中期不用急目前，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。

对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，提前还款则还的是本金，因此意义有限。

等额本金是将贷款额总额平分的成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。