国有土地、房屋非货币性资产对外投资能否享受土地增值税优惠政策的探究【税务实务】

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知财税〔2014〕116号全文有效成文日期：2014-12-31 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例有关规定，现就非货币性资产投资涉及的企业所得税政策问题明确如下：一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。

企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

三、企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。

被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。

四、企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位。

企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

五、本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等货币性资产以外的资产。

本通知所称非货币性资产投资，限于以非货币性资产出资设立新的居民企业，或将非货币性资产注入现存的居民企业。

非房企销售不动产土地增值税10%摘要：1.非房企销售不动产土地增值税政策概述2.非房企销售不动产土地增值税的税收优惠3.非房企销售不动产土地增值税的征收管理4.非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响正文：非房企销售不动产土地增值税政策概述根据我国税收政策规定，非房地产企业销售不动产需要缴纳土地增值税。

土地增值税的税率为10%，计算方式为：土地增值额× 土地增值税税率- 速算扣除数。

其中，土地增值额是指销售价格减去购买价格和投资成本。

这一政策旨在调控房地产市场，抑制过度炒房行为。

非房企销售不动产土地增值税的税收优惠尽管非房企销售不动产需要缴纳土地增值税，但在一定条件下，可以享受税收优惠政策。

例如，如果企业购买土地后，未进行开发，而是将其闲置一段时间后再进行销售，那么在计算土地增值额时，可以扣除闲置期间的利息损失。

此外，对于企业购买土地用于自用办公场所、仓库等，也可以享受税收优惠政策。

非房企销售不动产土地增值税的征收管理对于非房企销售不动产土地增值税的征收管理，税务部门将依据《土地增值税法》等相关法律法规进行。

企业需要按照规定，如实申报销售不动产的土地增值额，并按照规定的税率缴纳土地增值税。

税务部门会对企业提交的申报资料进行审核，确保税收政策的准确执行。

非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响非房企销售不动产土地增值税政策的实施，对房地产市场产生了一定的影响。

一方面，该政策有助于抑制过度炒房行为，稳定房价，保障居民住房需求。

另一方面，税收优惠政策可以降低企业购置土地的成本，鼓励企业投资土地市场，促进土地资源的合理利用。

“九税二费问题答复汇总一、土地增值税部分1、房地产企业销售无产权车位或长期租赁车位的土地增值税征管问题。

（怒江、玉溪、大理、昆明、曲靖）事由：根据云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>，对房地产企业销售无产权车位的行为，按照“服务业—租赁业”征收营业税。

而国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函[2007]645号文件规定：土地使用者转让、抵押或臵换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或臵换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或臵换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

按此文件规定，房地产企业销售无产权车位的行为，应按转让土地使用权征收土地增值税和契税。

在具体征管工程中，对房地产企业销售无产权车位和长期（等同一土地的使用年限）租赁车位的行为，根据云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>的规定，按照“服务业—租赁业”征收了营业税，就不能再按转让土地使用权征收土地增值税和契税，但这样执行又不符合国税函[2007]645号文件规定。

如果按国税函[2007]645号文件规定征收了土地增值税和契税，征收营业税也只能按“转让无形资产—转让土地使用权”税目执行，但又与云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）的规定冲突。

答复：根据土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税清算管理规程第十九条规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

结合城市房地产管理法规定，无产权建筑物属于不可转让的房地产的规定。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2015年第20号:非货币资产对外投资所得税问题的理论分析-财税法规解读获奖文档
非货币资产对外投资所得税问题的理论分析（一）
视同销售在这里是多此一举的概念
赵国庆国家税务总局税务干部学院 2015-04-13
本来是为了响应国务院2014年关于鼓励企业兼并重组的指导意见，财政部和国家税务总局分别下发了《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）和《国家税务总局关于非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）。

但是，市场好像对财政部和总局的好意并不买账，一时间什么资本市场受到沉重打击，个人所得税政策导致血流成河的夸张文章横飞。

正好这时候又有国投中鲁重组因为个税问题搁浅的消息凑热闹，股价下跌导致股民也对财政部和总局政策开始撒怨气。

但是，2014年财政部和总局关于企业非货币资产对外投资下发了财税〔2014〕116号后，市场好像没有这么大的反映。

而且，相对于企业而言，税务总局对这个个人非货币资产对外投资的税收政策更为重视。

14年企业非货币资产对外投资的政策发了，总局到现在还没有下发配套公告。

但是，15年针对个人非货币资产对外投资的政策发了8天后，总局的公告就出来了。

实际上企业以非货币资产对外投资和个人以非货币资产对外投资涉及的所得税问题在本质上是一样的。

这里，我们抛开感情的宣泄，还是从理论上来分析如下几个问题：。

重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知渝地税发〔2011〕221号各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：近年来，部分区县局反映，在贯彻执行土地增值税有关政策中存在对相关政策掌握不一致的情况。

为统一政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《土地增值税宣传提纲》（国税函〔1995〕110号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）及其他相关规定，经研究，现将土地增值税有关问题明确如下，请依照执行：一、关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

（二）对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金，再按开发土地所需成本的20%予以加计扣除。

加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

（三）对取得房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即转让的，只允许扣除取得房地产产权时支付的价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。

（四）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本、规定的房地产开发费用以及转让房地产有关的税金，并按实施细则的规定准予加计20%扣除。

云中飞点评:所谓的生地,是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地;熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

以前的国税函发[1995]110号规定:(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

房地产作价入股有关税收问题【说明】前段时间写过有关房地产出资合法规避营业税和土地增值税,很多“土豪”朋友很高兴，纷纷发来微信向汪本良注册会计师询问有关政策法规依据，今天再发一个微信详细进行解析。

前几个月有一家内资企业老板（我的“土豪”朋友)咨询他们公司拟将闲置的土地和厂房出售给一家外国企业作为经营场所，汪本良注册会计师（公众微信china—cpa）后来给这位“土豪”朋友出了一个主意,建议该内资企业和外国企业可以合资成立一家新的中外合资有限责任公司，内资企业以土地和厂房出资，占新成立公司的注册资本70％，外国企业以美元现汇出资占新成立公司股权的30％.新公司成立后,房屋土地过户到新成立中外合资企业后，内资企业再将中外合资公司的全部股权以原价转让外国企业，新企业性质由中外合资变为外商独资。

根据现行的法规政策，这样可以合法地规避掉房地产销售的营业税和土地增值税；股权转让没有增值，也不存在任何税收。

有企业发微信来询询问，有关税务问题和手续问题，今天在公众微信中china—cpa详细解析。

房地产作价入股营业税政策解析财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税［2002］191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税.对股权转让不征收营业税。

国家税务总局《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函[1997］490号)规定，根据《营业税税目注释》的有关法规，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按"服务业”税目中”租赁业"项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为，应按”转让无形资产"税目征收营业税。