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2016土地估价师案例分析：农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、税收主要通过规定不同的税种、税率和（）等，来调节经济利益和经济行为。
A．税制B．税法C．税目D．税额2、某宗地采用四种估价方法得到的试算价格分别是331元／㎡,313元／㎡、354元／㎡、294元／㎡，根据分析取各试算价格的中位数作为最终结果，则采用中位数方法确定的最终估价结果为元／㎡。
A：322B：323C：324D：331E：时间因素3、国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田的必须经__批准方可征用。
A．县级人民政府B．市级人民政府C．省级人民政府D．国务院4、某大型百货商城临街宽15m，进深100m，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。
A：宽深比修正B：区位修正C：用途修正D：出让方式修正E：时间因素5、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，以作为限差。
A：中误差B：两倍中误差C：三倍中误差D：以上均不对E：土地6、有一宗土地，土地使用年期有限且为3年，土地每年的纯收益为2000元/m2，土地还原率为20%，那么该宗土地的地价为__元/m2。
A．2000B．4213D．22137、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定，各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立__制度，进一步加强对土地估价机构的监管。
A．初审B．审批C．抽查D．备案8、当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格。
A：不变B：下降C：上升D：不确定E：土地9、土地开发整理规划是土地利用总体规划的深化和补充，也是土地利用总体规划的重要组成部分，其中，省级土地开发整理规划的内容包括__。
A．分析土地开发整理的背景与条件B．分类分期测算规划期内土地开发整理投入量C．估算土地开发整理的投资D．制定实施规划的政策措施E．提出土地开发整理的总体安排10、新《企业所得税法》规定的税率，小型微利企业减按（）征收。
Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素指标说明表因素说明修正因素优劣程度说明优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级区商服中心距离（米）100 100-200 200-400 400-600 ＞600公交便捷度400米以内公交线路数量＞5 5 4 3 3对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜150 150-300 300-500 500-700 ＞700基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内1次供电中断，且未超过6小时曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时公用设施完善备度300米内公用设施较多，高等级设施较多400米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般400米内公用设施数量一般，有个别高等级设施500米内高等级设施数量较少，没有高等级设施600米内公用设施数量少，没有高等级设施人口密度流动人口很多，固定人口大于3万人／平方公里流动人口多，固定人口大于万人／平方公里流动人口较多，固定人口大于万人／平方公里流动人口一般，固定人口大于万人／平方公里流动人口较少，固定人口小于万人／平方公里发展潜力拆迁改造余地很大拆迁改造余地较大拆迁改造余地一般拆迁改造余地较小拆迁改造余地很小高级商务聚集度在同级别中商业聚集程度非常高在同级别中商业聚集程度比较高在同级别中商业聚集程度一般在同级别中商业聚集程度较低在同级别中商业聚集程度低规划影响度几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多地方受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干但有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道临次干道但有通行限制临次干道以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路宽深比＞因素说明修正因素优劣程度说明2优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级区商服中心距离（米）＜150 150-300 300-500 500-800 ＞800公交便捷度400米以内公交线路数量＞5 5 4 3 ＜3对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜200 200-400 400-600 600-800 ＞800基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时3公用设施完善备度400米内公用设施较多，高等级设施较多500米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般600米内公用设施数量一般，有个别高等级设施700米内高等级设施数量较少，没有高等级设施800米内公用设施数量少，没有高等级设施人口密度流动人口很多，固定人口大于万人／平方公里流动人口多，固定人口大于万人／平方公里流动人口较多，固定人口大于万人／平方公里流动人口一般，固定人口大于万人／平方公里流动人口较少，固定人口小于万人／平方公里发展潜力拆迁改造余地很大拆迁改造余地较大拆迁改造余地一般拆迁改造余地较小拆迁改造余地很小高级商务聚集度在同级别中商业聚集程度非常高在同级别中商业聚集程度比较高在同级别中商业聚集程度一般在同级别中商业聚集程度较低在同级别中商业聚集程度低规划影响度几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多地方受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干且有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道临次干道但有通行限制临次干道以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路宽深比＞级商业用地基准地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣4﹣﹣区域因素商服繁华影响度0﹣﹣交通条件公交便捷度0 ﹣﹣对外交通便利度0 ﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣公用设施完备度0 ﹣﹣人口状况人口密度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣高级商务聚集度0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣5个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣Ⅱ级商业用地基准地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣区域因素商服繁华影响度0﹣﹣交通条件公交便捷度0 ﹣﹣6对外交通便利度0 ﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣公用设施完备度0 ﹣﹣人口状况人口密度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣高级商务聚集度0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣7Ⅲ级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表因素说明修正因素优劣程度说明优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级区商服中心距离（米）﹤200 200-400 400-600 600-900 ＞900公交便捷度400米以内公交线路数量＞4 4 3 2 <2对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜200 200-400 400-600 600-900 ＞900基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象8供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时公用设施完善备度400米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般400米内公用设施数量一般，有个别高等级设施500米内高等级设施数量较少，没有高等级设施600米内公用设施数量少，没有高等级设施800米内没有公用设施人口状况人口密度流动人口较多，固定人口大于万人／平方公里流动人口一般，固定人口万人／平方公里流动人口较少，固定人口万人／平方公里流动人口少，固定人口万人／平方公里固定人口小于人／平方公里环境条件环境质量优劣度500米内有1污染源450米内有1个污染源400米内有1个污染源350米内有1个污染源300米内有1个污染源绿地覆盖度绿化率大于40% 绿化率35-40% 绿化率30-35% 绿化率25-30% 绿化率小于25%发展潜力符合规划发展方向，拆迁改造余地很大符合规划发展方向拆迁改造余地较大符合规划发展方向拆迁改造余地一般不完全符合规划发展方向，拆迁改造余地较小不符合规划发展方向，拆迁改造余地很小规划影响度几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多方面受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干但有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制临次干道但有通行限制，或者临交通型主干道临次干道以下道路9临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路Ⅲ住宅用地基准地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣区域因素商服繁华影响度0﹣﹣交通条件公交便捷度0 ﹣﹣对外交通便利度0 ﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣10供电0 ﹣﹣公用设施完备度 2..8 0 ﹣﹣人口状况人口密度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣高级商务聚集度0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣工业用地宗地地价影响因素指标说明表11影响因素说明修正因素优劣程度优较优一般较劣劣区域因素对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离＜500 500-800 800-1000 1000-1500 ＞1500基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时环境质量优劣度800米内有1个污染源，700米内有1个污染源600米内有1个污染源500米内有1个污染源400米内有1个污染源12自然条件优劣度自然地势平坦，没有地质灾害威胁自然地势较平坦，没有地质灾害威胁自然地势较平坦，基本没有地质灾害威胁自然地势不平坦，基本没有地质灾害威胁自然地势不平坦，可能有地质灾害威胁产业聚集影响度产业聚集程度很高产业聚集程度较高产业聚集程度一般产业聚集程度较低产业聚集程度低发展潜力几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多方面受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临交通型主干且无通行限制临交通型主干但稍受通行限制，或者临混合型主干临生活型主干或临次干道且没有通行限制临生活型主干或临次干道但有通行限制临支路以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路面积形状形状规则，面积大小对企业布局无影响形状较规则，面积大小对企业布局无影响形状较规则，面积大小对企业布局基本无影响形状较规则，面积大小对企业布局稍有影响形状不规则，面积大小对企业布局有较大影响Ⅱ级工业用地基准地价修正系数表影响因素权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣13区域因素对外交通便利度0﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣环境质量优劣度0 ﹣﹣自然条件优劣度0 ﹣﹣产业集聚影响度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣V14库尔勒市其他乡镇商业用地平均地价修正系数表因素说明修正因素优劣程度说明优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级商服中心距离（米）<100 100-200 200-300 300-400 ＞400对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜150 150-300 300-500 500-700 ＞600基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上15排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时公用设施300米内公用设施较多，高等级设施较多400米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般400米内公用设施数量一般，有个别高等级设施500米内高等级设施数量较少，没有高等级设施600米内公用设施数量少，没有高等级设施人口状况流动和固定人口很多流动人口较多，固定人口多流动和固定人口较多流动和固定人口较少流动和固定人口少发展潜力拆迁改造余地很大拆迁改造余地较大拆迁改造余地一般拆迁改造余地较小拆迁改造余地很小规划影响几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多方面受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干但有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道临次干道但有通行限制临次干道以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路宽深比＞16库尔勒市其他乡镇商业用地平均地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣区域因素商服繁华影响度0 ﹣﹣交通条件对外交通便利度0﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣公用设施完备度0 ﹣﹣人口状况（人口密度）0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣17个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比14 07 0 ﹣﹣V18。
土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。
（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。
当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
三、某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料：
（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
（2）土地还原率7％；
（3）该市住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；
（4）该市住宅地价的容积率修正系数如下表：
请根据上述材料
1.编制该城市地价指数表
2.采用市场比较法估算出宗地于2000年10月1日土地使用年
限为70年的单位土地面积价格。
五、计算题
2.在某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下；
经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为一时
的地价增长5%，超出1.5的容积率为每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增长3%。
表中位置、形状区域因素个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地好，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按下列要求完成计算。
（1）编制地价指数表；
（2）编制容积率修正系数表；
（3）计算宗地F在1998年时的单位地价（保留两位小数）。
基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。
基准地价系数修正法案例1(估价对象情况2某省某市主要商业街有一待估面积为2000m的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。
其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。
该宗地属市区商业二级地段，2该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m(开发程度为三通一平，标准容积率为1)。
、基准地价公布时间为1996年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档家电服装日用百货副食店等基本生活业服装饮食理发用品繁企业职工总数,400 250,400 150,250 80,150 ?80 华 (人) 条距商业中心距离 ?R/2 ,R/2 ,R ,2R ,4R 件且?R 且?2R 且?4R距公交车站距离?100 100,200 200,300 300,500 500,1000(米)交公交车站车流量,30 15,30 8,15 5,8 ,5 通 (辆/小时)状距火车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4 况 (千米)距汽车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4(千米)宗地临街门面宽,8 4,8 2,4 1,2 ,1宗度(米)地宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差条宗地自身深度距,3 3,7 7,9 9,12 ,12 件离(米)容积率 3,2 0.5,0.9 ,0.5 4 1宗道路级别(米) 20,40 10,20 7,10 ,7 无地人行道宽度(米) ,5 3,51.5,3 1,1.5 ,1 临区域交通管理规无限制货车禁行货车禁行汽车行道限制机动街定其他车不不能停放车通行道能停放路宗周围土地利用类商业用地住宅生活市政小道工业仓储园林风景地型用地公共建筑交通用地其他用地外未来地规划用途商业用地住宅生活公共事业工业交通界用地教育卫生用地环机关用地境表2 某市商业服务用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 业企业职工总数15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 繁 (人)华距商业中心距离 11.8 5.9 0 条件距公交车站距离 4 3 2 1 0(米)交公交车站车流量3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 通 (辆/小时)状距火车站距离5.7 4.28 2.85 1.43 0 况 (千米)距汽车站距离5.7 4.28 2.95 1.43 0(千米)宗地临街门面宽 5 2.5 0 -2.5 -5 宗度(米)地宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 条宗地自身深度距1 0.5 0 -0.5 -1 件离(米)容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗道路级别(米) 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 地人行道宽度(米) 4 2 0 -2 -4 临区域交通管理规2 1 0 -1 -2 街定道路宗周围土地利用类7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 地型外未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 界环境表3 商业用地容积率修正系数表容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指100 102 105 109 112 113 115 数2(估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
