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章节目录金地集团发展历程及现状金地集团产品策略金地集团投资及开发策略金地公元2040案例分析结论与启示PART 1金地集团发展历程及现状金地集团初创于1988年，总部设于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上海证券交易所上市（600383.SH ），是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。
历经30年，公司确立了以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈以及沿海经济带、长江经济带和中西部经济带的战略布局，现已经布局7大区域，44个城市布局区域代表城市珠三角以深圳为大本营，辐射广州、佛山、惠州、珠海等城市；长三角以上海为主要着力点，延伸至杭州、苏州、南京等主要重点二线城市及城市群卫星城市等；环渤海以北京、天津等为核心城市，辐射至周边大连等其他环渤海城市；沿海经济带以大连、烟台、青岛、宁波、珠海、海口等城市为代表的活力型沿海城市为自主；长江经济带布局以南京、镇江、武汉等为代表的长江经济带城市中西部经济带布局以郑州、长沙、武汉、西安、成都、重庆为代表的中西部公司大股东是以富德生命人寿及安邦人寿为主的险资企业。
截止2018年1季度，富德生命人寿控股金地集团29.83%股权，继而生命系成为金地集团的第一大控股股东，二股东为安邦保险集团控股金地集团20.37%股权，而上市之初的大股东福田投资目前仅持有金地集团7.79%的股权股东名称动态持股数量(亿股)占总股本比例(%)富德生命人寿保险股份有限公司-万能H -9.7921.6900 安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合- 6.5714.5600深圳市福田投资发展公司- 3.527.7900 安邦财产保险股份有限公司-传统产品- 2.65 5.8700 富德生命人寿保险股份有限公司-万能G 减少 1.98 4.3800 富德生命人寿保险股份有限公司-分红- 1.70 3.7600 中国证券金融股份有限公司减少 1.43 3.1800 北京坤藤投资有限责任公司-0.78 1.7300 北京凤山投资有限责任公司-0.651.4400中央汇金资产管理有限责任公司-0.390.8600 合计-29.4765.2600表：2018年1季度金地集团前十大股东持股明细安邦保险集团生命系福田投资安邦人寿安邦财险万能H 万能G分红14.5%5.87%21.69% 4.38% 3.76%7.79%2017年，公司实现销售金额1408.1亿元，实现销售面积766.7万平方米，同比分别增长39.9%和16.5%，行业销售排名居第12位。
金地集团土地储备及项目发展基本策略（草稿）一、土地储备基本策略——实施积极的土地储备策略1、实施积极的土地储备策略的背景：（1）“九五”期间，国民经济以年均8.3%的速度持续健康发展，农村居民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入年均增长4.7%和5.7%，消费水平不断提高，国家产业结构调整取得积极进展，财政收入每年增长16.5%。
经济的繁荣，必然引起对土地需求的剧增。
“十五”计划已明确提出，发展房地产业是国家大力推进产业结构优化升级、加快服务业发展的重要内容之一，这表明，新的房地产市场已经随着新的一轮经济大发展而全面启动。
（2）金地集团以新的房地产市场的全面复苏为契机，成功地登陆证券市场。
作为上市公司，必须树立良好的市场形象，以较高的资本回报率吸引广大投资者，并保持继续增发新股的条件。
但目前公司的土地储备除已开工的海景D、E区项目外，仅有北京朗家园的项目17.5万平米，远远不能满足公司对利润的要求，寻求大量的土地储备已成为公司当务之急。
（3）规模化程度已被公认为地产企业竞争能力强弱的标志之一，金地集团要在未来三年内赶上并超过万科的效益水平，必须进行积极的全国性的土地储备，这已是公司长期、快速、稳定发展，成为一个优秀的全国性地产公司的必要条件。
（4）在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，诸多强劲的竞争对手都在进行着大量的地域拓展和土地储备。
截至2000年底，万科公司在深圳、上海、沈阳、北京、天津、成都的土地储备达450万平方米，较上年增涨243%；中国海外已在国内设立了北京、上海、广州、广西及深圳五家分公司，采取短、中、长三期土地储备策略，不断寻找适合其投资的地域；和记黄埔在中国北京、上海、青岛、重庆、广州、深圳、东莞及珠海等地均有多个地产项目正在进行中，并继续计划在中国其他省市投资地产业务。
土地资源的有限性和其他地产公司对土地储备的开发力度，迫使金地集团必须采取积极的土地储备策略。
2、基本策略——实施积极的土地储备策略（1）加强土地储备工作的理论研究和市场调查，具体包括：①土地储备周期与地产发展周期的相关关系研究②加强对土地储备工作的基础理论研究③现有地产项目的开发速度及金地公司开发能力研究④目标城市的土地价格变化趋势研究、合理的储备周期研究制定地产拓展之土地评估模型⑤．⑥战略性土地储备的研究与收购⑦关于长、中、短期土地储备的期间性研究（2）制定金地公司地产发展5年规划，基本思路如下：①规划要求每年的土地储备是为满足未来3-5年的净利润的需要②每年的净利润为上年净资产的10%，以达到净资产收益率为10%③根据既定的2001、2002年净利润、净资产和用每年税后利润的50%追加股本及2002、2004年两次增发新股的条件，计算每年的净利润及净资产、总资产④每年的开工量是为满足下年的净利润要求而制定的⑤五城市的土地储备资金分配、地价比、房地产售价等相关指标均为根据调研结果假设⑥经一系列演算推导，得出5年中每年的开工量、土地储备量、销售额、利润额及净资产和总资产的基本情况规划表⑦金地集团2001—2005年土地储备规划一览表（见下页表1）3、根据5年的土地储备规划积极开展实际的土地储备工作。
2006-2010年金地（集团）深圳公司深圳公司二○○六年四月目录目录 (I)前言 (V) (1)第一章外部环境分析 (1)1 珠三角地区区域经济发展状况及发展目标 (1)2 区域房地产市场分析——广东省 (13)3 珠三角地区各城市比较分析 (24)4 桂闽部分城市比较分析（南宁、厦门、福州） (29)5 各城市房地产市场发展趋势分析 (33)6结论 (63)第二章主要竞争对手分析 (65)1 概况 (65)2 城市布局 (67)3 重要战略措施 (72)4 竞争者分析结论 (74)第三章深圳公司公司内部分析 (76)1 脚印.扩张.创新——深圳近年发展历程 (76)2 公司现状分析 (77)3 公司市场地位分析 (88)4 公司经营管理能力分析 (89)5 公司经营调度分析 (94)6 公司人力资源现状分析 (95)7 深圳公司核心竞争因素分析 (98)8 SWOT分析 (99)9 内部分析结论 (102) (104)第四章公司使命与战略目标 (104)1 公司使命 (104)2 2005-2010年战略目标 (106)第五章公司战略执行路径 (120)1国际化战略 (120)2快速滚动开发，保证利润贡献和健康的现金流 (121)3 公司并购战略 (121)4 同心多元化战略 (125)5 战略合作 (126)第六章新战略的思考 (129)1 资产证券化 (129)2 客户满意度战略——建立以客户为中心的观念和服务体系 (130)3 联合体（Consortia） (131)4 标准化之后——工厂化 (132) (134)第七章拓展能力提升计划 (134)1拓展能力提升计划 (134)2 2006-2008年工作重点 (135)第八章经营管理能力提升计划 (138)1 经营管理能力提升计划 (138)2 卓越绩效模式实施计划 (139)第九章开发能力提升计划 (147)1 设计管理部门开发能力提升计划 (147)2营销能力提升计划 (163)第十章人力资源规划.................................. 错误!未定义书签。
