房地产企业房产税易引发的税务风险点

房地产公司税务风险分析报告1. 引言本报告旨在对房地产公司在税务方面可能面临的风险进行分析和评估。

税务风险是指与税收相关的法律规定和实践的合规性和可靠性方面的不确定性。

房地产公司作为一个纳税主体，在日常运营中需要遵守各类税务法规，否则将面临罚款、滞纳金、税务调查等风险。

2. 税务风险分析2.1 营业税风险营业税是指对销售额、营业额或者应税项目征收的一种税收。

对于房地产公司而言，主要的营业税风险包括如下几个方面：•销售额的准确记录和报税：房地产公司在销售房产时，需要准确记录销售额，按照规定进行报税。

如果销售额被低估或逃税，将面临税务部门的调查和罚款风险。

•开发商的信用度：开发商在与合作伙伴和买方签订合同时，需要考虑其信用度。

如果开发商涉嫌逃税或有大额未缴税款，合作伙伴和买方可能会面临连带责任，导致公司和个人的税务风险增加。

•营业税政策的变化：国家对于房地产行业的税收政策可能会发生变化，房地产公司需要及时了解并适应新的政策。

如果未能及时调整和遵守新的政策，将增加税务风险。

2.2 增值税风险增值税是指在商品或劳务的生产、流通、消费环节中按照价款或酬金额征收的一种税收。

房地产公司在增值税方面存在以下风险：•税收减免政策的合规性：根据国家的相关政策，房地产公司可能享受一定的增值税减免政策。

但是，如果公司未能符合减免政策的条件或未能履行相关的程序和要求，将可能被税务部门追缴应缴纳的税款，并面临罚款风险。

•虚开增值税发票：一些不法分子可能通过虚开增值税发票的方式进行税务欺诈。

如果房地产公司在合作伙伴中未能辨别出虚开发票的风险，将可能遭受税务部门的调查和罚款。

•增值税税率的变化：国家对于不同行业的增值税税率可能会发生变化。

房地产公司需要及时了解并适应新的税率。

如果公司未能按照新的税率进行申报和缴税，将面临税务风险。

2.3 个人所得税风险个人所得税是指个人依法需缴纳的税款。

房地产公司在个人所得税方面存在以下风险：•薪酬结构的合规性：房地产公司需要合法合规地设定员工的薪酬结构，并按照法定税率进行个人所得税的扣缴和申报。

房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。

随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。

房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。

房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。

（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。

房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。

应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。

2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。

公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。

及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。

公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。

4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。

公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。

（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。

2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。

3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。

房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。

政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。

2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。

一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。

3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。

如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。

4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。

这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。

5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。

不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。

二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。

2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。

3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。

4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。

5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。

浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策房地产企业作为我国经济的重要组成部分，承担着城市建设和居民居住需求的重要责任。

在税收方面，房地产企业也存在着很多风险和挑战。

税务筹划对于房地产企业来说至关重要，因此有必要对房地产企业税务筹划风险成因及解决对策进行深入分析和研究。

1. 政策风险：房地产市场的政策环境变化对房地产企业的税务筹划带来很大的不确定性。

政府制定的税收政策、财政政策、土地政策等都会对房地产企业的税务筹划产生影响。

2. 税法风险：税法的复杂性和变化性也是房地产企业税务筹划的风险成因之一。

税法的不确定性和难以预测性使得房地产企业在税务筹划过程中难以确保合规性，容易出现税务风险。

3. 管理风险：房地产企业在税务管理方面存在着很多问题，包括财务数据的真实性、完整性和准确性，税务申报的及时性和合规性等，这些问题都会增加税务风险。

4. 外部环境风险：房地产市场的波动、宏观经济环境的变化等外部因素也会对房地产企业的税务筹划产生风险。

二、解决对策1. 加强政策研究：房地产企业要加强对政策的研究和了解，及时了解政府发布的税收政策、财政政策、土地政策等，以及这些政策对企业税务筹划的影响，对房地产企业进行有针对性的税收政策宣讲和解读，帮助企业正确理解政策规定，并做出相应的税收筹划。

2. 掌握税法动态：房地产企业要密切关注税法的动态变化，不断学习和更新税法知识，及时了解最新的税收政策和相关法规变化，确保企业的税务筹划符合法律规定。

4. 强化风险管理：房地产企业要根据外部环境的变化，及时制定相应的风险应对策略，建立健全风险管理机制，降低税务筹划风险。

5. 聘请专业人士：房地产企业可以聘请专业的税务顾问或律师，协助企业进行税务筹划，及时解决税务方面的问题，降低税务筹划风险。

房地产企业税务筹划是一个复杂的系统工程，需要企业充分了解政策、掌握税法、加强内部管理、强化风险管理，才能做好税务筹划工作，降低税务筹划风险，为企业的持续发展创造更好的税收环境。

浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，以避免不必要的税务风险，保障企业的发展和稳定。

本文将从房地产企业税务筹划的风险成因和解决对策两个方面进行浅析。

1. 不熟悉税法政策。

房地产企业管理层或财务人员对税法政策了解不够充分，导致在税务筹划中存在盲区和疏漏，容易受到税务风险的影响。

2. 财务会计不规范。

房地产企业在日常财务会计工作中存在不规范的现象，如账目混淆、账目不真实等，影响了税务筹划的合理性和有效性。

3. 涉税业务复杂多样。

房地产企业的经营范围较广，涉及的税务问题复杂多样，对税务筹划带来了挑战和困难。

4. 涉及税收政策调整。

随着国家税收政策的不断调整和变化，房地产企业需要及时了解最新政策，以避免因政策调整而产生的税务风险。

3. 建立健全税务筹划制度。

房地产企业应建立健全的税务筹划制度，规范税务筹划流程，做到有章可循，确保税务筹划的安全和有效性。

4. 团队合作，专业协助。

房地产企业应建立专业的税务筹划团队，充分发挥各个部门的作用，互相协作，共同解决税务筹划中的风险问题。

5. 合规合法经营。

房地产企业应始终坚持合规合法经营原则，严格按照法律法规和税收政策进行经营活动，避免因不合规不合法而产生的税务风险。

6. 积极主动应对。

房地产企业应积极主动地应对税务风险，及时发现和解决问题，防患于未然。

房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，并采取有效对策加以解决，以保障企业税务筹划的顺利进行，促进企业的健康发展。

【注：字数未达2000，请审核后再补充】。

房产税风险指引及应对措施【风险点1】出租房屋在免租期未交房产税【风险等级】★★★【风险描述】企业出租房产，会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况，企业通常认为免租期间不需要交房产税，未按房产原值缴纳房产税。

【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

【预计风险】企业出租房产，免租期免了租金，但是并未免房产税，因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税，否则存在少缴房产税的风险，同时存在滞纳金及罚款。

【解决方法】企业应自查有无免租期的业务，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

企业对未缴部分房产税应补缴。

【风险点2】土地价值未计入房产价值缴纳房产税【风险等级】★★★【风险描述】对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税，导致企业房产税计税基础不准确，少缴房产税，存在一定风险。

【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定：三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【预计风险】取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值，导致企业房产税计税基础不准确，存在少缴房产税的风险。

【解决方法】企业应自查：房产原值是否包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。

话说有个房地产开发商，叫大宏地产。

他们开发了一个超级大的楼盘，赚得盆满钵满。

在土地增值税清算的时候，他们动起了歪脑筋。

正常来说呢，土地增值税是根据增值额来计算税率的，增值额越高，税率就越高。

大宏地产为了少交税款，就想办法在成本上做手脚。

他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用，比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费，都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。

这样一来，开发成本就被抬高了，增值额看起来就没那么多了。

可是呢，税务局的工作人员可不是吃素的。

在审查的时候，发现这些费用明显不合理。

比如说，那些旅游的费用，和楼盘建设能有啥关系？就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。

大宏地产不仅要补缴土地增值税，还被处以罚款，真是偷鸡不成蚀把米。

二、房产税的糊涂账案例。

有个小型房地产公司，叫小利房产。

他们有一些用于出租的商铺。

按照规定，出租的房产是要交房产税的。

小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。

他们计算房产税的时候，不是按照租金收入来准确计算的。

比如说，他们和租户签订的合同里，除了正常的租金，还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。

这个财务人员呢，就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税，觉得反正都是从租户那里收来的钱。

但实际上，按照规定，物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。

税务局查账的时候发现了这个问题，小利房产不得不重新计算房产税，补缴税款。

就像你做数学题，把不该加的数字加进去了，最后答案肯定是错的。

三、企业所得税的虚报亏损案例。

阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。

他们这一年其实赚了不少钱，但是呢，为了少交税，就编造了一个虚假的亏损报表。

他们在财务报表里，虚报了很多成本和费用。

比如说，把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了，还故意抬高了建筑材料的采购成本。

他们觉得这样就能把利润做成负数，就不用交企业所得税了。

税务局有一套严密的核查系统。

房地产行业房产税常见税务风险解读中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01摘要房产税作为未来房地产调控的一种重要手段备受大家的关注，同时房产税作为一个小税种而往往没有受到企业的重视给企业带来较大的税务风险，也是税务部门在税收检查或税务稽查中重点关注的一个税种，一旦发现存在税务瑕疵，处罚也是比较严重的。

笔者根据多年的工作实践力争对房地产行业房产税常见的税务风险进行解读，力求避免或减少给公司带来的税务风险。

关键词房产税房产房产原值转租免租一、房产税房产原值的确定房产税计税实行从价计征的，要依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，而在实务操作中房产原值的确定往往存在因少记房产原值给公司带来一定的税务风险。

（一）无论会计如何核算，地价必须计入房产原值《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（按照税总便函企业缴纳的土地契税也可以计入房产原值）。

财税[2010]121号文件的发布实施，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划，使得两者缴纳的房产税相同。

（二）应税房产配建了一些非应税建筑物的房产原值的确定如果应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

（三）既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产的地价确定如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。

房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务风险相应较多。

一些税务风险很具有行业普遍性。

近期，某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家，各企业注意自查！风险提示1签订合同未申报缴纳印花税风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。

房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。

风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。

由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。

风险提示2超限额列支预提费用风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。

风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。

对于出包工程而言，发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。

政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

风险提示3违规扣除利息支出风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。

但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。