汇嘉时代：喀什东路超市项目市场分析暨可行性研究报告

时代广场项目可行性分析报告目录第一章项目概况 (1)第二章开发企业概况 (4)1.项目公司股权结构图示 (4)2.企业概况 (4)3.组织结构 (7)第三章项目市场分析及预测 (7)1.市场定位 (7)2.项目未来发展方向 (8)3．区域现状分析 (10)4.项目机会客户 (12)5.市场调研情况 (12)6.某房地产市场宏观数据 (24)7.泛金银湖区域房地产市场分析 (25)8. 泛金银湖片区市场小结 (26)9.市场调研总结 (26)10.我们的营销战略 (28)第四章项目建设规模及功能标准 (37)1.建设规模 (37)2.设计宗旨 (38)3.总平面规划 (38)4.建筑设计 (40)5.结构设计 (42)6.给排水设计 (43)7.电气设计 (44)8.弱电部分 (49)9.暖通设计 (52)10.消防 (54)11.无障碍设计 (57)12.环保、卫生 (58)13.建筑节能 (59)第五章项目实施进度安排 (59)第六章投资估算及资金筹措 (60)1.项目总投资估算表 (60)2.投资计划于资金筹措表 (64)3.项目贷款偿还期计算表 (67)4.全部经济评价参数一览表 (66)5.经营收入估算表 (68)6.项目损益表 (68)7.项目全部投资现金流量表 (70)8.敏感性分析表 (71)第七章风险分析及对策 (72)1.政策风险分析 (72)2.社会风险分析 (72)3.经济风险分析 (72)4.行业风险分析 (73)5.管理风险分析 (73)6.资金风险分析 (73)7.结论 (73)第八章项目总结 (74)第一章项目概况1、项目名称某时代广场²熙龙湾2、项目投资单位某某高科置业有限公司；办公地址：某市江汉经济开发区江兴路8号。

3、项目地址某市东西湖区径河街办事处三店易家湾、渡头嘴北。

即金山大道与二雅路交汇处。

项目四至：东面：临万科高尔夫城、沿海赛洛城；南面：临金山大道及规划绿化线；西面：临大自然生态乐园、吴家山行政中心；北面：临规划路、规划城市综合体片区、黄狮海。

喀什商业项目考察报告第一部分、考察背景说明为了增加对商业定位、运营、招商、销售的认识和理解，为目前农产品综合市场、凤凰时尚广场商业项目提供有益的参考，在房产公司的安排下，2010年10月12日至14日由我和陈俊宇一起参观考察了—“莱雅时代百货”、“喀什清泉农机市场”。

第二部分、考察主要商业项目分析一、项目名称：莱雅时代百货1、项目基本情况：该项目位于喀什大十字人民西路，T形路街道拐角处与温州大酒店相邻，于2009年10月18日开始招商，截止2010年4月招商完毕。

项目总面积约5000平方米，共三层，单层面积约2000平方米；一楼有约600平方米是黄金首饰、名表租赁区。

该项目为底商住宅楼，商业楼在前，住宅楼在后。

该商场为独立的出入口。

项目一层为：品牌化妆品、名表、黄金首饰、品牌皮鞋；二层为：品牌男装；三层为：品牌女装、品牌包；商场入口左侧为独立门面，为运动系列，有阿迪达斯、耐克、李宁、框威；商场入口右侧有振华电器生活馆、泛美时尚会所、三本美景酒店。

商场入口外立面主色为白色铝塑板镶嵌橘黄色铝塑板，主入口整体向前突出约1.6米，主入口两旁为独立门面，主色调为鄯善红。

商场定位为中高端商场，市场内的商品都是国际品牌、国内一线品牌。

2、主力品牌：男装：吉普、爵士丹尼、曼哈顿、雅戈尔、中国西尔、高尔普、爱登堡、花花公子、太子龙、九牧王、与狼共舞、鄂尔多斯，共12个品牌。

女装：3721银匠世家、品味、喜芝梅、桑扶兰、爱之怡、欧迪芬、卡莎布莱卡、花也慕、玛琪雅朵、高氏杰、丝蒂雅文、谷邦、李红国际、帮宝、玖姿、汝因势、米莱登、韩菲妮、韵色，共19个品牌。

包类：威豹、博斯绅威，共2个品牌。

3、项目特色：依靠国际品牌、国内一线品牌拔高商场档次，推动高端消费群体前来购物；高档的商场装修、优雅舒适的环境给前购物的消费者带来一种美的享受；统一经营管理带给消费者一种充分信任的感觉，可以很放心的前来消费，并享受优质的服务。

4、经营现状：商场目前采用联营模式，统一收银、管理，没有租金和物业管理费，由商户自己支付营业员的工资，自己按要求进行店面装修。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年市场拓展策略会议纪要本合同目录一览1. 市场拓展目标1.1 目标市场1.2 预期成果2. 市场分析2.1 竞争分析2.2 消费者需求分析2.3 市场趋势分析3. 会议参与人员3.1 参会人员名单3.2 参会人员职责4. 会议议程4.1 会议时间4.2 会议地点4.3 会议议程安排5. 市场拓展策略5.1 产品策略5.2 价格策略5.3 推广策略5.4 销售渠道策略6. 市场拓展实施计划6.1 短期计划6.2 中期计划6.3 长期计划7. 资源分配7.1 人力资源分配7.2 财务资源分配8. 风险评估与管理8.1 潜在风险识别8.2 风险应对措施9. 绩效评估与监控9.1 绩效评估标准9.2 监控机制10. 沟通与协调10.1 内部沟通渠道10.2 外部协调事项11. 变更管理11.1 变更申请流程11.2 变更审批流程12. 违约责任12.1 违约行为界定12.2 违约责任承担13. 争议解决方式13.1 争议解决机制13.2 争议解决地点14. 合同的生效、变更与终止14.1 合同生效条件14.2 合同变更程序14.3 合同终止条件第一部分：合同如下：第一条市场拓展目标1.1 目标市场（此处列出目标市场，如华北市场、华南市场等）1.1.2 甲方应协助乙方对目标市场进行市场调研，分析消费者需求和市场趋势，为乙方制定有效的市场拓展策略提供数据支持。

1.2 预期成果1.2.1 甲方应确保乙方产品在目标市场的市场份额达到约定比例。

（此处填写市场份额比例，如30%）第二条市场分析2.1 竞争分析2.1.1 甲方应收集目标市场的主要竞争对手信息，包括产品、价格、销售渠道、市场策略等，并提供给乙方。

2.2 消费者需求分析2.2.1 甲方应通过市场调研等方式，了解目标市场的消费者需求，包括消费者喜好、购买习惯、价格敏感度等，并提供给乙方。

新疆汇嘉时代百货股份有限公司昌吉汇嘉时代购物中心建设项目市场分析暨可行性研究报告第一章总论一、项目名称及建设地点项目名称：新疆汇嘉时代百货股份有限公司昌吉购物中心（以下简称：昌吉汇嘉时代购物中心）建设项目建设地点：新疆维吾尔自治区昌吉市中山路133号建设单位：新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称“汇嘉时代”或“公司”）注册地址：乌鲁木齐高新技术产业开发区北京南路钻石城5号1栋23层法定代表人：潘锦海第二章项目概述和主要经济指标一、项目内容概述项目名称：昌吉汇嘉时代购物中心项目项目建设地：新疆维吾尔自治区昌吉市中山路133号小区本项目总投资为58,615万元，其中：28，615万元用于设备购置及装修投资，30,000万元用于支付昌吉市汇投房地产开发有限公司12年租金。

租期内平均租金单价：0.32元/m2/天。

该项目的顺利实施，预计未来12年年均将为公司创造6,026.5万元的净利润。

该项目装修期为1年，在接收物业后购置设备、装修，铺面招商及完善人员配置等。

结合公司过去积累的商业资源，以及成功的项目管理和商业运作经验，本项目将成为昌吉中山路重要的商业中心，解决目前由于昌吉区域硬件限制带来1的发展瓶颈并使企业获得更大的利润空间。

二、项目的主要经济指标单位：万元序号项目指标1 项目总投资58,6152 其中：设备购置安装12,40014,7063 装修装饰4 财务费用1,5095 租金费用30,0006 年均营业收入67,173.177 年均利润总额7,035.338 年均所得税1,008.839 年均净利润6,026.510 年均净利润率8.97%11 内部收益率（税后）17.14%12 静态投资回收期（含建设期，单位：年）7.3513 项目建设期(单位：年） 1第三章项目背景、必要性及可行性一、项目背景购物中心是一种组合型的商业设施，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。

汇嘉时代2019年上半年财务分析综合报告汇嘉时代2019年上半年财务分析综合报告一、实现利润分析2019年上半年实现利润为3,800.46万元，与2018年上半年的9,613.23万元相比有较大幅度下降，下降60.47%。

实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。

在市场份额迅速扩大的情况下，营业利润却出现了较大幅度的下降，企业未能处理好扩大市场份额和提高盈利水平之间所存在的矛盾，应尽快采取措施处理市场扩展所带来的经营危机。

二、成本费用分析2019年上半年营业成本为177,250.98万元，与2018年上半年的139,900.17万元相比有较大增长，增长26.7%。

2019年上半年销售费用为23,642.42万元，与2018年上半年的10,934.87万元相比成倍增长，增长1.16倍。

2019年上半年大幅度的销售费用投入带来了营业收入的大幅度增长，企业的销售活动取得了明显的市场效果，但相对来讲，销售费用增长明显快于营业收入的增长。

2019年上半年管理费用为9,041.94万元，与2018年上半年的6,083.9万元相比有较大增长，增长48.62%。

2019年上半年管理费用占营业收入的比例为4.14%，与2018年上半年的3.58%相比有所提高，提高0.57个百分点。

管理费用占营业收入的比例有所提高，但营业利润却大幅度下降，管理费用的增长并不合理。

2019年上半年财务费用为2,977.15万元，与2018年上半年的1,648.91万元相比有较大增长，增长80.55%。

三、资产结构分析2019年上半年企业资金不合理占用数额较大，企业经营活动资金紧张，资产结构不太合理。

与2018年上半年相比，2019年上半年应收账款出现过快增长。

其他应收款占收入的比例下降。

从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长快于营业收入增长，资产的盈利能力并没有提高。

因此与2018年上半年相比，资产结构趋于恶化。

内部资料，妥善保管第1 页共4 页。

道路改造工程建设项目可研报告目录一、项目概述 (2)1. 项目背景与缘由 (3)2. 项目目的及必要性 (4)3. 项目改造范围与规模 (5)二、项目可行性分析 (7)1. 市场需求分析 (8)（1）交通流量现状及预测 (9)（2）道路改造需求分析 (10)2. 技术可行性评估 (11)（1）现有技术条件分析 (12)（2）新技术应用探讨 (14)3. 经济可行性评估 (14)（1）投资估算与资金来源 (16)（2）经济效益预测与分析 (17)三、项目改造方案 (18)1. 设计方案介绍 (19)（1）总体设计思路 (20)（2）主要技术路线 (21)（3）特色设计亮点 (22)2. 施工工艺流程说明与施工方法论述等详细内容及补充完善改造的具体内容23一、项目概述本报告旨在详细阐述道路改造工程建设项目的可行性研究，项目背景基于当前城市交通状况的迫切需求，为适应城市化进程中的交通增长，提升城市形象及市民出行质量，本道路改造工程显得尤为重要。

项目的主要目标是改善现有道路状况，提高通行效率，缓解交通拥堵问题，为市民提供更为便捷、安全的出行环境。

项目概述部分主要介绍了改造工程的基本情况，本次改造工程涉及的道路是城市核心区域的主要交通干线，全长约XX公里，连接着城市的重要交通枢纽和公共设施。

改造内容包括路面翻新、拓宽改造、增设交通设施、优化道路标志标线等。

改造工程旨在将现有道路升级为现代化城市主干道，提升城市的综合交通运输能力。

项目提出的必要性和依据主要是基于当前道路交通问题的严峻形势以及城市发展的战略规划。

随着城市化进程的加快，原有道路已无法满足日益增长的交通需求，道路改造工程的建设迫在眉睫。

该项目的建设符合国家关于城市基础设施建设的政策导向，也是城市自身发展战略规划的重要组成部分。

项目可行性研究的重点将放在工程建设的必要性、技术可行性、经济合理性以及社会影响等方面。

本项目的实施将按照“整体规划、分期建设”的原则进行。

青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。

业综合体开始缩减购物空间，为人们提供更多的交往、娱乐、游憩等体验空间，重新焕发商业活力。

在研究大型城市商业综合体时，绝大多数研究对象为特大型、超大型且全国范围有一定名气的商业综合体，较少有论文分析研究新疆地区中等城市的大型城市商业综合体。

笔者通过使用后评价（POE）分析研究新疆库尔勒市新汇嘉时代购物中心的内部共享空间，发现其在使用后存在的问题，并提出改进的建议和措施，对新疆中等城市的大型城市商业综合体内部共享空间的设计或改造提供一定的参考。

1相关概念1.1商业综合体共享空间的相关概念共享空间（sharing space）是指公众共同使用的空间，同私密空间相比，共享空间具有公共性、开放性等特征。

最早是由美国建筑师波特曼根据人对环境的心理反应设计出来的建筑空间，中庭、内街道、内庭院等公共空间都可被视为共享空间。

设置共享空间的主要目的是在现代建筑技术条件下，在室内为人们提供一个大体量、可容纳多人且兼顾交通、交往、休憩、娱乐等多种功能的复合型室内空间。

商业综合体内部共享空间的主要功能是引导内部交通流线，向使用者提供休憩、娱乐、交往的公共空间，共享空间的塑造对商业氛围的营造成功与否有着直接的关系。

1.2使用后评价（POE）的相关概念使用后评价（POE）从环境心理学发展而来，兴起于20世纪80年代。

它是从使用者的角度看待已建成建筑物在使用运行过程中出现的一系列问题，该领域的核心人物沃尔夫冈·普莱策从建筑性能的角度给出定义：在建筑建摘要 大型城市商业综合体的内部共享空间逐渐向体验式方向发展，然而绝大多数建成后的商业综合体都没有经过使用后评估（POE）论证其设计方案的合理性。

文章选取新疆地区库尔勒市大型商业综合体——新汇嘉时代购物中心的内部共享空间为研究对象，通过层次分析、深度访谈、问卷调查等方法开展分析研究，并提出改进建议和措施。

希望为今后新疆中等城市的大型商业综合体内部共享空间的设计或改造，提供一定的参考依据。