房地产物业管理方案

目 录

第一章 概况

第一节 海龙苑项目概况…………………………………………3

第二节 深圳戴斯物业管理有限公司简介……………………………4

第二章 物业管理方案

第一节 物业管理服务的整体设想及策划……………………………6

第二节 拟采取的管理模式及工作计划……………………………9

第三节 组织架构设置及人员的配备、培训、管理…………………10

第四节 档案资料的管理…………………………………………12

第五节 管理处物资装备情况……………………………………15

第六节 日常管理服务…………………………………………………17

第七节 物业维修养护计划和实施…………………………………23

第八节 物业管理费收支测算……………………………………

第一章 概况

第一节 海龙苑项目概况

一、 项目区域位置图

【Word版，可自由编辑！】

略（暂无图示）

二、 项目总平图

略（暂无图示）

二、项目介绍

深圳市南山区龙井路海龙苑总建筑面积10678平方米，占地面积6000平方米，其中住宅面积8899平方米，商业面积1779平方米，小区由4栋9层立面新颖的楼房组成， 4部三菱牌电梯，小区出入口共2个，地库停车场车位57个，已售出29个，小区确定为商住楼；

三、项目主要经济指标

项目名称 海龙苑 物业类别 商住楼

物业地址 深圳市南山区龙井路

开发商 深圳市众冠股份公司

建筑类别 小高层 装修状况 成品房

占地面积 6000㎡ 总建筑面积 10678㎡

住宅部份面积 8899㎡ 商业部份面积 1779㎡

其它部份面积 楼层状况 9层

容积率 绿化率

总户数 80 停车位 57个

入住时间 物业管理费 2．30元/平方米/月

物业管理公司 深圳戴斯迪物业管理有限公司

周边配套 中小学：…等

幼儿园：…等

综合商场：…等

银行：…等

第二节 深圳戴斯迪物业管理有限公司简介

深圳市戴斯迪物业管理有限公司是专业化的物业管理企业，主营业务为物业管理、房地产经纪和信息咨询；公司拥有一支由专业门类齐全的管理人员、工程技术人员、熟练技工组成的职工队伍，现公司员工人数达四百多人。

在物业管理行业发展日趋完善的今天，公司以“追求卓越，崇尚完美”为宗旨，在全体员工的奋力拼搏下，公司创造出一套行之有效的管理制度：员工自查，班长普查，客户主任检查，经理随机抽查的四级检查制度；综合计划，单项工程计划，即时调度相结合的调动指挥系统；经济效益与社会效益并重，以物业管理为基础发展综合经营，强化社区管理，创建文明社区为目标。

保安服务

实行24小时值班制度，楼内实行24小时不间断巡查制度，确保业主的安全。

1．物业管理系统：

2．楼宇对讲系统：

3．楼宇自控系统：

4．监控系统：

5．停车场管理系统：

6．防盗报警系统：

7．网络：

“管家式”模式

深圳市戴斯迪在推行“管家式”模式方面，以提供尊贵的客户服务为大前提，特别成立了“管家式”管理队伍，我们推行的“管家式”服务深受业主的欢迎。

深圳市戴斯迪物业管理公司自成立以来，已接管众多楼盘：西乡劳动综合楼、西乡乐群综合楼、湘西州拓展（丽景园、桂芳园、福佳堂）等。在业主（住户）协力配合之下，创造出一片和谐家园，为社会增添一道亮丽的风景线。

二、公司企业文化

公司企业文化是戴斯迪物业管理有限公司在激烈的市场竞争中，企业精神与现代企业相结合，将中华民族的优秀传统与特区改革开放相融汇；在长期的经营活动和管理实践中所形成具有自身特色的企业文化。

公司企业文化的核心是“以人为本” 人才是公司最为宝贵的资源。公司始终把尊重员工、培养员工、发挥员工积极性作为根本，高度重视公司人才资源管理体制，倡导和营造既相互尊重、相互信任、又有明确的行为规则的和谐、有序的工作环境，树立正确的价值观和高尚的企业精神，将严谨的科学管理与活跃的文化氛围相结合，充分调动员工的积极性和创造性。弘扬团结协作、共同奋斗的精神，共同构筑企业发展平台。

企业理念 公司始终如一倡导“追求卓越、崇尚完美”企业理念，并致力于每一项工作中。将物业管理的概念从基本的运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和经营管理层面，进一步开发物业的功能潜力，实现窜户满意的管理目标，为客户提供最佳的、并且持续改进的高品质物业管理服务，拓展公司生存发展容间，以创建物业管理行业品牌。

文化氛围 公司企业文化倡导认真工作、开拓创新、健康向上的文化氛围。公司通过组织开展形式多样的集体活，以丰富员工文化生活，增进员工相互交流，培养员工健康高尚的生活情操。

建设理想的企业文化，是一个长期系统工程，需要在实践中不断完善发展。公司每一位成员均肩负着弘扬企业文化的使命。

第二章 物业管理方案

第一节 物业管理服务的整体设想及策划

一、拟实施的物业管理服务的整体设想及目标定位

整体设想是：根据小区内不同物业类型（小高层、商铺）的不同品质特征，以及拥有物业的不同用途（自住、投送）等实施差异性、人性

化、个性化目标管理，开创典雅尊贵的优质生活。可概括为：

形成特色管理模式

提升管理服务水平

演绎戴斯迪物管品牌

目标定位是：使“海龙苑”在小区环境、安全保障、文化氛围、社区服务等各方面有所提升。

二、拟采取的物管工作基本思路

戴斯迪物业在“海龙苑”的管理服务中，将充分利用戴斯迪物业的精英团队多年来在物业管理实践中积累的各种资源及丰富经验，结合人文特点及行业法规，确定“海龙苑”的物业管理工作基本思路：

 遵照物业管理法规及政府相关规定，运用“人性化”物业管理模式并吸收行业先进经验，依照委托管理合同对小区进行综合一体化管理。

 引进“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业主/租户提供及时满意的服务，又充分尊重业主/租户的私密空间。

 建立和完善人员培训网络组织，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。

 实行物业小区管理处经理责任制，加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制。

三、管理构想

＊ 不断创新，形成独具特色的管理模式

＊ 务实沟通，建立良好的社区生活环境

（一）不断创新，形成独具特色的管理模式

我们在做好管理基础性工作及日常管理服务工作的同时，将在依法管理、主动管理、增加管理服务的技术含量等方面有所突破，创造独具特色的戴斯迪物业管理模式。

1、依法管理

物业管理是建立在契约基础上的民事法律行为，涉及许多行业和广泛的经营管理内容，涉及所有权人、使用权人、管理机构、开发建设单位、建筑商、政府部门等之间的多种关系。戴斯迪物业志在依法管理，具体体现如下几个方面：

（1）通过有效的培训，使我们的员工清楚的了解与物业管理相关的法律、法规，牢牢的树立依法管理的意识，并能熟练的运用相关的法律、法规处理管理过程中出现的各种问题。

（2）在管理实践中我们发现，物业管理单位与业主产生的一些矛盾固然有其它的因素渗杂其中，但也有许多是对相关的法律、法规不了解而产生的误会。为了避免这些矛盾我们将通过多种渠道、各种方式的宣传使业主们清楚的了解相关的法律法规。

（3）针对极个别的违法、违规行为，经劝说拒不纠正的，采取法律手段予以处理，杜绝违法违规行为，维护绝大多数业主的合法权益。

（4）在实践中丰富和发展物业管理的法律法规理论。

2、主动管理

在物业管理过程中业主投诉的热点往往是物业管理人的不作为或不完全作为，不主动进行管理而是坐等问题的发生是物业管理人的失职，所造成的损失可能是无法弥补的。因此，在对物业项目管理当中，我们将立足于主动管理。首先要求员工要有主动管理的意识，将工作重点放在预防性工作上。提倡未雨绸缪而不是亡羊补牢。其次，要加强与业主的交流，充分了解他们的想法，同时还要注意收集各种相关信息并加以分析，以一种“弱刺激、强反应”的心态从中发现预警信号，将可能发生的问题在形成之前就予以妥善处理。

3、调动业主的积极性共同参与管理

业主/租户看小区的管理更能看出实质问题。因此，业主/租户的支持和参与是对物业管理的最大帮助。我们将大力提倡“共建美好家园”的管理模式。充分尊重业主/租户的意见和建议；充分调动业主/租户的积极性参与到小区管理中来。充分利用他们的管理优势，齐抓共管共同为小区建设出谋划策、作出贡献。

4、推行“管理公开”制度

在日常管理中，我们将充分尊重业主的知情权，推行管理公开制度。首先大力开展法律、法规及公众制度的宣传工作，让业主/租户清楚了解自己的权利、义务。其次，将工作人员个人情况、岗位职责、管理费收支状况、小区重大事项、存在的问题、处理情况及投诉渠道等通过服务公示牌、管理费收支公示、

管理服务报告等不同的方式向业主/租户公布。让业主/租户充分了解小区的管理动态，以便他们更加了解、理解和支持我们的管理服务。

5、管理创新

社会环境不断变化，行业发展一日千里，客户要求也越来越高。物业管理企业必需不断的推陈出新才能满足业主更高的需求，也只有这样自身才能不断向前发展。戴斯迪物业依据管理团队自身积累的经验，进行不断创新，如“人性化管理”、“客户投诉首问责任制”、“房屋管家”等主题的推出等等。戴斯迪物业会在日常的管理中与业主积极沟通，不断创新，与业主共同建设和谐的社区环境和社区文化。

6、增加管理的科技含量

未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼。目前一般小区智能化程度较高，我们准备在充分利用现有智能化设备的同时还将逐步加大技术投入力度，对公司及所管项目实行信息化管理，利用物业管理软件进行社区系统化管理，并根据具体管理情况进行不断的改进，全面提高所管项目的物业管理水平

（二）务实沟通，建立良好的社区生活环境

1、召开业主/租户座谈会，进行业主/租户满意度调查与业主定期进行工作沟通

我们将建立“业主/租户座谈会”定期沟通的制度，加强与业主/租户的联系和工作沟通，并及时将小区的有关管理活动和制度调整情况等以书面通告、电子公告等多种形式告之业主/租户，听取工作改进意见并及时组织实施。建立每年不少于2次的业主/租户满意度调查制度，随时并及时对业主/租户的建议、投诉等进行跟踪处理和回访。

第二节 拟采取的管理模式及工作计划

一、 海龙苑管理模式

戴斯迪物业在“海龙苑”实行物业小区管理处主任责任制。小区管理处主任接受街道办事处、区人民政府和房地产管理部门及戴斯迪物业公司的指导和监督，配合相关部门做好小区管理工作。

二、外部组织体系

1、外部组织体系图（见图2.1）

众冠公司 深圳戴斯迪物业管理有限公司 深圳市住宅局

下属分局及街行业监管 附件一：