房地产项目物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案

龙山国际住宅小区物业管理方案

目 录

1.0 居安泰物业公司企业理念

1. 企业宗旨

2. 企业精神：

3. 工作态度：

4. 服务准则：

5. 企业管理理念：

6. 员工修养理念：

7. 企业服务理念：

8. 企业愿景：

2.0 项目基本情况

1. 龙山国际一期项目概况

1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况

2. 项目物业管理分析

3.0 收费项目及标准报备

1. 关于物业管理收费的初步意见

4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利

4.1 管理机构设置

4.2 人员定编

4.3 人员薪资体系

5.0 开办测算及日常管理测算

5.1 前期投入明细表

5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表)

5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表

5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表

5.6 设施设备维护维修费明细表

5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表

6.0总体管理构想及各项规章制度

1.0 安防管理

2.0 公共事务管理与人性化服务

3.0 环境服务管理

4.0 机电设备的维保管理

5.0 内部运行机制

5.1 《装修管理规定》

5.2 《住宅装修管理公约》

5.3 《物品搬进（出）管理规定》

5.4 项目管理中心经理岗位职责

5.5 事务助理岗位职责

5.6 前台监控员岗位职责

5.8 工程水电人员岗位职责

5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责

5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责

5.11 安防部主管岗位职责

5.12 安防班长岗位职责

5.13 巡查员岗位职责

5.14 交通、车辆管理员岗位职责

5.15 义务消防员岗位职责

物业管理实施方案

一、 项目分析

根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

二、主要管理方案内容

根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：

1、管理机构设置及人员配置

根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。

至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。

1.1 客服部

根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括：

客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。

接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。

收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）

东营市（ ）小区

物业管理服务方案

东营市（ ）服务有限公司

二00五年十一月

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保密要求

本方案为我公司针对东营市（ ）小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。

我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。

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目 录

第一部分 管理服务工作的整体设想

第二部分 采取的管理方式

第三部分 服务项目和物资装备

第四部分 安全值班管理

第五部分 保洁管理

第六部分 水电维修

第七部分 绿化维护管理

第八部分 管理费用和收费标准

第九部分 人员培训

第十部分 质量保障

第十一部分 公司简介

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东营市（ ）小区

物业管理服务方案

第一部分 管理服务工作的整体设想

东营市（ ）小区坐落于市（ ），是一所环境优美交通便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。

1、 我们的管理模式

我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会（或委托单位）和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封闭式管理。

小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会（或委托单位）能够有效地对提供服务者进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做到让客户满意。双层监管的具体形式和含义是： f

 业主委员会或委托单位的领导，可以随时或定期对我公司的管理服务工作进行检查指导。我们对业主委员会或委托单位领导提出的建议和意见必须予以贯彻落实。

 在服务工作中，接受服务的小区业主委员会或委托单位的相关领导有权指导、纠正我公司员工的工作任务。

 部分责任性特别强的岗位在小区业主委员会或委托单位相关领导的直接领导下开展工作。

 公司对员工承担全部的责任，员工的福利待遇、安全和工作中的失职渎职由公司负责。

XX小区物业管理方案

第一章 前言

“×××”小区位于－－，与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx万多平方米，由小高层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“XX物业，勇争第一”。

我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人

为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章 物业管理要点

◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；

◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。