投资房地产的三种策略

投资、投机、炒房　房地产投资策略　投资与炒房是截然不同的。投机与　炒房都是短期的．投机是看到机会就上．　捞一把就走．对货物本身的价值没有改　变。炒房是将价值人为地抬高到远远偏　离货物实际价值的程度，通过垄断货源、　制造传播假消息、制造哄抢场面，人为造　成供不应求和价格上涨的场面的手段．　谋取暴利的行为。　投资，是把握利用商￣ｋｆ．ＪＬ会，投入资　金，然后假以时日和得力的正当市场运　作．获得收益，但价值不会偏离货物价　格．其运作是增加货物的价值，塑造货物　的价值．呈现货物的价值，实现个人、组　织、社会多赢的局面。　本文所论房地产．指住宅地产，不包　括商业地产、工业地产、办公地产、文旅　地产等。　一、投资的中心是价格预判　投资，最基本的是判断标的物的价　格走势和涨港幅度、节点。决定标的物价　格变动的因素，最基本的是供求关系。　（～）供应　房地产的供应就是该区域房地产　建筑面积供应的总量。其年度总最值　是，供应上市的各个地块与各自容积率　之积之后的和。例，某县城去年共上市　Ａ、Ｂ、ｃ三个地块，三个地块的容积率　分别是２．０／２．５／３．０，那么，该县城的去　年的房地产建筑面积的供应总量为：　一个中心三个基本点　文／张思远　！　。　！　蔓　！　！Ｉ　２０ｆ８一（｝Ｉ企业研究　由于房地产开发的周期较长，从建　设用地的上地供应到房产产品的上市有　一到两年的周期．要科学考察一个城市　的土地供应，就要考察近三年的土地供　应总量。　（二）需求　考察房地产需求的最直接指标是该　城市近三年或五年房屋销售的总面积、　每年的销售总面积、每年销售面积的增　长率。　１．影响房屋需求的主要因素是这个　城市的人口净流入量　人口出　｛三率，主要和人口基数、计划　生商政策宽严程度有关，这一因素对人　口增长的拉动是有限的。真正的差别是　人Ｌ］迁入。人口迁入，规模大的超大城　市．每年超过　万，形成鲜明对照的是有　的城市是净流出。　人口流入数量，是ｍ产业发展、资源　禀赋、城市地位、辐射力等情况决定。经　济发展快产业彳丁很大支撑，当然会吸引　

房地产投资的经营策略浅析

当前，受经济转型和国家宏观调控政策的影响，我国房地产业面临着新一轮的严峻考验，楼市生变，许多房地产开发商由“拼命死扛”到“争相降价”，虽然有少数城市房价开始回升，但多数城市房价仍然在持续走低。房地产市场上商品房空置，导致房地产企业资金呆滞；产品品质与消费者需求有较大差距等问题仍然存在，这影响了房地产企业的经营效率，因此要加强投资策划，从房地产项目投资的初步设想开始，通过投资策划，使项目具体化。

一、房地产投资策划

1、产品定位

房地产企业进行房地产开发时，一般会面临多种选择，即是开发写字楼还是商场，是开发别墅等豪宅还是开发多层住宅，抑或是开发什么档次的住宅等。这些问题，都是房地产投资中需要面对的问题，这些问题将会影响房地产项目的效益，要合理地解决这些问题，不是靠简单的几个建议，而要通过科学地对市场进行分析，以数据为支撑来具体对待。在同样的地段，哪怕是同样品质的楼盘，也有可能这家成功，而另一家失败，许多房地产企业的发展经验阐述了这样的道理：房地产项目要想开发成功，市场定位一定要够准确。例如某房地产开发企业在高档商业圈里拿下一块地，原计划是投资开发写字楼，可在准备开发写字楼时，对市场进行调查时，却发现市场中已经没有写字楼的空间，因此将其改成高档住宅，而这需要花费大量的时间和资金去获得市场的认可，这无疑会影响房地产项目的利润。因此，房地产企业在进行投资策划时，要比别人站得更高、看得更远，开展市场调研时，也应有远见，对房地产市场发展趋势有长期的、系统的研究，参考过去、利用现在、预测未来，定位好房地产产品。

2、客户定位

房地产投资策划中，除了要了解房地产市场产品构成以外，还要准确掌握当前市场中的供求力量对比。对于供应量的调查，多数房地产开发商仅仅是将当地楼盘资料进行整合，以此来了解，而并没有根据自身产品不同，而进行加工分析。比如当房地产项目是住宅小区时，由于这是一个长期项目，因此在调查市场供应量时，应该综合近几年的房地产供应量，以此来进行衡量。而对于需求量的计算，则大都使用估算法。许多房地产企业在了解房地产市场上需求量时，都是以多少企业、多少员工为基础，乘以一定的调整系数，来估算房地产市场上的需求量，但这样的计算方法并不够完整，还应该考虑过去已经形成的购买量、当前的购买意愿、未来潜在的购买量，以及居民对房地产市场未来趋势的认识。

房地产开发 简答题、论述题

一、简答题

1．征地与拆迁的区别是什么？

征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。

征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的利用方式。

拆迁是国家按有关法定程序收回土地利用权或改变利用性质时，对土地上附着物和衡宇原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。

2．房地产开发融资的主要形式有哪些？

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

房地产开发的整个流程分为十个阶段，别离为：开发商提出开发假想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4．土地利用权的出让有哪些方式？各有什么特点？

土地利用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。

协议出让在必然程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优良的地段。

5．房地产项目主要的定价方式有哪些？

房地产项目的定价方式主要有：本钱加成定价法、竞争价钱定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。 6．房地产开发投资风险有哪些？

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。

我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。

8．物业管理公司有什么权利和义务？

物业管理公司的权利主要包括：按照有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。

谈房地产低成本营销策略　

■　陈龙乾　、　田红保　、ｚ高　飞’、　王雯雯　、　（１、江苏省资源环境　

信息工程重点实验室（中国矿业大学）　２、中国矿业大学房地产研　

究所江苏徐州Ｉ　２２１１　１６）　

◆　中图分类号：Ｆ２９３．３３　文献标识码：Ａ　

内容接要：本文分析了金融危机形势　下我国房地产业面临的营销困境，阐　述了当前我国房地产企业普遍采取的　策略。并对其优劣进行了简单评述。文　章指出了房地产低成本营销的理论必　然性和现实必要性，结合房地产市场　营销实践操作，对房地产低成本营销　的内容进行了阐述，以期对房地产市　场营销起到指导作用。　关键词：房地产　市场营销　低成本　营销　

一年来，随着我国房地产价格的快　

蓁　奏　

打压投资性需求，稳定住房价格。２００７年　

下半年开始，房地产发展龙头的深圳ｌ成交　

量大幅萎缩，其后，深圳、广州、北京、上　

海等一线城市房地产威交量开始下滑，消　费者纷纷进入持币待购状态，导致各大城　

市房地产成交量开始下滑，房地产市场营　

销迎来新的挑战。　

房地产市场营销困境及其原　

因分析　

从２００７年下半年深圳房地产市场成　交量大幅萎缩开始，房地产市场持续低迷，　

在此期间，有效需求并没有像房地产开发　

商想象的那样迅速积累，不断膨胀，最后　再爆发性的释放。房地产开发商使用各种　

营销手段，换来的只是房地产市场的持续　低迷和消费人群的理性回归，其原因如下：　

首先，近年的房地产市场成交量中包　

含了大量的投资性需求，使得开发商对房　

地产有效需求的预计过高。而在房地产市　

场成交量大幅萎缩，成交价格停滞不前，局　部地区甚至开始大幅降价的情况下，投资　

性需求已经基本撤出房地产市场。　其次，大量的刚性需求正在以其它的　

形式慢慢释放。温家宝总理在２００８年《政　府工作报告》中明确提出“抓紧建立住房　

保障体系”等问题和一系列措施。此后，各　地政府在大幅增加政策性住房建设总量的　

同时，进一步拓宽了政策性住房的供应范