2011年房地产调控政策汇总整理

1 房地产新政策：2003—2010房地产调控政策汇总

2003年4月 121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

2003年8月 国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业

国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

2004年3月 831大限提高拿地“门槛” 调控开始

继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

2004年10月 央行10年来首次宣布上调存贷款利率 2 中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。

1 2011年房地产调控政策回顾

2011年北京市继续严格贯彻落实国家房地产市场调控政策，出台了京十五条，综合采取

了限购、加大保障房开工建设、土地税收等手段，提出了稳中有降的目标：一是以直接调控

房价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括

限购及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二是在土地供应上，优先保证保障性住房和

中低价位普通商品住房，调整房地产市场供应结构；三是在税收调控市场方面，会同市财政

局、地税局引导合理住房消费，运用房地产评估技术，调整了存量房交易计税价格；四是定

期通报区县住房保障和房地产市场运行情况，及时公布保障性住房建设进展情况。通过房地

产市场的调控，进一步加强完善房地产制度建设，逐步建立了以短期抑制住房价上涨结合长

期制度性变革的全方位调控，实现房地产市场健康平稳发展。中央层面，国务院总理温家宝

分别于4月、7月、10月、11月在多次会议或活动公开强调坚定不移地把房地产市场调控政

策落到实处，确保见到实效，表明了高层对房地产调控的坚决态度，2012年房地产调控的总

体基调是政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，进一步推进房产税改

革试点。政策调控主要在三个方面：房地产市场调控政策、土地政策、金融财政政策。

房地产市场调控政策：包括“新八条”、最新“国五条”、正式试点征收房产税等。从

市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最

严厉政策年”。政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面

加强了调控。

土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给。政策的出台一

是针对开发商，打击囤地行为，加快闲置土地开工建设进度；二是针对地方政府，控制土地

成交价格，加大保障房用地供应，满足各类保障性安居工程用地需求。

金融财政政策主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率、

1 / 10 2011年房地产调控政策简介 一、 房地产市场调控的角度： 针对商品住房市场的价格问题，自2005年5月国务院七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》开始，无论是抑制房价上涨，或是在2008年金融危机之后刺激楼市的消费，房地产市场的宏观调控政策主要包含了以下几方面的内容： （一） 供应： 1、 土地供应力度； 2、 住房供应结构（普通商品住房及保障型住房供应、房屋套型限制等） 3、 地产商融资渠道（开发贷、信托） （二） 需求： 1、 住房转让环节的税收； 2、 个人住房抵押贷款政策； 3、 直接限购 （三） 辅助措施： 1、 市场监测与信息披露； 2、 落实责任与加强问责。 二、 本轮调控政策的演变： 本轮的房价调控政策开始的标志是：2009年12月14日国务院常务会议明确提出的“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的四条意见（史称“国四条”）。随后，国务院办公厅于2010年1月10日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）（史称“国十一条”）。但“国十一条”中除了要求二套房贷款首付比例不得低于40%之外，未就其他的调控事项给出具体的数据要求，只是原则性的要求与说明。 2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）（史称“国十条”）。此份文件中，除了以具体的数字明确了传统的调控措施的实施要求之外，还第一次提出了“限购”的调控方案。虽然约有16个城市顺应“国十条”的要求陆续出台了限购政策，但调控效果仍不明显。2011年1月26日，国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）（史称“新八条”），对“国十条”的相关措施进行了严格细化，尤其是“限购”政策的落实时间及城市提出了更为明确的要求。 2 / 10 三、“新八条”解读（与“国十条”对比） 调控项目 2010年4月17日“国十条” 2011年1月26日“新八条” 土地供应 ①增加居住用地有效供应； ②保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应； ①增加居住用地有效供应； ②保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，单列保障性住房用地，做到应保尽保； ③今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量 住房供应结构 2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套 2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套 税收 / 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税（该变化针对2009.12.22财税[2009]157号文件，普通住房不再按差额征税） 差别化住房信贷政策 首套房 建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例≥30% / 二套以上 ①第二套房首付比例≥50%，贷款利率≥基本利率1.1倍； ②三套以上首付比例及利率应大幅提高（具体有商业银行自主确定）。 ③商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放第三套以上贷款 贷款购买第二套住房的家庭，首付款≥60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 非本地居民购房 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明非本地居民暂停发放购房贷款。 / 限购 （各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市） 本地居民 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 ①原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房） ②对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房 非本地居民 ①能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房） ②拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房 3 / 10 四、 各地限购政策统计汇总： （一）总体限购原则： 本次限购措施同时控制家庭住房的保有数量及新购数量，“新八条”中总原则可以概括为：本地居民家庭限购2套，外地居民家庭限购1套，包括新建商品住房及二手住房。而各地的政策落实的主要区别在于对外地居民家庭的资格限制上。 （二）限购城市： 根据“新八条”的规定：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，必须根据“新八条”所规定的原则，“在2月中旬之前，出台住房限购实施细则”。因此，除其他“房价过高、上涨过快的城市”名单尚不确定之外，至少有以下36个城市需要出台限购政策： 直辖市：北京、上海、天津、重庆 计划单列市：大连、青岛、厦门、深圳、宁波 省会城市：石家庄、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、广州、海口、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、拉萨、南宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐 截止到2011年3月15日，上述36城市中，西宁、拉萨、呼和浩特及重庆四城市尚未出台 “限购令”。而深圳、济南与合肥三城市现行有效的“限购令”均是根据“国十条”的原则自行制定，“新八条”出台之后未进行调整。综上，目前已根据“新八条”原则出台“限购令”的城市共29个。 （三）各地限购政策情况比较： 在深圳、济南与合肥三个旧版“限购令”中，深圳的限购原则与“新八条”原则完全一致，亦无须调整。但济南与合肥的限购内容是：无论是否本地居民一律限新购一套，但未对家庭的整体保有数量进行限制，且济南的限购仅针对新建商品房，不包括二手房。 在已根据“新八条”原则出台“限购令”的29个城市中： 1、 对外地居民购房资格的限制区别： （1） 一般政策：提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明（16个城市）； （2） 最严政策： 北京——持有本市有效暂住证且连续五年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税； 兰州——提供前2年在本市连续2年纳税或社保缴纳证明 （3） 缓和政策： 4 / 10 上海、宁波、厦门、杭州——提供自购房之日起算前2年内累计1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明； 南宁、天津——提供累计1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明； （4） 最松政策： 成都、银川、乌鲁木齐、长沙——未对此予以要求。 2、 明确“限购令”实施期限的城市（7个）：济南、青岛、贵阳、长春、石家庄、厦门及南宁。除南宁的实施期限为2012年2月29日（即政策发布之日起一年），其余城市均限定至2011年12月31日。其余城市未明确“限购令”实施期限。 3、 限制限购令实施区域的城市（13个）：济南、青岛、成都、贵阳、哈尔滨、南京、太原、石家庄、沈阳、昆明、福州、南宁及长沙。前述城市的“限购令”未波及全部行政区域，只是限制各地认为“房价过高、上涨过快的区域”，如市辖区、市区一环内等。其余城市的限购范围均为本市行政区域。 4、 对“新八条”原则的彻底突破： 长沙——限购仅针对市辖五区内90平米以下新建商品住房，不包括二手房；“本地户籍”包括“环长株潭户籍家庭”；未对外地家庭的资格进行限制。 五、 房产税试点 （一） 房产税出台历程 现行法律法规中，针对房产税征收事宜的最高法律效力的法律文件是1986年由国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。该条例规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税，房产税主要是对生产经营性房产征税。 2007年《物权法》出台之后，学术界开始就国家开征“物业税”事宜展开了较为热烈的讨论。普遍认为，《物权法》为物业税的开征奠定了产权基础，但大多数学者认为目前房地产领域税费负担已较重，不宜再增加新的税种，若针对个人住房开征物业税或房产税将增加百姓的负担，除非以物业税或房产税取代现行的各种税费。 2009年5月25日，国务院转发了国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到：“财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税”，首次将物业税改革事宜提到政府议事日程上来。 5 / 10 至2010年，开征房产税事宜已日益明朗，先以市场传言的方式出现。4月8日，上海市房管局率先在其网站声明：“有关部门正在进行房产税开征研究是完全正常的,但具体征收经国家层面决定”。该声明开启了又一场关于房产税开征的激辩。 2010年5月31日，国务院批转了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，该意见明确提出了“逐步推进房产税改革”，市场对开征房产税事宜的传言逐步得到证实，以下是2010年关于房产税出台前的媒体的报道内容演变。 2011年1月27日，重庆及上海分别公布了《关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，出台了两个不同版本的试点方案。 （二） 重庆与上海房地产试点方案比较： 项目 重庆 上海 试点区域 重庆主城九区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区） 上海市行政区域 征收对象 1、个人拥有的独栋商品住宅 2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房 3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房 1、本市居民家庭在本市新购且属于该家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房） 2、非本市居民家庭在本市新购的住房。 纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。 应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。 纳税人为应税住房产权所有人。 产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 6 / 10 项目 重庆 上海 计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。 独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。 参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 税率 1、独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。 2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。 1、暂定为0.6% 2、应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 税额计算 应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率 年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率 税收减免 1、扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。 2、纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。 3、对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。 4、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。 5、因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。 1、本市居民免税住房面积：人均60平方米； 2、本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。 3、本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 4、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 5、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 征收管理 1、 纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起； 2、 税款按年征，不足一年的按月计算应纳税额； 3、 纳税期限为每年10月1-31日；应税住房转让的，办理过户手续时一并征收； 4、 纳税地点为住房所在地； 1、 新购住房办理登记之前向书屋机关办理房产税征免认定手续； 2、 税款按年征； 3、 每年12月31日前主动申报；应税住房产权转移的，办理过户手续前一次缴清； 4、 纳税地点为房屋所在地； 收入使用 公租房的建设与维护 保障型住房建设

2009年底——2010年房地产调控政策

中央调控政策

2010年11月16日 财政部、国家发改委、住房城乡建设部 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》 《通知》中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。

2010年11月15日 住房和城乡建设部与国家外汇管理局 《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》 通知规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

2010年11月3日 住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会 《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》 通知规定，第二套房公积金贷款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款。

2010年10月19日 央行 加息 自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

2010年9月29日 国家有关部委 新国五条 国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。

2010年9月27日 国土部、住建部 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 该《通知》要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。