2013年全国房地产政策调控汇总

2013年国内房地产市场数据统计分析报告

数据来源：国家统计局

报告摘要

在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况

2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

中国历年房地产调控政策(1978年-2024年)

中国的房地产调控政策在过去几十年中一直是政府关注的重要领域之一。随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场的发展和稳定对于维护社会稳定和促进经济增长至关重要。以下是一份关于中国历年房地产调控政策的综述，涵盖了从1978年到2024年的重要政策。

1978年至1998年：起步阶段

在改革开放初期，中国房地产市场尚未发展起来，土地分配主要由政府集中管理。在这一阶段，主要的调控手段是推动商品房的建设，以满足人民群众基本住房的需求。

1998年至2004年：发展与市场化

随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐呈现出供需不平衡和价格上涨的趋势。为了遏制房价的过快上涨，1998年，中国政府出台了《国务院关于加强商品房市场调控的若干意见》，并将房地产市场纳入宏观调控范围。

2005年至2013年：严厉调控与限购限贷

在2005年，中国政府发布了《加强房地产市场调控的意见》，并通过采取限购、限贷措施等，严格管控房地产市场，遏制房价过快上涨。这一时期，中国城市房地产市场受到较大影响，部分市场出现了调控措施的回暖。

2014年至2016年：去库存与调控特殊区域

2014年，中国政府提出去库存的目标，尤其是在二线和三线城市加大了房地产市场的调控力度。限购限贷等措施在一些热点城市得到了延续和强化。

2017年至2020年：租购并举与分类调控

在这一阶段，房地产调控政策进一步加强，租购并举的政策得到了重视。为了解决城市居民的住房问题，一些城市推出了租赁市场的发展计划，并实施了租购同权政策。此外，一些城市针对不同市场需求，分别制定了差异化调控政策。

2021年至2024年：控制金融风险与长效机制建设

随着金融风险的加大，中国政府进一步加强了对房地产市场的监管。2021年，中国政府提出“房住不炒”政策，坚持将房地产调控目标与防范金融风险相结合。未来几年，中国将进一步完善房地产市场的长效机制，推动住房制度改革，提高住房供应的质量和效益。

历年房地产调控政策一览表

1978－1983年

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；

1984年

政策目标：发展房地产业；

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；

1985－1987年

政策目标：防止盲目发展商品住宅；

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；

1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；

1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；

1990年

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；

1992年

政策目标：加快房地产业发展；

政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；

1993年

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；

政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；

1994年

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；

经济观察　

摘要：本文在定性分析我国房地产市　场供给和需求因素的基础上．应用宏观经　济系统模型．预测２０１３年我国房地产价　格走势。实证结果显示：２０１３年我国房地　产价格总体将保持上涨趋势（涨幅约为　１３．５％）。一线城市上涨幅度明显高于三　线和四线城市　文章最后提出了相关政　策建议　关键词：房地产；市场价格；预测；宏　观经济模型　房地产价格是一个敏感的社会热点　问题。自２００３年我国住房制度改革以来．　房地产业得到高速发展．已经成为国民经　济发展的重要行业．同时房地产价格也是　节节攀登、一路上涨。然而。在房地产行业　迅速发展的同时，也暴露出一些突出问　题：房地产价格增长太快．严重超出居民　支付能力．房价收入比远高于国际合理水　平，另外，房地产企业开发也过度依赖信　贷资金．以至于银行房地产贷款风险日益　加剧。２０１２年，在严厉的限贷、限购等调　控政策下．上半年全国房地产价格趋于平　稳，下半年全国平均房价又开始上涨．房　屋价格和成交量于２０１２年尾双双攀升．　部分城市的土地价格也出现飚涨　２０１３　年。我国房地产价格将如何变化？如何进　行调控？　一、我国房地产市场的供给情况　从供给的角度．开发商的住房市场垄　断、地方政府的土地供给垄断以及银行的　大量放贷等是推动房地产价格不断高涨　的主要因素。　１０　２０１３￣０６ＷＪ（２，ＥＪ）　１．房地产开发商对住房供给市场的　垄断　自房改政策实施以来。单位福利房、　居民自建房以及小产权房被严格限制或　禁止．而国家的社会保障住房供给能力　很弱．以至于市场的住房供给几乎全部　依赖于房地产开发商．开发商提供的商　品房在我国住房供给中占据９０％以上．　房地产开发商在我国住房供给方面明显　处于垄断地位。一般来说，一个国家的住　房供给应该至少有三个渠道：政府保障　房、市场商品房和居民自建房。政府保障　房面向的对象是低收入城镇居民的最低　住房需求。市场商品房面向的对象是高　收入群体的高档住房需求．居民自建房　面向的对象主要是农村居民的普通住房　需求。在西方发达国家。比如美国、新加　坡、德国等国家。居民的住房大多是由国　家提供或资助．其保障性质的住房占整　个住房供应体系的四分之三左右．而商　品房在整个住房供应体系中所占的比例　仅约为四分之一。这说明，与西方发达国　家相比，我国的住房供给结构存在明显　缺陷或差距。居民住房是国民生存的基　本权利之一．国家应该对之提供保障．完　全或大部分将其推向市场．是一种欠妥　的做法。　ｒ　２．地方政府对土地的垄断　房地产业属于土地资源密集型产　业，我国独特的土地供给制度和中央地　方分税制加剧了我国房地产价格的过　快上涨。首先，由于政府在我国的一级　土地供应市场处于完全垄断地位．政府　为追求收益的最大化，会减少和限制土地　供应，从而获得高额的垄断性收益。其次，　分税制下。土地出让金是归地方政府所　有，出于财政收入的考虑．地方政府倾向　或默许支持土地价格的不断上涨　据统　计．近年来土地出让金收入逐渐成为我国　地方政府的主要收入来源．其比例逐年快　速增长．在部分地区土地出让金收入占比　甚至已经超过７０％　更为严重的是．房地产垄断利润越　大，土地出让金和房地产开发商的利润　也就越多．在这样的逻辑下．同处垄断　地位的地方政府和房地产商就可能结　成垄断利益联盟。一方面．地方政府通　过垄断土地供给．限制或有意减少土地　供给，造成土地供给短缺．从而不断抬　高土地的拍卖价格．而高额甚至天价的　土地价格最终转移给社会购房者：另一　方面，在地方政府支持和默许下．房地　产商通过垄断住房供给市场．“捂房惜　售”．人为造成市场供给短缺和紧张的　表象，促使房价进一步地上涨．从而获　得垄断利润。　３．银行的大量放贷　在房地产价格不断上升的过程中．银　行往往倾向扩大对房地产业的信贷供给　只要房价不断上涨．放贷信贷风险就会很　低，银行可以获得高额的利息收入：而且，　随着房价的上升。银行的资本规模也会迅　速扩大，这对于银行无疑很有吸引力。从　统计数据上看，