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随着我国房地产市场的不断发展，房屋销售合同已成为保障买卖双方权益的重要法律文件。
然而，在实际操作中，部分购房者发现，虽然已经签订了房屋销售合同，但房屋却未能在相关部门进行登记。
这种现象不仅损害了购房者的合法权益，也给房地产市场带来了不稳定因素。
本文将就房屋销售已签合同未登记的问题进行分析，并提出相应的解决方案。
一、房屋销售已签合同未登记的原因1. 房地产开发商恶意拖延部分开发商为了规避相关政策法规，提高资金周转速度，故意拖延房屋登记手续。
这种情况下，购房者签订合同后，开发商以各种理由推脱，导致房屋无法及时登记。
2. 购房者与开发商信息不对称购房者与开发商在签订合同时，由于信息不对称，可能导致购房者对房屋登记的重要性认识不足，从而忽视了合同中关于房屋登记的条款。
3. 政策法规不完善目前，我国关于房屋登记的政策法规尚不完善，部分地方存在登记程序繁琐、审批时间长等问题，导致房屋登记进度缓慢。
二、房屋销售已签合同未登记的后果1. 购房者权益受损房屋未登记，购房者无法取得房屋所有权证，无法办理抵押、转让等手续，一旦开发商出现违约情况，购房者将面临无法追偿的风险。
2. 房地产市场不稳定房屋销售已签合同未登记，可能导致房地产市场出现虚假交易、价格泡沫等问题，影响市场健康发展。
三、解决房屋销售已签合同未登记的方案1. 加强政策法规建设政府部门应完善相关政策法规，明确房屋登记程序、时限等，提高登记效率，确保购房者权益。
2. 强化监管力度政府部门应加强对房地产市场的监管，严厉打击开发商恶意拖延房屋登记等违法行为，保障购房者权益。
3. 提高购房者维权意识购房者应提高自身维权意识，了解房屋登记的重要性，签订合同时关注相关条款，确保自身权益。
4. 建立健全信用体系政府部门应建立健全房地产开发商信用体系，对恶意拖延房屋登记的开发商进行信用惩戒，促使开发商自觉履行合同义务。
5. 优化房屋登记流程政府部门应优化房屋登记流程，简化手续，缩短审批时间，提高登记效率。
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖交易日益频繁，房产备案登记作为保障交易安全、维护交易秩序的重要手段，越来越受到人们的关注。
本文将从房产备案登记的法律意义、法律后果以及相关法律责任等方面进行阐述。
二、房产备案登记的法律意义1. 保障交易安全房产备案登记是保障交易安全的重要措施。
通过备案登记，可以确保房屋买卖、抵押等交易行为真实、合法，防止一房多卖、虚假交易等违法行为的发生。
2. 维护交易秩序房产备案登记有助于维护房地产市场秩序。
通过备案登记，可以加强对房地产市场的监管，遏制市场投机行为，促进房地产市场的健康发展。
3. 明确交易双方权利义务房产备案登记有助于明确交易双方的权利义务。
在交易过程中，双方可以根据备案登记信息了解房屋的真实情况，避免因信息不对称导致的纠纷。
三、房产备案登记的法律后果1. 法律效力房产备案登记具有法律效力。
根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋买卖合同自合同成立时生效，登记时发生法律效力。
未经登记的房屋买卖合同，虽在法律上成立，但在实际交易中无法得到法律保障。
2. 优先购买权在房屋抵押、查封等情况下，如果存在多个债权人，房产备案登记的先后顺序将决定债权人的优先受偿权。
根据《中华人民共和国物权法》规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿。
3. 法律责任（1）未进行备案登记的法律责任未进行房产备案登记，交易双方可能面临以下法律责任：①违反《中华人民共和国物权法》规定，房屋买卖合同无效；②违反《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，处以罚款；③造成他人损失的，承担民事责任。
（2）虚假备案登记的法律责任虚假备案登记，交易双方可能面临以下法律责任：①违反《中华人民共和国物权法》规定，房屋买卖合同无效；②违反《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，处以罚款；③侵犯他人合法权益，承担民事责任；④构成犯罪的，依法追究刑事责任。
四、相关法律责任1. 交易双方的法律责任（1）未进行备案登记，交易双方应承担相应的法律责任；（2）虚假备案登记，交易双方应承担相应的法律责任。
第1篇在我国，房产公证是一项重要的法律行为，旨在确认房产权利人的合法权益，保障交易安全，维护社会稳定。
然而，在实际生活中，有些房产由于种种原因未能及时登记，这就引发了关于未登记房产能否进行公证的疑问。
本文将从法律角度分析未登记房产公证的可行性，探讨其相关法律规定及实际操作中的注意事项。
一、未登记房产的定义未登记房产，是指房产权利人未按照我国《不动产登记条例》的规定，在规定期限内将房产权利依法向不动产登记机构申请登记的房产。
未登记房产可能包括以下几种情况：1. 新建房屋未办理初始登记；2. 房产权利人未在继承、赠与、买卖等行为发生后的规定期限内办理转移登记；3. 房产权利人未在规定期限内办理抵押、查封等登记手续。
二、未登记房产公证的可行性1. 法律依据我国《公证法》第二十二条规定：“公证机构对当事人提交的公证申请，应当依法进行审查，对符合法定条件的，应当出具公证文书。
”由此可知，公证机构有权对未登记房产进行公证。
2. 实践案例在实际操作中，部分公证机构已经开展了未登记房产公证业务。
例如，在继承、赠与、买卖等行为中，当事人可以申请对未登记房产进行公证，以确认房产权利人的合法权益。
3. 政策支持近年来，我国政府高度重视房产登记工作，出台了一系列政策法规，旨在简化登记程序，提高登记效率。
这为未登记房产公证提供了政策支持。
三、未登记房产公证的注意事项1. 审查严格公证机构在办理未登记房产公证时，应严格审查以下事项：（1）房产权利人的身份证明、资格证明等材料；（2）房产来源、权属关系等证明材料；（3）房产权利人是否在规定期限内申请登记；（4）是否存在争议或纠纷。
2. 证据确凿办理未登记房产公证时，当事人应提供充分、确凿的证据，以证明其房产权利的合法性。
例如，房屋买卖合同、赠与合同、继承证明等。
3. 风险提示公证机构在办理未登记房产公证时，应向当事人提示以下风险：（1）未登记房产可能存在权属争议；（2）未登记房产可能存在被查封、抵押等情况；（3）未登记房产可能存在无法办理过户登记的风险。
河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，结合我省审判工作实际情况，经民四庭员额法官会议讨论，形成如下纪要，供审理此类案件时参考。
第一条（适用案件范围）本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续，买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。
第二条（案件的受理）商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任，出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩，请求减轻或免除违约责任的，应作为民事案件受理。
第三条（简化诉讼程序）对于逾期交房、逾期登记纠纷案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求，主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序，有效提升诉讼效率，降低诉讼成本。
当事人一方人数众多（十人以上）以及属于“四类案件”监管范围的，原则上不适用小额诉讼程序。
但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件，后续案件可以适用小额诉讼程序。
第四条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响）出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。
买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格，向出卖人主张逾期交房违约责任，出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。
商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格，且出卖人提供了竣工验收合格有效证据，买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。
不登记,发生法律效力特殊规定说法不动产物权特殊变更的生效规定1、因法律事件生效。
《物权法》第二十八条规定：因判决、仲裁或者政府征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。
判决、仲裁或者政府征收决定都有明确的生效时间，即在未发生法律效力之前，物权没有变更，只有法律事件生效后，物权才发生变更。
而对判决、仲裁两种情况发生的物权变更执行，当事人不得申请行政复议和行政诉讼。
对人民政府的征收决定当事人可以申请行政复议和行政诉讼。
2、因继承或受遗赠生效。
《物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
继承和受遗赠的实际开始时间，一般是指继承和遗赠实际发生效力时间，如甲在遗嘱中指定自己的房产由长子继承，在甲生存期间，该房产的物权所有权不发生变化，遗嘱没有发生效力，只有在甲方死亡的同一时间，遗嘱才发生法律效力。
同样道理，如果甲乙是遗赠关系，乙接受遗赠的生效时间也只能在甲方死亡时才发生效力。
3、自事实行为成就时生效。
《物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
这一生效规定非常重要，自《物权法》实施后，如果再涉及房屋拆迁等物权纠纷的的诉讼和仲裁案件，确定物权消灭的生效时间应该从拆迁事实行为成就时确认。
以往曾经发生过的房屋拆迁事实行为发生后的诉讼或纠纷，审判机关或仲裁机关将不再对已经消灭的物权权属进行裁判。
但对消灭物权而造成的损失价值可以裁判。
4、不动产物权特殊取得未登记不生效。
依据前三种情形享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
这一规定非常重要，因非买卖行为发生的不动产物权变更必须进行登记，未登记不具有法律效力。
过去经常发生的用法律文书代替不动产物权权属证明的情况，将不再被法律承认。
胡军、郑方房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.04.20【案件字号】(2021)鲁16民终460号【审理程序】二审【审理法官】赵慧莲王正真张珊【审理法官】赵慧莲王正真张珊【文书类型】判决书【当事人】胡军;郑方【当事人】胡军郑方【当事人-个人】胡军郑方【法院级别】中级人民法院【原告】胡军【被告】郑方【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
【权责关键词】无效撤销合同合同约定证据交换质证诉讼请求补偿安置协议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定的“效力性强制规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
一审法院以涉案房屋未依法登记领取权属证书为由认定涉案《房屋买卖居间合同》无效不当。
郑方未提交证据证实涉案《房屋买卖居间合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，其起诉主张确认合同无效并要求返还购房款，无事实及法律依据，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。
综上所述，胡军的上诉请求成立，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初3816号民事判决；二、驳回郑方的诉讼请求。
区分原则：区分什么？王轶【期刊名称】《东方法学》【年(卷),期】2022()4【摘要】我国民法典就基于合同行为的物权变动认可区分原则,以债权形式主义的物权变动模式为基础,明确区分合同行为效力发生的条件与物权变动法律效果发生的条件,其第215条属于区分原则的典型法律体现。
债权形式主义与物权形式主义的物权变动模式,代表着两种不同的实现区分原则的法律技术。
以两种物权变动模式为前提,都能得出第215条所表达的结论,这也是在解释论上围绕区分原则区分什么的问题出现争议的一个主要原因。
就民法典第597条第1款以及第641条第1款而言,在物权形式主义的物权变动模式和债权形式主义的物权变动模式之下,都可以得到合理解释,并完成法律的构成。
区别之处在于:在不同的物权变动模式之下,相同的法律条文会得出不同的法律解释结论,会呈现不同的法律构成,这就是物权变动模式立法选择的体系效应。
需要指出的是,从文义解释、体系解释及历史解释等角度观察,民法典第352条但书的规定并未被赋予贯彻区分原则,以解决房屋交易中已交付但未登记的房屋所有权归属的使命。
因此,不宜解释为属于民法典第209条第1款但书的法律体现,第352条也并非区分原则的法律体现。
【总页数】8页(P181-188)【作者】王轶【作者单位】中国人民大学民商事法律科学研究中心;中国人民大学法学院【正文语种】中文【中图分类】D923.2【相关文献】1.笛卡尔对理论原则与实践原则的区分及其对中国学界的启示2.浅谈物权行为的区分原则及无因性原则3.论"来源区分"原则和"职能分工"原则在高校档案分类中的融会运用4.从身份区分到利益区分——我国隐私权限制原则的困境与重塑5."审美区分"与"审美无区分":中国书法诠释的两个维度因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
房屋交易已交付但未登记的确权问题摘要：近年来人民法院审理的民事案件中，房产纠纷类型一直位列前茅。
房产纠纷类案件审理的难点之一，即当事人订立房屋转让合同后，房屋已经交付但尚未办理过户登记手续的情况下，应如何确定房屋所有权的归属问题。
原《物权法》的出台似乎结束了关于取得不动产物权之公示方式的讨论，除国家所有的自然资源不必进行登记，土地承包经营权和地役权的转让实行登记对抗主义之外，基本上以登记要件主义作出了整齐划一的规定，即在房屋交易中，非经登记不得取得房屋的所有权及他物权。
然而，结合我国房屋登记的现状和实践中出现的具体情况，仔细思量不难发现，我国立法采纳登记要件主义的做法仍需商榷。
关键词：房屋交易确权；不动产；登记在依法律行为引起的不动产物权变动中，《中华人民共和国民法典》确认了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
将登记作为房屋物权变动之唯一公示方式。
然而，这一规则与实践中大量存在的房屋交易习惯做法，尤其是广大基层农村地区的做法相左，也与民众的一般房屋交易理念相背。
现实中大量房屋买卖，通常是在不动产交付后相当长的一段时间才办理登记手续；此外，由于群众对登记制度不重视，目前我国仍存在大量未登记的房屋，在这种已经发生房屋的实际交付占有，而没有办理登记手续的情况下，交付在房屋物权变动方面的作用及效力问题值得探究。
一、房屋交付的形式在现代房屋交易实践，尤其是商品房买卖中，对于何谓“房屋交付”曾有不同的理解。
突出表现为审判实践中，存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用"理解不同而发生的争议。
房地产开发商往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙"，而购房者则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理房屋所有权证书。
所谓房屋交付使用，就是出卖人将已经建成转移给买受人房屋的钥匙交付给买受人。
但使用并不意味着所有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，但所有权并没有发生转移。
关于房屋买卖合同纠纷的法律规定现在房地产行业发展的很好，不少的人都会把投资的目光方向房地产行业，在进行房屋买卖的时候，大家需要遵守相关规定，按照流程办理房屋买卖手续，那么关于房屋买卖合同纠纷的法律规定是怎样的？下面我为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。
一、房屋买卖合同法律规定1．房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2．在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3．出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。
为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。
合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金（已购公有住房有此项）、综合地价款（经济适用住房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。
二、房屋买卖合同的要件1、有关房屋面积方面的条款。
购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。
2、关于价格、收费、付款数额的条款。
案例一：原告：王某被告：张某1997年4月30日，原告将其所有的房屋卖与被告，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为38500元，有关交易一切费用均由买方承担，办理手续同时一次性交付房款。
1997年5月3日，原告收到被告的房款，并从该房屋搬出，将房屋交给被告。
被告随后搬入该房屋，并居住至今。
但双方一直未办理房产过户手续。
2001年5月，被告诉至法院，以被告一直不办理过户手续为由，请求法院判决房屋买卖合同无效。
被告以自己已支付房款，原告已将房屋支付使用并已居住4年为由，请求判决买卖合同合法有效。
问题：房屋买卖合同是否因未办理产权过户登记而无效？答：房屋买卖合同有效，不会因为未办理产权过户登记而无效。
因为，双方签订了房产交易协议书后，双方办理了相关手续，被告也付了房款而且居住至今，这样，房屋的买卖合同就已经生效了。
而产权过户登记只是标房屋产权的转移，没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。
因此房屋买卖合同有效。
案例二：2003年5月，原告李江与第三人王海经协商决定共同合伙，在纳溪城区经营“夜莺”练歌城，合伙协议约定：“夜莺”练歌城由李江、王海各出资4万元作为合伙资金，工商、税务等部门的相应证照均由王海负责办理，双方共同经营，盈利共享，亏损共担。
不久，王海即以个人名义到工商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌房需要的相关证照。
半年后，因经营不善，“夜莺”练歌城出现了严重亏损，李、王二人遂产生矛盾，2004年3月16日，王海趁李江外出办事之际，将“夜莺”练歌城两套豪华音响设备以3万元的价格卖给被告张伍。
王海称自己是“夜莺”练歌城的老板，并向张伍出示了工商、税务等部门颁发的证照作为证明。
张伍对此深信不疑，遂于当日付清价款后搬走了两套音响设备，两天后李江回来得知此事，遂拿出合伙协议找到张伍，称其所买的两套音响设备系自己与王海共有，王海无权单独处分，要求张伍返还音响设备。
三人几次协商未果，李江诉至法院。
房屋买卖交付而未登记的法律效果分析孙宪忠【学科分类】房产法【出处】民商法网刊【摘要】现实生活中发生的大量房屋买卖，尤其是住房的买卖，在履行合同时首先会发生开发商向买受人交付房屋的占有，而后才办理房屋过户的登记手续的情形。
办理过户登记手续的时间，虽然实践中已经有规定为3个月，但是一般情况下均超过这一时间，有的常常数年之后买受人才能得到房屋所有权证书。
如果买受人购买的是“部分产权”房屋或者“单位产权”房屋时，买受人取得房屋所有权证书的期限会更加漫长。
在这种已经发生物的实际交付、而没有办理登记手续的情况下，买受人实际占有房屋的权利非常值得研究，因为，绝大多数民众在购买房屋时不能立即解决不动产登记以及办理所有权证的问题，所以此时的权利状态对于许多民众的利益至关重要；而理论界方面对此却存在着许多错误的看法，这些看法助长了损害民众利益的现象。
【关键词】房屋买卖；交付；登记【写作年份】2009年【正文】一、物权独立意思表示存在的客观性在我国物权法制定的过程中，曾经就这一特殊的、然而却有着重要意义理论问题发生过激烈的争议。
争议点在于：这是的买受人也就是实际占有房屋的人，是否可以成为法律上的所有权人。
一种观点认为，既然物权法承认了物权公示原则，那么就应该坚持不动产登记对于不动产物权变动发挥决定性作用的原则，没有登记的，就不能认为已经发生了物权变动，因此，这时的买受人不能成为所有权人。
另一种观点认为，出卖人交付房屋的意思表示，和买受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他们就是依房屋的实际交付来移转所有权的，其成立完全符合处分行为的生效要件，这一意思表示合法合理；按照这一生效的意思表示，买受人已经成为所有权人。
从这些争论就可以看出，上面所说的这一特殊的交易环节的法律制度建设所涉及的法律理论问题，就是是否采纳物权行为理论的问题。
而对于这一问题的不同解决方法，反映了一种理论是否科学其根据应该在于是否符合实践的要求，而并不在于坚持这种观点人数多寡这个最基本的道理。
近年来随着物权法知识的普及，那种依合同是否成立生效作为物权变动的更具的观点，已经被历史淘汰。
但是，由于我国民法学界大多数学者没有经受过潘德克顿法学的训练，因此在我国，很够确切解释物权变动与债权变动的法学原理以及法学律制度的观点，虽然已经开始为很多人理解，但还是有相当的一些人不能正确的理解其中的道理。
现在否定物权行为理论的学者的一般观点是，债权合同加公示方法就可以发生物权变动，物权独立意思表示是不存在的，或者说，有没有独立物权意思表示也可以不必要考虑。
这种观点就是许多人所说的“债权形式主义”。
这种观点来源于日本，曾经在我国泛滥一时。
我曾经在《再论物权行为理论》、《从几个典型案例看民法基本理论更新》这篇论文中对这种观点的起源、理论缺陷和实践错误做过细致的分析。
考虑本文篇幅的限制，今天无法就此完全展开讨论。
但是我们必须看到，否定物权行为理论的作用，在房屋买卖已经发生交付而买有办理不动产登记的这种例子终究出现了严重的“故障”。
1.主张在不动产物权变动的时候，依据债权法意义上的合同和行政管理意义上的不动产登记两个因素确认不动产物权变动的效果的观点，最清晰的弊端就是不能彻底地坚持意思自治理论，不把物权变动从根本上当做当事人意思自治的结果，而当做行政行为的结果。
行政行为真的是当事人交易发生的物权变动的原因吗？当然不是。
因为任何交易，本质上都是当事人法律行为的结果，而不是行政确定的结果。
事实上现在很多不动产登记机构都认为，自己的登记是当事人权利合法性正当性的来源，因此他们一再依据“确权”的方式侵害当事人权利。
行政登记怎么能是民事权利的来源！坚持这种观点，就是为这种做法提供根据。
2.这种观点严重损害买受人的利益。
因为老百姓买房子，都是先获得房屋的实际占有，之后很长时间才能办理登记获得权利证书（这个期限短的几个月，长的好几年）。
如果只承认不动产登记机构的作为，而不承认当事人以实物交付所体现的所有权转移的物权意思表示，那么，在登记之前，这些买受人的地位是什么人呢？按照债权形式主义的观点，因为没有登记，不能承认他们的所有权人地位，法院也无法按照所有权人的地位对他们予以保护。
在一点对房屋购买人构成了实际的威胁。
如果开发商这个时间里对房屋有处分的行为，那么，卖房子的人就倒霉了。
不承认物权行为理论的学者主要来自于某大学，他们这些教授购买的房屋，已经居住数年了也没有登记。
那么他们现在是房屋的什么人呢？按照这些学者的观点，他们当然不是所有权人，而只是一个占有人或者还是债权法意义上的买受人。
有一个自己也买了房子但是没有登记学者提出，他们的占有是债权法意义上的占有。
但是我要问的是，如果是债权法意义上的占有，那么是基于什么债权意思的占有呢？是租赁呢，还是借用呢？你所主张的占有，能不能足够地保护你们的权利呢？如果开发商将房子设置了抵押或者再次出卖，那么你们作为债权意义上的占有人还能保住你的房子吗？因为按照债权形式主义的观点，这时候房屋的所有权还保留在开发商手里，开发商对于房屋的处分行为可以涤除债权意义上的占有。
由此可见，这种观点对于老百姓的利益损害极大。
3.这种观点不符合交易的实际。
其实，交付房屋占有乃是基于开发商和买受人之间的转移所有权的合意，这就是一个物权行为。
这种行为，在主观上以当事人之间独特的意思表示为要件，在客观上已交付房屋的实际行为为要件。
无论是从法理上看还是从事实上看，这个行为完全符合独立而且生效的物权行为的特征。
因此交付住房就是转移了所有权。
在接受交付之后，买受人的占有是基于所有权的占有。
如果只承认买卖合同中的债权合意，不承认交付中的物权合意，那么开发商仍然保有所有权，那么开发商就可以行使这种所有权，因此他既可以进行一物二卖，也可以将房子抵押出去。
由此可见，不承认独立物权行为存在的观点，不但不符合事实，而且也会对购买方造成非常有害的后果。
反之，如果承认物权合意，并且依据占有交付的客观事实，以确认所有权已经有效转移的事实（这就是物权独立意思表示加上物权公示行为发生物权变动的法理），就能够对于开发商形成有效的法律约束。
二、交易安全与第三人保护考虑到我国市场经济已经比较发达的事实，我国物权法的制定必须考虑到交易安全这个十分重大的问题。
而交易安全的制度，主要体现在物权变动的制度之中，原因非常简单：债权意义上的合同只能发生债的请求的效果，所以交易安全的目标，主要依据物权法来实现。
这一点应该没有大的争议。
交易安全问题，在法理上涉及相互联系但是又有所不同的两个方面：一，对第三人的安全。
关于什么是实体法上的第三人以及为什么要保护第三人的问题，我曾经在多篇论文和著作中谈到。
简而言之，实体法所谓第三人，就是指不参加当事人之间的法律关系但是和当事人之间法律关系的结果有直接利害关系的人，比如与合同债权人或者债务人的一方有直接法律关系的人，对合同的另一方面当事人而言就是第三人，或者说他们和合同的另一方面第三人互为第三人。
因为债权意义的合同对第三人不发生效果，所以债权意义上的合同生效或者效力变化，一般来说不会损害第三人，因此依据合同为第三人设定义务的行为是无效的（但是为第三人设定利益的合同是有效的）。
因此，债权法意义上的合同法律行为一般来说不涉及交易安全的问题。
但是因为物权具有排斥第三人的效果，而这种对第三人的效果，总是发生在物权变动之中，因此应该在物权变动的制度中建立保护第三人的制度。
保护第三人制度的核心就是依据物权公示原则，将物权变动对第三人公开展示，以达到保护第三人的效果。
对于房屋买卖这种交易来看，最好的公示行为就是不动产登记。
交易安全另一方面的问题，就是对于交易当事人的安全，尤其是物权取得人的安全。
比如在房屋买卖中，买受人就是这种物权取得人。
保护买受人的交易安全，就是要使得买受人所取得的所有权成为能够得到法律认定的所有权，也就是具有充分物权效力的所有权。
如果该物权取得人和他人发生物权争议，法律可以根据该方当事人的证据，认定其为物权人。
显然，如果买受人如果只是和出卖人订立了债权意义的合同，则该买受人无法被法律认定为物权取得人。
显然，只有在某种具有公示效果的行为成立后，法律才能认定买受人为所有权人。
对于房屋买卖这种交易而言，最好的公示行为当然还是不动产登记。
所以不论从交易安全的那一个方面来看，不动产登记都发挥着很好的作用。
但是在不动产登记之外，有没有可能存在其他的具有公示效果的行为？依据债权形式主义观点来看，不可能存在其他的公示行为，而且不动产登记还不是民事行为，而是行政行为。
但是，依据潘德克顿法学科学，不动产登记之外，当然还有其他的公示行为。
因为，交易的基础是当事人之间的法律行为，也就是说，当事人之间权利义务关系的设立、转移、变更和废止等，是民法“意思自治”这一原则的外在表现。
只有符合当事人内心真意的法律效果，在民法上才具有正当性。
因此，不动产登记的本质不是行政管理或者行政授权，而是不动产物权独立意思表示的公示方式，或者说是不动产物权法律行为客观表现方式。
所以，不动产登记的本质，不是行政管理。
既然不动产登记和动产占有交付是当事人之间内心真意的表达方式，那么，在不动产登记和动产交付之外，不论是从事实上还是在立法上都不应该排除还存在着其他方式，比如不动产占有交付的行为，也是一种典型的公示方式。
确认不动产交付占有作为不动产物权变动的公示方式，其意义十分重要。
从保护交易安全的角度看，至少在承认实际交付的时候转移所有权对于买受人也就是物权取得人非常必要，因为，买受人这时不论从心态上还是在事实上都是在行使着所有权。
另外，坚持这一点也符合“标的物的风险随同所有权和交付转移”这一物权法的基本原则，交付之后不能再让出卖人承担风险，否则对于出卖人也是不公平的（如果标的物这时发生自然灾害的灭失，风险当然应该由买受人承担；但是如果依据债权形式主义的观点，风险应该由出卖人承担，这是不公平的）。
以交付确定所有权，对于第三人是否公平呢？近年来随着物权法研究水平的提高和物权法知识的传授，坚持物权与债权的法律性质相区分、物权变动的法律根据与债权变动的法律根据相区分的观点，又逐渐回到我国民法学的主流地位。
这种观点的要点，是不动产物权的设定、移转、变更和废止以不动产登记为依据、动产物权的设定、移转、变更和废止以占有的交付为依据。
或者简单地说，也就是以不动产登记作为交易中的不动产物权确权的法律根据，以动产交付作为动产交易中物权确权的根据。
这种观点是根据潘德克顿法律科学建立起来的，其基点当然是科学的。
根据这一观点建立的物权变动规则，可以比较清晰地将债权意义上合同的成立生效、与物权意义的各种法律行为的成立生效区分开来。
我国立法和司法如果能够做到这一步，我国民法在物权变动制度建设上的理论成就和实践效果就已经超过了坚持“同一主义”理论的法国民法和日本民法。
