万科物业管理培训课件

监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址
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大树构成了新的攀爬危险源
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大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚 设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无 限位地弹簧;
•
——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务
操作规范》
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焦点六
物业管理用房
• 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题
•
——确保入住后工作正常开展；
• 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分 布‘
• 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ • 】解决办法： • ——通过管理用房富余解决； • ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； • ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花
城）
• ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） • ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 • ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地
产针对一线员工关怀有此明确意见）
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需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制
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焦点二 道路交通系统
可移动止车石：控制主要车道乱停车，
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需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
第 一 阶
焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多 路控制
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什么叫前期介入
规划设计阶段
前期介入 营销策划阶段
施工建设阶段
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
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第一阶段
规划
营
服交
设计 销 施
务付
阶段
工
中
策
心半
划建
成年
设
立
闭路监控系统
– 坚持必须的内容：
– 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红 外报警系统
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统
– 主出入口及车场出入口的闭路监控系统
– 断电后电控门禁系统的开启
– 考虑资源的合理利用（探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用）
车辆道闸系统
– 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度
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物业管理之前期介入
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前期物业管理
新的成功 新的开始
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前期物业管理包含哪些阶段？
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第一阶段
第五阶段
规划
施
设计 营 阶段 销
工
服交 务付
中 心
建 成半
新策划项目总设体流程图立至
年
阶 阶段
交内
付
段
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段
一键控制
商铺单独控制
：
规
划
焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置
设
垃圾捅的实用性
计
阶
段
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要
求
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）
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物业管理用房
• 地产不重视，通过持续的沟通解决问题
• 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府部 门批准，完全产权
阶
至内
新段项目总阶体流程图交
段
付
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第一阶段：规划设计阶段
员工宿舍 管理用房 垃圾站
社区配套用房
交通布局 安防、消防 整体布局
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第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
规划设计阶段
• 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼 鸟
• • 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 • 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦
点 焦• 点一、注安意防：系统跟—进—围方Fra Baidu bibliotek法高、度时，闭机路、监手控段探、头，介夜入间质红量外 补• 偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、
出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
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焦点一：安防系统
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
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防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道
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21 智能化技术在物业安全管理中的运用
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第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫
焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特 别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调； 防范车辆乱停放的设施
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外围墙三刺
半地下室围墙单刺
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局部防爬钉 管道防爬刺
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防爬刺设置
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阳台或花园围墙的栅栏式红外
靠山区域栅栏式红外
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东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心
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居家安防系统
物防设施
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• 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后 期成本低
安 • ——围墙：
防 介 入
•
——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃 气管箱等
侧 • ——出入口
重 • ——组团封闭
点
• 技防设施——分布合理，非多多益善 • 关键镜头的确定
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采光井等重要部位安装防爬设施
• 物业管理用房面积公式＝？
• 6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从其 规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目 总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平 方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物 业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测 算时统筹考虑。
• 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
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绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
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施工阶段已经完成少量变更
物业补硬化，效果总差一点
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垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化