产业地产100讲从菜
鸟到高手
产业地产100讲(1)：产业地产的前世、今生与未来
18世纪从英国发起的技术革命是人类发展史上的一次巨大革命，它开创了以机器代替手工劳动的时代。这场革命是以工作机的诞生开始的，以蒸汽机作为动力机被广泛使用为标志的。这一次技术革命和与之相关的社会关系的变革，被称为第一次工业革命或者产业革命。工业革命使工厂制代替了手工工场，用机器代替了手工劳动，随着工厂的不断增多、组合、分化，工厂聚集区开始出现，于是我们今天关于产业地产的故事就拉开了序幕。
ν前世：工业园区发展沿革
经过二战洗礼的西方国家，百废待兴，在战后的经济复兴和城市重建过程中，人们开始注重依靠城市规划和区域规划理论来指导城市建设，强调城市功能的合理布局，对工厂聚集区的规划建设进行了优化，逐渐形成了适度远离城市的工业园区发展模式。各国对此有不一样的称呼习惯，比如在英国称为“企业区”，在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在大陆则多数称为“工业园区”、或“工业区”。
我们国家的工业园区发展，真正意义上的时间应该从改革开放之初算起。首先在全国设立了5个经济特区、14个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。在政府全力主导之下，这一时期的工业园区建设发展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业园区成为制造基地，推动国家经济快速发展。
随着改革开放的不断深入，西部大开发战略实施，沿海较发达地区开始产业转型升级，劳动密集型产业向内陆地区转移，各类型园区在全国各地四处开花，园区类型不断增多，但规模体量、建设成效参差不一。
ν今生：产业地产发展现状
从原来的以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展内涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现，产业地产、产业园区成为了中国产业升级的重要平台，产业园区成为经济发展的重要载体。无论是政府还是企业市场需求，对推动产业园区发展有巨大的内生动力。
如今，随着房地产巨头的转型、实体企业涉及、金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入全所未有的活跃期，包括万科、绿地、富力在内的很多大型房地产企业将其业务拓展到产业地产领域。由于产业地产项目开发周期长、资金投入大，产业招商、专业园区运营服务与原有的住宅或商业房地产有本质上的差别，对投资商来说将是个极大的挑战。
一线城市面临产业升级、三旧改造。得益于改革开放的红利，北上广深及一些沿海城市已进入产业升级阶段，城市更新、三旧改造正蓬勃进行中。原来的工业区、旧厂房正在进行升级改造、重新调整产业结构，引入生产服务性企业、拓展高新技术产业。
全国各地园区面临着普遍性的招商难题。招商决定项目成败。产业园区同质化现象严重，相互之间的竞争日益激烈，招商速度慢、入驻率不足日益成为各产业园区的首要难题。造成招商难的原因很多，包括定位失误、产品不合理、招商策略、招商渠道局限、推广不力、招商团队能力不强等。
未来：产业地产发展趋势
1、产业新城与“小而美”并行发展
以华夏幸福为代表的“产业新城”开发模式，正受到不少地方政府、大型开发商的关注与效仿。华夏幸福基业提出的“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。但产业新城模式与当地的产业、经济、区位等有着密切的关系，并不是所有地方都适合这一模式，稍有不慎就容易做成房地产项目，有违初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”项目。相比之下，根据政策规划、区位优势、产业链现状，建设“小而美”的特色主题产业园更是一条适合的道路。
2、园区智慧化
在互联网、移动互联网、电子商务、云计算、大数据技术浪潮冲击下，产业园区向创新化、科技化、智慧化转变的改革势在必行。利用各种智能化、信息化应用帮助园区实现产业结构和管理模式的转变，提升园区企业市场竞争力，促进以园区为核心的产业聚合，为园区及园区企业打造经济与品牌双效益已经成为应对新一代园区竞争的必要途径。
3、专业化分工
与住宅、商业地产相比，产业地产的客群是产业上下游的企业用户，住宅的客群是个人和家庭消费，商业地产的客群则是商户和个人投资者，不同的对象具有不同的需求，产业地产的服务对象不仅仅有空间、功能、设备上的硬性需求，还具有很多政策、产业环境、人才、服务上的软性需求，因此，产业地产对于投资、招商、运营的专业化要求更高。
回顾近二十年的住宅房地产发展史，也是一部专业化发展史。未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构，包括投资商、园区运营商、策划顾问机构、招商代理机构、设计机构、网络平台等，并且在这些细分领域都将会诞生相应的细分行业巨头占据主要的市场份额。因此，在当前这个创业者的年代，进入产业地产的细分领域市场就是最佳的创业机会！
4、资本密集化
大型房地产企业与外资的进入、产业基金的发展、资产证券化的成熟，产业地产将会成为金融资本玩家的又一个跑马地，投融资渠道多元化将进一步促进产业地产的发展，资本密集化也将驱动产业地产企业的商业模式不断创新演化。
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产业地产100讲(2)：一些你可能不知道的拿地手法
工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，这是2006年8月31日国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发31号）的明确规定。实行工业用地招标拍卖挂牌制度，对于有效参与土地调控、遏制工业用地低成本过度扩张、建立完善的土地市场机制、优化土地结构、促进经济增长方式的转变和产业结构的升级都具有十分重要的意义。
土地资源是稀缺资源，国家下达的用地计划指标与各地需求差距很大，各地均积极采取各项措施，以用好有限的指标。如何获得工业用地，成为产业地产投资运营商的头等大事。
1、通过招拍挂方式是拿地主要途径
通过招标拍卖挂牌方式拿地成为获取开发用地的主要途径。政府为确保国有土地收益最大化，避免国有土地流失，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，为了招商引资，低价出让甚至“零地价招商”屡屡出现。
各地工业园区较为普遍的操作手法是：有关部门对外公布一个工业用地的基准地价，而实际出让价格则是在基准地价基础上做上下浮动。开发商有时还可以从工业用地指标之外，捆绑拿到其他类型的用地指标，包括住宅、商业用地指标。
2、实体企业以项目拿地
实体企业，尤其是一些知名的制造型品牌企业，受到各地招商引资的追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部份，短时间用不完全部土地，所以这些实体企业就会自己组建开发公司或与专业地产开发商合作。对于开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。
为了实现工业园由自建自用向工业园资产运营方式的转变及工业地产的发展，2010年，青岛海尔产业发展有限公司正式组建（简称海尔工业地产），成为海尔集团及海尔地产平台上的新兴业务板块。海尔工业地产以虚实网服务园为载体，向社会提供基于信息化的工业物业和仓储物业的一揽子租售服务，以及入园后的交互、交易、交付平台合作服务，与企业共建网上、网下竞争力，主要有三种产品系列，分别是海尔工业园、海尔市场创新产业园、海尔虚实网服务园。
2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。投资之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。
3、城市更新
旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性。
4、资源置换
在内陆一些城市，由于地方财政比较吃紧，无法拿出大笔资金进行开发区前期开发，就会邀请某开发商或市政工程公司合作，双方达成类似协议：由合作方负责土地整理投入，整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费。或者，由合作方负责园区载体（厂房等）建设，政府以部份厂房物业抵扣投资建设成本，相当于开发商帮政府代建园区，获得一定比例的园区物业产权，进而再进行招商、运营。目前市场上不少开发商都是通过这种方式“被”成为工业地产开发商。
由于实体经济利润率下降，有些企业甚至发展成为索性以项目圈地作为主业了，并尝试采用将工业用地转变性质进行商业性开发经营。这不属于本文的范畴，在以后的文章中，我再专门揭秘一些工业用地如何转成商业用地的操作手法，请留意中工招商网微信号(zhaoshang800)后续发布。
不管用何种方式拿地，对于工业用地投资运营商来说，拿地仅仅是第一步，最核心问题是如何实现项目投资收益最大化，这就取决于地块价值评估、项目定位策略及后续招商运营成败。
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产业地产100讲(3)：科技企业孵化器进入高层视野
近日，国务院印发了《关于加快科技服务业发展的若干意见》（以下简称“意见”），首次明确提出重点发展研究开发、技术转移、检验检测认证、创业孵化、知识产权、科技咨询、科技金融、科学技术普及等专业科技服务和综合科技服务等9项任务，部署了健全市场机制、强化基础支撑、加大财税支持、拓宽资金渠道、加强人才培养、深化开放合作、推动示范应用等7项政策措施，到2020年，力争科技服务业产业规模达到8万亿元，成为促进科技经济结合的关键环节和经济提质增效升级的重要引擎。
科技服务业的产业活动范围非常广泛。为便于系统分析，可将科技服务业按服务内容的差异性划分为科技信息、科技设施、科技贸易、科技金融和企业孵化器五大子系统。而其中的科技企业孵化器已经成为我国高技术新兴产业发展过程中一个非常关键重要的环节。
科技企业孵化器是培育和扶植高新技术中小企业的服务机构。孵化器通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列服务支持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与发展，培养成功的企业和企业家。它对推动高新技
术产业发展，完善国家和区域创新体系、繁荣经济，发挥着重要的作用，具有重大的社会经济意义。
当前，我国科技企业孵化器的发展处于从经典型的综合性孵化器向现代多种类型的专业孵化器发展的转型时期；由政府单一投资建立的社会公益性孵化器扩展到政府、大学、研发机构、企业、投资机构独立或合作建立的社会公益性、非营利性或营利性孵化器共存的多元化发展时期；由单独依靠科技资源向依托科技资源与产业资源优化重组相结合的方式转变；由在高新区内建立向以高新区为基地辐射到任何有条件地方发展；由只建立孵化机构向建立以孵化器为核心，以网络为手段、吸引创业资本、相关中介服务机构和研发机构共同参与的科技创新孵化体系过渡。在后续的文章中，我将介绍具体的科技企业孵化器项目案例，敬请留意中工招商网微信公众号(zhaoshang800)发布。
据了解，截止2013年底，广东省建成各类科技企业孵化器219家，其中国家级孵化器35家、省级孵化器（国家级孵化器培育单位）28家；孵化业态和模式创新活跃，涌现出了一批以创业需求为导向，以新商业盈利模式、新要素整合机制、新空间载体形态为主要特征的新型孵化器。广东全省各类孵化场地面积达到1348万平方米，各类在孵企业14748家，累计毕业企业5014家，其中上市企业47家，毕业企业总收入超过3000亿元。
当然，目前的孵化器运营过程中还存在着不少问题，比如在工业用地孵化载体的分割转让政策许可问题。一方面，允许分割转让是孵化器回收投资滚动发展的迫切需要，但政策的松动又有可能导致孵化器变形房地产开发项目，而忽略了“孵化”的初心。不少省市出现了以孵化器或企业总部基地等为代表的项目，但实际操作时却变成了房地产销售，导致许多总部基地空置率上升，有名无实，有的孵化器甚至被演变成“空城”。
国务院从顶层设计的层面出台《意见》，地方政府也将针对本地的科技服务业发展特点提出相应的扶持政策和措施，预计科技企业孵化器将进入全新的黄金时期。
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产业地产100讲(4)：旧厂房改造的投资机会与风险