2012-2-7商业地产基本知识及商业市场调研分享(ppt文档)

特殊的商业地产 • 游乐场； • 旅游、养老度假村； • 体育活动中心； • 停车场； • 库房；
通过长期持有产生持续租金的不动产，都可以泛称“商业地产”
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二、商业地产——什么是商业地产顾问
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商业地产顾问存在的意义—— 就是以专业知识，结合项目实际情况
帮助开发商，少走弯路
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商业地产 顾问公司 四类代表
综合体：规模在50100万平米，增加了住 宅、公寓和写字楼等 销售型物业的面积， 为提升项目档次，同 时设计了五星级酒店场模式的成功关键环节主要有资金运作、土地 获取能力、产品规划和资源整合
资金运作 土地获取能力
较为平稳的现金流和前期的大笔资金支持 良好的政府公关能力和廉价的城市中心区地块
产品规划 资源整合
符合商家需要的产品设计和科学合理的开发节奏 非住宅物业的前期招商能力和后期持续运营能力
1144 案例：万达广场 土地获取能力
万达取地能力的核心——通过建立与政府共赢的独特品 牌价值，获得土地议价的能力，降低经营成本，从而保 证持有物业的利润空间
较低的运营成本，降低持有物业的运营风险
1177 案例万：达万广达场广场 资源整合
与大型主力店商家实现信息共享，构建长期战略合作关 系，借助主力商家的市场影响力及成熟的运营模式提升 持有物业的盈利能力
万达广场战略合作伙伴 ：沃尔玛、家乐福、欧 倍德、百安居、肯德基 、必胜客、百脑汇、吉 盛伟邦、国美电器、一 兆韦德、神采飞扬、运 动100、大歌星KTV、 百盛购物广场、灿坤 3C 数码广场、红星— 美凯龙国际家居广场、 新加坡大食代美食广场 ……
北京·万达广场
重庆·万达广场
宁波·万达广场
南京·万达广场
1122 案例：万达广场

商业地产与住宅地产不同，其价值主要体现在商业价值上，而非居住价值。
商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
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目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。

商业地产的市场调查方法
一、市调分类
❖ 商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方 式,可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调 查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案 深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫 游考察
四、市调内容和考察次序
❖ ①商圈范围,业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商 品种类、品质、产地、品牌,重点商户经营概貌； ②商业竞争趋势〔同质或互补、同档或错位、过量或缺 少、主要竞争手段〕； ③客流量、购物消费者特征〔年龄、性别、职业、来源、 目的〕、消费欲望与消费水平〔瞬间顾客密度、收银台排队 人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停 留时间〕； ④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度,代 表性商铺门面宽度、进深、净空,建筑外立面广告牌、霓红灯、 街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功能构成、 空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；
五、市调方式方法
❖ 3、问卷法 通过街头栏截式问卷填写、问卷填写、
访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统 计及分析. 4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会,主题研 讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活 动,集中了解参会参展商户近况、动向、收集 营销推广材料及区域市场信息.
四、市调内容和考察次序
❖ 商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流 量等,主要通过"面"观察. 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业 店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,通过"线" 观察. 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮 食、娱乐、休闲广场等,通过"点"观察. 调查过程及内容,按当时的要求分工细定,但调查结 果均要反映下述内容：

商业地产市场调研报告1. 背景介绍商业地产是指用作商业目的的地产物业，包括购物中心、零售店铺、办公楼和酒店等。

目前，中国商业地产市场正经历着快速发展和变革。

本文将对商业地产市场进行详细调研，分析市场现状、趋势和挑战，并提出相应的应对措施。

2. 市场现状目前，中国商业地产市场呈现出以下几个特点：首先，购物中心是市场的主导力量，除了大城市，二线城市和县城也呈现出购物中心大量涌现的现象；其次，线上线下融合发展，电子商务与实体商业相结合，形成了新的销售渠道和商业模式；再次，消费升级带动了商业地产市场的发展，人们对购物体验、服务质量和环境舒适度的要求越来越高。

3. 市场趋势商业地产市场的发展呈现以下几种趋势：首先，大型购物中心向垂直细分领域发展，如专门的奢侈品购物中心、亲子购物中心等；其次，社区型购物中心正在兴起，为周边居民提供方便，满足其日常消费需求；再次，商业地产与文化、娱乐等产业的结合越来越紧密，通过举办各种活动和展览来吸引消费者；最后，商业地产市场对于环境保护和可持续发展的要求越来越高，绿色建筑和节能减排成为行业的重要课题。

4. 市场挑战商业地产市场面临着以下几个挑战：首先，市场竞争激烈，商业地产项目的开发者需要具备专业的运营能力和创新意识；其次，租金成本高企，商家利润空间受限，需要寻找降低成本、提高效率的方式；再次，消费者消费习惯的变化对商业地产市场带来压力，如线上购物的普及和消费理念的改变；最后，法规政策对商业地产市场发展可能产生影响，开发商需要时刻关注政策动态。

5. 应对措施为了应对商业地产市场的挑战，开发商和经营者可以采取以下一些措施：首先，建立具有竞争力的品牌，通过提供独特的服务和体验来吸引客户；其次，加强与电子商务的合作，实现线上线下的有机融合；再次，注重产品创新和差异化竞争，满足不同消费群体的需求；最后，与当地政府保持良好的合作关系，密切关注政策和法规的变化。

6. 结论商业地产市场作为消费升级和城市发展的重要组成部分，正面临着快速发展和变革的机遇和挑战。