2015年房地产9大维度的判断

2015 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观>>重点提要<<▪行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续▪全年成交接近历史峰值，2016年销售难再惊艳，平稳为常态▪开发投资“跌跌不休”，企稳迹象或在2016年下半年显现▪新开工低迷致未来新增供应减少，为消化存量赢得宝贵时间▪土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平▪“十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减。

在经济新常态下，处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”，在全年宽松政策推动下购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵，着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。

▪▪❤2015年总结❤▪1行业环境稳增长是第一要务，房地产行业受益于政策青睐▪纵观2015年经济，政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。

数据层面上，中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，六年来首次跌破7%。

▪在经济增速下滑之际，房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手，成为经济增长的“稳定器”。

以往来看，每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。

2010、2011年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，限购大幕全面执行，行业政策收紧，进入全面调整期。

2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下，政策面上有所放松，在行业基本面出现好转。

2013年，政府对市场调控态度“模糊”，房地产行业政策大环境持续缓和，行业迎来顶峰。

房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似物业的交易数据来确定目标房地产的价值。

该方法适用于有足够交易数据的房地产市场，特别是用于住宅和商业地产的评估。

市场比较法的步骤如下：1. 收集市场上类似物业的交易数据，包括售价、面积、位置、建筑年代等信息。

2. 对这些交易数据进行分析，找出与目标房地产最为相似的物业。

3. 根据相似物业的交易价格，进行调整，考虑目标房地产与相似物业之间的差异，如面积、位置、建筑质量等。

4. 最终得出目标房地产的市场价值。

二、收益法收益法是用于评估商业地产的一种方法，它基于房地产所能产生的未来收益来确定其价值。

该方法适用于投资性房地产，如写字楼、商场等。

收益法的步骤如下：1. 收集目标房地产的租金收入数据，包括租金水平、租约期限、租户稳定性等。

2. 根据租金收入数据，计算出目标房地产的净收益。

3. 估算未来净收益的增长率，考虑市场因素和房地产特点。

4. 根据未来净收益的现值，确定目标房地产的价值。

三、成本法成本法是一种基于房地产的重建成本来确定其价值的方法。

该方法适用于新建或翻新的房地产，以及特殊用途的房地产，如医院、学校等。

成本法的步骤如下：1. 估算目标房地产的重建成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。

2. 考虑目标房地产的折旧和磨损程度，调整重建成本。

3. 考虑市场因素和房地产特点，对重建成本进行调整。

4. 最终得出目标房地产的价值。

四、收益资本化法收益资本化法是用于评估租赁房地产的一种方法，它基于租金收入的资本化来确定其价值。

该方法适用于租赁房地产，如公寓、写字楼等。

收益资本化法的步骤如下：1. 收集目标房地产的租金收入数据，包括租金水平、租约期限、租户稳定性等。

2. 计算目标房地产的年净收益，即租金收入减去管理费用和维护费用等。

3. 根据市场资本化率，将年净收益资本化为目标房地产的价值。

4. 最终得出目标房地产的价值。

项目初判的四个维度土 地市场效益风险如何快速研判项目表象土地市场本质效益风险“看地”……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害表象“看地”的内容土地表象有利因素不利因素法规手续规划条件销售影响规划影响合法合规施工影响实质影响：促进或阻碍……施工条件地质灾害“看地”的内容成本影响安全影响“看地”的目的-----看地的内容一、土地维度有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害景观资源配套资源区位条件山林、河流、湖泊、海洋、特殊地质、公园、景点……医疗、教育、商业、生活、行政办公、交通……距离感、认知度、贫富分区……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石场、矿场……噪声污染——不想听到的，严重干扰人们休息、学习和工作的声音有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染空气污染化工化肥、农药、制药 、污水处理、电镀、印染、水泥、钢铁、砖窑、陶瓷、屠宰、养猪养殖、水产品加工、制革、垃圾焚烧、垃圾填埋、臭水沟（塘）……空气污染——各种臭味、异味、刺激性气味源及粉尘污染源有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害肮脏、杂乱、破旧的环境……所有客户比较介意、反感甚至抵触的，在项目周边能被客户观察到的，影响买房决心的因素噪声污染空气污染视觉污染有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害不安全、不吉利、不健康……客户自发的认为对自身和家人、朋友不利的因素；客户根据自身知识和经验判断，或盲目跟随他人；噪声污染空气污染视觉污染心理忌讳有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害•看：周边有无显眼的不利因素•闻：闻到臭味、怪味时不应捂着鼻子躲开，而应判断气味的种类，严重程度，来源方向•问：对于拿捏不准的要询问当地人，或政府合作方是否清楚，还要询问不利因素的存在时间•想：通过经验分析，并结合各种情报判断不利因素的种类和影响程度。

房地产项目判断的基本要素房地产行业是一个复杂的行业，在选择房地产项目时，我们需要了解许多因素。

在这篇文章中我们将介绍7个基本要素，这些要素将帮助你评估房地产项目是否值得投资。

1. 地理位置在房地产投资中，地理位置是至关重要的。

好的地理位置可以为房地产项目带来更高的价值和吸引力。

投资者应该关注以下几个因素：•地段是否繁华，方便交通和商业设施；•是否靠近优质学校；•周围环境是否优美。

2. 房地产项目的类型房地产项目的类型有许多种，如公寓、别墅、商业项目等等。

每种类型的风险和回报不同，投资者需要考虑他们的风险承受能力和投资目标来选择适合自己的类型。

3. 目标客户群体了解目标客户群体将帮助投资者确定房地产项目的目标市场。

投资者需要考虑以下几个因素：•年龄分布和收入水平；•家庭构成是否以学龄儿童为主；•是否适合租客。

4. 项目的质量和技术水平房地产项目的质量和技术水平将直接影响房产的价值和吸引力。

投资者需要定期检查项目的质量和技术状态，并确保它们达到标准，以保护自己的投资。

5. 竞争情况了解市场上的竞争对手将帮助投资者判断项目的竞争力和潜在的回报。

投资者需要了解竞争对手的价格、房型和销售情况。

6. 法律和规章制度房地产项目需要符合各种法律和规章制度。

投资者需要了解相关法规和规章制度，并确保项目符合标准，避免后续的法律问题和纠纷。

7. 投资方案最后需要考虑的因素是投资方案。

投资者需要考虑以下几个因素来确定最佳的投资方案：•投资规模和预期回报；•投资期限和退出机制；•投资人员的角色和职责。

以上是房地产项目判断的7个基本要素。

投资者需要了解每一个要素，以此为基础评估房地产项目的潜在风险和回报，从而制定出最佳的投资策略。

房地产行业的多维度竞争与综合实力评估介绍在中国，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。

随着改革开放以来的快速城市化进程，房地产市场的竞争也日益激烈。

如何评估房地产企业的综合实力和竞争力成为一个关键问题。

本文将探讨房地产行业竞争的多维度特点，并提供一些综合实力评估的方法和指标。

多维度竞争房地产行业的竞争不仅仅是单一的价格竞争，还涉及多个方面的竞争：1. 土地资源竞争房地产企业需要与其他企业争夺有限的土地资源，以建设项目。

土地资源是稀缺的，因此企业需要通过竞争来获取优质土地资源，以获得更好的项目开发潜力。

2. 市场份额竞争房地产企业需要争夺市场份额，以保持自己的竞争优势。

市场份额通常与企业的销售额和品牌影响力相关，具有重要的经济和战略意义。

3. 产品差异竞争房地产企业需要提供具有差异化的产品，以区别于竞争对手。

差异化产品可以通过设计、品质、服务等方面进行突出，满足不同消费者的需求。

4. 品牌竞争房地产市场涉及许多知名品牌，品牌竞争是竞争中的重要一环。

有知名品牌的企业通常具有较高的信誉和市场认可度，从而更容易吸引客户和合作伙伴。

综合实力评估评估房地产企业的综合实力对于企业自身发展和投资者的决策都非常重要。

下面列举了几种常见的综合实力评估方法和指标：1. 资产规模资产规模是评估企业实力的重要指标之一。

它包括企业的固定资产、流动资金、股东权益等。

资产规模较大的企业通常具有更好的项目开发能力和盈利能力。

2. 财务状况财务状况是评估企业健康程度和盈利能力的重要指标之一。

财务指标包括企业的利润、净资产收益率、偿债能力等。

财务状况较好的企业更有可能在竞争中取得优势。

3. 品牌价值品牌价值是评估企业品牌竞争力的重要指标之一。

品牌价值通常通过市场调查和品牌评估来确定，包括品牌知名度、品牌关注度、品牌忠诚度等。

4. 项目质量项目质量是评估企业项目开发能力和产品差异化的指标之一。

项目质量包括项目的地理位置、规划设计、施工质量等。

房地产项目开发核心要素多层面分析房地产项目的开发是一个复杂的过程，涉及到多个方面的考虑和决策。

在这个过程中，核心要素的选择和优化尤为重要，直接影响着项目的成败。

本文将从多个层面，对房地产项目开发的核心要素进行分析。

1. 地理位置：地理位置是房地产项目开发的首要考虑因素。

一个好的地理位置可以给项目带来许多优势，如便捷的交通、周边配套设施完善、自然景观优美等。

选择优秀的地理位置有助于提高房地产项目的吸引力和卖点。

2. 项目类型：在房地产项目开发中，不同的项目类型有着各自的特点和市场需求。

开发商需要针对市场的需求，选择合适的项目类型。

例如公寓、别墅、商业楼宇等，有着不同的目标客户和销售方式，选择物业类型需要经过详细的市场分析和调研。

3. 投资规模：开发商需要考虑项目投资规模的问题。

投资过大或过小都会给项目带来不利影响。

过大的投资会导致项目成本过高，不利于收回投资；过小的投资则会导致项目质量下降，影响项目的销售和口碑。

4. 市场需求：市场需求是影响房地产项目开发的重要因素之一。

商业化物业更需要关注市场需求，针对不同的人群，开发出符合市场需求的房地产项目。

例如中年人士需要更加注重公寓舒适性和基础设施完善，而年轻人更加注重房地产的时尚性和高端元素。

5. 资金来源：房地产项目开发需要大量的资金投入，在选择资金来源时，需要考虑财务风险和利率等因素，并选择合适的融资方式。

针对不同的资金来源，在项目规划和实施过程中，需要考虑资金投入周期和资金利用的效率等问题。

6. 项目设计：项目设计是房地产项目开发过程中的一个重要环节。

需要根据物业类型、市场需求等因素进行灵活的设计调整。

项目设计应该体现出功能性、美观性和实用性三个方面的平衡。

在项目的建设过程中，需要严格控制设计师和施工方的质量标准。

7. 建筑材料：建筑材料的质量不仅影响建筑的外观和美观度，同时也直接影响房屋的使用寿命和保值率。

开发商需要选择高质量的建筑材料，确保项目的质量和耐久性。

2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判目录一、行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码1、宏观经济：内外需不振，“保增长”压力不小2、政府救市：中央继续降低购房限制门槛，地方加快前期政策落地实施3、经济增长困局下，房地产业面临转型和模式创新双重机遇与挑战二、信贷环境：资金面维持宽松，公积金政策或将多有创新1、信贷现状：信贷环境保持宽松，但刺激作用效用递减2、信贷预期：利率优惠提升空间有限，公积金将多方“创新”三、行业宏观：三季度表现不容乐观，四季度有望筑底企稳1、开发投资：房地产开发投资持续探底，四季度有望低位企稳2、新开工：企业开发信心不足，房屋新开工增幅加速回落3、销售面积和金额：触底回升之势明显，市场预期向上4、行业预判：四季度保持相对乐观态度四、城市供求：环比供求齐降，四季度市场有望迎回升1、新增供应：42城供应同环比下跌，二线城市下降最明显2、城市成交：三季度整体成交明显降温，三、四线降幅尤甚3、趋势研判：4季度整体回升可期，二线城市分化继续加剧五、城市房价：一线领涨加速拉升，四季度仍将继续上行1、全国房价指数：年内先跌后涨，三季度上涨速度明显加快2、各线城市住宅价格：一线城市房价领涨，三线城市仍未全面止跌3、房价预判：四季度增速或有所放缓，但上涨势头不会改变六、城市库存：去化压力持续走低，分化特征仍显著1、供求和库存：三季度供求基本平衡，库存量不断走低2、库存预判：城市分化特征愈显著，供求结构有望继续优化七、需求结构：刚需成交占比提升，改善需求成主力，高端占比走低1、三房户型成交主力地位不改，二房成交占比持续下滑2、大户型产品成交占比下滑，小户型项目占比相应上升3、高端改善需求过度透支，刚需型产品占比有望提升八、项目营销：利好区域项目最受关注，定向导客为O2O营销卖点1、三季度市场总体趋稳，利好区域项目最受关注2、总体让利不及上半年，定向导客为O2O营销卖点九、土地市场：土地市场热度攀升，四季度成交继续上行1、土地市场明显回暖，三季度成交环比上涨近4成2、四季度有望实现量价齐升，城市分化仍将继续十、企业表现：业绩完成总体良好，三季度拿地总量提升1、业绩完成情况总体良好，部分房企目标未达五成2、三季度房企投资意愿提升，拿地成本普遍增加3、行业竞争不断加剧，房企转型步伐继续迈进摘要1>>行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码三季度以来内外需表现仍然差强人意，经济“保增长”压力不小。

房地产投资的五大指标分析方法房地产投资一直是吸引众多投资者的领域。

然而，对于房地产投资的成功与否，往往离不开对市场情况的准确分析和判断。

在这篇文章中，将介绍房地产投资中常用的五大指标分析方法，帮助您更好地进行投资决策。

一、人口增长率分析人口增长率是评估一个城市或地区房地产投资潜力的重要指标。

人口增长率较高的地区通常代表着潜在的市场需求增加，这会推动房地产市场的发展。

通过分析人口增长趋势和预测人口变化，可以帮助投资者选择有潜力的房地产市场。

二、就业率分析就业率是另一个影响房地产市场的重要因素。

一个健康的经济环境通常伴随着较低的失业率，这会吸引更多的人前往该地区工作和居住。

较低的失业率会刺激需求，增加房地产的销售和租赁机会。

因此，投资者应该研究并关注相关地区的就业率数据，以评估房地产市场的潜力。

三、经济增长分析经济增长是一个国家或地区房地产市场发展的直接驱动力。

一个稳定增长的经济通常伴随着增加的商业活动和投资机会，这对房地产市场产生积极的影响。

通过研究和分析相关地区的经济增长数据，投资者可以预测未来的房地产市场供需情况，从而做出更明智的投资决策。

四、租金回报率分析租金回报率是一个重要的投资绩效指标，能够帮助投资者评估房地产投资的盈利潜力。

通过比较购买房产的价格与预计的租金收入，可以计算租金回报率。

较高的租金回报率代表着投资回报较高的机会。

投资者应该细致地计算和分析租金回报率，以评估投资的可行性和潜在收益。

五、房价增长趋势分析房价增长趋势是投资者关注的重点之一。

通过分析房价的历史数据和趋势，可以预测未来的房价发展情况。

房价稳定增长的地区通常是投资者青睐的对象，因为这代表着投资潜力和增值机会。

投资者应该密切关注房价的动态，并结合其他指标分析，以找到潜在的投资机会。

总结：对于房地产投资者而言，准确的市场分析和判断至关重要。

通过分析人口增长率、就业率、经济增长、租金回报率和房价增长趋势等指标，可以帮助投资者更好地评估投资潜力并做出明智的决策。

叶长征：住宅产品定位决策的六个维度作者：暂无来源：《中国房地产业》 2015年第3期文叶长征北京津西博远置业有限公司总经理诺贝尔奖金获得者西蒙的名言——“管理就是决策”。

对于房地产企业的管理者来说，获取土地与产品定位，无疑是所有决策中最重要的两项。

对于房地产的投资者以及房地产项目的融资对象（包括但不限于银行、信托公司、基金及普通投资者），投资一个项目除了关注其土地的基本信息，项目的定位是否准确，也关系到项目投资人的投资是否可行的基本条件。

如何进行市场调研和产品定位有了很多系统且有效的研究，但按照相似的方法，相同的市场数据，不同的人会形成不同的产品结构，这就为公司的决策及房地产投资者的判断造成了困难。

另外目前的决策论体系需要较多的数学公式，对于部分房地产的管理者和普通投资者来说，具有一定的难度。

单纯的德尔菲法（即专家判断法）又缺乏量化标准。

笔者多年的房地产从业经验，依据区域经济研究相关方法，试图提出一套简单可行的评价方法，为项目决策者及房地产投资方进行正确的决策提供依据。

提出PVC判断方法为判断项目市场定位的主线，所谓PVC，分别指利润（Profit）、价值(value)、现金流（Cash flow）。

PVC最大化无疑是任何一个项目的定位目标，但一个项目定位无疑在不同的维度（Dimension）下PVC又有不同的体现，所以本文提出了6D原理，对PVC的判断要在时间、空间、市场、客户、政策、公司自身6个维度去综合考虑。

6D理论——住宅产品定位决策的六个维度笔者根据多年的房地产从业经验，觉得应该从6个维度去判断项目产品定位的决策。

所以把这理论称为6D理论（six dimension）。

1．时间维度TIME（简称TD）：开发周期：对于一般的开发商来说，开发周期越短越好，开发周期长，虽能带来土地溢价，但市场的不确定性增加，且增加开发周期要支付更多的管理费用和财务费用。

通常来说，预测的时间越短，准确性越大，对两年以后的市场预测都非理性预测，所以判断房地产定位的周期应该着眼于未来两年，不超过5年。