汽车小镇的开发经营构思；
主要以：汽车观光体验、汽车商业、汽车商务、汽车旅居等四大核心驱动，汽车运动、汽车文化娱乐、汽车生活、汽车后市场产
业“一站式”服务为主题特色，汇集吃、穿、住、行、居、玩、乐、购、教、医等全方位体验!
笫一版块：
汽车观光体验、含：游客中心、室外停车场、汽车原素碉像、小品、变形金刚、与汽车发展始有关人物塑身、亲子体验游过山车等、城市休闲慢生活文化茶·酒吧、汽车发展始为汽车文化形象了解，融入、深挖地域文化发展特色、民族风情特色持续、引
入欧洲、地中海风情持续；（满足、迎合了国民旅游者消费习惯，上车睡觉、下车屙尿、到了景区拍照）
第二版块：
汽车商业：汽车展示展销广场、配件博览中心、汽车用品及美容装饰区、金融仓储中心、汽车文化博览中心、综合维修、改装集群、商用车、乘用二手车、商务配套集群，闲置换交易市场、整车及零部件用品仓储物流配送、检测上牌、保险、信贷、4D：5D 模拟驾校、4D：5D科普教育、购车前的体验、汽车检测上牌、年
检；（打造成“永不落幕”的国际车展”和“一站式”多元化汽车后市场服务平台）
第三版块：
汽车商务：汽车主题酒店、星级酒店、汽车研发、孵化、新品发布会务会议、汽车专业人材培训、医院疗养、场馆赛场、儿童返
斗、室外拉力赛场、4D5D汽车影院、室内节能停车大楼；
第四版块：
汽车旅居：国际国内自驾换乘租赁、房车露营休闲、区域配套
住宅；
以四大功能分区打造，做到各功能版块有主题、有亮点，从而实
现小镇特色及价值。
土地性质：流转、商服、住宅；
1、流转用地：
以第一版块原素和第四版块的房车露营以及第三版块的室外拉力
赛场区域）占地面积：400-550亩。以流转经营30-40年为基数，最终转当地政府或主管部门。
2、商服用地：
以第二、第三版块的部分业态，（汽车展示展销广场、配件博览
中心、汽车用品及美容装饰区、金融仓储中心、汽车文化博览中心、综合维修、改装集群、商用车、乘用二手车、商务配套集群，闲置换交易市场、整车及零部件用品仓储物流配送、检测上牌、
保险、信贷、模拟驾校、科普教育、购车前的体验、汽车检测上牌、年检及汽车主题酒店、星级酒店、汽车研发、孵化、新品发
布会务会议、汽车专业人材培训、医院疗养、场馆赛场）用地面积：300-350亩左右；自持比例：【3：7】、【4：6】、【5：5】除自持外全部销售。区域自身综合调控，容积率在 1.0-1.8內。3、住宅用地；
主要以小镇商服员工配套以及侯鸟式、旅居式生活和城市地城区
域成功高端人才打造的高中端精品住宅。容积率在 1.8-2.5內。300-380亩。区域自身综合调控。
规划指标：
笫一版块容积率，以实际为准，但应控制在0.3-0.5内，生态绿地率为＞80%，区域自身综合调控，全部销售。
招商营运策略：
1、旅游观光版块：以连营独营、设备租赁等模式引入（室外停
车场、亲子体验游过山车等、城市休闲慢生活文化茶·酒
吧、汽车发展始为汽车文化形象了解，融入、深挖地域文化发展特色、民族风情特色持续、引入欧洲、地中海风情持续等）首先要做好产品上游合作工作，其次是亲子体验游过
山车等、城市休闲慢生活文化茶·酒吧、汽车发展始为汽
车文化形象了解，融入、深挖地域文化发展特色、民族风情特色持续、引入欧洲、地中海风情持续；游营运共享。以
拍买经营权形式收回投资，从而实现价值体现。（此版块面
2、市必须达到AAAA标准，从而体现政府支持的价值和张显企业的实力和决心）
汽车商业版块：该版块是整个小镇盈利的重要版块，这个版
块不成功，整个项目不成功；所以要以建设平台为重要突破点：
一是给汽车生产商搭建一个产品展示展销、供货平台；
二是给经销商搭建一个产品采购、贸易交易流通平台；
三是迎合当今国家发展形式口号（大众创业、万众创新）及创业者平台、创新者提供产品研发、孵化平台；
四是为消费者提供“一站式”服务平台；
五是给行业者提供经营学习的平台；
六是给金融业提供动产、不动产金融业务平台；
为止，必须是把上游资源通道打开，即：整车生产厂家、港口；
平行进口：上海港、天津港、宁波港；上汽、广汽、北汽、一汽、东风集团、吉利集团、力帆、长安集团、奇瑞集团等；汽车配件、汽车用品，一是主机厂配套的生产厂家，二是通用标件生产厂家、三是创新产品生产厂家等；若不打打通上游资源通道，靠传统经销商来招商入住经营，此项目的成活、成功很小乃至基本无望；
在打通前沿通道的同时要深入仔细了解项目区域及履盖区域的汽
车保有量、年增长率、习惯性消费产品量、以及周边潜在行业竞
争对手等；从而实施二·三级招商，实现和终端运营创收的举措。（这是我们投资、决策者应考虑的重中之重）。
建议不要盲目跟风，认真………产业地产本是一个暴利产品，有很大且值得深挖的产业利益链条；也是风险最大的产业行业，
此不是一般传统行业，也不是前十年乃至更早的开发经营模式了………
开发产品的销售；重点是两种终端渠道，一是投资物业性客户；
二是经营性客户；三是自持部分的资产转化（产业基金、证券、
资本化）。
住宅部分：一是周期性自主开发、二是合作开发、三是转让开发；
自主开发，资金压力、政策性风险大，但可保项目实施资金流水，当然回报率也高；合作开发：共同投资、共担风险、共享利润；
转让开发；是将项目优惠荻得土地价位优势，变为市场模式，分
割转让出让给一家或多家开发商，从而获取土地价差利润，实现
快速有效资金回陇及缩短的发周期。
要实现这一系统目标，首先应在项目前期及以下工作做功课；
一是团队建设：组建一支智慧性、有资源、且执行力强团队，文
化素质较高，年龄结构在 38-48之间团队；
二是拓展：围绕总体战略，将风险控制在前端，向政府要政
