【案例】巧妙推销豪华套房

豪华别墅的营销策划方案房地产销售员要从信任、观点、故事、利益、损失、利他六个方面，创造让顾客不可思议、不可抗拒的营销方案。

为此，下面由店铺为大家整理豪华别墅的营销策划方案相关内容，欢迎参阅。

豪华别墅的营销策划方案篇一一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈商品大世界、名优建材市场等分开。

某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。

一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。

一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。

其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。

预售许可证预计2003年5月底办下。

由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。

其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。

如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

型将社区同周边的二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。

在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。

某房地产位于这一区位之内。

与英协、建业几乎是一路之隔。

但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

深圳豪宅快速销售策划经典案例深圳作为中国经济特区之一，经济繁荣，房地产市场也非常活跃。

豪宅项目在这个高消费城市里有着广阔的市场，但由于竞争激烈，销售策划显得尤为关键。

下面是一则深圳豪宅快速销售策划的经典案例。

案例背景：该豪宅项目位于深圳市核心地段，交通便利，周边配套设施完善，临近商业区和名校，户型设计独特，豪华装修品质优异。

然而，由于市场竞争激烈，项目上市后销售进展缓慢，远远低于预期。

策划目标：通过有效的销售策划，提高豪宅项目的知名度和认可度，吸引潜在购房者，实现快速销售。

策划方案：1. 品牌定位与价值营销对该豪宅项目进行精准的品牌定位，突出其独特的设计与装修风格，并通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道广告宣传项目的特点与价值，吸引目标群体的关注和认可。

2. 针对客群推出定制方案通过市场调研和精准数据分析，了解潜在购房者的需求和偏好，为其提供个性化的定制方案。

例如，提供私人花园、顶楼泳池等特殊设施，满足高端客户的独特需求，增加项目的卖点。

3. 优化销售渠道和销售团队与知名房产经纪公司合作，将豪宅项目纳入该公司的优选销售项目，同时组建专业的销售团队，提高销售效率和客户满意度。

采用在线预约、线上订购等多种方式，方便客户进行咨询和购房操作。

4. 主打项目生活体验通过举办项目开放日、现场看房活动等，让潜在购房者亲身体验该豪宅项目所提供的优质生活。

同时，邀请知名设计师或艺术家进行现场创作或讲座，增加项目的文化内涵和艺术氛围。

5. 与金融机构合作推出购房贷款优惠与银行或金融机构合作，推出购房贷款优惠政策，降低购房者的经济压力，提高购买意愿。

同时，开发购房分期付款方案，进一步吸引潜在购房者。

成果评估：通过以上策划措施的有效执行，豪宅项目在针对目标客群的推广和营销过程中取得了显著的成果。

项目的知名度明显提高，吸引了更多潜在购房者的关注和参观，销售速度加快，达到了预期的销售目标。

同时，该案例也为深圳豪宅销售策划提供了一定的参考价值，为其他豪宅项目的销售提供了思路和方法。

一、客房销售报价艺术“报价”是一种艺术，巧妙的报价方式，可提高饭店产品的推销与营业收入。

报房价，不仅要报全价，还要主动向客人介绍产品的特点，要对房价差异产生的因素有所了解，使决定权潜意识地转向我方，在推销中，房价可以在三个地方说，即开头、结尾和中间。

1、“冲击式”报价。

即先报价格，再提出房间所提供的服务设施与项目等，这种报价方式比较适合价格较低的房间，主要针对消费水平较低的顾客。

2、“鱼尾式”报价。

先介绍所提供的服务设施与项目，以及房间的构造特点，最后报出价格，这种报价方式适合价格较高的房间，突出物美，加深客人对美的第一印象，减弱高价对客人的影响。

它较适合消费水平高、有一定地位和声望的顾客。

3、“夹心式”报价。

将房价放在提供服务的项目中间进行报价。

这种方式适合于中档房，先介绍房间类型再报价，如果客人觉得比较贵再补充介绍特点，加强美的印象，从两面冲弱价格的强度。

当然，价格什么时候报，报几种，要针对不同客人的特点与消费心理，切不可夸大其辞，否则合适得其反。

二、所有的销售技巧，包括宾馆客房的销售技巧，可以简单地浓缩成一句话：促使顾客达成交易的关键是满足顾客的欲望，你的产品是什么并不重要，重要的是通过你的产品这个媒介，顾客可以得到某种欲望的满足。

二、简述酒店总台销售客房的技巧。

1. 把握客人的特点不同的客人有不同的特点，对酒店也有不同的要求。

总台人员要注意客人的衣着打扮、言谈举止以及随行人数等方面把握客人的特点（年龄、性别、职业、国籍、旅游动机等），进而根据其需求特点和心理，做好有针对性的销售。

（1）商务客人通常是因公出差，对房价不太计较，但要求客房安静，光线明亮（有可调亮度的台灯和床头灯），办公桌宽大，服务周到、效率高，酒店及房内办公设备齐全[如安装有宽带网和直拨电话以及电脑、打印机、传真机等现代化设备]，有娱乐项目。

（2）旅游客人要求房间外景色优美，房间内干净卫生，但经济承受能力有限，比较在乎房间价格。

案例分析1客人离开酒店几天后，发现身份证没有了，并坚持声称总台人员没有将身份证还给他。

而总台并没有找到他的身份证。

如何处理？[分析]:先要询问当日总台为客人办理C/I的员工，是否记得还给客人身份证；其次要看总台有无监控录像，可以证明是否还给客人。

通常第二种方法比较可行，至少我们酒店是这样操作的。

如果上述条件都无法证明，那也没有办法。

案例分析2客人每周六都入住本店，上周六入住时已付了本周六的定金，门店按常规帮他保留了一间单人房，可是本周六，客人同行有三人要入住，此时门店已客满，无法给他安排，介绍其到其他酒店，他不接受，于是投诉，如何解决较妥？[分析]:那要看客人支付的定金，是一间房，还是二间？,如果一间房的定金，酒店只为客人保留一间，情有可原。

出于协调解决的原则，酒店方面是否可以在一间客房内安排加床，（加床费照收）这样至少可以满足客人的需求；并承诺次日在有房情况下，优先考虑他的需求。

案例分析3客人投诉：手机掉了，后在他遗忘物品中找到，但被其他人领走了。

酒店解释由于领手机的人报得出手机号码及型号，所以就给他领走了。

此事如何处理较妥，酒店方面是否有责任？[分析]:手机属于贵重物品。

在领取失物的操作流程中，也应该有明确规定，不是任何人都可以随意领取。

酒店应该在核实失主身份的情况下，才交还手机。

不是简单的报出手机号、款式就行。

应该核对那里遗失的？等相关信息。

关键领取时，还应该复印客人证件，写下收据证明（存档）.如果酒店都没做这些内容，现在只有"赔"啦。

案例分析4客人凌晨一点多入住，进房十分钟后表示房间太小，床太小，不能上网，要求取消入住，并退还所有费用。

酒店表示，当时客人是同意入住的，并且房内所有的设施已经动过，门店已客满，无法为他换其它房型，已过凌晨，电脑已入帐，无法退钱，客人表示不能接受，于是投诉。

如何解决较妥？[分析]:10分钟的时间较短，个人认为，只要房间设施没有动过，或者动的不多，可以放客人走（最多象征性的收点手续费一百元以内）,并告知客人下次入住，酒店是不开"钟点房"的，开房必须收费。

目录前厅部分1、记住客人的姓名 (1)2、从交谈到贺礼 (2)3、离店之际 (3)4、总台“食言”以后 (4)5、总经理的客人 (5)6、客房重复预订之后 (6)7、开房的抉择 (7)8、与的错位 (8)9、一张机票 (9)10、办公室主任的应变绝招 (10)11、清规戒律 (11)12、当客人突然袭来之际 (12)13、转怒为喜的客人 (13)14、巧妙推销豪华套房 (14)15、微笑的魅力 (15)16、兑换港币 (16)17、处理客人信件的失误 (17)18、您能帮我核对一下吗？ (18)19、客人不肯付帐离去 (19)20、客人拒付房租 (20)21、签错的支票 (21)22、“0”与“00” (22)23、一笔没有打过的电话费用 (23)24、厕所文明不容忽视 (24)客房部分25、结帐退房以后 (43)26、客人离店被阻 (44)27、访客时间已过 (46)28、跟踪服务无处不在……………………………………………………..... .(48)29、春节的访客 (50)30、小龚的迷茫 (53)31、愚人节的气恼 (55)32、还是两把钥匙好 (57)33、干洗还是湿洗 (59)34、一副假牙的命运 (61)35、给客人的折扣优惠中的学问 (63)36、突遇夜游症客人 (65)37、一根头发 (66)38、早晨叫醒服务不周 (68)39、客人在深夜醉倒 (70)40、在爱挑剔的客人面前……………………………………………………. .(71)餐厅部分41、餐厅服务员的素质 (74)42、到飞机场去吃烤鸭! (75)43、宴请照旧进行 (77)44、培养服务角色意识 (79)45、帐单的透明度 (81)46、点菜和结帐时的尴尬 (83)47、教授喜欢喝的咖啡 (85)48、活虾与死虾 (86)49、客人误读菜价 (89)50、餐桌旁的出色实习 (91)51、明码标价 (93)52、客人挑剔心理分析 (95)53“指鹿为马”与“认鹿为马” (97)54、服务员打翻饮料 (99)55、如此餐饮销售 (101)56、鸡毛风波 (103)57、半只蹄膀 (104)58、筷落风波 (106)59、茅台酒风波 (108)60、批评要注意场合 (110)61、一张信用卡 (111)62、急中生智 (113)63、微笑也要有分寸 (115)培训、保安及其他部分64、敬语缘何招致不悦 (117)65、服务员品尝菜肴 (118)66、开餐前10分钟 (121)67、酒店整体概念培训 (123)68、餐厅英语强化培训法 (125)69、餐厅客人的投诉 (126)70、更衣室制度 (129)71、客人在客房内滑倒要求赔偿 (131)72、当客人被车门夹伤后 (132)73、客人淋浴时被烫的事故 (134)74、我们都是维修工 (136)75、空调坏了吗？ (138)76、使客人心悦诚服地负担赔偿 (139)77、抓小偷 (141)78、罪犯在酒店“潇洒走一回” (143)79、有人代客登记 (145)80、客人丢钱之后 (148)81、工作车堵住房门的作用 (149)82、不翼而飞的烟灰缸 (151)83、多角色的诈骗剧 (152)84、识别伪币和假信用卡的本领 (154)85、精诚至金石开 (156)86、哪一种处理方法最佳 (158)87、巧妙的婉拒 (159)88、客人逃帐失风记 (162)89、免费住总统套房 (164)90、客人行李被错拿 (166)91、醉客欲牵驴进大堂 (167)92、客商硬要赊帐 (169)93、客人行李箱的小轱辘不见了 (171)94、旗袍风波 (173)95、用文字传递信息 (174)96、传真发出了吗？ (176)97、女性员工要学会化妆 (178)98、“锁怪”的故事 (179)99、商场售货的推销术 (181)100、勿使客人等待 (182)前厅部分1、记住客人的姓名一位常住的外国客人从饭店外面回来，当他走到服务台时，还没有等他开口，问讯员就主动微笑地把钥匙递上，并轻声称呼他的名字，这位加减客人大为吃惊，由于饭店对他留有印象，使他产生一种强烈的亲切感，旧地重游如回家一样。

酒店营销案例(总19页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--以“情”动人，需要选择良好的时机。

在这方面，曼谷的东方饭店为我们提供了一个经典的服务案例。

于先生因出差至泰国，曾二次下榻过东方饭店，后来由于业务调整的原因，于先生有3年的时间没有再到泰国去。

在于先生生日的时候，突然收到一封东方饭店发来的生日贺卡，里面还附了一封短信，内容是：亲爱的于先生，您已经有3年没有来过我们这里了，我们全体人员都非常想念您，希望能再次见到您。

今天是您的生日，祝您生日愉快。

于先生当时激动得热泪盈眶，发誓如果再去泰国，绝对不会到任何其他的饭店，一定要住在东方饭店，而且要说服所有的朋友也像他一样选择。

案例：营销不等于推销G饭店是北京一家四星级的商务型饭店，原有280间标准客房和各式套房，并拥有较为完备的商务和其他服务设施。

饭店开业7年来，出租率一直稳定在80%以上，且平均房价一起居于同星级前茅。

为此，饭店对原有的另一幢非出租的内部公寓进行更新发行改造，使它增加了250间客房。

与此同时，北京其他四星级饭店也纷纷进入市场，加上市场外部环境的影响致使G饭店出租率下滑到不足40%。

因此，该饭店管理阶层调整营销策略，促使销售部采取各种方式来提升出租率。

经过3个月的努力，饭店的出租率上升了30%，然而，由于新增客源主要是旅行团队，致使平均房价由原来的95美元下降至不足60美元。

此外，原有饭店老客户由于不满意目前的客源混杂现象，纷纷对饭店提出抱怨，有些长住客户决定搬出饭店。

员工对接待旅游团也不适应，因而当来客登记和客人离开结帐时大堂经常出现混乱现象，客房清理不及时和行李不能按时送达等现象时有发生。

这些都对饭店的经营提出了挑战。

思考：一、你认为该饭店所做的营销决策是否正确，它存在哪些缺陷？二、你认为饭店在调整营销决策时应该注意哪些问题？一、饭店的营销决策并没有明确给出步骤，所以从营销策略本身无从谈及到底是合理还是不合理。

住宅销售经典案例
以下是一个住宅销售的经典案例，供您参考：
客户背景：
客户是一对年轻夫妻，刚刚结婚不久，计划购买一套住宅作为他们的新居。

他们对房子的要求是价格适中、交通便利、环境优美、有较好的学区和配套设施。

销售过程：
在初次接触客户时，销售代表了解到客户的需求和预算，并为客户推荐了几套符合他们需求的住宅。

客户对其中一套住宅比较感兴趣，于是销售代表安排客户参观了该住宅。

在参观过程中，销售代表详细介绍了该住宅的户型、装修、配套设施等情况，并回答了客户的疑问。

在客户表示有意购买后，销售代表为客户提供了详细的购房方案，包括购房方式、贷款利率、购房税费等方面的信息。

客户对方案表示满意，并决定签订购房合同。

在合同签订后，销售代表协助客户办理了贷款手续，并为客户提供了后续服务，包括房屋交接、物业入住等。

在整个过程中，销售代表始终保持与客户的良好沟通，及时解决客户的问题和疑虑，确保客户满意。

总结：
这个案例的成功之处在于销售代表能够准确地把握客户的需求和预算，为客户推荐适合的住宅，并在整个销售过程中始终保持与客户的良好沟通，及时解决问题和疑虑。

此外，销售代表的专业素养和服务态度也是促成客户成交的重要因素。

深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。

在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。

酒店交叉销售的经典案例一、交叉销售的概念向上销售和交叉销售，参考资料1通俗地讲，就是客户购买了产品A，你再想办法把产品B（这里是代指，不一定只有B，可能还有C、D等）推销给他。

交叉销售已经被各行业运用得炉火纯青了。

以金融行业为例，比如今天有一个公司来办了工资卡，通过工资流水的分析，好像这个公司工资都挺高，那信用卡部门就可以及时介入，可以给这个公司的员工推销信用卡。

当然，现在把交叉销售用的最溜的就是电商平台了，个性化推荐无处不在。

二、交叉销售为什么重要？为什么要如此重视交叉销售？一是获取新用户的成本越来越高，菲利普·科特勒《营销管理》里提到“获取一个新顾客的成本是维系现有顾客成本的5倍！”，如果获取用户足够容易，谁也没动力费力巴拉地去做用户维护。

另外一方面，根据Forrester研究公司的分析专员Sucharita Mulpuru的研究成果，在电商行业，向顾客推荐产品所产生的价值肩负起了给电商网站带来10-30%的收益的重任。

亚马逊在2006年曾宣称它们公司的收益的35%都是通过向上销售和交叉销售实现的。

这是因为推销给老客户可以降低边际销售成本，提高利润率。

最后，交叉销售可以增加客户的转移成本，从而增强客户忠诚度。

如果客户购买本公司的产品和服务越多，客户流失的可能性就越小。

来自银行的数据显示：购买两种产品的客户的流失率是55%，而拥有4个或更多产品或服务的流失率几乎是0。

三、交叉销售的形式及技巧既然交叉销售如此重要，那到底有哪些实现交叉销售的方法？以便我们在实际应用中可以参考。

从A与B的关系来分，交叉销售可以分为：1、补充销售当客户购买了A之后，向其推荐产品B。

具体有以下几种形式：1）搭配销售我们认为B在客户实际使用A的过程中会比较大比例用得到，因此向其进行推荐。

比如典型的就是买手机推荐贴膜或者保护套，买电器推荐2年质保等等。

达到的效果就是客户惊呼：是啊，差点忘了买这个，多亏提醒。

2）个性化推荐基于客户A的购买行为及同类型订单（或同类型客户）的大数据分析，我们认为客户购买了A之后很有可能需要购买B。